影響接受基地所有權人使用容積移轉指標

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第二節 影響接受基地所有權人使用容積移轉指標

透過前述文獻及訪談歸納各層級構面，其中第二階層有四個主要構面，即財 務誘因、法令限制、交易制度及教育宣導等四大面向。第三階層整理出相關的重 點因子，在四大面向中各自發展四個獨立的次級構面，總共十六個次級構面。在 財務誘因面向中，較低的買賣成本、增加銷售單元、搭配容積銀行，以及可向金 融機構申貸等四個次級構面；在法令限制面向中，維持現行接受基地限制、應有 容積移轉與獎勵總量限制、得與其他容積程轉互相堆疊，以及應有條件辦理都市 設計審議等四個次級構面；在交易制度面向中，所有權人可依各別持分買賣、需 要辦理價金信託、縮短申請期程及相關成本，以及需要公開透明的買賣價格等四 個次級構面，最後在教育宣導面向中，保障容積移入後永久存在、由使用之所有 權人修復及政府監管、公開古蹟土地可容積移出標的、政府鼓勵優先使用古蹟容 積移轉等四個次級構面。依前述建立之層級與下層之評估因素指標，擬定本研究 之問卷調查表之內容，後續依實際問卷結果，使層級程序分析法，計算出特徵向 量與特徵值，進而求取各因素間的相對權重，詳述如下。

圖4-1 影響接受基地所有權人申請古蹟土地容積移轉四大面向 影響接受基地所

有權人申請古蹟 土地容積移轉意

願分析 A財務誘因

B法令限制 C交易制度

D教育宣導

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圖4-2 影響接受基地所有權人申請古蹟土地容積移轉各階面向與因素架構圖

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表4-3 各面向第三階層重點因素說明表 A、財務誘因面向展開之第三階重點因素

重點因素 因素說明

A1 較低的買賣成本

包含因容積移轉計算公式、容積移轉實際 買賣成本相較於其他容積移轉成本划算；

另接受基地土地公告現值較低，土地公告 現值與未來房價產生差異時，能有效降低 購買容積量體，創造更多差額利潤。

A2 增加銷售單元

因容積移入後提升接受基地土地價格、產 生更高樓層及增加更多出售單元，有效提 升銷售績效。

A3 搭配容積銀行

參考國外執行容積銀行機制，由政府先行 收購容積後轉售予具資格及需求的開發基 地，再搭配自由市場買賣，達到穩定買賣 價格及供給目的。

A4 可向金融機構申貸

容積移轉需要大量現金，當容積併同建築 基地得併同向金融機構申請貸款時，可有 效平衡財務槓桿。

B、法令限制面向展開之第三階重點因素

重點因素 因素說明

B1 維持現行接受基地限制

目前古蹟土地容積移入接受基地並無限制 區域、面積、臨路條件等，申請人得安心 辦理容積移轉申請。

B2 應有容積移轉與獎勵總量限制

容積移轉及容積獎勵包含都市計畫類容積 (容積代金及公共設施保留地)、大稻埕容 積移轉、古蹟土地容積移轉、都市更新獎 勵容積、危老獎勵容積等，為防止容積移 入對環境帶來衝擊，移入容積應有加總管 制。

B3 得與其他容積移轉互相堆疊

接受基地無其他獎勵容積時，可使用古蹟 土地容積與其他容積移轉類型相互堆疊至 總量上限。

B4 應有條件辦理都市設計審議

古蹟土地容積移轉並無規定開發基地應辦 理都市設計審議，考量都市規劃，使用古 蹟土地容積移入接受基地達一定規模始須 辦理都市設計審議，保障都市生活空間。

C、交易制度面向展開之第三階重點因素

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重點因素 因素說明

C1 所有權人可依各別持分買賣

容積移轉權利可依土地持分比例或容積比 例平分，具公平性，不因容積移入而稀釋 土地價值，並有效控管買賣風險。

C2 需要辦理價金信託

古蹟土地容積買賣，考量容積為權利性質，

在取得容積移轉許可前，買賣價金需要辦 理價金信託以保障交易安全。

C3 縮短申請期程及相關成本

古蹟土地容積買賣時為權利買賣，縮短申 請許可時間，搭配簡易的買賣機制及申請 書公證，更可保障交易安全。

C4 需要公開透明的買賣價格 容積買賣價格公開，接受基地所有權人於 買賣容積時有所參考依據。

D、教育宣導面向展開之第三階重點因素

重點因素 因素說明

D1 保障容積移入後永久存在

容積移轉取得許可證明後，容積量永久存 在接受基地，不受都市計畫土地使用分區 管制及建築法規中有關容積率管制事項，

且與建築執照廢止或重新申請無涉，保障 容積移轉安全，藉由提高使用強度，可做 為土地增值的投資標的。

D2 由使用之所有權人修復及政府監 管

接受基地所有權人不須辦理古蹟後續的管 理維護，因此買賣及申請容積移出相對簡 單，而買賣容積的價金則交由古蹟所有權 人負責後續修復及政府監督管理，可有效 的支持古蹟永續維護。

D3 公開古蹟土地可容積移出標的

古蹟應完成相關修復再利用計畫或管理維 護計畫始得辦理容積移出，公開可移出標 的有助於接受基地所有權人迅速瞭解容積 移出標的狀況，強化購買意願。

D4 政府鼓勵優先使用古蹟容積移轉

古蹟土地容積移轉僅少數人使用過，如政 府鼓勵接受基地優先辦理古蹟土地容積移 出，增加推廣及促銷，有助提升購買信心，

增強接受基地所有權人使用意願。

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2.請問您認為在使用古蹟土地容積移轉時上述四大面向相互間的重要性