台灣使用安全管理相關規定

台灣建築物使用安全管理法源源自建築法第 77 條，該法條主要規定建築物所有 權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。此項規定即為規範領 得建築物使用執照之所有權人及使用人合法使用之義務，未能遵守者即依建築法 第 91 條裁罰。

台灣建築物在使用階段依其使用行為概分為使用權轉移、公寓大廈管理委員會報 備至使用行為改變之變更使用及空間變動之室內裝修行為，又為建築物之合法使 用應辦理之建築物公共安全檢查申報，其有關規定及涉及現行領有防火避難綜合 檢討報告書及評定書認可制度之課題，分述如下：

一、使用權移轉

建築物不動產之使用權依民法第 758 條規定，其物權，依法律行為而取得、設定、

喪失及變更者，非經登記，不生效力。故建築物之物權移轉須藉由登記而生效力，

建築物於建造移轉至使用階段，所有權人即由起造人移轉至物權購買人，購買人 有權對購買之不動產資訊充份了解。

綜合檢討之建築物因其使用特殊性除依建築技術規則設計外，另依法提出綜合檢 討報告書評定認可，其使用除建築物防火避難設施性能要求外，另有消防安全設 備及使用空間之限制等性能要求，在不動產物權移轉時，起造人或原所有權人或 不動產經紀人應確實將其使用規定告知。

二、建築物公寓大廈管理：

建築物之使用權除民法所規定之物權外，於建築使用安全管理係於「建築物公寓 大廈管理條例」內予以規範，其內針對築物區分數部分者定義為公寓大廈，並就 其區分所有分為專有、共用部分予以分列管理，規範各區分所有之管理負責人、

住戶應加強管理維護之權利義務事項，分別明載於第二章、第三章外，並明確要 求應由起造人於申請建造時能提出規約草約(公寓大廈管理條例第 56 條)，以應 明載建築物範圍及建築設施設備項目提出有關圖說及維護手冊(公寓大廈管理條 例第 57 條)，依此規定，起造人應將符合法規之建築性能與其後續使用注意事項 據實轉移。

公寓大廈管理條例第 4 條：

區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並 排除他人干涉。

專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之 應有部分分離而為移轉或設定負擔。

公寓大廈管理條例第 5 條：

區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有 權人共同利益之行為。

公寓大廈管理條例第 56 條：

公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部 分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草 約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。

公寓大廈管理條例第 57 條:

起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用 維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線 圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、

公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管 線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。

然於建築物領有防火避難綜合檢討報告書及評定書認可者，其經認可之評定書雖 已函發給各地方建築、消防主管機關及原起造人，起造人是否於產權轉移時將評 定書有關注意事項納入規約後併同認可之評定書移交給管理委員會，此未於公寓 大廈管理條例內予以規範。

三、室內裝修：

建築物之室內裝修依建築法 77 條之 2 主要規範供公眾使用建築物其室內裝修應 申請審查許可，又依建築法第 5 條規定供公眾使用建築物為供公眾工作、營業、

居室等建築物，故簡而言之屬供公眾使用之場所應予規範其室內裝修之行為，其 公共安全應符合建築技術規則之規定及不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、

防火區劃及主要構造等。

領有防火避難綜合檢討報告書及評定書認可之建築物依使用類型概分為五類：店 鋪加住宅類、辦公類（含住宅加辦公類)、旅館類（含住宅加旅館類)、百貨及商 場類(含餐飲)、複合用途類（三種以上不用使用行為者）。其中六層以上之集合 住宅（公寓）雖屬供公眾使用建築物及小於 500 平方公尺之店舖空間，其專有部 分係屬私權空間，僅於公寓大廈管理條例之規約內得以提醒應負之公共安全責任，

難以於室內裝修時要求應符事項，故建議該專有部分應以提列應注意事項以為提 醒。另針對其他辦公、旅館、百貨商場空間即應依評定書及認可通知書之注意事 項規定，針對涉及驗證前題條件變動者應重新評定及認可，此項要求並應於「防 火避難綜合檢討報告書申請認可要點」內明載規範。

圖 3-1 室內裝修審查流程

（資料來源:建築物公共安全專業檢查人員培訓教材，財團法人台灣建築中心，

103）

四、變更使用

依據建築法第 73 條第一項規定：所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其 構造及設備安全建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用。又第二項規 定建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外 主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用 不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不 在此限。且在第三項定一定規模以下之免辦理變更使用執照相關規定，由直轄市、

縣 (市) 主管建築機關定之。前述規定即規範建築物應依核定使用執照合法使用，

倘有變動依申請變更使用。

領有防火避難綜合檢討報告書及評定書認可之建築物在其核定使用類組變動下，

其避難安全驗證前題主要涉及居室收容密度及可燃物火載量等變動，倘未能提出 變動差異說明，難以確認人員避難安全性能。

五、公共安全檢查：

建築法第 77 條第三項規定並規定供公眾使用之建築物，應由建築物所有權人、

使用人定期委託中央主管建築機關認可之專業機構或人員檢查簽證，其檢查簽證 結果應向當地主管建築機關申報。非供公眾使用之建築物，經內政部認有必要時 亦同。前項檢查簽證結果，主管建築機關得隨時派員或定期會同各有關機關複查。

第三項之檢查簽證事項、檢查期間、申報方式及施行日期，由內政部定之。此即 明確規定建築物公共安全之三級品管規定：使用人及所有權人自我檢查之責、地 方建築主管機關複查之責，以及隨時派員抽查之責。

圖 3-2 台灣建築物公共安全檢查三級品管機制

（資料來源:加強公共安全檢查機制執行成效研究，北市研考會，100 ） 依 98 年 9 月 8 日修正發布之建築物公共安全檢查簽證及申報辦法及 99 年 6 月 25 日修正之建築物防火避難設施及設備安全檢查報告書表，已將建築物防火 避難性能設計計畫書申請認可要點採用性能設計者依可注意事項辦理檢查。然而 按台灣建築中心之作業，評定及認可注意事項自 104 年起方針對委員審查要求及 驗證前題條件提出明確之使用注意事項供後續參考，又檢查報告書表中僅針對性 能設計者，除未能針對申請免適用條文全數載入外，亦並未對建築技術規則總則 篇第 3 條之 4 所要求高風險建築物提出應特別檢查要求。其表格尚不明確事項概 如下：

1、並未考量高風險之綜合檢討評定認可建築物。

2、性能設計得申請免適用之法規係依建築技術規則總則編第 3 條規定為建 築設計施工編第三章、第四章一部或全部，或第五章、第十一章、第十二 章有關建築防火避難一部或全部之規定，非僅「建築物防火避難性能設計 計畫書申請認可要點」第四點所列之免適用條文。

3、不論綜合檢討或性能設計，其評定均以整體防火安全審查，並不僅就防 火避難設施要求，尚包含消防安全設備、搶救及經營管理。

圖 3-3 建築物防火避難設施及設備安全檢查報告書表表 F2-1-3、F2-1-4

（資料來源：本研究整理）

圖 3-4 建築物防火避難性能設計計畫書申請認可要點第四點 免適用條文與驗證項目對照表

（資料來源：建築物防火避難性能設計計畫書申請認可要點）