第四章 商業銀行購屋放款切結法律評析
第四節 商銀購屋放款未保存登記法律評析
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綜上所述，對於銀行而言，一旦擔保品上有租賃關係存在，由於可能 有買賣不破租賃之適用，且若租賃關係成立於抵押權之前且為真正，租賃 權無法被除去或強制執行不點交，致使價格低落或無人應買，導致債權回 收困難形成呆帳風險，因此，銀行通常較願意承作無租賃契約的購屋放款 案件，與此同時，銀行實務上仍會要求借款人等簽具「無租賃切結」，綜 上分析可知，「無租賃切結」雖無法直接影響租賃契約之有效性，但若未 來發生事實與借款人等所切結之情形不符時，銀行尚有機會以此為證，主 張借款人借款違反刑法詐欺罪等相關規定。
第四節 商銀購屋放款未保存登記法律評析
第一項 商銀購屋放款未保存登記必要性評析
銀行於承辦購屋放款案件時，要求借款人等簽具申請書並簽具「未保 存登記切結」，其必要性敘述如下。
回顧本論文第三章，曾介紹凱基、日盛、瑞興銀行之抵押權相關文件，
均有納入「未保存登記切結」，即所提供抵押之建築物，其未辦理保存登記 之建物係屬本人所有，抵押人同意於實施抵押權時將合併查封拍賣。
對於銀行而言，「未保存登記切結」，亦涉及刑事詐欺罪之討論。倘 借款人等簽署「未保存登記切結」，而於銀行保全債權之程序中產生爭執 時，借款人等是否有違刑法第 339 條詐欺罪，須視具體情況而論。舉例而 言，臺南地方法院 99 年易字第 1603 號刑事判決先敘明，被告是否成立詐 欺犯行，應審究者乃被告是否有施用詐術，向銀行業務人員佯稱系爭未辦 理保存登記建物係被告所有，以之為擔保物向銀行申貸，致銀行陷於錯誤
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而交付借款。法院審理後發現，首先，一般以詐術向銀行申辦貸款而詐取 款項者，大部分係自己主動前往銀行要求申辦貸款，然而本案係銀行承辦 人自行招攬。其次，當鑑價人員前往被告所經營之公司拍照時及核貸時，
銀行承辦人員並未詢問被告系爭廠房是何人所有，被告亦沒有提到廠房的 所有權狀況，銀行承辦人員並稱其忘記被告有無提到廠房也在擔保範圍 內，依此，尚難證明被告有向銀行業務人員佯稱系爭未辦理保存登記建物 係被告所有，以之為擔保物向告訴人申貸之施用詐術之行為；再者，被告 係依銀行承辦人之要求，始在該不動產使用切結書中簽名，再觀諸被告所 簽署之該切結書中，關於「增建切結：其附連未經保存登記之增建物（詳 如下列標示）確係立書人所有…增建物標示如下」項下均係空白，若被告 果有以系爭未辦理保存登記建物為擔保向銀行申辦貸款，焉會不記載於上 開不動產使用切結書之增建物標示欄內?最後，有鑑於被告所提供之系爭土 地即足以擔保該貸款，被告應無何施用詐術之行為可言。
綜上分析，縱銀行持有借款人等所簽具之「未保存登記切結」，銀行 於保全債權程序中，未必能成功主張未保存登記建物任由銀行一併處分以 抵償，且借款人等也未必因此違反刑法詐欺罪。銀行在進行購屋放款業務 時，須注意「未保存登記切結」之內容應填寫清楚具體、銀行承辦人於徵 信核貸等過程中應確實。
其次，似能強化銀行債權之保障，然而，由於亦涉及效力問題，將敘 述於效力範圍段落。
第二項 商銀購屋放款未保存登記合理性評析
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「未保存登記切結」之合理性評析，由於主要涉及效力問題，將主要 分析於效力範圍段落。
第三項 商銀購屋放款未保存登記效力範圍評析
回顧本論文第三章，曾介紹凱基、日盛、瑞興銀行之抵押權相關文件，
均有納入「未保存登記切結」，即所提供抵押之建築物，其未辦理保存登記 之建物係屬本人所有，抵押人同意於實施抵押權時將合併查封拍賣。
「未保存登記切結」所牽涉之法律議題有數項，首先，不動產抵押物 之增建部分，效力是否為抵押權所及；其次，不動產設定抵押權之後，增 加之從物或增建部分，是否為抵押權效力所及；最後，銀行的「未保存登 記切結」結，是否對抵押權效力有所影響，本文試分述如下。
首先，不動產抵押物之增建部分，是否為抵押權效力所及?台灣地狹人 稠，不動產上有增建物為常見情形，且增建物有各種形式，此等建物多屬
「未保存登記切結」，即未經所有權第一次登記。
若違反建築法規而興建，則係「違章建築」。「違章建築」雖為地政機 關所不允登記，但仍屬可交易之標的。於不動產抵押權執行時，由於可能 影響抵押權之行使，經常可見當事人於強制執行程序中爭執而提出「分配 表異議之訴」之情形。
民法物權編修正時，第 862 條增列第 3 項可知，抵押權效力及於增建 物，有二種可能：（一）為抵押物之從物。（二）附加於抵押物上且不具獨
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立性之建築物。
「從物」，係「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者。民 法第 68 條第 1 項如是定義。舉例而言，建築物上新建之水塔即是，有輔助 主物之經濟目的，客觀上具功能性關聯。反之，若僅為暫時輔助性質，或 縱使分離尚不減損其經濟效用者，難認係主物之從物，可參考最高法院 81 年台上字第 72 號判決要旨。
若為「從物」，則效果為「主物之處分，即於從物。」故主物若移轉或 設定負擔，例如抵押權，則從物亦隨同移轉或設定負擔。
附加於抵押物上的建築物上，是否不具獨立性，而為抵押權效力所及，
應視具體型情而有所別。最高法院 88 年台上字第 485 號判決指出，若增建 物有構造上之獨立性，但無使用上之獨立性，則屬抵押權效力所及。最高 法院 92 年台上字第 998 號判決要旨指出，公寓大廈頂樓之增建物，雖構造 似屬獨立，倘無獨立門戶，而須藉由原建築物始能進出者，即為無使用上 獨立性，而可為抵押權效力所及。
其次，不動產設定抵押權之後，增加之從物或增建部分，是否為抵押 權效力所及?民法第 862 條第 1、3 項規定抵押權效力，但就從物或附加物 取得時點，無明文規定。抵押權設定後後，始存在或取得之從物，是否為 抵押權效力所及，學者與司法實務對此問題見解不一。
高等法院暨所屬法院 92 年法律座談會民事類提案第 11 號，採取肯定 的甲說認為，首先，民法第 862 條未就從物或附加物取得時點予以規定。
其次，認為主物與從物之關係非依當事人意思之解釋，而應依客觀兩物經 濟結合以決定。再來，肯定說可強化確保抵押權之效力，符合社會需求等。
肯定說亦有判決及學者的支持140。因此，抵押權設定後後，始存在或取得
140 採取肯定說的判決為最高法院 84 年台上字第 2334 號判決；採取肯定說之學者為謝在 全，民法物權論，80 年 2 月初版下冊，頁 49-50。
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之從物，為抵押權效力所及。
採取否定說的乙說則主張，倘抵押權及於設定後始存在或取得之從 物，則有違當事人意思。且鑒於民法第 758 條明文，抵押權之設定，非經 登記不生效力，抵押權設定時不存在之從物，無從於設定書或登記簿載明，
自非抵押權效力所及141。最高法院 53 年 8 月 28 日民刑庭總會決議（二）
亦認為採否定說，非抵押權效力所及，至於是否並附拍賣係另一問題。
座談會雖最終決議採乙說，即否定說，認為抵押權後，始存在或取得 之從物，非抵押權效力所及，惟此議題仍舊各有支持與否定。
最後，銀行之「未保存登記切結」，對於抵押權效力範圍是否有影響?
銀行授信實務上，銀行會請客戶填寫「未保存登記切結」，載明增建部分亦 為抵押權效力所及，同意銀行得就增建物併附拍賣。回顧第三章介紹凱基、
日盛、瑞興銀行之抵押權相關文件，均有納入「未保存登記切結」，所提供 抵押之建築物，其未辦理保存登記之建物係屬本人所有，於貴行實施抵押 權時將合併查封拍賣。
然而，前揭最高法院 81 年台上字第 72 號判決要旨指出，增建物是否 為抵押權效力所及，須視該增建物之構造及條件綜合判斷，若本即為抵押 權效力所及，無須簽立「未保存登記切結」即有效力﹔反之，若本非為抵 押權效力所及，則未登記之建物亦無可能僅憑一張切結書即為抵押權效力 所及。
綜上所述，銀行所提出之「未保存登記切結」，並不會對抵押權效力範 圍有所影響，無太大助益。
141 姚瑞光，民法物權論，頁 216。
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