第三章 我國商銀購屋放款融資之概要
第三節 商銀購屋放款申請之概要
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
59
實質效力無影響。舉例而言，凱基銀行、日盛銀行的「無租賃切結」，為 抵押權設定書條款之一；瑞興銀行的「無租賃切結」，則另存在於《擔保 物使用情形切結書（無出租與第三人占用）》之中。
第三節 商銀購屋放款申請之概要
第一項 銀行購屋放款申請書範例
購屋放款申請書之樣式，通常為個人資料表，結合聲明書的型態呈現。
借款人及保證人等須提供基本資料、提供職業薪資收入資訊、購屋放款相 關條件，聲明條款下方簽章。本文主要參考凱基商業銀行購屋放款申請書
（附件一）、日盛銀行購屋放款申請書、瑞興銀行購屋放款申請書97。
第二項 銀行購屋放款申請流程
一、 第一個程序：填寫購屋放款申請書
消費者至銀行辦理房屋貸款，須踐行相關申請流程。除須本人須親自 辦理外，亦須備妥身分證、所得證明、不動產權狀影本等，連同申請書、
個人資料使用同意條款等填妥後，俾供銀行後續估價與審核。
以凱基商業銀行房貸申請書（附件一）為例，本文試以《票據法》記 載事項之概念，將申請書資料分為絕對必要記載事項、相對必要記載事項，
以及任意記載事項98，以明確其法律效果。首先，有關絕對必要記載事項，
97 有關日盛銀行購屋放款申請書、瑞興銀行購屋放款申請書，因非屬網路公開之文件，故 不在論文中予以列出，有興趣者可自行查找。
98 本文試以《票據法》之絕對必要記載、相對必要記載、任意記載事項之分類與效力，對
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
60
係指該等資料若未提供，則房貸申請案將無效，此等資料包含「申貸項目 及擔保品資料」、「申請人基本資料」、「聲明暨同意事項──申請人簽署及日 期」，由此可知，絕對必要記載之資料，與購屋放款申請者本身及 5P 要素 高度相關，若缺乏將無法進行基本之徵授信評估，而致購屋放款申請無法 繼續；其次，相對必要填寫資料，在《票據法》中，係指若未提供，法律 將予以推定或授權補記。查《票據法》之立法目的係助長票據流通，保障 交易安全，因此於法律中有相關推定與授權補記之設計，然而，購屋放款 契約與票據之性質與立法目的均不相同，若有推定與授權補記之設計，恐 違背任一方之真實意思而形成不公平契約，因此本文認為房貸申請書中未 有相對必要記載事項；最後，在任意記載事項部分，係指可由當事人任意 記載，惟一經記載，即具有法律上效力，此等資料包含：「保證人資料」、「共 同行銷勾選欄位」、「聲明暨同意事項──保證人簽署及日期」。其中，有關 保證人之部分，《銀行法》第 12-1 條即規定，銀行辦理自用住宅放款及消 費性放款，已取得前條所定之足額擔保時，不得以任何理由要求借款人提 供連帶保證人。實務上是否須提供一般保證人，也須視借款人本身之條件，
予以綜合考量，因此，在購屋貸款申請書填寫之階段，保證人之提供，屬 任意記載事項。
消費者向銀行申請購屋放款的方式可分為「直接申請」和「間接申請」。 所謂「直接申請」，即消費者直接找一家銀行申請，由於消費者（即購 屋放款申請人）和該銀行過往完全無淵源，實務上，貸款成案機率較低，
其實銀行是否貸放的核心重點是「信任」，一方面，銀行不清楚購屋放款申 請者的申請動機，另一方面，銀行亦不了解消購屋放款申請者的背景，於
房貸申請書各項資料欄位進行分類。絕對必要記載事項，係指若未記載，將致無效的法律 效果；相對必要記載，係指若未記載，法律予以推定或授權補記；任意記載則係指可由當 事人任意記載之事項，一經記載，該事即具有法律上效力。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
61
是更審慎評估購屋放款申請者，造就成案機率較低之情形。
另一種為「間接申請」。即是透過仲介或代書介紹的銀行提出申請。早 期通常透過代書介紹，但現在多是由房仲介紹相熟配合的銀行，兩者互惠，
因為沒有銀行貸款，房屋也不容易成交，銀行也需要房仲介紹案源，兩者 互蒙其利。此等透過房仲介紹的購屋放款的「間接申請」，較「直接申請」
容易通過。另外購買預售屋，快完工交屋時的整批購屋放款，也都屬於「間 接申請」。因為建商和銀行較有淵源，整批購屋放款貸款成案機率會比較高。
一般所謂的「整批購屋放款」流程，通常是建商從購買土地就開始貸 款，稱之為「土地融資」，實務上，建商其購買建築用地的建地成本費用大 約 9 成都是向銀行貸款99。一般建商土地蒐購完，動土開挖地基連續壁時，
即一方面向買房者開始收工程款100，建商另一方面興建的同時，則又可向 銀行申貸建築成本 5 成的「建築融資」工程貸款，以後每往上蓋一層都可 向銀行再貸建築成本 5 成款項。房屋蓋好拿到使用執照後，建商會拿這些 房屋整批向銀行辦理分戶貸款，稱之為「整批購屋放款」，等整批購屋放款 撥款時，同時償還購買土地及建造時先前向銀行貸出的款項。假設，購買 土地加上建造總共向銀行貸了新台幣 30 億，建好後賣給消費者金額共新台 幣 50 億，這時建商會將整批房屋拿去向銀行貸款，談妥利率多少、期限多 長；建商交屋時，每交一戶，銀行就個別審一戶，每戶條件多少不同，但 銀行會盡量配合，例如，原本購屋借款人資歷銀行評估認未達標準，但在 整批購屋放款考量下，銀行通常會同意以徵提保證人等方式來提昇申請人 的資歷，因為若交屋時貸款無法通過，將影響交屋，除非該戶信用有明顯 問題，對此，銀行也可能利用其他追加保證，予以同意，例如請原申請人
99 土地不如建物會折舊，因此實務上，土地的銀行貸款的成數會比建物高。
100 實務上，工程款通常在建造過程中收房價 2-3 成，餘款則等房屋落成再向銀行辦理貸 款。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
62
更換其他個人申請或追加保證人。
二、 第二個程序：調閱謄本
即銀行授信人員會主動申請調閱購屋放款客戶所提供要申請貸款擔保 品的建築謄本和土地謄本。謄本之作用為呈現房屋產權，以建物登記謄本 為例，內容分為「建物標示部」、「建物所有權」及「建物他項權利部」三 大項。假設房屋已被法院查封，則可在最新的謄本上查到資訊，此外，房 屋的抵押權設定狀況，則可查閱謄本的第三大項目「建物他項權利部」。銀 行於承辦購屋放款時，須確實調閱謄本資料，就債權保障予以評估分析。
查《新北市政府地政局問答集，地政資料類，108.04.29，如何申請地 政謄本》101：「一、地政謄本可分為地籍謄本、圖類謄本，其中地籍謄本可 分為三類，第一類係包含統一編號及出生年月日等個人資料，由權利人或 其代理人申請；第二類則是隱匿登記名義人之出生日期、部分姓名、部分 統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人等個人資料，任何人均得申 請；第三類是隱匿登記名義人之統一編號、出生日期，由利害關係人申請，
其申請方式如下：
（一） 第一類地籍謄本：本人或其代理人攜帶身分證明文件，如身份 證、健保卡、駕照至本市各地政事務所或小而能地政工作站申 請。
（二） 第二類地籍謄本：任何人均可至本市各地政事務所或小而能地 政工作站，同時出示身分證明文件供地政事務所核對身份資料
101 新北市政府地政局，網址：
https://www.land.ntpc.gov.tw/News_Content.aspx?n=32&s=52524（最後瀏覽日：2020 年 4 月 10 日）。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
63
後申請。
（三） 第三類地籍謄本：登記名義人、具有法律上通知義務或權利義 務得喪變更關係之利害關係人需檢附申請書及相關證明文件 正本申請之。
（四） 圖類謄本：申請方式與第二類謄本相同。」
一般土地謄本和建物謄本都分為三部即標示部、所有權部和他項權利 部。土地謄本和建物謄本標示部會標明土地之地段地號；所有權部主要載 明所有權的歸屬和是否有被查封；他項權利部則主要顯示土地或建物是否 有設定給銀行或其他人。以前銀行需透過代書調謄本，現在銀行內部透過 電腦作業即能完成申請第二類謄本作業。因此，銀行授信人員會調謄本，
以查核產權和所有權是否確定，以及是否有被查封和其他設定之情形。
三、 第三個程序：實地拍照
調出謄本證實產權所有、有無其他設定或查封事項後，銀行人員即會 前往不動產擔保品處，實地拍照勘查，包含所在區域、門牌、有無嫌惡設 施、出租、占有、公有或私有地、非正當使用、違增建等。
四、 第四個程序：實地鑑估
承辦貸款的銀行也會到擔保品的地區作「實地查核」，並作行情照會與 訪價。一般銀行內部規定要行情照會與訪價，至少要詢問兩家房仲照會以 及相關雜誌及附近鄰居訪價，現在更規定要查詢實價登錄，以作為銀行鑑 價的依據。
銀行對不動產之鑑估方式，大致可區分為四種：由銀行分行徵信人員
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
64
自行辦理鑑估、由借款人或銀行委託第三者鑑估、擔保品調查估價由總行 培訓的不動產估價師辦理、聯貸案件由主辦行或管理行辦理。
其中，委託第三者鑑估係指委託已取得開業證書之不動產估價師，進 行鑑估，惟銀行仍需實地查勘，以確保第三者鑑估報告之合理性102。不動 產估價師之業務責任，訂於《不動產估價師法》第 14 條第 1 項：「不動產 估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之 估價業務。」
不動產估價係專門技術，對於國家土地政策、金融秩序、民眾財產影
不動產估價係專門技術，對於國家土地政策、金融秩序、民眾財產影