第三章 我國商銀購屋放款融資之概要
第一節 商銀購屋放款風險管理概要
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第三章 我國商銀購屋放款融資之概要
第一節 商銀購屋放款風險管理概要
第一項 信用風險概述
回顧本文研究核心，主要係針對銀行承辦購屋放款所可能遇到之風 險，以及銀行如何妥善控制此等風險，及購屋放款切結書相關的法律議題。
因此，在介紹銀行購屋放款實務前，本文將先就銀行此一業務相關之風險 管理進行概述。銀行購屋放款業務所面臨之風險，主要為「信用風險（Credit Risk）」。
信用風險係指交易對手未能履行約定契約中的義務而造成之經濟損 失，屬銀行放款或投資債券時會面臨的一種風險。信用風險的管理對銀行 而言至關重要，就外部而言，若銀行未將風險管理妥當，則監管單位勢必 介入，就內部而言，銀行應盡可能地根據交易對象的信用狀況予以評估，
以減低可能的損失。倘若借款人或交易對手違約，則銀行和投資者可能得 不到預期的收益。
信用風險的管理，主要體現於 1988 年「巴塞爾銀行監理委員會（Basel Committee on Banking Supervision）」78所制定之「巴塞爾資本協定一（Basel
78 巴塞爾銀行監理委員會係創立於 1974 年，由 10 大工業國（G10）的中央銀行共同組成，
屬於國際清算銀行之下，以各國央行官員及銀行監理當局為代表。截至目前為止，巴塞爾 銀行監理委員會已制訂出許多相當重要的金融控管規範。
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Ⅰ）」，其目的在於促使銀行計提適足資本，以承擔信用風險暴露79。對此，
我國於 1992 年參酌該規範，依據《銀行法》第 44 條第 4 項授權訂定《銀 行自有資本與風險性資產之範圍計算方法及未達標準之限制盈餘分配辦 法》，2012 年後更名為《銀行資本適足性及資本等級管理辦法》80。
而後，巴塞爾銀行監理委員會繼續制定「巴塞爾資本協定二（Basel Ⅱ）」
及「巴塞爾資本協定三（Basel Ⅲ）」81。尤其 2008 年次貸危機引發全球金 融危機後，為強化銀行體系承擔衝擊之能力，提升銀行體系之穩健性，巴 塞爾銀行監理委員會於 2010 年 12 月發布 Basel Ⅲ。對此，我國金管會依據
《銀行法》第 44 條第 4 項之授權，於 2012 年修正頒布《銀行資本適足性 及資本等級管理辦法》，以因應國際金融環境、銀行產業結構與風險管理方 法之改變。
資本適足率為合格資本淨額除以風險性資產，又風險性資產包括信用 風險、市場風險及作業風險，其中，與授信業務相關者為信用風險性資產82。 每一授信均可能有不同之風險權數，倘若風險權數越高，將導致風險性資 產加大，而造成銀行資本適足率下降。
回顧本文研究核心，主要係針對銀行承辦購屋放款所可能遇到之風 險，以及銀行如何妥善控制此等風險，及銀行與消費者間就購屋放款切結 書所生之法律議題，因此將主要以自用住宅為例。
79 張永吉，新版巴塞爾資本協定本國業銀行信用風險之探討-CreditRisk+信用風險模型研 究，2004 年，頁 33。
80 本辦法為因應全球金融市場之發展與演變，參考國際相關規範，並考量我國銀行業之業 務特性、實務作法及經營環境後，歷經 7 次修正。
81 Basel Ⅲ內容包括修正銀行自有資本之組成項目、逐年提高最低資本要求、建立槓桿比 率及授權各國主管機關訂定抗景氣循環緩衝資本措施等。
82 葉哲君，中小企業銀行往來關係與貸款風險權數對違約風險的影響：以台灣某區域授信 資料為例，2018 年，頁 2。
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一、 以貸放餘額對抵押不動產貸放價值之比率（Loan-to-Value，
簡稱貸放比率）為基礎：
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B. 備抵呆帳及部分沖銷合計數在逾期放款餘額 20%以上者，風 險權數為 100%。
二、 十足擔保，但擔保品非屬本簡易標準法規定認可之合格擔保 品者：
A. 備抵呆帳及部分沖銷合計數低於逾期放款餘額 15%者，風險 權數為 150%。
B. 備抵呆帳及部分沖銷合計數在逾期放款餘額 15%以上者，風 險權數為 100%。
三、 合格住宅抵押貸款：
A. 備抵呆帳及部分沖銷合計數低於逾期放款餘額 20%者，風險 權數為 100%。
B. 備抵呆帳及部分沖銷合計數在逾期放款餘額 20%以上者，風 險權數為 50%。
倘若風險權數愈低，銀行所計算出來的資本適足率就愈高，將可減少銀行 增資壓力，因此，風險權數影響銀行更承作相關業務的意願，包括不動產 業、購屋貸款、消費性貸款等85。
第二項 內部控制與稽核概述
為降低信用風險，銀行應建立完善的風險管理及信用制度，除與外部 監管配合，更應透過內部控制及稽核，減少風險發生之可能。風險管理制 度層面，倘銀行承作購屋放款時，若有建立個人信用體系、放款審查標準，
則可針對不同信用等級的人在授信時進行選擇。內部控制與稽核，有消極
85 邱金蘭，調整風險權數 金管會釋房貸大利多，經濟日報，2019 年 9 月 11 日，網址：
https://money.udn.com/money/story/5613/4040769 （最後瀏覽日：2020 年 5 月 11 日）
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面及積極面之功能。消極面而論，內部公制著重於執行與偵側舞弊，積極 面則為提升企業之營運成效，有利於企業提升競爭力及獲利能力。
銀行內部設立稽核單位，是指根據每個國家的法律和金融方針政策及 規章制度86，依據現代控制理論，結合銀行業務經營的特點，對自身的業務 活動財務活動和經濟效益，進行檢查，以判斷業務、財務等活動的合理性、
明確性和完整性以及合法性。銀行稽核是整個銀行經營管理活動中必不可 少的工作，是銀行業務順利進行的重要安全保障。
銀行應建立內部控制制度及稽核制度，並確保該制度以持續有效執 行，以促進銀行建全發展，維護金融穩定。按《銀行法》第 45 條之 1 第 1 項規定，銀行應建立內部控制及稽核制度，其目的、原則、政策、作業程 序、內部稽核人員應具備之資格條件、委託會計師辦理內部控制查核之範 圍及其他應遵行事項之辦法，由主管機關定之。又《銀行內部控制及稽核 制度實施辦法》第 2 條指出，銀行應建立內部控制制度及內部稽核制度，
並確保該制度得以持續有效執行，以促進銀行健全發展，維護金融安定。
《銀行內部控制及稽核制度實施辦法》第 6 條規定，銀行應建立自行 查核制度、法令遵循制度與風險管理機制及內部稽核制度等內部控制三道 防線87，以維持有效適當之內部控制制度運作。銀行內部控制三道防線實務 守則之執行程序，由中華民國銀行商業同業公會全國聯合會訂定。
以第一道防線為例，若銀行承辦購屋放款，則徵授信人員須就其日常 業務，進行辨識與管理。自日常事務所產生的風險，謂第一道防線，其應 該負責辨識及管理風險，針對該風險特性設計並執行有效的內部控制程序 以涵蓋所有相關之營運活動。例如借款人之信用評等是否符合事實、文件
86 可參考 2010 年發布之《金融控股公司及銀行業內部控制及稽核制度實施辦法》。
87 內部控制三道防線，可參考《銀行內部控制三道防線實務守則》，2016 年 9 月 23 日。
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是否簽署且同意個人資料之使用等。就個人房貸業務，第一道防線的缺失 態樣，過去常見為過度側重擔保品鑑估，而未對借戶信用狀況、借款用途 等因素加以分析評估88。此外，參考 2016 年下半年金管會檢查報告89指出，
銀行於辦理個人房貸業務時，常有之缺失為未審慎評估進件來源、未落實 徵授信審查及貸放後管理作業，對此，銀行應加強開戶審查、徵授信審查 及貸後管理等作業流程，以防範詐貸案件發生。
以第二道防線為例，若銀行承辦購屋放款，則第二道防線須協助及監 督第一道防線辨識及管理風險。第二道防線包含風險管理、法令遵循及其 他專職單位。
至於第三道防線則係內部稽核單位，應以獨立超然之精神，執行稽核 業務，協助董（理）事會及高階管理階層查核與評估風險管理及內部控制 制度是否有效運作，包含評估第一道及第二道防線進行風險監控之有效 性，並適時提供改進建議。
銀行之內部控制制度應涵蓋所有營運活動，並應訂定適當之政策及作 業程序，因此，銀行所有經營的業務，皆須制訂相關內部控制制度及程序，
例如存款、放款、外匯、客戶資料保密等。
內部控制及稽核之主要目的在於查核營運活動是否有缺失，透過即時 糾正並避免未來重複疏失，盡可能降低銀行之風險及損失。回顧本文研究 核心，主要係分析銀行承辦購屋放款所可能遇到之風險，以及銀行如何妥 善控制此等風險，及購屋放款切結書相關的法律議題。因此，舉例而言，
88 金融機構授信業務缺失應行改進事項，台財融字第 18433 號，1982 年 7 月 5 日。
89 105 年度下半年主要檢查缺失，金管會檢查局，頁 13，網址：
https://www.feb.gov.tw/fckdowndoc?file=/105%E5%B9%B4%E4%B8%8B%E5%8D%8A%E5
%B9%B4%E6%9C%AC%E5%9C%8B%E9%8A%80%E8%A1%8C%E4%B8%BB%E8%A6
%81%E7%BC%BA%E5%A4%B1.pdf&flag=doc（最後瀏覽日：2020 年 6 月 23 日）。
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在內部控制及稽核下，徵授信承辦人員於完成放款相關業務，此時，負責 內部控制及稽核的人員則須查核徵授信人員是否有按法令要求、信用評估 原則、切結書是否齊全等面向進行檢討。
第三項 信用評估原則
銀行從事授信業務，須就其所負擔之風險與所能得到之報酬加以衡量 其授信評估原則，隨時代演進，銀行歸納出各種評估借款人信用風險的標 準，目前較主流使用為授信 5P、5C、5W 原則。
首先，所謂授信 5P 原則，係由美國銀行家漢華銀行副總裁 Paul Hunn 於 1970 年提出90，成為銀行業界廣泛採用之授信評估標準。5P 包含：借戶 信用（People）、資金用途（Purpose）、還款來源（Payment）、債權保障
（Protection）及借戶展望（Perspective）91。借戶信用係指借款人個人條件，
包含年齡、婚姻、教育、工作時間、存款往來等；借款用途部分，在個人
包含年齡、婚姻、教育、工作時間、存款往來等；借款用途部分，在個人