第五章 研究結論與建議
第一節 研究結論
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第五章 研究結論與建議
第一節 研究結論
在金融自由化及資訊科技高度發展下，銀行競爭激烈的微利時代來 臨，商業銀行辦理購屋放款授信業務，更應就其所能得到之風險與報酬予 以衡量；又商業銀行為社會金融穩定之重要一環，商業銀行與消費者間之 權利義務平衡，亦將影響經濟之安定性。銀行如何在不違反法令規定之情
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形下，一方面正當獲利，一方面確保債權可回收性、降低風險；而消費者 如何與銀行往來、確保自身權利義務，皆係本論文所欲探討之議題。
在第三章部分，首先介紹購屋放款風險管理議題。隨時代演進，銀行 歸納出各種評估借款人信用風險的標準，與此同時，國際上亦有巴塞爾協 定，敦促各國銀行強化其風險管控及內部控制。而為落實信用風險評估、
維持金融穩健經營，銀行不但會依法令要求建立相關作業規範，例如在放 款領域常見授信 5P 等原則，銀行亦會為了保障自身權益、本於風險控管規 定，向借款人等徵提相關文件與切結書，因而衍生許多法律議題。本文先 就凱基銀行、日盛銀行、瑞興銀行之購屋放款申請契約文件，概述其種類 及形式，可知各該銀行之貸款申請文件，常有不同格式，然而，無論何種 形式，只要清晰，且取得立約當事人之同意及簽名，則條款呈現方式原則 上對實質效力無影響。其次，針對商銀購屋放款申請，包含申請書範例、
聲明屬實條款等，以及實務上銀行購屋放款申請的六個流程及其內涵，進 行介紹，並且整理上述三間銀行之「無租賃切結」，以及「未保存登記切結」
之相關文件及條款，俾瞭解銀行購屋放款申請之實務操作。
於第四章部分，則針對銀行購屋放款授信切結書之法律議題進行討 論，即就購屋放款申請書暨聲明條款、「無租賃切結」、「未保存登記切結」
之必要性、合理性及效力範圍進行分析。首先，回顧本文研究目的與宗旨，
所著重者為購屋放款切結及聲明條款之介紹與法律分析，惟仍將對購屋放 款契約整體之法律定性、定型化契約及消費者保護概念，進行簡析。購屋 放款契約通常為多種契約的集合體，除消費借貸契約外，尚包含設定抵押 權之合意契約，以及利息、保證、違約金、訴訟等契約，係由主契約與從 契約等共同構成。而在定型化契約及消費者保護之分析可知，銀行所提供 之各項購屋放款申請文件及相關條款，亦非銀行可任意為之，仍應受金管
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會及相關法律之限制，以保護消費者權益。
其次，本文論述聲明屬實條款及個人資料同意條款之必要性、合理性、
效力範圍。必要性分析可知，購屋放款申請書，是銀行取得信用分析資訊 的重要來源之一，因此，倘若事實與借款人等所聲明、提供之相關資料，
有不一致之處，銀行應得向法院主張該借款人等違反刑法第 339 條的詐欺 罪，惟仍須符合刑事詐欺罪構成要件，即詐欺故意與不法所有意圖、行為 人施用詐術、使被害人陷於錯誤、限於錯誤者為財產處分、造成財產處分 之本人或第三人財產損害等，始有成立詐欺罪之可能。銀行於購屋放款申 請書之聲明欄位，要求借款人等簽具個人資料同意條款，係為遵循個人資 料保護法之規範，只要合於目的來蒐集、處理、利用等，尚屬必要。於合 理性之部分，本文認為該等條款之設計，係為遵循相關法令規範，尚屬合 理。於效力範圍部分，本文討論認為，雖然《個人資料保護法》針對當事 人同意，僅規定資料蒐集者之告知義務，然基於個人資料自主權之保護之 核心精神，當事人之同意需為明示、清楚、須為具體、個別。銀行僅得於 符合目的下，在範圍內，蒐集、處理或利用個人資料。
再者，本文論述「無租賃切結」之必要性、合理性、效力範圍。於必 要性分析可知，就刑事詐欺罪而言，銀行要求借款人等簽具「無租賃切結」，
尚屬必要，蓋「無租賃切結」係銀行主張詐欺罪之重要證據之一，惟仍須 符合刑事詐欺罪構成要件，始有成立詐欺罪之可能；然而就債權擔保層面，
實際上取決於效力問題，將敘述於效力範圍段落。合理性層面的討論，考 量自銀行角度而論，倘若抵押物有租賃或第三人占有之情形發生，將可能 導致未來發生逾期放款或催收等情事時，銀行無法收回其債權，而生風險 及損失。因此銀行的「無租賃切結」，本文認為其仍有一定之合理性。於 效力範圍部分，經分析後，銀行原則上無法以借款人等簽具「無租賃切結」
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為由，對抗真正承租人，即便銀行已取得借款人簽具之「無租賃切結」，
其債權收回仍有風險，蓋租賃契約為債權契約，契約有效存在於出租人及 承租人間，購屋放款契約、「無租賃切結」等則存在於借款人等及銀行間，
兩者各自獨立、有效存在。除非有符合《強制執行法》第 98 條第 2 項之但 書情形，即租賃關係發生於設定抵押權之後，且法院依抵押權人聲請或依 職權，認定租賃關係對抵押權有影響，此時，租賃關係可經執行法院裁定 除去，而後拍賣之。又當「無租賃切結」及相關聲明書條款發生與事實情 形不符時，參考相關判決，若不實聲明致銀行陷於錯誤，足生損害於銀行 審核貸款之正確性，銀行應可主張借款人等違反刑事詐欺罪。綜上，銀行 無法單以「無租賃切結」，對抗有權承租人，除非法院認為租賃關係影響 抵押權而除去之。故就對抗租賃關係層面，「無租賃切結」並無特別效果，
然就銀行主張借款人等違反刑事詐欺罪的層面，尚屬必要且便於未來作為 證據參考，惟仍須符合刑事詐欺罪構成要件，始有成立詐欺罪之可能性。
最後，本文論述「未保存登記切結」之必要性、合理性、效力範圍。
就必要性而言，按本文分析，縱銀行持有借款人等所簽具之真正「未保存 登記切結」，銀行於保全債權程序中，未必能成功主張未保存登記建物任 由銀行一併處分以抵償，且借款人等也未必因此違反刑法詐欺罪。銀行在 進行購屋放款業務時，須注意「未保存登記切結」之內容應填寫清楚具體、
銀行承辦人於徵信核貸等過程中應確實。即便「未保存登記切結」及相關 執行業務過程已完備，然若原擔保品本即足以擔保該貸款，則銀行通常無 法主張「未保存登記切結」部分一併處分抵償。其次，於銀行「未保存登 記切結」之合理性，本文認為略顯不足，對於銀行而言，有此等「未保存 登記切結」，看似能強化銀行債權之保障，惟實際上亦取決於具體情形，
即有關效力層面之討論。於效力範圍之討論，本文就三面向進行評論。第
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一，不動產抵押物之增建部分，效力是否為抵押權所及，應視具體型情而 有所別，參考最高法院判決，若增建物有構造上之獨立性，但無使用上之 獨立性，則屬抵押權效力所及；第二，就不動產設定抵押權之後，增加之 從物或增建部分，是否為抵押權效力所及，學者與司法實務對此問題見解 不一，肯定說認為主物與從物之關係非依當事人意思之解釋，而應依客觀 兩物經濟結合以決定，即強化確保抵押權之效力，認定可為抵押權效力所 及，與此相反，否定說則認為倘抵押權及於設定後始存在或取得之從物，
有違當事人意思，應不為抵押權效力所及，因此本論文以為，雖銀行設有
「未保存登記切結」，惟此部分仍屬學術司法實務見解不一之議題，恐仍 有諸多變數；第三，銀行的「未保存登記切結」，是否對抵押權效力有所 影響，由最高法院判決可知，仍須視該增建物之構造及條件綜合判斷，無 可能僅憑一張切結書即認定為抵押權效力所及。因此，銀行「未保存登記 切結」，恐未如銀行所想像之必要。