第四章、 實證研究分析
第三節、 土地再細分原則與模擬操作
林投里都市更新案，於民國 94 年至 97 年間歷經兩次實務性規劃；但 其方式大多以開發商市場考量為主，且並未先解決安置議題，與建立土地 再細分原則，即進行建築配置計畫；故在本研究重點，以安置為前提下，
本節則透過安置需地指認與關鍵量體建立、基地脈絡特性、TOD 與 MXD 規劃邏輯下之機能與動線特性、預期建築型式等，建立其再細分原則，並 進行實務性的概念模擬操作。
一、最小需求關鍵量體建立與安置需地指認
本研究之核心價值在於土地分享策略下，以安置為前提之需地計 畫研擬；因此，本研究對於最小需求關鍵量體建立，係建立於安置的 需求；以本章第一節計算分析之社會住宅建築面積 518 ㎡/幢，共計 四幢及第二節之安置需求表內容；由以下試算分析所需最小需求關鍵 量體:
1.以每層 4 戶計算建築面積(28 坪/戶，公設比以 1.4 計之)：
28*4*1.4≒157 坪(518 ㎡)/幢
2.以住宅用地之 60%建蔽率計算用地面積:
518*4(幢)/60%≒1,047 坪(3,455 ㎡)
對於安置須地指認就實務面上，為更新後的資源分配內容；可由諸多 面向考量，如政府政策導向、開發商市場價值面、安置戶對未來的願景等；
由於土地分享策略，是須先騰空清理一個區域來作為安置須地以建築社會 住宅的前提下；因此，本研究由政府、開發商、居民三方面的考量因素，
模擬其安置須地指認的可能方案。
(1)以政府面向:
對政府部門來說，若參與林投里舊聚落地區的開發，其目的本研究認 為，不在於取得更新後的分配土地或樓地板面積；原因在於如同本章第一 節指出，會造成最小需求關鍵量體規模失焦，同時也偏離土地分享策略的 核心價值；而另一方面，即便政府取得了更新後的土地或樓地板面積，只 是徒增管理上的困擾與衍生閒置土地或空間的問題。
因此，本研究認為政府若參與林投里舊聚落地區的開發；其目的主要 為解決長久以來的違(蹲)佔戶的問題；另一方面在挹注財政的政策導向 下，則希望透過土地標讓售，來取得盈餘，解決市政財務上的部份窘境。
由本研究基地的市場價值面來看，中正四路側其使用分區與使用型 態，大多為商業用途及商辦金融大樓；因此，可說是具有高價值的區位；
而市中一路側，其現況面對地方法院，在後續開發效益上是可預期不遜色 於中正四路側區位，因此其市場價值可與中正路側，等同視之；而成功一 路側，則面臨既有商辦大樓及幼稚園等，其開發效益有所受限，故其市場 價值未必能高過市中一路側或中正四路側；另大同路側現況，因大多面臨 店鋪透天住宅，其發展強度為基地週邊最低之處，故其市場價值應為最低 區位。
由上述可得知，政府若期待由土地標讓售中有所利潤，本研究認為以 中正四路側及市中一路側土地的標讓售是較有效益。(如圖 5-3-1)就解決 違(蹲)佔戶的問題面向，可由本章二節於土地整合與清理順序中瞭解，公 私共有土地對政府而言，是整合與清理的第一順位；因此指認出本研究基
地之安置須地，以大同路與成功一路側之公私共有部份土地為主。
(如圖 5-3-2)
標讓售 區位 預期政 府考量 優先
標讓售區位 預期政府考量優先
政府考量安置須地
圖 4-3-1 預期政府優先考量標讓售區位示意圖 圖 4-3-2 政府考量安置須地方案示意圖 (本研究整理)
(本研究整理)
(2)開發商面向
對於開發商的考量而言，無利可圖、不具開發利潤的執行方案是難以 被接受；因此，參與更新的目的，主要則以取得高市場價值區位的可開發 素地為優先，且街廓越完整是越有利；這部份本研究認為，與政府部門所 考量區位，應是一致地認為中正四路側及市中一路側，為較高市場價值區 位；而若再加上商業考量，應會再併入成功一路側區位土地；而對於安置 須地，則期望以不影響其開發利潤下，以最為精省方式為之，甚至未必希 望有所存在(如圖 5-3-3)；而以發放補償金方式作為安置模式。(如圖 5-3-4)
開發商考量安置須地
圖 4-3-3 無安置須地方案示意圖 圖 4-3-4 開發商考量安置須地方案示意圖
無安置須地存在
(本研究整理) (本研究整理)
但以本研究土地分享策略的操作模式下，開發商是需要與政府合資興 建社會安置住宅；也就是說，開發商無法逃避安置須地存在的必要性；因 此，本研究認為在開發商的考量面向，其安置須地位置是以大同一路側為 主，並在其土地面積精省考量下，會希望騰空一塊單面臨路的小宗基地作 為安置須地。(如圖 5-3-4)
(3)居民面向
本項所指居民為三者，一為具有分配面積的私人地主，其二為優先安 置戶，最後是違(蹲)佔戶；具有分配面積的私人地主，於本研究實地訪查，
發現大多不居住於林投里；因此，本研究認為社會住宅安置須地的選擇，
未必是這類對象關注的，所重視的僅為分配面積與區位；而在分配區位 上，以一般價值觀來看，大多期望分配於最高市場價值的區位以利後續進 行不動產買賣，但如同前項所指出較具市場價值區位土地與街廓完整性，
為政府與開發商進行土地標讓售與開發素地的首要考量；以財務平衡與素 地完整性而言，若是將中正四路側及市中一路側分配予私人地主，則會形 成素地不完整，且不利於標讓售(如圖 5-3-5)；因此，在其分配上本研究 認為可考量成功一路側或前金二街土地為主。(如圖 5-3-6)
圖 4-3-6 地主可考量分配區位示意圖
地主可考量被分配須地
圖 4-3-5 地主預期被分配區位示意圖 (本研究整理)
地主期望被分配須地
(本研究整理)
而優先安置對象與違(蹲)佔戶對於安置須地的考量，在本研究的土地 分享策略下，雖然較不具決定權；但若以社會住宅採多目標併同市場使用 與社會救助計畫的面向而言，因大同二路具有生活機能需求，因此從這兩 類對象，對於使用市場謀生的需求，本研究認為可考量以大同二路為主。
(如圖 5-3-7)
優先安置對象考量安置須地
圖 4-3-7 以優先安置對象考量安置須地方案示意 (本研究整理)
另以政府開發商居民的資源分配面向來看；本研究基地整體應是朝 大、中、小三種尺度單元的街廓分配；其原因與規模尺度，以下分述之：
(1)以政府與開發商而言，為利於標讓售與整體開發，期望能以完整 街廓、素地來分配。
(2)以林投里鄰近捷運 O4 場站的區位特性來看，則如同本研究目的 指出；林投里地區在環境定位上，是需要以 TOD+MXD 的規劃邏 輯引導整體開發；因此在發展 MXD 的環境定位上，是需要大規 模尺度單元的完整街廓，而其規模尺度單元，則可由相關文獻所 指出適當的街廓長度以不超過 60m 為原則；故大約面積為 3000 ㎡之尺度單元。
(3)由本節最小需求關鍵量體的需地面積，可得知約為 3455 ㎡；其 面積雖接近於大尺度單元，但因其所需僅為單一面積，因此就比 例原則，本研究則定義為中尺度單元。
(4)本研究基地之私人地主人數為 56 人，因此就分配總面積所需為
種不同結果；但是否均為最適當的選擇，本研究則認為以開發商面向所模
二、MXD+TOD 規劃邏輯下之機能與動線特性
本研究案例林投里舊聚落更新地區，區位上鄰近捷運 O4 站；因此如 本研究目的指出，藉由基地鄰近捷運 O4 之區位特性，與捷運所能帶來旅 次目的與人潮，可活絡更新後的林投里地區，帶動地方經濟；故 MXD+TOD 的規劃邏輯則可為林投里達成環境加值效果，以下就機能、動線、預期使 用型態等三方面進行探討與模擬操作。
(1)區位機能
本研究案例林投里基地周邊是高雄市重要行政機關匯集區域，包 含市議會、市警局、地方法院；而如同本研究第二章第二節指出，本 區在市中一路側、成功二路側及前金二街，由現況分析可得知大多為 因應地方法院機關需求，所衍生律師或代書事務所之辦公機能供給，
而在臨中正四路側則有金融機構之機能；因此在這樣的機能需求面下
，可預期本研究基地除大同二路側外，其餘區位上是有商辦機能的供 給；而在大同路側的區位上，目前現況則為臨一般店鋪住宅，且鄰近 前金國小，因此這個部份的區位機能主要以提供生活機能。
而從本研究基地區位現況分析，除鄰近捷運 O4 外，另外也鄰近 愛河；因此，從吸引朝人潮的角度來看，將愛河的觀光休閒機能延伸 至本研究基地，是可以被考量的。
(2)動線特性
本研究第二章指出 TOD 規劃邏輯為一以步行空間為主體的都市 設計邏輯；因此就林投里地區的主要人行動線現況分析，中正四路與 成功一路主要為捷運 O4 站之人潮聚集處；因此，可規劃廣場空間作 為人潮聚集之用；而在市中一路側，主要來自法院上下班時段與中午 休息時間之人行動線，，因此可併同成功路側之辦公大樓人行動線，
導入基地內，形成另一人潮聚集廣場；而在中正四路側及大同路側，
其動線除來自法院及機關洽公與金融機構洽商外，另外從愛河所衍生 的觀光休閒動線，亦為另一主要人行動線；但經本研究現地踏勘，無 論於日夜間或是否為假日，由愛河而來的人行動線，大多於市中一路 與大同二路口之地方法院側止步，不願往本研究基地方向前進；故本 研究認為，此處為本研究基地人行動線之斷裂處；應如同上述，在機 能考量下，引入觀光飯店及沿街面的零售空間進行修補。
而上述人行動線使用現況，於本研究以時間的向度，實地觀察發
而上述人行動線使用現況，於本研究以時間的向度，實地觀察發