小結

「大眾運輸導向發展」的環境定位與「複合使用發展」的加值輔助；

透過規劃邏的探討可得知；本區在經由土地分享的操作下，取得素地後可 進行整體開發，調整分區使用強度，並利用位於捷運場站核心區(core)的 區位特性之一，配置高密度的商業、零售、辦公、或住商混合等機能，改 善現有低密度發展為密緻發展；而就機能引導部分，本區週邊機機關與金 融機構林立；目前為單一使用型態(鄰里型 /辦公區)，因此在「複合使用 發展」規劃邏輯引導下，創造多樣性與複合消費的業種業態；並善用臨愛 河水岸與捷運場站的區位優勢，進行機能轉換為複合使用型態(住辦/商業 /觀光)；另就本區的動線改善部分，在經由素地整體開發過程，將人行及 車流動線重新調整，並且強化行人步行空間的人性尺度(Human Scale)與 安全的步行空間；同時亦配合多樣性且複合的消費空間進行動線安排，以 塑造動線途經場所之「體驗」

透過土地分享策略的探討，並相較於國內現行的更新政策工具；本研 究認為，對於林投里都更地區其操作方法，是具有其可行性；其原因可從 被安置對象、土地及建物權屬現況、實質環境現況等三方面來看；一、林 投里都更地區之被安置對象大多屬於蹲佔戶與小地主；在這一類的對象中 ，蹲佔戶因為存在於適法性的問題，因此大多無法取得任何更新後的資源 分配，更遑論拆遷補償金；而對於小地主在權利變換後，則是無法分配任 何的土地或建物；因此在土地分享策略的操作下，這一類的被安置對象是 能被安置於社會住宅，以優惠租賃或輔購方式取得分配資源；二、而就土 地及建物權屬現況而言，本區土地權屬大多屬於公有地(機關用地)，而建 物大多屬於低矮之違章建物；土地權屬整合方面「國有財產局」應該率先

以地主的身份針對所經管的土地進行佔有的排除，解除出租土地租約(洪 崇啟 2011)，因此較其他更新地區來的單純；而地上物清理部分因涉及公 權力伸張，則具有其正當性。三、就實質環境現況，可以由土地分享策略 的可行性指標來了解；本區週邊機機關與金融機構林立，並且臨愛河水 岸；就區位上而言，屬於市區較好的區位；區內建物現況，大多屬於 61 年以上的低矮平房，為低度發展、低密度、較小格局的住宅、現有低價值

的房屋；且區內現有建物，具有高比例非法佔有公有土地之違章建物；另 外就社群脈絡，在相關研究所作問卷分析模型(fs/QCA)(洪崇啟 2011) 中，則指出本區具有強而有力的社區領導。

在土地分享策略與權利變換方式的比較下；兩者之細分方式、實施時 機、實施主體、協商核心與財務機制實際上差異不大；本研究認為最大差 異之處，在於權利變換須由開發商自行負擔開發費用；但土地分享策略

，則由政府與開發商進行合資開發；公共設施用地負擔面向，權利變換方 式目前受限於法令以單一的方式訂定；而土地分享策略，本研究認為可以 個案審定方式，並區分為基地內(On-site)與基地外(Off-site)分別檢討；

而在分配方式、對象與安置機制，則為土地分享策略核心價值；本研 究認為權利變換，主要針對具有分配面積的地主與開發商，進行樓地板面 積或是補償金的分配，也因此對於不具分配面積或是合法產權的弱勢對象 在目前國內都市更新的操作中，大多存在於爭議；而本研究認為，土地分 享策略則是將不具產權分配對象，視為可被分配的安置機制一環；並將安 置正當性、安置對象、安置優先順序、安置方式等；作為安置原則，並以 立體分配方式配合安置作業；同時以此，為其最小需求關鍵量體與安置多 元配套模式；簡而言之，土地分享策略與權利變換最大差異之處；在於 土地分享策略的分配方式與對象，是以產權與社會弱勢為優先考量；並且

具有社會救助計畫的一種操作方式。(表 2-5-1)

由國內目前的都市更新政策工具現況與土地分享策略整體比較，本研 究亦認為土地分享策略，主要為解決都市更新的前期作業中，所面臨的土 地清理、安置機制、開發後分配、財務可及性評估等問題；因此在操作模 式上，無論使用何種政策工具，若於前期能導入土地分享策略的操作模 式，大致上應能解決上述之問題；而差異則會僅限於名詞與法定行政程序 的不同。

表 2-5-1 權利變換與土地分享策略主要差異比較表(本研究整理)