土地整合與清理順序

      在林投里舊聚落更新區域內「國有財產局」所經管的國有土地  2,703.47㎡，佔全區土地26.78%算是其中的大地主，財政局所經管的市有  土地91.25㎡，佔0.90%，均應該率先以地主的身份針對所經管的土地進  行佔有的排除，解除出租土地租約對佔用戶與承租戶發放補償金，先溝通  安置計畫的成立之後，收回土地才是對林投里都市更新進行的第一步(洪 崇啟 2011)；而本區因公私土地權屬夾雜，其產權複雜不易整合，使得本  區在推動更新上形成主要障礙；因此本節擬透過土地分享策略之模擬操作 方式，建構土地整合與清理順序，並將財務平衡概念一併導入探討。 

  土地分享策略是以安置為前提的更新策略；因此，在須地計畫的擬 定，則以安置須地的指認為優先；而由本研究前節所擬定之安置優先順 序，是以小地主與承租戶為優先序位；因此，在整合與清理作業第一階段 以林投里的權屬現況分析，小地主與承租戶大多集中於大同路與成功一路 側，且大多為公私共有夾雜部份；而就安置協商方面，本研究認為並非最 難以完成協商，原因在於小地主的持有面積均小於 60 ㎡，更新後在土地  或建物都無法持有分配面積；因此，以目前國內都更現況觀察，這一類的  小地主大多選擇領取補償金離開現地，或透過政府輔購國宅；但就土地分 享策略的概念，優先被安置對象是允許無償取得社會住宅單元。

故以領取補償金與無償取得社會住宅單元兩者之間，以社會普世價值 觀來比較，小地主應該會選擇後者；因為小地主所擁有之地上物經本研究 實地踏勘與相關技術研究報告調查現況，均大多為 30 年以上之低矮建物 且部份頹敗不堪；若依土地徵收作業規定，進行殘餘價值評估，實務上所 能領取之地上物補償金甚低；因此選擇無償取得社會住宅單元較領取補償

金為利多。

公有土地部份則由國有財產局及財政局解除目前承租戶之租約後，承 租戶則不具建物權，即可進行清理；綜合上述，小地主在選擇無償取得社 會住宅單元的優惠條件下，應會樂於接受土地整合與地上物清理協議；而 公有土地部份，僅須公部門間平行協商即可順利完成；因此本研究認為，

可先由公私共有部分土地進行整合與清理以作為安置須地，而在實務面 上，考量社會住宅建造是須要一定的資金規模，為避免開發商前期財務壓 力過大，並能提高參與更新意願；而本研究也認為，將社會住宅分期建置，

第一階段先建置部份社會住宅安置部份小地主與承租戶，較能符合現況。

在財務財務平衡概念上，對於土地分享策略建構要因中，政府部門所 扮演的角色亦為重要一環；如本研究第二章第一節所指出，對於實施土地 分享策略地區，政府部門除了擔任協商核心角色外，同時也需要提供更新 前期所需的資金挹注，或優惠貸款，如基礎建設、地上物清理、社會住宅 建造等；因此，對於本研究案例林投里地區，本研究則認為前期進行部份 的公私有土地整合與地上物清理作業及第一階段社會住宅所需經費，可經 由高雄市議會或中央部門編列預算或補助款先行墊支；爾後，再由公有土 地標讓售盈餘中補足墊支部份。

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圖 4-2-1 土地整合與清理順序第一階段(本研究整理)

在第二階段部份，主要工作則著重於將林投里地區較具不動產市場價 值部份的公有土地，進行整合與清理後，進行標讓售；以取得安置成本與 基礎建設成本，所需資金。

以林投里地區現況分析，中正路屬高雄市之重要道路，沿街面之使用 分區，大多為商業用途，以金融及政府機關為主；因此就區位環境，本區 中正路側沿街面大多臨機關(如高雄市政府警察局)與金融機構(如世華銀 行等)，且為鄰近捷運 O4 站最近之處；故這部份的土地是最具不動產市場 價值，進行標讓售後，所得盈餘亦為最多，應可支應安置成本與基礎建設 成本；在此階段的部分標讓售盈餘，可補前一階段政府所先行墊支的費用。

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圖 4-2-2 土地整合與清理順序第二階段(本研究整理)

第三階段所執行工作內容與第一階段大同小異；則是將第一階段中，

尚未清理與整合完成的公私共有部份土地，予以清理、整合後，建置第二 部份的社會住宅；並將剩餘的優先安置對象(小地主)予以安置於社會住 宅；相關詳細內容則不另贅述，詳參第一階段內容。

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圖 4-2-3 土地整合與清理順序第三階段(本研究整理)

第四階段主要以市中一路與前金二街之公有土地清理整合及違蹲佔戶 安置協商搬遷為主；違蹲佔戶於林投里舊聚落更新地區，為現存最大族群

，居住於此地的居民以這一類對象為最多，同時亦為高雄市政府數十年來 最頭痛的問題與最不願面對的事實；雖然這部份的土地權屬均屬國有土 地，產權與地籍較為明確，清理上與整合相形之下較容易；但因這部份均 為為蹲佔戶，因此就協商難易度，此階段所能預期遭遇的困難，會遠大於 前幾階段；故由實務面的時間成本上，將違蹲佔戶安置協商搬遷工作，安 排於此階段，以避免因前期先行處理違蹲佔戶的協商，而延宕後續整體開 發期程。

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圖 4-2-4 土地整合與清理順序第四階段(本研究整理)

如上述，在完成安置須地的騰空，並建置完成小地主、承租戶及 違(蹲)佔戶的安置協商作業；同時透過上述各階段公有土地的標讓售，取 得相關的前期開發資金後；在最後的第五階段，則進行大同二路側及成功 一路 447 巷私有土地的整合與清理作業；在林投里地區私有土地持有面積 大於 60 ㎡之權利關係人，經統計約佔所有權利關係人之 19%，屬人數較少 的對象；但這類對象，在本研究案例中，是唯一在更新後能分配所得土地 或建物的私人對象；因此，對於開發商與政府而言，這類對象大多不需要 社會計畫的幫助，且未必願意領取補償金；而其所擁有的產權，均具有合

的產權分配比例，其次才是土地清理、整合與標讓售。