林投里地區之實質環境發展現況探討

一、環境概況

林投里基地周邊是高雄市重要行政機關匯集區域，包含市議會、市 警局、地方法院、消防局等。另外在中正四路上有華國世貿金融大樓，

西南側地區有國賓飯店、國揚萊茵河畔，以及未興建完工之凱悅大樓。

本基地與周邊景觀相對比下，實顯窳陋，也突顯都市發展懸殊之差異。

本基地位處大同二路、中正四路、成功一路與市中一路所圍間區，

前金二街、成功一路 447 巷貫穿基地內部東西向；基地南側上有一條連 接市中一路及成功一路之東西向計劃道路尚未拓寬開闢，現況為建物所 佔據，通道寬度約在 3m 以下，僅可供人、機車通行。土地使用，在建 築物上可區分為老舊木造建築、低矮磚造建築，以及三筆 5 層樓以上之 RC 建築；除少數面臨計劃道路之建築物外，大體建物因過度密集、通風 採光不佳、消防機能欠缺，居住環境品質實有待整體改善。(陳銘俊建築 師事務所（2008），林投里都市更新期中報告及本研究整理)

圖例 林投里更新基地範圍

圖 3-2-1 林投里更新基地範圍圖(資料來源: 陳銘俊建築師事務所（2008），林投 里都市更新期中報告及本研究整理)

表 3-2-1 林投里更新基地內部環境現況表 現況

是律

描述：成功一路臨街面多為一、二層樓高的建築物，以餐飲業居多，其次 師、代書事務所。

成 功 一路

現況描述：中正四路臨街面為兆豐銀行、國泰世華銀行，及前台灣新聞社。

中 正 四路

現況 使用

描述：大同二路臨街住宅多屬一、二樓建築物，部分為老舊建築物做住宅

，其次則是律師、代書事務所，少數為餐飲使用。

大 同 二路

現況 建物

描述：市中一路臨街住宅多屬一、二樓建築物，正對著高雄市地方法院，

使用多為律師、代書事務所。

市 中 一路

現況 屋主

描述：前金二街臨街多是一、二樓建築物，多數做住宅使用，或無人居住，

出租，部分則是餐飲業及律師、代書事務所。

前 金 二街

(資料來源: 陳銘俊建築師事務所（2008），林投里都市更新期中報告及本研究整理)

二、公共設施

公共設施設立之目的是為提升生活環境品質，應就人口、土地使 用、交通等現狀及未來發展趨勢，決定其項目、位置與面積。

雖依據變更原高雄市（前金、新興、苓雅地區）細部計畫（第三次 通盤檢討）案計畫書，公共設施計畫檢討結果，學校用地不足 2.02 公 頃，公園用地不足 0.47 公頃，兒童遊戲場不足 1.12 公頃，綠地用地不 足 2.06 公頃，市場用地不足 0.3 公頃，停車場不足 1.98 公頃，加油站 不足 0.2 公頃，交通用地不足 0.14 公頃。

但據本研究基地所在區位，半徑 400 公尺範圍內，已興建有前金國 中、前金國小、前金第一公有市場與自強市場、加油站、前金立體停車 場，其文教與生活機能，原則上已備足；惟公園、綠地、兒童遊戲場等 休閒遊憩機能，為本基地之鄰里單元較顯不足者，未來可配合都市計畫 變更，運用公有土地優先指配，或都市計畫變更回饋負擔之公共設施用 地，適當補足，以提升地區環境品質。

而機關用地除機 38－警察局（尚未開闢 0.26ha），本研究所處之 機 10、機 12，因土地產權複雜，目前辦理都市更新，且因無明確機關 類別使用而未開闢，未來應配合都市計畫調整變更，以改善地區窳陋環 境。(陳銘俊建築師事務所（2008），林投里都市更新期中報告及本研

表 3-2-2 前金、新興、苓雅地區細部計畫通盤檢討後公共設施用地檢討分析表

18.73 14.76 3.97

目前機 38、機

7.49 5.43 2.06

現行計劃共劃設

圖 3-2-2 本研究基地周圍公共設施示意圖(資料來源: 陳銘俊建築師事務所

自強市

前金國

運輸系統綿密的網絡，本研究更新基地區位，可謂交通便利，以下再個 別以道路系統與大眾交通運輸系統說明如下：(陳銘俊建築師事務所

（2008），林投里都市更新期中報告及本研究整理) (一)、道路系統

（1）聯外道路

區內的聯外道路系統分別在東西向有中正四路（40M）、民生二路

（50M）及南北向中華四路（40M），道路系統分析如下：

A、中正四路：為基地轉東西向主要幹道，路寬 40M，道路型態為中 央分隔島，單向車道有 2 線及 1 線機慢車道，道路兩旁均有劃 設停車格，向東可通達高速公路至鳳山與屏東縣，向西可抵達 鹽埕、鼓山區。

B、民生二路：為靠近基地南側的東西向主要幹道，路寬 50M，路型 為快慢分隔島加上中央分隔島之型式，單向有快車道 2 線，慢 車道 1 線，道路兩側均設有停車格，為高雄市全市的東西向主 要動線，東起光華路，西至愛河邊的河東路。

表 3-2-4 聯外道路現況表 聯

外 道 路

中 正 四 路

路寬：40M 快車道數：4 機車道數：2

向東連結高速公路，往鳳山、屏東縣；

向西連接鹽埕、鼓山區

民

中 一 路

快車道數：2 機車道數：2

往北至力行路，至三民區，往南至五 福四路，至高雄女中。

(資料來源: 陳銘俊建築師事務所（2008），林投里都市更新期中報告及本研究整理)

（3）次要道路

A、前金二街：基地出入道路以前金二街（10M）為主，可通往成功 一路、市中一路，為基地居民使用，平常交通流量不大。

表 3-2-6 次要道路現況表 次

要 道 路

前 金 二 街

路寬：10M 快車道數：- 機車道數：2

向東至文武街，向西至市中一路，貫 穿基地之東西向道路。

(資料來源: 陳銘俊建築師事務所（2008），林投里都市更新期中報告及本研究整理)

（4）林投里更新基地內其他計畫道路

本計畫基地內出除了入道路前金二街（10M）之外，另有成功一路 447 巷（6M），可通往成功一路、市中一路，為基地居民使用，其仍有 部分土地尚未徵收，平常交通流量不大。此外，在基地南側上有一條東 西向，連接市中一路及成功一路之計劃道路尚未開闢。

表 3-2-7 基地周邊道路特性整理表

聯外道路 主要道路 次要道路 未開闢計畫道路

圖 3-2-2 本研究基地內道路系統示意圖 (資料來源: 陳銘俊建築師事務所

（2008），林投里都市更新期中報告及本研究整理) (二)、大眾運輸系統

（1）公共汽車運輸系統

基地周邊公共汽車運輸系統、行駛路線及班次相當多而密集，可區 分為中正四路、成功一路、市中一路等路段之路線概況。(陳銘俊建築 師事務所（2008），林投里都市更新期中報告及本研究整理)

A、中正四路路段：主要站名為鹽埕圓環、台灣銀行、市議會、及 瑞源路口，共計有 77、14、78、25、56、91、248、60、0 南、

0 北、76 及觀光休閒公車等 12 條路線公車。

B、成功一路路段：主要停靠站名有前金國小、新聞報、成功一路 口、苓雅市場等，共有 77、82、14、25、11、78、0 南、0 北、

76 及觀光休閒公車等 10 條路線，部份路線與中正四路行駛路線 相同。

C、市中一路路段：主要停靠站在公保大樓、市中一路口、河邊海 產餐廳、高雄地方法院、有 25、93 及觀光休閒公車三條路線行 駛。

（2）大眾捷運系統

A、捷運：高雄捷運市議會站，設置於中正四路上（市議會－中華 路段），採地下車站規劃，站體長度為 206 公尺，在主要道路 設有四個出入口，基地居民步行約 10 分中可至捷運站，成為本 基地新的重要交通運輸系統。

B、輕軌：河東路預計將有輕軌運輸系統，鄰近本基地之國賓飯店、

立德棒球場各設有一站。

捷運市議會站 公車站 輕軌捷運 計畫區範圍

G1 G1

O4

O4

圖 3-2-3 本研究範圍周邊大眾運輸系統位置示意圖(資料來源: 陳銘俊建築師事 務所（2008），林投里都市更新期中報告及本研究整理)

四、小結

綜合上述，林投里都市更新地區自民國 74 年至 81 年間，由高雄 市政府推動都市更新以來，其中歷經拆遷補償金額過低、更新後配售樓 地板面積過小、配套安置計畫不周延等因素，致使更新工作受阻而停頓。

而至 94~97 年間由高雄市政府 都市發展局委託民間規劃單位進行 林投里相關實務規劃工作，本研究案例才又重新啟動；但在完成相關規 劃報告後，除前述原因外；亦於基礎資料調查過程中，發現林投里產權 複雜，且面積小於 60 ㎡之所有權人約有 247 人(69.39%)(洪崇啟

,2011)。因此這些權利人可能因採不同更新手段而在抵價地、抵費地之 折抵後，無剩餘面積可發還分配。(洪崇啟,2011)，形同變相掃地出門；

另本區違(蹲)佔戶更佔整體過半比例。

因此在相關規劃技術報告指出林投里都更案成敗關鍵，在於提出居民 可接受的拆遷安置計畫內容(陳志靖,2005)；而在國內相關研究調查指出

，拆遷安置計畫所造成的時間與財務供需平衡，更是阻礙開發商與政府投 入開發的主要關鍵之一(陳紋甄,2009)；而先溝通安置計畫的成立之後，

收回土地才是對林投里都市更新進行的第一步(洪崇啟,2011)。因此，由 本章現況分析，土地分享策略不失為一種解決方式；但為加強其實務性，

仍須進一步的財務試算，以瞭解其可行性。