第一節、研究動機與目的
一、研究動機
高雄市自捷運通車以來，社會大眾以至於政府，對於捷運場站週邊 土地的利用與舊聚落的更新，無不寄望由都市更新的手段能有所作為；從 政府面向，為實踐「大眾運輸導向發展」（TOD，TRANSIT-ORIENTED -DEVELOPMENT）政策理念的機會，並期待能對既有窳陋地區進行環境 改善，解決在都市開發政策執行面上的困難；而開發商期望藉由捷運所帶 來的人潮，對於土地利用與開發產品能有所加值，從而獲取所期待的利 得；民眾期待透過捷運與相關大眾運輸的營運下，除了為生活帶來便利
，同時也能產生促進經濟發展契機與提升就業供需；以作為改善景氣低迷 的手段之一。
國內目前都市更新條例所制定的政策工具，市地重劃、區段徵收、協 議合建及權利變換共四種，而其中權利變換為法令政策下所鼓勵使用的工 具；而以權利變換的立體分配本質而言，對於都市土地使用效率提升與創 造多元化分配型態選擇，具有一定程度助益；但目前國內於都市更新的執 行上，依然難以推動；同時近來更因都市更新作為，而衍生的重大社會事 件(如，文林苑事件)，造成一般民眾對於都市更新，聞之色變；而高雄市 自 91 年正式立法高雄市都市更新條例以來，可謂毫無任何執行案例，更 遑論有所成效；探究其原因，無論在何種政策工具下，對於安置機制可說 是毫無作為；而更新後資源分配，大多以地主及開發商為主要考量；因此
，不難瞭解產生爭議之所在，對於安置與更新後資源分配，若能有所另類
事業意願，並活絡低迷景氣。
林投里都更案歷年來政府部門一直無法完成，其癥結即是在於安置計 畫及更新後的資源分配一直無法與居民及地主達成共識；也因此造成開發 商與政府部門對於用地取得與財務平衡上的阻礙；而在相關規劃技術報告 中亦指認出「林投里居民選擇「就地安置」之拆遷安置方式最多(陳銘 俊,2008)」 ，因此「林投里都市更新案 的操作可以試著以 Land Sharing 的模式，模擬操作或許可以為林投里創造出另一套解決的辦法」。(洪崇 啟,2010)
而就林投里地區鄰近捷運 O4 場站的區位特性；以「大眾運輸導向發 展」規劃邏輯為環境定位對於活化地區商業活動、提升土地使用效率、創 造多元運具環境等環境加值效果，都具有很大的幫助；也因此相關技術報 告與研究論文中，也都指出林投里地區的環境定位即為「大眾運輸導向發 展」；如「…結合高雄捷運O4，以大眾運輸導向發展；並配合水岸主題 行銷…(陳銘俊,2008) 」，「…利用「大眾運輸導向發展」（TOD，
TRANSIT-ORIENTED DEVELOPMENT） 概念可引導都市發展的策略，促 進土地複合式使用，熱絡地區活力…(陳玟甄,2007) 」。
因此本研究動機，主要透過土地分享(Land Sharing)策略，作為權利變 換的另類替代工具；並在「大眾運輸導向發展」的環境定位與「複合使用 發展」 (MXD，mixed-use development)的加值輔助下經由模擬試算，探 討其可行性。
二、研究目的
藉由上述研究動機，本研究擬達成之研究目的為於本研究實證地區高 雄市前金區林投里透過「大眾運輸導向發展」（TOD，TRANSIT -ORIENTED
DEVELOPMENT）的環境定位與複合使用發展(MXD，mixed-use develop -ment)的加值輔助下，以土地分享(Land Sharing)策略為主要操作方式；
並在解決安置與更新資源分配前提下，透過林投里舊聚落更新地區被安置 對象(利害關係人)類型與數量探討；以建立安置與更新資源分配之最小需 求關鍵量體(Minimal Requiement Critcal Mass)，並由財務初步平衡與 用地取得面向，以再細分(Re-Subdivision)方案模擬，提出概念式的解決 方案。