第三章 研究設計
第一節 實地訪談
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l C h engchi U ni ve rs it y 第三章 研究設計
從第二章拍賣價格形成之文獻，可以看出過去實證研究對象以住宅及土地為 主，拍賣價格的形成受到投標者、賣方行為等因素影響，而買方、賣方及不動產 估價師對住宅及土地價格存在認知之差異，導致賣方開價、成交價格與估價金額 有差異，但以辦公室標售為研究對象的實證研究相對較少。為瞭解買方(得標者) 投資決策的考量因素，與得標價格的形成因素，本章將藉由對辦公室標售之得標 者進行實地訪談的方式，以檢視買方(得標者)對價格影響因素的認知與偏好。
並且，探討不動產價格因素之研究，較常使用的方法為迴歸分析(regression analysis)。研究二個以上自變數對依變數之影響的分析方法稱為複迴歸分析或 多元迴歸分析(multiple regression analysis)。由於不動產價格受到二個以上 因素影響，故本研究選用包含多個影響因素的迴歸分析，在不動產估價理論中也 稱為「特徵價格模型」(hedonic price model)。
本研究以第二章所提的 Rosen(1974)之特徵價格理論為基礎，利用複迴歸分 析(multiple regression analysis)，建構特徵價格模型，分別探討影響標售底 價與得標價格差異之原因、影響得標價格與估價金額差異之原因、影響估價金額 與標售底價差異之原因，並透過實地訪談及第二章文獻回顧，掌握過去影響台北 市辦公室標售得標價格、估價金額、標售底價間差異之變數，按研究設計進行統 計分析，試圖找出影響價格差異之關鍵變數。
第一節 實地訪談
依本研究第二章文獻回顧，由於探討辦公室標售得標價格形成原因之相關研 究較少，除由影響辦公室價格(議價銷售)之變數篩選外，為確認自變數的正確性，
並瞭解買方對於價格影響因素之偏好，考量商用不動產的買方以金融業、保險業、
外資、建築開發業、傳統產業等專業法人機構為主，本研究針對上述專業法人機 構進行實地訪談，整理出影響辦公室標售的因素，包括有經濟景氣、區位、本身 特徵及其他因素，實地訪談結果整理如下。(訪談名單、訪談內容及結果如附錄 一所示)
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一、總體經濟因素
投標意願取決於投資信心，總體經濟不佳為短期波動現象，會導致出價降低，
較保守出價，但考量長期投資，仍會出價；當利率調升時，由於資金成本提高，
會影響不動產交易量，因此投標者會視景氣變動選擇其出價決策。(受訪者編號 1~7)
二、區位
當辦公室位於良好地段，受商圈聚集經濟效應影響，承租戶的付租能力相對 較佳，使營運風險降低，投標者可以接受較低的投資報酬率，傾向溢價競標，反 之若辦公室位於都市郊區，考量營運風險提高，則會保守出價。(受訪者編號 1~7)
三、辦公室等級
辦公室等級愈高，代表辦公大樓本身條件、管理維護及租金水準較佳，可提 升租戶水準，吸引外資或大型企業承租，有利於預期收益穩定性，故投標者傾向 溢價得標。(受訪者編號 1、2、3、7)
四、交通便利性
辦公室位於捷運車站、高速公路或快速道路交流道附近，或位於即將通車之 捷運車站附近，由於交通便利性佳，有利於客戶來訪，投標者會傾向溢價得標。
(受訪者編號 1、3、7)
五、產權複雜程度
產權複雜程度影響投標者出價意願，當標的物的產權過度細分，對未來重新 開發或進行處分不易，因此產權單一之全棟成交標的物較受投標者青睞，投標者 會傾向溢價得標。(受訪者編號 1、4、5、6、7)
六、預期未來租金成長
以標的物目前租金收入，衡量未來租金調整情形，評估其租金效益，側重標 的物長期增值性，並且會衡量標的物現在租金收益，若呈現滿租狀態，且投資報 酬率佳，會受較多投資人青睞，則投標人會猜測可能有較多競爭對手，將以較高 的價格投標，則溢價率會比較高。(受訪者編號 1、2、4、7)
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七、預期拆除重建或改建
考量標的物長期經營下的獲利空間，預先分析標的物是否具未來再開發效益，
例如建物屋齡老舊，具都市更新效益，或可轉其他用途，例如改裝為商務旅館，
以活化使用。(受訪者編號 2、4)
八、投標者地緣性
投標者已持有辦公室所在大樓的部分樓層，即使高價投標，由於可使產權集 中，且取得的平均成本仍低，因此會積極投標；此外投標者在某一辦公商圈已購 入多棟大樓，熟悉該辦公商圈業種及業態，考量辦公室出租、轉售及管理上便利 性，會傾向溢價競標，但外地投標者也有可能因為不熟悉當地市場價格，或看好 該區位發展潛力，而以較高價格參與競標(受訪者編號 4、6、7)
九、小結
實地訪談結果可知，受訪者在參與競標時之出價決策考量因素，大致可分為 總體經濟因素、區位、建物本身個別條件及其他因素，其他因素包括產權複雜程 度、預期未來租金成長、預期拆除重建或改建等，與過去多數文獻所提出之辦公 室價格之影響因素有差異，本研究後續據此將進一步建構辦公室產品之特徵價格 模型。
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