第四章 實證結果與分析
第二節 影響得標價格與估價金額差異之因素
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第二節 影響得標價格與估價金額差異之因素
本研究在探討影響得標價格與估價金額差異之因素，以得標價格對估價金額 之溢價或折價比率為應變數，進行迴歸分析，結果如下表 4-2 所示，自變數的 VIF 值均小於 10，表示自變數間並不存在嚴重的共線性問題。
觀察各變數之β估計值及顯著性，有關一般因素部分，成交上一期經濟成長 率為顯著相關，但為負向，表示經濟成長率上升時，得標價格對估價金額差異幅 度降低。成交上一期貨幣供給額年增率為顯著相關，但為負向，表示貨幣供給額 年增率上升時，得標價格對估價金額差異幅度降低。成交上一期消費者物指數未 達統計上顯著水準。
有關區域因素部分，區位為正向且顯著相關，表示區位越佳，得標價格對估 價金額差異幅度越高。
有關個別因素部分，樓層總數為負向且顯著相關，與預期結果不符，表示樓 層總數越高，得標價格對估價金額差異幅度降低。屋齡為正向具顯著相關，表示 屋齡愈舊，得標價格對估價金額差異幅度提高。辦公室等級為負向且顯著相關，
與預期結果不符，表示辦公室等級愈高，得標價格對估價金額差異幅度降低。與 興建中捷運車站之距離為正向且顯著相關，表示距離未來捷運車站愈近，交通可 及性愈佳，得標價格對估價金額差異幅度提高。
有關其他因素部分，全棟成交為負向且顯著相關，與預期結果不符，表示為 全棟成交者，得標價格對估價金額差異幅度降低。預期未來租金成長為正向且顯 著相關，與預期成果相符，表示預期未來將有獲利空間，投標者的出價與估價金 額之差異提高。投標者地緣性為負向具顯著相關，推論沒有地緣性的投標者，其 得標價格相對於估價金額之差異擴大。而預期拆除重建或改建不具統計上顯著水 準。
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買力提高，相對投資需求增加，則投標者在貨幣寬鬆下，會積極出價競標，不動 產估價師亦會較樂觀估價，使得標者和估價師對價格認知的差異較小，使得得標 價格對估價金額之差異降低。
四、區位
實證結果顯示，區位達到 1%的顯著水準且為正向影響，推論區位較佳的辦 公商圈，其得標價格對估價金額之差異顯著高於其他區位較差之的商圈，且投標 者較願意採取積極的出價策略，會以高於估價金額投標，表示區位良窳導致估價 師與投標者對價格的認知差異擴大。
五、樓層總數
實證結果顯示，樓層總數達到 1%顯著水準，但其估計係數為負向，推論樓 層總數愈高，相對標售底價訂定較高，投標者加價空間縮小，不會以太高價格出 價，得標價格會比較接近估價金額，故呈現樓層總數增加，得標價格對估價金額 之差異降低的現象。
六、屋齡
實證結果顯示，屋齡達到 10%之顯著水準，且其估計值為正向，代表屋齡增 加至具都市更新效益時，投標者對標的物評價較估價師更為樂觀，使得標價格對 估價金額之溢價比率將提高。或是，若屋齡未達可都市更新程度，屋齡愈高時未 來租金水準可能下降，投標者反而較估價師保守評價，使得標價格對估價金額之 折價效果擴大。
七、辦公室等級
實證結果顯示，A 級辦公室達到 5%之顯著水準，但其估計值為負向，與預期 方向不符。推論建物條件、管理維護及租金水準較佳之 A 級辦公室，由於屬性 條件較佳，一般而言於市場上的價格及租金相對較高，底價訂價較高，使投標者 的預期投資報酬率降低，導致投標者未積極出價，表示投標者仍以投入成本為優 先考量，而非僅考量辦公室等級高低，並且估價師在評估其價值時，也會考量辦 公室等級較高，而給予標的較高評價，投標者與估價師對價格認知接近，使得標 價格對估價金額之差異會因辦公室等級愈高而降低。
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八、與興建中捷運車站之距離
實證結果顯示，與興建中捷運車站之距離達到 1%顯著水準，且其估計係數 為正向，推論與興建中捷運車站之距離在 500 公尺內，表示標的物在未來捷運通 車前後具有增值空間，投標者對標的物之評價相對於估價師樂觀，使得標價格對 估價金額之差異顯著提高。
九、全棟成交
實證結果顯示，全棟成交達到 1%顯著水準，但其估計值為負向，與預期方 向不符，推論賣方及投標者對全棟成交的認知相同，產權單一的標的物價值較高，
導致賣方訂定的標售底價過高，使投標者的預期投資報酬率降低，導致投標者未 積極出價，並且估價師在評估其價值時，也會考量全棟成交之辦公室，因產權完 整未來較易轉售或出租，而給予標的較高評價，此時投標者與估價師對價格認知 接近，使得標價格對估價金額之差異降低。
十、預期未來租金成長
實證結果顯示，預期未來租金成長達到 5%顯著水準，且其估計值為正向，
顯示投標者在投標前會衡量標的未來收益情況是否有成長空間，側重穩定之長期 租金收益，為投標者是否積極出價之重要依據，表示預期未來租金成長導致估價 師與投標者對價格的認知差異擴大，使得標價格與估價金額之差價比率增加。
十一、投標者地緣性
實證結果顯示，投標者地緣性達到 5%顯著水準，且為負向影響。依實地訪 談結果，熟悉區域辦公商圈業種及業態的投標者，會傾向溢價競標，但 Kagel et al. (1989)研究指出在共同價值模型下，因採密封競標方式及對標的物真實價值 不確定，當地企業熟悉當地市場成交行情，對於標的物的估價會較理性、較保守，
即使溢價競標，得標價格仍不會高過估價金額太多，但投標者若來自四面八方，
看好區域前景，將以相較於當地企業更高之價格得標，此得標價格可能會高過估 價金額許多，使得標價格和估價金額間之差異提高。
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十二、綜合分析
如第二章所述，本研究認為台北市辦公室產品標售屬於共同價值標售模型，
參照拍賣理論，共同價值模型下，標的物的真實價值對所有投標者而言皆相同，
但不動產市場常存在資訊不完全的情形，及不動產本身的特性，使得投標者對不 動產真實價值的評價產生高度困難，無法掌握真實價值，故實務上，投標者會委 託不動產估價師代為蒐集標的物的資訊，盡量降低資訊不完全的問題，並委由估 價師評估標的物的價值，作為出價之參考。
然而，依據拍賣理論，台北市辦公室產品標售採用第一密封價格競標，在無 法得知其他競爭者的人數、出價策略、及標的物的真實價值情形下，為了以最高 出價得標，得標者對標的之評價在眾多投標者中必須為最高，故不能完全依照估 價金額出價，仍然必須依照心中主觀評估的價值與有限的資訊，擬定出價策略與 競標價格，因此，得標價格與估價金額必定產生差異。
在實務上，投標者會要求估價師評估合理且最樂觀的估價金額，再依此金額 與其偏好調整出價策略。當投標者對於標的物勢在必得時，依據法令規定得標價 格最高可逾估價金額 20%，故最高出價會在估價金額之上加成 20％，則得標價格 會超過估價金額，溢價比率則視投標者的出價策略而定。然而，當投標者較為重 視投資報酬率時，考量高價得標對未來獲利程度之影響，反會以低於估價金額投 標，使得標價格會低於估價金額，折價比率則視投標者預期的投資報酬率而定。
經實證分析發現，投標者對上述價格形成因素之重視程度不同於估價師，促 使得標價格與估價金額之溢價或折價程度不一，綜述如下：
(一)一般因素認知之差異
實證分析結果發現，經濟成長率、貨幣供給額年增率提高，表示景氣持續改 善，經濟開始復甦，投標者會考量自用或投資需求，有適合的標的物將積極出價 競標，且估價師會較為樂觀估價，使得投標者和估價師對價格認知的差異較小，
降低得標價格與估價金額之差異。
(二)區域因素認知之差異
拍賣標的物位於區位較好的辦公商圈，受辦公室大樓及企業聚集度較佳影響，
可以降低投標者營運風險，投標者願意以較高的價格參與競標，使得投標者和估
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價師間對價格認知產生差異，增加得標價格與估價金額之價差。
(三)個別因素之認知差異
雖然不動產估價師在估價時，會考量辦公室之個別因素優劣進行價格調整，
但受限於不動產估價技術規則之限制，個別因素調整率有其上限，但投標者則未 受到法令約束，且投標者需出最高價格才能得標，因此會願意為此高估標的物價 格，以得標該拍賣標的物，推論不動產估價師與投標者對價格因素的考量權重不 同，而導致得標價格與估價金額之差異。
實證結果發現，樓層總數提高、辦公室等級提高時，標的物個別條件屬性較 佳，一般而言，市場上的價格及租金水準相對較高，相對標售底價訂定較高，投 標者考量投入成本較高，導致投標者加價空間較小，而估價師在評估價格時也會 考量上述因素對價格的正向影響，使得投標者與估價師對價格認知差異縮小，令 得標價格與估價金額之差異降低。
屋齡愈高，當具有都市更新效益時，投標者對標的物評價較為樂觀，或屋齡 愈高會影響標的物租金水準，使投標者對標的物評價較為悲觀，因此與估價師價 格認知差異擴大，令得標價格與估價金額之價差增加。標的物接近興建中捷運車
屋齡愈高，當具有都市更新效益時，投標者對標的物評價較為樂觀，或屋齡 愈高會影響標的物租金水準，使投標者對標的物評價較為悲觀，因此與估價師價 格認知差異擴大，令得標價格與估價金額之價差增加。標的物接近興建中捷運車