第四章 實證結果與分析
第一節 影響得標價格與標售底價差異之因素
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l C h engchi U ni ve rs it y 第四章 實證結果與分析
為探討影響得標價格、估價金額及標售底價間差異之因素，參考第二章回顧 的拍賣理論及特徵價格理論相關實證分析文獻，及第三章實地訪談結果，統合整 理分析後，篩選出可能影響辦公室價格之變數，於第三章建立複迴歸模型，並以 2007 年第四季至 2013 年第四季台北市辦公室的實際成交資料，進行實證分析，
本章將探討影響得標價格對標售底價溢價、得標價格對估價金額溢價或折價、估 價金額對標售底價溢價等因素，並分析各變數影響原因及影響程度，就統計意義 而言，各自變數未存在嚴重共線性，F 值達統計上顯著水準，模型配適度良好，
而調整後的 R2具備良好的解釋能力。實證結果如下。
第一節 影響得標價格與標售底價差異之因素
本研究在探討影響得標價格與標售底價差異之因素，以得標價格對標售底價 之溢價比率為應變數，進行複迴歸分析之結果如下表 4-1 所示，自變數的 VIF 值 均小於 10，表示自變數間並不存在嚴重的共線性問題。
觀察各變數之β估計值及顯著性，有關一般因素部分，自變數未達統計上顯 著水準，惟其符號仍與預期相同，主要原因應為辦公室單價逐年上漲，預期未來 具增值空間所致。
有關區域因素部分，區位為正向且顯著相關，表示區位越佳，得標價格對標 售底價之溢價幅度越高。
有關個別因素部分，樓層總數為負向且顯著相關，與預期結果不符，表示樓 層總數越高，投標者加價幅度降低。辦公室等級為負向且顯著相關，與預期結果 不符，表示辦公室等級提高，溢價幅度降低。與興建中捷運車站之距離為正向且 顯著相關，表示距離未來捷運車站愈近，投標者願意溢價競標。屋齡則未達統計 上顯著水準。
有關其他因素部分，全棟成交為負向且顯著相關，與預期結果不符，表示全 棟成交，溢價幅度降低。預期未來租金成長、預期拆除重建或改裝為正向且顯著 相關，表示預期未來將有獲利空間，投標者加價幅度提高。投標者地緣性則未達 統計上顯著水準。
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三、樓層總數
實證結果顯示，樓層總數達到 5%之顯著水準，但其估計值為負向，與預期 方向不同，推論樓層總數越高，建築成本提高，賣方會訂定較高底價，使得投標 者加價幅度降低，故呈現樓層總數增加，得標價格對標售底價之溢價率降低的現 象。
四、辦公室等級
辦公室等級越高，代表辦公大樓建物條件、管理維護及租金水準較佳。本研 究參考國內仲介公司分類，將辦公室等級劃分為 A、B、C 三級。實證結果顯示，
A 級辦公室達到 10%之顯著水準，但其估計值為負向，與預期方向不同。受訪者 表示，辦公室等級越高，代表辦公大樓本身條件、管理維護及租金水準較佳，投 標者傾向溢價得標(受訪者編號 1、2、3、7)，但與實證結果不同。推論建物條 件、管理維護及租金水準較佳之 A 級辦公室，由於屬性條件較佳，一般而言於 市場上的價格及租金相對較高，底價訂價較高，使投標者的預期投資報酬率降低，
導致投標者未積極出價，表示投標者仍以投入成本為優先考量，而非僅考量辦公 室等級高低，或由於底價訂價較高，使投標者願意加價的空間減少，則使投標者 只願以較低溢價比率出價，導致得標價格對標售底價之溢價比率會因辦公室等級 愈高而降低。
五、與興建中捷運車站之距離
實證結果顯示，與興建中捷運車站之距離在 500 公尺內，對於得標價格對標 售底價之溢價幅度有顯著 1%水準且正向影響，並且受訪者表示，位於即將通車 之捷運車站附近，由於未來交通便利性佳，有利於客戶來訪，投標者會傾向溢價 得標(受訪者編號 1、3、7)，故距離興建中之捷運車站愈近，交通可及性愈佳，
捷運通車帶來的預期效益，將使週邊不動產價格提高，使投標者願意以較高的溢 價競標。
六、全棟成交
實證結果顯示，全棟成交達到 5%顯著水準，但其估計值為負向，與預期方 向不符。受訪者表示，產權單一之全棟成交標的物較受投標者青睞，因未來若重
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新開發或進行處分較容易，投標者會傾向溢價得標(受訪者編號 1、4、5、6、7)，
而賣方對全棟成交的認知可能與投標者相同，產權單一的標的物價值較高，導致 賣方訂定的標售底價較高，使投標者因預期投資報酬率降低，而未積極出價，或 因加價空間有限而以較低的溢價投標。
七、預期未來租金成長
實證結果亦顯示，預期未來租金成長達到 1%顯著水準且為正向影響，其估 計係數符合本研究預期方向。受訪者表示，投標者會衡量標的物目前租金收入及 未來可能成長空間，評估其租金效益，側重標的物長期增值性，當租金成長空間 愈高，則未來轉售價格也愈高，並且如賣方公布標的物目前呈現滿租狀態時，會 引發較多投資人參與競標，則投標者會猜測可能有較多競爭對手，為了得標，將 以較高的價格投標，則溢價率會較高(受訪者編號 1、2、4、7)。
八、預期拆除重建或改建
實證結果亦顯示，預期拆除重建或改建達到 5%顯著水準且為正向影響，其 估計係數符合本研究預期方向。並且受訪者表示，考量標的物長期經營的獲利空 間，當投標者預期標的物具未來再開發效益或可轉其他用途以活化使用，如拆除 重建或改裝，投標者將積極出價(受訪者編號 2、4)，因此預期辦公室具拆除重 建或改建效益，對於投標者之加價空間有重要影響力，此時，溢價比率會提高。
九、綜合分析
市場上常聽到的投資名言為「location、location、location」，但依據實 證結果，當拍賣標的物為辦公室時，區位未必代一切，投標者亦重視辦公室具有 未來的收益性及增值性，因此追求穩定租金收益的投標者，著重於區位、長期經 營下租金成長空間、交通便利性以及具未來再開發效益等因素。
並且，當標的物區位甚好，與未來捷運車站之距離甚近，可預期有成長穩定 之租金，或可拆除重建或改裝，此時，投標者會因標的物本身良好的條件及保值 性，與因重視標的物未來增值性及收益性，而採積極的出價策略，會以高出標售 底價甚多的價格投標，使得標價格對標售底價之溢價比率甚高。但是，依據拍賣 理論，原則上，理性投標者的出價不會超過其心中的保留價格，以避免損失，故
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即使溢價比率甚高的得標價格仍然不會超過投標者心中的保留價格，以確保投標 者的正常利潤。
另外，當拍賣標的物之樓層總數較高，辦公室等級較高及全棟成交時，賣方 設定之底價會較高，但依據拍賣理論，賣方設定的底價即使較高，仍會大於或等 於賣方心中的保留價格，以確保其利潤，且必須小於投標者心中的保留價格，以 使投標者參與競價及避免流標。在標售底價較高的情形下，投標者會考慮購入成 本較高，致投資報酬率降低，而以較低的溢價出價，或依據拍賣理論，底價接近 投標者心中的保留價格，則投標者的加價空間較小，使得標價格對標售底價之溢 價比率較低。
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