第一章 緒論
第三節 研究架構與流程
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第三節 研究架構與流程
一、研究架構
本研究共分為五章，第一章為「緒論」，說明國內商用不動產拍賣銷售之概 況，進而說明辦公室標售時產生標售底價與得標價格之差異、得標價格與估價金 額之差異、估價金額與標售底價之差異等尚待探討之課題，引發出本研究之目的 及其研究範圍及方法。
第二章為「相關理論與文獻回顧」，歸納整理相關理論與文獻，第一部分回 顧過去拍賣理論文獻，彙整說明影響及形成拍賣價格之因素，第二部分回顧特徵 價格理論，及過去探討辦公室價格影響因素等文獻，作為模型建構及變數選取的 依據。
第三章為「研究設計」，以特徵價格理論為基礎，並納入實地訪談時受訪者 提出與過去文獻相異的觀點，選取影響價格之變數，建構本研究模型，並說明變 數設定及處理方式，並簡要說明迴歸分析之檢定結果。
第四章為「實證結果分析」，運用統計軟體對資料進行複迴歸分析，探討各 變數對辦公室得標價格與標售底價差異的影響程度、對辦公室得標價格與估價金 額差異的影響程度、對辦公室估價金額與標售底價差異的影響程度。
第五章為「結論與建議」，根據第四章實證結果，提出本研究結論，與提出 對賣方、買方（投標者）、不動產估價師之建議。
7
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
二、研究流程
圖 1-1 研究流程圖 研究動機與目的
估價金額與標售底 價差異因素分析 得標價格與標售底
價差異因素分析
相關理論與文獻回顧
研究設計
實地訪談 模型建構
結論與建議
拍賣理論 特徵價格理論
實證分析
得標價格與估價金 額差異因素分析
變數選取
8
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y 第二章 相關理論及文獻回顧
如第一章所述，本研究將運用拍賣理論與特徵價格理論，探討台北市辦公室 標售之得標價格、標售底價與估價金額間之溢價或折價效果，以深入瞭解辦公室 標售得標價格之形成因素，及買方(投標者)、賣方及不動產估價師對於那些價格 形成因素存在不同的認知，本章將藉由文獻的回顧與探討，建構得以支撐本研究 論證的基礎，並將其文獻內容作為本研究的基本假說。
本章區分為二節，第一節先介紹拍賣理論，說明拍賣制度類型、拍賣價值與 拍賣價格之形成，並整理影響投標者出價策略之因素，包括賣方的風險態度、競 標人數、標的物資訊揭露、拍賣制度及市場景氣等。而回顧實證研究分析，影響 不動產拍賣價格或拍賣結果之因素，包含總體市場情形與拍賣產品之特徵，即市 場景氣與產品特徵會對不動產價格的形成產生影響，與特徵價格法的概念相符。
而特徵價格法為衡量上述影響因素的常用方法之一，故第二節介紹特徵價格 理論，並探討買方、賣方及不動產估價師對價格認知之差異及原因，以及運用特 徵價格理論探討辦公室不動產價格影響因素之文獻，並綜合相關文獻成果，作為 本研究選擇變數探討參考。
第一節 拍賣理論
人類歷史上最早的拍賣行為，可追溯至西元前 1894-709 年古巴比倫以拍賣 方式競標新娘，古埃及人拍賣採礦權，古羅馬人則從奴隸拍賣的基礎，發展至戰 利品及所有商品拍賣。在現今社會裡拍賣是常見的交易方式，廣泛應用在藝術品、
古董、農產品批發、金融債券、股票、土地、建築物及政府部門採購或標售，私 人企業也以招標拍賣方式運用於工程發包、購買設備及服務，而 20 世紀末電子 商務的出現，使得網路拍賣盛行，愈來愈多以競標方式達成之交易，使得拍賣制 度日益重要(Klemperer, 2004)。
拍賣(auction)或競標(bidding)在經濟活動中，擔綱重要的角色。拍賣是一 種用來決定市場上產品價格的經濟機制，是市場均衡機制下資源配置的過程。
McAfee and McMillan(1987)描述拍賣是在明確的規則下，基於市場參與者的投 標，以決定資源分配與價格的一種市場機制。拍賣理論主要在探討拍賣商品、競
9
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
標人的行為策略及預期報酬，進一步推導出決定價格的模型。
本研究以台北市辦公室標售為研究對象，探討得標價格、標售底價與估價金 額間之溢價或折價效果，及影響這三種價格差異之因素，這涉及拍賣價格的形成 因素，後續將說明拍賣制度的類型、拍賣價值模型與拍賣價格形成，及拍賣價格 與特徵價格理論之關係。
一、拍賣制度
拍賣制度的分類有許多方法，Krishna(2002)依據競價過程公開與否，分為 公開型(open auction)及密封型(sealed-bid auction)；公開型拍賣依得標價升 降的方向，可分為英式拍賣(English auction)及荷式拍賣(Dutch auction)；密 封型拍賣依成交價格決定方式，又可分為第一價格密封競標(first price sealed bids)及第二價格密封競標(second price sealed bids)。
根據 Milgrom and Weber(1982)研究指出，四種主要的拍賣制度為英式拍賣、
荷式拍賣、第一價格密封競標、第二價格密封競標。茲整理說明如下。
(一) 英式拍賣
由拍賣者先訂定拍賣底價，在公開場合聚集投標者，投標者以公開、口頭、
向上加價的方式競標，出價須高於前次出價，直到只有一位投標者時，則由該位 投標者得標並支付喊價金額。由於英式拍賣為公開拍賣，每位投標者都知道目前 的最高出價，當喊價超出其保留價格(reserve price)時，投標者會退出競標。
常見的英式拍賣產品為古董、藝術品、台灣銀拍屋。
(二) 荷式拍賣
由拍賣者先訂定拍賣底價，在公開場合聚集投標者，投標者以向下喊價的方 式出價，直到有投標者表示願以該價格購買時即得標。此拍賣方式雖為公開拍賣，
但在競價過程中，投標者無法得知他人的出價策略，當標價符合投標者心中底價 即可出價競標。荷式拍賣起源於荷蘭花卉拍賣市場，較適用於成交速度快且大量 拍賣的商品，常見於農產品、漁貨拍賣。
(三) 第一價格密封競標
相較於英式及荷式拍賣，第一價格密封標屬於密封標單方式拍賣，拍賣者於
10
‧
此拍賣制度由 Vickrey(1961)提出，其與第一價格密封競標相同，投標者將 投標價格寫於標單上，再將標單密封後遞送至特定信箱。拍賣者在公告的開標時 資料來源：蔡芬蓮(1997：24)與本研究整理
11
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
財政部國有財產署或政府機關舉辦之國有土地、抵費地及地上權標售或標租、
地方法院民事執行處以拍賣方式進行擔保品處分、金拍屋 6拍賣會、及不動產顧 問業者及企業舉辦之不動產標售會，多採用第一價格密封競標拍賣方式；英式拍 賣則有銀行舉辦之銀拍屋 7拍賣會。而目前政府機關、不動產顧問業者及企業在 土地及商用不動產之標售，多數採用第一價格密封競標拍賣方式，本研究欲探討 之辦公室標售也是此類方式，由不動產顧問業者及企業公布標售物件之開標日期、
底價及基本資料等資訊，在開標日公開所有投標者的競標價格，並由出價最高者 得標。
二、拍賣價值模型與拍賣價格形成
在傳統競標理論中，依投標者對標的物真實價值的評估方式，經濟學者將拍 賣模型劃分為私人價值模型(independent private value model)及共同價值模 型(common value model)，兩者之差異在於是否假設標的物之價值得以客觀衡量。
分述如下。
Vickrey(1961)從賽局理論觀點提出私人價值模型，並提出「報酬均等理論」
(revenue equivalence theorem)，認為在個人獨立估價之拍賣型態(Independent Private Value Auction)下，認為投標者對標的物有明確而主觀的評價，投標者 無法得知其他投標者的私人價值，且不會受到其他投標者出價或觀點之影響，因 此無論使用何種拍賣方式，對賣方而言拍賣結果之預期報酬均相同。
Wilson(1977)提出共同價值模型，認為投標者對標的物有同樣公正而客觀的 評價，即標的物的真實價值(true value)對所有投標者而言是相同的，然在資訊 不完全之情形下，投標者在競標時或競標前無法明確得知標的物真實價值，僅能 依蒐集資訊判斷標的物價值，且會受到其他投標者評價的影響，而改變其評價，
因此蒐集的資訊愈充分，對標的物的評價愈準確。如 McAfee et al. (2000)，
認為拍賣機制、潛在利潤及資訊揭露程度會影響不動產拍賣價格，不動產拍賣應 屬於共同價值模型 (common value model) 。
Capen et al. (1971)提出在共同價值拍賣中，每一位投標者對於拍賣標的
6法院委託台灣金融資產服務股份有限公司(TFASC)所辦理之不良債權抵押品拍賣。
7銀行承受不良債權抵押品，委託不動產顧問業者或自行拍賣即為銀拍屋，台灣銀拍屋自 2001 年 7 月開始拍賣。
12
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
物的價值必須獨立估價，且評估過程必須無偏誤。然而，即使每一個評估價格是 正確的，每一位投標者以其評估價格投標，贏家（得標者）仍可能會高估其真實 價值，且以太高價格投標，結果是，即使估價過程無偏差，以最高評估價格的投 標者會是贏家。或者，由於資訊不對稱，標的物真實價值難以估計，使投標者可 能高估標的物價值，但拍賣標的物會由出價最高者得標，因此贏家高估拍賣標的 價值的可能性最大，使其投資報酬率不如預期，而得不償失。此即為「贏家詛咒」
(winner's curse)。 (Thiel, 1988)
綜上，本研究考量在不動產拍賣市場中，雖然每個標的物有其真實價值，但 是不動產具有異質性、交易成本高、無集中市場及不易移動等特性，無統一標準 價格，且交易金額高昂，使得不動產基本價值的評價(valuation)高度困難，一 般投資者難以瞭解是否高估或低估不動產價值。加上，不動產市場為不完全競爭 市場，常存在資訊不完全的情形，使得投標者無法掌握拍賣標的物的真實價值，
只能依據有限的資訊評估標的物的價值。因此，本研究對象為台北市辦公室標售 銷售方式，其係採用第一密封價格競標的方式，在標售前，投標者無法得知其他
只能依據有限的資訊評估標的物的價值。因此，本研究對象為台北市辦公室標售 銷售方式，其係採用第一密封價格競標的方式，在標售前，投標者無法得知其他