第三章 研究設計
第二節 資料及變數說明
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第二節 資料及變數說明
一、資料來源
由於商用不動產的買方或賣方以金融業、保險業、外資、建築開發業、傳統 產業等專業法人機構為主，在取得或處分不動產之際，多數於公開資訊觀測站公 告其交易訊息；此外受託辦理商用不動產標售之仲介公司，在定期發佈之不動產 市場季刊內，常整理該季商用不動產成交資訊，為實證分析提供正確及可信之資 料來源。經本研究篩選後，共蒐集 34 筆辦公室得標資料，就其資料來源之內容 及屬性，說明如下：
(一)公開資訊觀測站
依據公開發行公司取得或處分資產處理準則，公開發行公司取得或處分不動 產之交易金額在三億元以上或實收資本額百分之二十，相關資訊應於公開資訊觀 測站公開，其資料包括標的物之名稱、地號建號、事實發生日、交易數量(面積)、
每單位價格及交易總金額、交易之決定方式(如招標、比價或議價)及專業估價者 事務所及估價金額等，資料完整可信度高，為本研究蒐集招標之交易資料來源。
(二)不動產顧問公司
常見的商用不動產標售之顧問公司有戴德梁行、第一太平戴維斯、高力國際、
仲量聯行、瑞普國際物業及全球資產等，在定期發佈季刊或新聞稿內，會整理不 動產市場重要的交易資訊，本研究蒐集採用此類顧問公司發佈之交易資料，其交 易資訊包括得標人、標售底價、得標價格等。
二、資料範圍
(一)時間範圍
2007 年第四季至 2013 年第四季。由於 2007 年前，採用拍賣銷售成交之辦 公室交易資料稀少，故本研究之時間範圍，以 2007 第四季起至 2013 年第四季截 止。
(二)地理範圍
本研究以台北市之辦公室產品為研究對象。
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三、變數說明
透過文獻回顧、實地訪談及實務經驗，整理出對辦公室價格有影響的各項特 徵，並依文獻歸納作模型的變項預測。本研究參考林英彥(2006)對影響不動產價 格因素之分類，將影響辦公室價格之因素分類為一般因素、區域因素、個別因素 類別，並另外加入其他因素作為自變數。
(一)應變數
本研究應變數分別為得標價格對標售底價之溢價率、得標價格對估價金額之 溢價率或折價率及估價金額對標售底價之溢價率，其公式及敘述統計分析表如 下。
表 3-1 辦公室應變數敘述統計分析表
變數 變數名稱 最小值 最大值 平均數 標準差
應變 數
得標價格對標售底價溢價
比率 0.09 132.21 29.27 29.67 得標價格對估價金額溢價
或折價比率 -27.4 29.35 3.92 11.61 估價金額對標售底價溢價
比率 0.10 102.95 24.43 24.29 資料來源：本研究整理
1.得標價格對標售底價之溢價率(P1) 得標價格對標售底價之溢價率公式如下：
得標價格對標售底價之溢價率＝(得標價格-標售底價)÷標售底價100 如表 3-1 所示，台北市辦公室標售之得標價格皆超過標售底價，平均溢價率 約為 29.27％，最低溢價率為 0.09%，最高溢價率為 132.21%，最高溢價比率高 於平均數及標準差約 4 倍，下章將針對造成溢價的因素進行討論。
2.得標價格對估價金額之溢價率或折價率(P2)
得標價格對估價金額之溢價率或折價率＝(得標價格-估價金額)÷估價金額
100
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如表 3-1 所示，台北市辦公室標售之得標價格與估價金額之差異部分，最低 差異約為-27.43%，最高差異約為 29.35%，最高差異高於標準差近 2.6 倍，但得 標價格與估價金額平均數約為 3%，下章將針對造成價格差異的因素進行討論。
3.估價金額對標售底價之溢價率(P3)
估價金額對標售底價之溢價率＝(估價金額-標售底價)÷標售底價100 如表 3-1 所示，台北市辦公室標售之估價金額皆超過標售底價，最低約為 0.1%，最高約為 102.95%，高於平均數及標準差約 4 倍。推論投標者委託之不動 產估價師，其目的為協助投標者評估合理投入成本，而投標者需出最高價才得標，
因此估價金額平均高於標售底價甚多。
而估價金額平均超出標售底價 24.43%，最高 102.95%，表示賣方訂定底價偏 低，甚至過低，推測是其希望藉由低底價，刺激更多投標者參與競標，提高競標 激烈程度，及營造標的物高度受到關注的氛圍，促使投標者以較高的溢價比率競 標，則賣方可享有最高的獲利。
(二)自變數
1.一般因素變數
本研究實地訪談曾參與不動產標售之專業法人機構，蒐集及歸納受訪者對於 評估得標價格時所考量因素，發現在市場不景氣階段，投標者會傾向保守出價，
即經濟景氣因素會影響投標者的出價策略，與影響拍賣銷售價格因素、影響辦公 室價格因素文獻及實際市場交易情形相符。
主要總體經濟指標包括實質 GDP、實質 GNP、消費者物價指數、M2 貨幣存量、
放款利率及失業率，在表 2-2 影響辦公室價格的因素中，部分變數不納入特徵價 格模型中。GDP(國內生產毛額)和 GNP(國民生產毛額)，為目前國際上衡量國家 經濟發展水準的統計指標，與 GNP 相比，GDP 的統計指標，能真實地反映一國經 濟發展所具備的生產效率和競爭能力，因此以實質 GDP 的年增率(即經濟成長率) 納入特徵價格模型。由於上一期放款利率在 2009 年至 2013 年間維持低檔，無明 顯變動，並且放款利率愈高，代表資金緊縮，放款利率與貨幣供給額年增率可互 相替代，故排除放款利率。而失業率升高，貧富差距擴大，並且失業率為景氣落 後指標，無法代表投資者對未來景氣預期之好壞，亦予以排除。故本研究選取經
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濟成長率、貨幣供給額年增率、消費者物價指數等總體經濟相關指標，其敘述統 計分析表如下。
表 3-2 一般因素變數敘述統計分析表 變數 變數
分組 變數名稱 最小值 最大值 平均數 標準差
自變 數
一般 因素
成交上一期經濟成
長率 -8.12 13.11 4.23 5.36 成交上一期貨幣供
給額年增率 2.06 8.52 5.21 1.44 成交上一期消費者
物價指數 96.13 103.53 99.92 2.07 資料來源：本研究整理
(1)成交上一期經濟成長率(EGR)
經濟成長率採實質國內生產毛額（Real GDP）之年增率計算，是判斷總體經 濟情勢最重要的經濟指標，可反映出一國經濟總產出規模的變化，亦是各國經濟 景氣的最具體象徵，經濟成長率越高，表示購買力及消費需求增加，對房地產景 氣為正面影響。預測經濟成長率提高，對得標價格對標售底價之差異、得標價格 對估價金額之差異、估價金額對標售底價之差異有正向影響。分析期間上一期之 經濟成長率如下圖 3-1 所示，在本研究時間範圍內，因適逢 2008 年金融海嘯，
經濟成長率最低達-8.12%(2009 年第一季)，最高達 13.11%(2010 年第一季)，經 濟成長率波動幅度相當大，但自 2010 年第一季後，經濟成長率整體呈現下滑趨 勢，且尚未回到 2008 年金融海嘯前水準。
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圖 3-1 本研究時間範圍之上一期經濟成長率 (2)成交上一期貨幣供給額年增率(M)
本研究採用 M2 貨幣供給額年增率，為廣義貨幣供給額的衡量數據，可以衡 量市場資金的供應量。當貨幣供給增加時，表示市場上資金充裕，購買力提高，
相對投資需求增加，影響房地產景氣，預測對得標價格對標售底價之差異、得標 價格對估價金額之差異、估價金額對標售底價之差異有正向影響。分析期間之上 一期貨幣供給額年增率如下圖 3-2 所示，貨幣供給額年增率之變動，受 2008 年 金融海嘯影響，最低為 0.86%，為了挽救經濟情勢，政府於 2009 年上半年施行 包括貨幣寬鬆、調降遺產贈與稅、鼓勵海外資金回流及優惠房貸等政策，貨幣供 給額年增率在 2009 年 6 月達到高點，約為 8.60%，此後景氣成長不如預期，央 行偏向貨幣寬鬆政策，M2 成長目標設定區間為 2.5%至 6.5%，並維持在目標區間 上緣，以刺激投資消費。
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圖 3-2 本研究時間範圍之上一期貨幣供給額年增率
(3)成交上一期消費者物價指數(CPI)
一般常用消費者物價指數作為衡量通貨膨脹的指標，消費者物價指數越高，
代表物價上漲，經濟景氣活絡，預測對得標價格對標售底價之差異、得標價格對 估價金額之差異、估價金額對標售底價之差異有正向影響。分析期間之上一期消 費者物價指數如下圖 3-3 所示，消費者物價指數則自 2009 年第一季起迄今，呈 現穩定向上之趨勢，而本研究時間範圍內，消費者物價指數穩定上揚，有微幅通 貨膨脹現象，代表經濟景氣持續活絡。
圖 3-3 本研究時間範圍之上一期消費者物價指數
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2.區域因素變數(Area)
本研究實地訪談時受訪對象指出，投標者對於出價策略主要考量之一為區位，
即標的物位於無可取代的地段，則會傾向溢價競標，與影響拍賣銷售價格因素及 影響辦公室價格因素的文獻相符。而本研究對象為台北市辦公室，不動產顧問公 司將辦公室市場以辦公商圈進行分類，故以辦公商圈代替表 2-2 所列影響因素中 的行政區，將區域因素變數納入實證分析。
國內辦公商圈之分類方式，由戴德梁行、仲量聯行、世邦魏理仕、高力國際 物業、瑞普國際物業等不動產顧問公司自行訂定，由於瑞普國際物業之分類方式，
所涵蓋的辦公商圈最廣，故本研究採用瑞普國際物業之劃分基準，劃分為民生敦 北、敦南、信義、信義計畫區、南京復興、南京松江、南京東路四五段、西區及 內湖科技園區共九個商圈，以租金水準較高、A 級辦公室最多的信義計畫區、民 生敦北、敦南商圈，及租金水準較低、交通便利、近松山機場之內湖科技園區為 基準，設置 2 個虛擬變數，如成交案例位於信義計畫區、民生敦北、敦南商圈及 內湖科技園區以虛擬變數 1 表示，代表區位較佳，否則為 0，如下表所示，本研 究樣本中，位於信義計畫區、民生敦北、敦南、內湖科技園區之辦公室為 16 筆，
位於其他商圈之辦公室為 18 筆。預測辦公室之區位較佳，對得標價格對標售底 價之差異、得標價格對估價金額之差異、估價金額對標售底價之差異為正向影 響。
表 3-3 辦公室區位敘述統計表
區位 資料個數 比例
區位 資料個數 比例