第三章 研究設計
第三節 模型建構
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第三節 模型建構
實證分析使用的特徵價格模型主要可分為線性(linear-linear)、雙對數 (log-log)、半對數(semi-log)及逆半對數(inverse semi-log)模型等四種，由 於半對數模型相較於線性模型，可簡單以估計係數的百分比，說明每變動一單位，
價格將變動的百分比，及可極小化異質變異等優點，成為目前較常被使用的模型，
然而本研究樣本之應變數及自變數值較小，不需取對數以極小化應變數及自變數 之差異，故本研究採用線性方式，建構特徵價格模型。其基本公式如下。
Y = b
0+b
1X
1+b
2X
2+b
3X
3+…+ b
nX
n+ ε
其中 Y：依變數；X1、X2…Xn：自變數；b0：截距；b1、b2…bn：各自變數之係 數；ε：誤差項。
本研究採用複迴歸分析之同時迴歸(simultaneous regression)，運用 SPSS 統計軟體，將所有的自變數同時納入迴歸方程式中，對應變數進行影響力的估計，
以釐清所有的自變數是否能夠用來解釋應變數。
另外為避免自變數間具有高度相關性，造成自變數與應變數共變分析上的扭 曲現象，影響自變數對於應變數之解釋能力，故於進行複迴歸分析前，以變異數 膨脹因素(variance inflation factor, VIF)進行共線性檢定，當 VIF 值愈大，
即解釋變項迴歸係數的變異數增加，越具有共線性問題，當 VIF 值愈小，表示此 變數與其他變數為線性組合；並運用皮爾森相關係數分析，檢視相關係數矩陣，
以瞭解變數間之關聯程度，確認各自變數間是否具有顯著之共線性問題。
一、模型建立
(一)得標價格與標售底價差異因素之分析模型
模型納入由文獻及實地訪談歸納可能影響辦公室價格之各項變數，包括成交 上一期經濟成長率（EGI）、成交上一期貨幣供給額年增率（M）、成交上一期消費 者物價指數（CPI）、區域（Area）、樓層總數(Tfloor)、屋齡(Age)、辦公室等級
（Class）、與興建中捷運車站距離(MRT)、全棟成交(Single)、預期未來租金成 長(Growth)、預期拆除重建或改建效益(FV)、投標者地緣性(Local)，建立特徵 價格模型如下：
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P1 = 𝛼𝛼 + 𝛽𝛽1𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝑖𝑖 + 𝛽𝛽2𝑀𝑀𝑖𝑖 + 𝛽𝛽3𝐶𝐶𝐶𝐶𝐸𝐸𝑖𝑖 + 𝛽𝛽4𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝑖𝑖 + 𝛽𝛽5𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝐴𝐴𝑖𝑖 + 𝛽𝛽6𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝑖𝑖 + 𝛽𝛽7𝐶𝐶𝑇𝑇𝐴𝐴𝐶𝐶𝐶𝐶𝑖𝑖 + 𝛽𝛽8𝑀𝑀𝑀𝑀𝑇𝑇𝑖𝑖+ 𝛽𝛽9𝑆𝑆𝑆𝑆𝑆𝑆𝐴𝐴𝑇𝑇𝐴𝐴𝑖𝑖 + 𝛽𝛽10𝐸𝐸𝐴𝐴𝑇𝑇𝐺𝐺𝐺𝐺ℎ𝑖𝑖+ 𝛽𝛽11𝐹𝐹𝐹𝐹𝑖𝑖 + 𝛽𝛽12𝐿𝐿𝑇𝑇𝐿𝐿𝐴𝐴𝑇𝑇𝑖𝑖+ 𝜀𝜀 其中 P1 代表得標價格對標售底價之溢價比率，α 代表截距項，𝛽𝛽1−12代表各 自變數之迴歸係數，ε 為誤差項。預期屋齡與投標者地緣性預期符號不一定，
其餘各自變數之預期符號皆為正。
(二)得標價格與估價金額差異因素之分析模型
為探討各變數對得標價格與估價金額差異之影響，本研究對上述複迴歸分析 模型調整如下：
P2 = 𝛼𝛼 + 𝛽𝛽1𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝑖𝑖 + 𝛽𝛽2𝑀𝑀𝑖𝑖 + 𝛽𝛽3𝐶𝐶𝐶𝐶𝐸𝐸𝑖𝑖 + 𝛽𝛽4𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝑖𝑖 + 𝛽𝛽5𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝐴𝐴𝑖𝑖 + 𝛽𝛽6𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝑖𝑖 + 𝛽𝛽7𝐶𝐶𝑇𝑇𝐴𝐴𝐶𝐶𝐶𝐶𝑖𝑖 + 𝛽𝛽8𝑀𝑀𝑀𝑀𝑇𝑇𝑖𝑖+ 𝛽𝛽9𝑆𝑆𝑆𝑆𝑆𝑆𝐴𝐴𝑇𝑇𝐴𝐴𝑖𝑖 + 𝛽𝛽10𝐸𝐸𝐴𝐴𝑇𝑇𝐺𝐺𝐺𝐺ℎ𝑖𝑖+ 𝛽𝛽11𝐹𝐹𝐹𝐹𝑖𝑖 + 𝛽𝛽12𝐿𝐿𝑇𝑇𝐿𝐿𝐴𝐴𝑇𝑇𝑖𝑖+ 𝜀𝜀 上式中P2代表得標價格對估價金額之溢價或折價比率，α 代表截距項，𝛽𝛽1−12 代表各自變數之迴歸係數，ε 為誤差項。預期屋齡與投標者地緣性預期符號不 一定，其餘各自變數之預期符號皆為正。
(三)估價金額與標售底價差異因素之分析模型
為探討各變數對估價金額與標售底價差異之影響，本研究對上述複迴歸分析 模型調整如下：
P3 = 𝛼𝛼 + 𝛽𝛽1𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝑖𝑖 + 𝛽𝛽2𝑀𝑀𝑖𝑖 + 𝛽𝛽3𝐶𝐶𝐶𝐶𝐸𝐸𝑖𝑖 + 𝛽𝛽4𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝑖𝑖 + 𝛽𝛽5𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝐴𝐴𝑖𝑖 + 𝛽𝛽6𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝑖𝑖 + 𝛽𝛽7𝐶𝐶𝑇𝑇𝐴𝐴𝐶𝐶𝐶𝐶𝑖𝑖 + 𝛽𝛽8𝑀𝑀𝑀𝑀𝑇𝑇𝑖𝑖+ 𝛽𝛽9𝑆𝑆𝑆𝑆𝑆𝑆𝐴𝐴𝑇𝑇𝐴𝐴𝑖𝑖 + 𝛽𝛽10𝐸𝐸𝐴𝐴𝑇𝑇𝐺𝐺𝐺𝐺ℎ𝑖𝑖+ 𝛽𝛽11𝐹𝐹𝐹𝐹𝑖𝑖 + 𝛽𝛽12𝐿𝐿𝑇𝑇𝐿𝐿𝐴𝐴𝑇𝑇𝑖𝑖+ 𝜀𝜀 上式中P3代表估價金額對標售底價之溢價比率，α 代表截距項，𝛽𝛽1−12代表 各自變數之迴歸係數，ε 為誤差項。預期屋齡與投標者地緣性預期符號不一定，
其餘各自變數之預期符號皆為正。
二、共線性檢定
為檢視自變數間之相關性，進行皮爾森相關係數分析，對於相關係數矩陣絕 對值大於 0.6 之變數，予以選擇並排除部分變數，以減少自變數間的共線情形。
如下表所示，自變數之皮爾森相關係數皆未達 0.6，故未予排除任一變數。
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0.970、0.989、0.977，其成對樣本檢定的 t 值分別 4.543、1.702、4.480，顯 著性分別為 0.000、0.098、0.000，考驗結果達顯著，表示得標價格與標售底價、得標價格與估價金額、估價金額與標售底價有顯著不同，下章將探討前述自變數
標售底價 647,571,099 831,161,544 142,543,029 357,565,126 937,577,072 4.543 33 0.000 得標價格 -
估價金額 132,594,186 454,363,603 77,922,715 -25,940,770 291,129,142 1.702 33 0.098 估價金額 -
標售底價 514,976,913 670,216,177 114,941,126 281,127,434 748,826,393 4.480 33 0.000
資料來源：本研究整理
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l C h engchi U ni ve rs it y 第四章 實證結果與分析
為探討影響得標價格、估價金額及標售底價間差異之因素，參考第二章回顧 的拍賣理論及特徵價格理論相關實證分析文獻，及第三章實地訪談結果，統合整 理分析後，篩選出可能影響辦公室價格之變數，於第三章建立複迴歸模型，並以 2007 年第四季至 2013 年第四季台北市辦公室的實際成交資料，進行實證分析，
本章將探討影響得標價格對標售底價溢價、得標價格對估價金額溢價或折價、估 價金額對標售底價溢價等因素，並分析各變數影響原因及影響程度，就統計意義 而言，各自變數未存在嚴重共線性，F 值達統計上顯著水準，模型配適度良好，
而調整後的 R2具備良好的解釋能力。實證結果如下。
第一節 影響得標價格與標售底價差異之因素
本研究在探討影響得標價格與標售底價差異之因素，以得標價格對標售底價 之溢價比率為應變數，進行複迴歸分析之結果如下表 4-1 所示，自變數的 VIF 值 均小於 10，表示自變數間並不存在嚴重的共線性問題。
觀察各變數之β估計值及顯著性，有關一般因素部分，自變數未達統計上顯 著水準，惟其符號仍與預期相同，主要原因應為辦公室單價逐年上漲，預期未來 具增值空間所致。
有關區域因素部分，區位為正向且顯著相關，表示區位越佳，得標價格對標 售底價之溢價幅度越高。
有關個別因素部分，樓層總數為負向且顯著相關，與預期結果不符，表示樓 層總數越高，投標者加價幅度降低。辦公室等級為負向且顯著相關，與預期結果 不符，表示辦公室等級提高，溢價幅度降低。與興建中捷運車站之距離為正向且 顯著相關，表示距離未來捷運車站愈近，投標者願意溢價競標。屋齡則未達統計 上顯著水準。
有關其他因素部分，全棟成交為負向且顯著相關，與預期結果不符，表示全 棟成交，溢價幅度降低。預期未來租金成長、預期拆除重建或改裝為正向且顯著 相關，表示預期未來將有獲利空間，投標者加價幅度提高。投標者地緣性則未達 統計上顯著水準。
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三、樓層總數
實證結果顯示，樓層總數達到 5%之顯著水準，但其估計值為負向，與預期 方向不同，推論樓層總數越高，建築成本提高，賣方會訂定較高底價，使得投標 者加價幅度降低，故呈現樓層總數增加，得標價格對標售底價之溢價率降低的現 象。
四、辦公室等級
辦公室等級越高，代表辦公大樓建物條件、管理維護及租金水準較佳。本研 究參考國內仲介公司分類，將辦公室等級劃分為 A、B、C 三級。實證結果顯示，
A 級辦公室達到 10%之顯著水準，但其估計值為負向，與預期方向不同。受訪者 表示，辦公室等級越高，代表辦公大樓本身條件、管理維護及租金水準較佳，投 標者傾向溢價得標(受訪者編號 1、2、3、7)，但與實證結果不同。推論建物條 件、管理維護及租金水準較佳之 A 級辦公室，由於屬性條件較佳，一般而言於 市場上的價格及租金相對較高，底價訂價較高，使投標者的預期投資報酬率降低，
導致投標者未積極出價，表示投標者仍以投入成本為優先考量，而非僅考量辦公 室等級高低，或由於底價訂價較高，使投標者願意加價的空間減少，則使投標者 只願以較低溢價比率出價，導致得標價格對標售底價之溢價比率會因辦公室等級 愈高而降低。
五、與興建中捷運車站之距離
實證結果顯示，與興建中捷運車站之距離在 500 公尺內，對於得標價格對標 售底價之溢價幅度有顯著 1%水準且正向影響，並且受訪者表示，位於即將通車 之捷運車站附近，由於未來交通便利性佳，有利於客戶來訪，投標者會傾向溢價 得標(受訪者編號 1、3、7)，故距離興建中之捷運車站愈近，交通可及性愈佳，
捷運通車帶來的預期效益，將使週邊不動產價格提高，使投標者願意以較高的溢 價競標。
六、全棟成交
實證結果顯示，全棟成交達到 5%顯著水準，但其估計值為負向，與預期方 向不符。受訪者表示，產權單一之全棟成交標的物較受投標者青睞，因未來若重
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新開發或進行處分較容易，投標者會傾向溢價得標(受訪者編號 1、4、5、6、7)，
而賣方對全棟成交的認知可能與投標者相同，產權單一的標的物價值較高，導致 賣方訂定的標售底價較高，使投標者因預期投資報酬率降低，而未積極出價，或 因加價空間有限而以較低的溢價投標。
七、預期未來租金成長
實證結果亦顯示，預期未來租金成長達到 1%顯著水準且為正向影響，其估 計係數符合本研究預期方向。受訪者表示，投標者會衡量標的物目前租金收入及 未來可能成長空間，評估其租金效益，側重標的物長期增值性，當租金成長空間 愈高，則未來轉售價格也愈高，並且如賣方公布標的物目前呈現滿租狀態時，會 引發較多投資人參與競標，則投標者會猜測可能有較多競爭對手，為了得標，將 以較高的價格投標，則溢價率會較高(受訪者編號 1、2、4、7)。
八、預期拆除重建或改建
實證結果亦顯示，預期拆除重建或改建達到 5%顯著水準且為正向影響，其 估計係數符合本研究預期方向。並且受訪者表示，考量標的物長期經營的獲利空 間，當投標者預期標的物具未來再開發效益或可轉其他用途以活化使用，如拆除 重建或改裝，投標者將積極出價(受訪者編號 2、4)，因此預期辦公室具拆除重 建或改建效益，對於投標者之加價空間有重要影響力，此時，溢價比率會提高。
九、綜合分析
市場上常聽到的投資名言為「location、location、location」，但依據實 證結果，當拍賣標的物為辦公室時，區位未必代一切，投標者亦重視辦公室具有 未來的收益性及增值性，因此追求穩定租金收益的投標者，著重於區位、長期經 營下租金成長空間、交通便利性以及具未來再開發效益等因素。
並且，當標的物區位甚好，與未來捷運車站之距離甚近，可預期有成長穩定 之租金，或可拆除重建或改裝，此時，投標者會因標的物本身良好的條件及保值 性，與因重視標的物未來增值性及收益性，而採積極的出價策略，會以高出標售 底價甚多的價格投標，使得標價格對標售底價之溢價比率甚高。但是，依據拍賣 理論，原則上，理性投標者的出價不會超過其心中的保留價格，以避免損失，故
並且，當標的物區位甚好，與未來捷運車站之距離甚近，可預期有成長穩定 之租金，或可拆除重建或改裝，此時，投標者會因標的物本身良好的條件及保值 性，與因重視標的物未來增值性及收益性，而採積極的出價策略，會以高出標售 底價甚多的價格投標，使得標價格對標售底價之溢價比率甚高。但是，依據拍賣 理論，原則上，理性投標者的出價不會超過其心中的保留價格，以避免損失，故