特徵價格理論

國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

第二節 特徵價格理論

本節將透過特徵價格理論，探討買方、賣方及不動產估價師對價格認知之差 異及其原因，並將辦公室價格之影響因素統合整理分析後，篩選出可能影響辦公 室得標價格因素之變數，作為本研究後續建立複迴歸分析模型變數之參考，藉此 實證分析影響變數與價格差異間關係。

一、特徵價格

關於特徵價格法最早的起源有多種說法，Waugh(1928)以多種蔬果價格在同 一 時 間 之 變 化 ， 由 特 徵 價 格 之 觀 念 探 討 蔬 菜 價 格 與 其 特 徵 之 相 關 性 。 Malpezzi(2003)認為是 Court(1939)探討汽車性能與價格之關係，而進行汽車特 徵價格指數之研究。Goodman(1998)則認為是 Adelman and Griliches(1961)指 出，住宅由多種住宅屬性組合而成，並將住宅價格視為各種住宅屬性隱含價格之 組成，為特徵價格理論之起源。

過去傳統之消費需求理論，在商品為同質性之假設下，消費者由財貨本身所 獲得之最大效用，決定財貨的價格與數量之關係。有別於傳統之消費需求理論，

Lancaster(1966) 提 出 新 的 消 費 者 效 用 理 論 ， 進 而 發 展 出 消 費 行 為 分 析 法 (Consumption activity analysis)，認為消費者對於產品之需求是間接的，消 費者因購買產品之特徵(characteristics)可滿足其需求，而產生購買行為，產 品本身具不同的特徵屬性，帶給消費者不同的效用，而使不同產品價格具差異性，

因此，分析消費者購買產品之特徵屬性，可了解決定產品價格之因素。

Rosen(1974)透過 Lancaster 之消費者效用理論及 Alonso 之競價理論，建立 特徵價格理論(hedonic price theory)，即產品具多種特徵屬性，產品價格由該 產品各項特徵所決定，使其價格具差異性。假設消費者追求效用最大化，消費者 每增加一單位某種屬性之需求，所願意支付之額外費用，即為個別特徵之邊際價 格，或消費者願意支付之價格，每種特徵有其個別價格，該產品總價為個別特徵 價格之加總。在完全競爭市場下，透過消費者競價行為(bidding)與生產者要價 行為(offering)到市場均衡，形成隱含價格(implicit price)。自 Rosen 建立價 格方程式探討各產品屬性對價格之影響後，後續多位學者加以分析，並建立不動 產價格模型，應用於不動產價格及租金相關研究，據此，本研究運用特徵價格理 論，探討影響台北市辦公室標售得標價格、標售底價與估價金額間之差異因素。

17

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

二、買方、賣方及不動產估價師對價格之認知差異

依據 Rosen 的理論，不同產品因其不同的特徵，而形成不同的價格。對於不 動產產品而言，由於不動產具有異質性，絕無完全相同特徵之不動產，使得每一 個不動產之價格不同於其他的不動產。此外，即使是同一個不動產產品，不同的 人對其也會產生不同的評價，例如買方、賣方與不動產估價師之間，或不同的不 動產估價師之間，各方對同一個產品的特徵、價格形成因素有不同的認知，或採 用不同的估價方法等，使得各方對同一個產品的價格評估結果有所差異。

Adair et al. (1996) 研究北愛爾蘭貝爾法斯特 (Belfast) 住宅市場，分 析住宅成交價格與評估價格之差異及其影響因素後，指出買方與不動產估價師對 於價格影響因素的相對重要性有不同的認知，例如買方認為住宅規模、條件是考 量購買與否的最重要因素，而估價師會認為廣泛的財產、環境因素會是影響價格 的主要因素，因此，當相對於買方，估價師認為變數的重要性較高時，變數之間 的差異性會較大。並且，不動產估價師採用比較法時，會特別強調區位及環境效 果，而買家卻相反地不特別重視。由於估價師與買方以不同的方式考量變數，對 於變數的重要性認知不同，這樣認知的差異影響了雙方的估價過程，使得雙方價 格評估的結果不同。

Amidu et al.(2008)研究奈及利亞聯邦政府住宅不動產標售，在第一密封投 標之拍賣方式下，分析競標人數、標售資訊、競標經驗與得標價格的關係，透過 專業不動產調查與估價公司來評估待售之不動產市場價格，並就同一不動產之拍 賣價格比較，發現拍賣價格遠高於不動產專家評估的市場價格，得標者有高估不 動產市場價格之現象，並進一步分析拍賣價格超出市場價格的溢價比率，與許多 自變數之間的關係，這些自變數包含區位、面積、產品類型、房間數量、得標人 身份等。

Bello and Bello (2007) 研究奈及利亞 Lagos 住宅市場，也指出類似的情 形，對於每一個產品特徵的相對重要性，買方與不動產估價師之間存在不同的認 知，這影響了他們所認知的產品價格。並且，於住宅產品價值評估過程中，估價 師並未將買方偏好納入考量，如此，當不同估價師提出不同估價結果，或估價結 果無法獲得市場交易支持時，買方可能會對估價師感到失望。

Daly et al. (2003) 研究 1980 年代後期英國住宅產品的估價行為，指出雖

18

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

然買方行為是估價過程的重要部分，但是，事實上，於估價過程中，不動產估價 師所採用的估價方法並未考量買方行為與偏好，即估價師並未有查證交易價格，

未充分注意市場變化的領先指標，忽略財產資產的經濟永續性、使用成本，而這 些因素皆是買方所注重的且會影響價格評估結果，如此會造成估價結果不準確。

Tse et al. (2011) 以香港土地標售市場為研究對象，探討土地價值不確定、

聯合投標和競爭性對於競標結果之影響，發現不確定性越高，投標人會降低出價；

在資訊較多的情況下，共同投標並不會提高出價，但會減少競標人數使出價降低，

共同投標對贏家詛咒有較好的解釋能力；市場將拍賣結果視為未來市場趨勢指標，

但當得標價過高則以贏家詛咒解釋，此外參考價格平均低於投標價格，顯示得標 價格遠高於不動產專家評估的市場價格。

Yiu et al. (2006) 研究香港土地公開拍賣的交易價格及評估價格，指出估 價師的評估價格與拍賣最後的得標價格之所以有差異，部分係因估價過程存在系 統性偏誤，使得估價師低估土地價格。此結果符合行為論點的看法，即土地價格 低估能營造市場繁榮的氣氛，這有利於估價師本身。此結果亦符合不同估價基礎 的論點，即於拍賣之前，土地開發業者會預先建築設計，評估可興建的總樓地板 面積，及因額外的樓地板面積而可獲得的利益，以評估拍賣土地的總開發價值，

然而，估價師並不會考量建築設計於估價過程中，因而低估土地價格。故此，準 確的估價過程極為依賴個人的知識與專業，及對許多既存變數的詮釋，因而，估 價依然是個人觀點的展現。

邱信智（2009）研究台北市住宅市場，探討不動產估價師、買方及賣方對住 宅價格影響因素重要性的認知差異情形及可能原因。實證顯示買賣雙方對住宅價 格影響因素並無明顯認知差異，然而不同家戶屬性的買方、賣方對價格影響因素 仍有不同的認知。另外，亦發現不動產估價師與買賣雙方間，對價格影響因素認 知存有差異，這是由於環境與制度面使然，且亦證實台灣不動產估價師以區位交 通因素為調整價格的首要因素，然而區位未必代表一切，研究結果顯示住宅環境 對買賣雙方的重要性甚至更高。

過去的相關實證研究，多集中探討投標者與估價師之間對於價格認知的差異，

鮮少有文獻討論投標者與賣方之間、賣方與估價師對於形成價格的考量因素不同。

由於上述研究的啟發，本研究亦將以特徵價格理論為基礎，選取影響辦公室價格

19

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

之變數，作為台北市辦公室標售的價格形成因素，以利後續釐清投標者、估價師、

賣方之間對於哪些變數的相對重要性存在不同的認知，或不動產估價師於估價過 程中忽略考量哪些投標者或賣方重視的變數，致使得標價格、估價金額、標售底 價之間有所差異。

三、影響辦公室價格之變數

國內外相關文獻多以住宅產品為研究對象，在辦公室或商用不動產部分，由 於交易資料較住宅少，相關研究亦較少。辦公室具有較大面積、高總價等特性，

市場需求者除企業自用外，尚有投資者購買以出租收益，林英彥(2006)認為對商 業不動產價格影響最大之因素是收益程度，即辦公室產品較著重出租收益特性，

因此在交易型態上租賃市場較買賣市場交易熱絡，探討影響辦公室租金之相關文 獻亦較豐富。市場上投資人購買辦公室，多會要求一定之投資報酬率，故租金收 益高低會影響投資者願意支付價格。因此本研究在辦公室價格影響變數部分，分 別對辦公室買賣及租金價格之研究，進行文獻回顧。

(一)影響辦公室買賣價格之變數

林英彥(2006)將影響不動產價格之因素分為一般因素、區域因素及個別因素 三項，一般因素是指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、

社會、經濟等共同因素，區域因素是指影響近鄰地區不動產價格水準之因素，個 別因素是指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素。由於自然、政 治、社會、經濟等一般因素變動較少，過去有關不動產價格影響因素之研究，以 區域因素及個別因素方面之研究為主。

在區域因素之研究方面，多集中於區位及近鄰地區公共設施因素，而區域間 經濟或產業聚集程度之不同，也會對不動產價格產生影響。Colwell et al. (1998) 以 1986 至 1993 年芝加哥及附近地區之辦公室為研究對象，將辦公室價格影響因 素分為區位、不動產特徵及近鄰地區公共設施等項目，該研究採用總價模型分析

在區域因素之研究方面，多集中於區位及近鄰地區公共設施因素，而區域間 經濟或產業聚集程度之不同，也會對不動產價格產生影響。Colwell et al. (1998) 以 1986 至 1993 年芝加哥及附近地區之辦公室為研究對象，將辦公室價格影響因 素分為區位、不動產特徵及近鄰地區公共設施等項目，該研究採用總價模型分析