建議

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第二節 建議

依據實證分析結果，對於商用不動產市場中的賣方、投標者及不動產估價師，

分別提出以下建議。

一、對賣方之建議

透過本研究之實證分析結果，對商用不動產市場中之賣方提出以下建議，作 為處分資產時之參考。

(一)賣方訂定底價應符合合理市價

賣方會依據心中保留價格訂定底價，具必定大於或等於拍賣物價值，以防損 失，而通常賣方訂定底價會參考不動產估價師評估的金額，再加上預期獲得利潤，

因此在市場處於景氣階段時，可能會過度樂觀，導致底價訂定過高而流標，因此 賣方訂定底價時，仍應符合合理市價，不宜過度樂觀。

(二)區位較佳、預期未來租金成長、距興建中之捷運車站較近時，可訂定較高 底價

投標者在辦公室區位較佳、租金具有成長空間、距興建中之捷運車站在 500 公尺內時，將以較高的價格參與拍賣競標，因此賣方欲出售區位較佳、租金成長 空間高、距興建中之捷運車站較近時，可訂定較高底價，以提高銷售利潤。

(三)賣方應公開拍賣標的物資訊

賣方採用拍賣方式出售拍賣標的，目的是獲得最高售價，由於投標者對拍賣 標的之評價資訊來自於賣方。McAfee, et al. (2000) 認為拍賣機制、潛在利潤 及資訊揭露程度會影響不動產拍賣價格。換言之，市場資訊揭露程度與價格具有 高度相關性，當市場資訊揭露程度愈高，將吸引較多競標人數，則得標價格會因 競價行為而提高，因此賣方應充分揭露資訊，以獲得較高利潤。

(四)市場景氣較佳時，應採用拍賣銷售以獲得較高售價

而在市場處於景氣階段時，市場上游資充斥，賣方欲出售區位良好、辦公室 等級高及具有穩定租金收益的不動產時，可採用拍賣方式出售，透過報章媒體提 高曝光率，吸引更多買方，以獲得較高的出售價格及利潤。

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二、對投標者之建議

透過本研究之實證分析結果，區位良好或品質較佳之不動產，在得標價格對 標售底價之溢價幅度較高，因此，對商用不動產市場中之買方提出以下建議，作 為出價決策之參考。

(一)區位較佳、預期未來租金成長、距興建中之捷運車站較近時，可以較高價 格競標

當不動產投資標的區位較佳、預期租金效益高、距未來捷運車站較近，投標 者的競標出價策略可較為樂觀，應適時提高得標價格以增加得標機率，但仍應注 意標的未來可改建或重建效益等長期增值性，及市場投資環境之變動，並考量資 金成本與財務可行性。

(二)得標不代表獲利，投標者應該在得標機率和預期收益間取捨

投標者為追逐有限的標的進行出價，其出價有可能逾越該標的物真實價值，

因此得標價格隱含投資價值，不一定是合理價格。而不動產估價師評估之估價金 額在協助投標者得標，但不能保證其獲利。因此投標者應該在得標機率和預期收 益間取捨，避免由於過度樂觀，高價得標判斷失據，使利潤不如預期或蒙受損失，

遭受贏家詛咒的現象。

(三)投標者應充分蒐集拍賣標的資訊

在資訊不完全情形下，投標者係根據心中主觀價值及自己所擁有的有限資訊 對標的物評價，以決定投標價格的高低，但若得知其他投標者之出價，將改變投 標者對標的之評價，但由於投標當時無法得知其他競爭對手人數、出價策略及標 的物真實價值，因此資訊蒐集愈充分，對標的物的評價愈準確。

三、對不動產估價師之建議

不動產估價師在不動產市場中扮演重要角色，必須站在公正第三人立場，提 供賣方及投標者合理之市場價格參考，然而不動產估價師僅是反映不動產的市場 價值，而非決定不動產成交價格。在不動產估價目的為投資估價時，不動產估價 師是協助投資者評估可能獲利之合理價格，而非一定要得標的價格。而且受市場 資訊不充分影響，估價時以其主觀意識判斷，可能使估價結果悖離市場上真實情

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形，與得標價格產生差異。

不動產估價師採用比較法進行評估，在非理性繁榮時，市場游資充沛，投資 人爭相追逐有限標的，使得不動產價值被高估，在金融風暴或不景氣時，不動產 價值則會被低估。收益法則是以現有租金收益或預計未來租金等現金流量，依照 標的風險性、資金成本折現後推算，但需注意未來利率走勢及經濟情況，以免高 估或低估不動產價值。運用成本法估價時，需精準掌握房價及市場脈動，不致隨 市場消息面起舞，高估或低估不動產價值。本研究成果可提供予不動產估價師執 行拍賣估價過程，作為案例比較時調整率之參考。

(一)拍賣估價評估過程納入情況調整

由於投標者需出最高價格才能得標，其價格可能逾越該標的物真實價值，得 標價格隱含投資價值，不一定是合理價格，且得標價格不一定有利潤，建議不動 產估價師採用得標案例進行估價，或評估待拍賣不動產時，應考量估價目的、總 體經濟景氣之變化、辦公室本身品質之差異，進行情況調整，以避免高估或低估 不動產價值。

(二)將投標者(買方)及賣方之交易行為及偏好納入考量

不動產估價師在評估過程中，受市場資訊不對稱及不透明影響，無法完全掌 握市場資訊，會主觀判斷價格因素調整率，建議在估價報告書詳細說明調整理由，

以檢視個案間之調整率差異。此外在標售個案得標後，可分析個案得標價格與估 價金額產生差異之程度及原因、估價金額與標售底價產生差異之程度及原因，以 瞭解投標者(買方)及賣方的交易行為及偏好，納入未來評估拍賣不動產的價格調 整率參考，逐漸減少投標者與不動產估價師、賣方與不動產估價師認知差異情 形。

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