第四章 實證結果與分析
第三節 影響估價金額與標售底價差異之因素
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第三節 影響估價金額與標售底價差異之因素
本研究在探討影響估價金額與標售底價差異之因素，以估價金額對標售底價 之溢價比率為應變數，進行迴歸分析，結果如下表 4-3 迴歸分析表所示，自變數 的 VIF 值均小於 10，表示自變數間並不存在嚴重的共線性問題。
觀察各變數之β估計值及顯著性，有關一般因素部分，成交上一期經濟成長 率為正向且顯著相關，表示經濟成長率提高，估價金額對標售底價之溢價比率亦 提高。成交上一期貨幣供給額年增率、成交上一期消費者物價指數，未達統計上 顯著水準。
有關區域因素部分，區位未達統計上顯著水準。
有關個別因素部分，樓層總數、屋齡、辦公室等級、與興建中捷運車站之距 離等個別因素，均未達統計上顯著水準。
有關其他因素部分，全棟成交、投標者地緣性未達統計上顯著水準。預期未 來租金成長、預期拆除重建或改裝為正向且顯著相關，表示預期未來將有獲利空 間，估價師較為樂觀估價，使估價金額對標售底價之溢價比率較高。
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四、預期拆除重建或改建
實證結果亦顯示，預期拆除重建或改建達到 10%顯著水準且為正向影響，其 估計係數符合本研究預期方向，推論當預期辦公室具拆除重建或改建效益時，標 的具有增值效益，不動產估價師之估價金額將較為樂觀，使其估價金額對標售底 價的溢價隨之提高。
五、綜合分析
標售底價由賣方訂定，賣方通常會參考其委託估價師評估之價格，而本研究 所指之估價金額為投標者委託不同估價師所評估之價格。依據拍賣理論，台北市 辦公室標售採第一密封價格競標的方式，既無法得知其他競爭者的出價，又由出 價最高之投標者得標，此時，不動產估價師所為之估價係為協助投標者得標，故 估價金額必定高於標售底價。
並且，參照拍賣理論，底價的設定必定不可大於或等於投標者心中的保留價 格，投標者才會參與競標，故賣方或其委託之估價師在成功標售的前提下，為避 免流標，可能採取保守的態度，設定較低的底價，如此亦會導致估價金額皆超過 底價。
至於估價金額高於標售底價的幅度，經實證分析發現，會受到經濟成長率、
預期未來租金成長及預期拆除重建或改建之因素所影響，此同時表示投標者所委 託之估價師，相較於賣方或其委託之估價師，傾向於觀察總體經濟指標及預期未 來租金成長性、拆除重建或改建效益評估價格，估價時會以基本面分析，並且傾 向於評估合理的市場價格。以及當市場景氣較佳，或預期未來租金成長、預期未 來拆除重建或改建，投標者委託之不動產估價師會較樂觀估價，使估價金額對標 售底價之溢價幅度愈高。
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l C h engchi U ni ve rs it y 第五章 結論與建議
投標者常認為「估價是估歷史，投資是看未來」，使台北市辦公室標售時估 價金額與得標價格並不一致，而如第三章所述，投標者對於辦公室標售出價決策 之擬定，除了參考不動產估價師評估之合理價格，尚會考量其他因素(如全棟成 交、預期未來租金成長等)，卻甚少有實證研究證實此種說法。又如第一章所述，
目前亦無實證研究討論台北市辦公室標售中投標者與賣方之訂價策略，且無研究 探討不動產估價師與賣方之評價考量因素差異，故本利用所蒐集的台北市辦公室 標售資料，參酌第二章拍賣理論與特徵價格理論之研究，及訪談台北市辦公室標 售的投標者，於第三章中建立特徵價格模型，據此於第四章中進行實證結果分析，
探討影響得標價格對標售底價之溢價現象、得標價格對估價金額之溢價或折價現 象及估價金額對標售底價之溢價現象。
第一節 結論
本研究實證分析結果顯示，得標價格、估價金額皆高於標售底價，但得標價 格不一定高於估價金額。並且，得標者與賣方對於區位、樓層總數、辦公室等級、
與興建中捷運車站距離、全棟成交、預期未來租金成長及預期拆除重建或改建等 價格影響因素之認知不同，造成得標價格與標售底價之差異；得標者與其委託之 不動產估價師對於經濟成長率、貨幣供給額年增率、區位、樓層總數、屋齡、辦 公室等級、與興建中捷運車站距離、全棟成交、未來租金成長及投標者地緣性等 價格影響因素之認知不同，使得標價格與估價金額產生差異；不動產估價師與賣 方對於經濟成長率、預期未來租金成長及預期拆除重建或改建等價格影響因素之 認知不同，導致估價金額與標售底價之差異。
由此可知，投標者、賣方、不動產估價師的確各有不同的價格衡量方式，其 對決策參考因素與價格形成因素的重視程度不一，導致三方對價格認知差異。此 與第二章過去實證分析結果相符，買方與不動產估價師間對於價格影響因素確實 存在不同認知，並補強過去實證分析少有探討的部分，即本研究證實買賣雙方間，
賣方與不動產估價師間，確實會因不同的考量因素而形成不同的價格認知。本文 之研究成果如下：
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一、得標價格、估價金額皆於高於標售底價，但得標價格不一定高於 估價金額
本研究台北市辦公室標售之得標價格、估價金額皆超過標售底價，但得標價 格有超過估價金額，但亦有低於估價金額之情形。如第二章拍賣理論所述，由於 台北市辦公室標售採用第一價格密封拍賣方式，得標者為最高出價者，且需高於 標售底價，因此得標價格皆高於標售底價。
而本研究認為台北市辦公室標售係屬共同價值標售模型，投標當時，投標者 無法得知其他競爭者人數、出價策略及真實價值，僅能依心中主觀的價值及有限 的資訊，擬定出價策略及競標價格，當投標者對標的物勢在必得時，則得標價格 將超過估價金額，但投標者若較為重視高價得標對未來獲利程度之影響，反而會 以低於估價金額投標，使得標價格不一定高於估價金額。
標售底價由賣方訂定，賣方通常會參考其委託估價師評估之價格，而本研究 所指之估價金額為投標者委託不同估價師所評估之價格。賣方或其委託之估價師，
為避免流標，底價的設定必定不可大於或等於投標者心中的保留價格，因而可能 採取保守的態度，設定較低的底價，而投標者委託之不動產估價師所為之估價，
係為協助投標者得標，故估價金額必定高於標售底價。
二、投標者、賣方、不動產估價師對價格認知存有差異
不動產價格由人們對標的物價值的衡量而形成，在此過程中，人們可能受到 某些因素影響，而影響其價值形成的判斷。透過第三章 T 檢定結果，可以得知投 標者與賣方、投標者與估價師、及估價師與賣方對價格認知有顯著差異。如前述 第二章相關文獻研究，準確的估價過程極有賴個人的知識與專業，及對許多既存 變數的詮釋，因而，估價依然是個人觀點的展現，且受投標者、賣方、不動產估 價師不同的價格衡量基礎影響，導致得標價格、標售底價與估價金額差異。而第 四章複迴歸分析也印證此觀點，實證結果發現影響標售底價、得標價格、估價金 額三種價格差異的原因各有不同，此表示賣方、投標者及估價師會依據其所蒐集 的資訊、個人的知識與專業、自身經驗法則及決策參考因素，對價格形成因素的 相對重要性存在不同的詮釋或重視程度輕重不同，此種個人觀點展現於標售底價、
得標價格及估價金額上，導致三方對價格認知之差異，分述如下：
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(一)賣方及買方委託之估價師估價目的不同
標售底價係由賣方訂定，或參考其委託估價師所為之評估價格，而參與競標 之投標者，亦會委託不同估價師評估價格。然而，賣方之立場為高價出售以獲利，
因此其委託之估價師除了考量標的基本價值，為協助賣方成功標售，傾向於保守 評估標的價值。相對地，投標者委託之估價師，除了考量標的基本價值，為協助 投標者成功得標，傾向於較樂觀評估標的價值。而基於估價原則仍具一致性的原 則下，兩方估價師間，會因衡量總體經濟指標及預期未來租金成長之因素，使得 賣方的估價師和投標者的估價師產生價格認知之差異。
(二)投標者與估價師的訂價角度不同
參與競標之投標者，僅有出價最高者始可得標，投標者通常會參考估價金額，
而不動產估價師之估價目的在於評估可獲利的合理價格，避免得標者遭受損失，
及協助投標者得標，實務上會評估合理且最樂觀的估價金額。且如第一章所述，
依據法令規定得標價格最高可逾估價金額 20%，故最高出價會在估價金額之上加 成 20％，投標者最終出價決策係以得標為目的，則以高於估價金額之價格參與 競標。然而，當投標者較為重視投資報酬率時，考量高價得標對未來獲利程度之 影響，反會以低於估價金額投標，使得標價格會低於估價金額。
此外由於投標者與不動產估價師以不同的方式考量變數，雙方對於價格影響 因素的相對重要性有不同的認知，如本研究發現雙方認知差異發生於經濟成長率、
貨幣供給額年增率、區位、樓層總數、屋齡、辦公室等級、與興建中捷運車站之 距離、全棟成交、預期未來租金成長、投標者地緣性等價格影響因素，認知的差 異影響了雙方的估價過程，使得雙方價格評估的結果不同，由此可見，於估價過
貨幣供給額年增率、區位、樓層總數、屋齡、辦公室等級、與興建中捷運車站之 距離、全棟成交、預期未來租金成長、投標者地緣性等價格影響因素，認知的差 異影響了雙方的估價過程，使得雙方價格評估的結果不同，由此可見，於估價過