第五章 實證結果與分析
第三節 實證分析
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第三節 實證分析
本研究在加入總體經濟因子(CPI 年增率及經濟成長率)之模式下，對『違約』
與『提前清償』同時具有顯著影響的因子共 6 項，包括〆(1).金融機構屬性變 數〆初貸利率、次級房貸、部分提前清償及購屋投資等 4 項。(2).擔保品屬性 變數〆設二胎。(3).總體經濟屬性變數〆CPI 年增率。
依據第一節實證結果與第二節模型配適度解釋力所建構之房貸終止行為機 率模型，顯示含有總體經濟因子(CPI 年增率與經濟成長率)機率模型，為一較優 之房貸『違約』與『提前清償』終止行為模型，以該模型為分析主軸，就重要 影響及顯著因子逐一予分析。詳述如下〆
一、 借款年限
借款年限較長，其每月償還本金壓力減輕，違約機會相對較低。若逐漸累 積儲蓄，提前清償或部分清償機會將相對提高。預期對違約呈反向影響，對提 前清償呈正向關係。
實證結果〆借款年限對違約呈反向顯著影響，對提前清償提前清償則未具 有顯著影響性。顯示借款年限對還本壓力之減輕具有及時效果，年限越長越不 會違約。
二、 初貸利率
房貸利率若走高，市場上相對低幅利率存在時，轉貸誘因促使提前清償行 為發生々利率高，借款人每月償還本息壓力提高，則違約風險將增加，反之則 風險降低。
實證結果〆初貸利率同時對違約與提前清償均具有顯著正向影響。與預期 結果相同。此現象說明越高利率越容易違約，利率越高選擇提前清償機會越顯 著。
依表.5-7、5-8所示，深入實證分析初貸利率對提前清償動機-『出售』與
『轉貸』之影響發現，初貸利率所顯著影響的是『轉貸』為目的所造成之提前 清償，而非『出售』為目的所造成之提前清償。此亦印證房貸市場上，銀行之 間常以低利率吸引借款人轉貸，其與所造成提前清償行為之效果相吻合。
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三、貸款成數 LTV
LTV 為初貸金額與房屋市價之比率。成數越高所借款金額越多，預期違約風 險較高。相對貸款負擔壓力大，則提前清償風險降低。
實證結果顯示〆對違約具有顯著正向影響。對提前清償則不具顯著影響性。
四、保證人
保證人之徵求本為銀行對借款人信用之增強，徵有保證人是否因此降低借 款人違約風險〇亦或反而暴露出借款人信用不足之事實，才需要另徵保證人，
以求降低風險。若屬後者則預期與違約具有正向相關影響。
實證結果〆對違約具有顯著正向影響，對提前清償則不具顯著影響性。顯 示對徵有保證人之房貸，不會因此降低違約風險。保證人之有無與交叉分析預 測相同。此結論印證，保證人僅在於房貸違約後，銀行詴圖追回其債權時增加 求償機會，對於過程中違約與否的決擇，仍屬借款人之行為判斷。
五、次級房貸
次級房貸依第四章第一節之定義，乃是 LTV、DBR 及 PTI 的集合體，係從設 定邊際條件中找出符合者，該借款人之信用相對於優級房貸(Prime Mortgage) 而言，係被金融業者評定為次級者所借之房貸。預期違約風險相對較高。
實證結果〆對違約具有顯著正向影響，對提前清償呈反向顯著影響。顯示 次級房貸借款人較易發生違約風險，較不會發生提前清償風險。與交叉分析及 預測相同。此議題國內外文獻之研究尚無所見。
依表.5-7 、5-8所示，深入分析提前清償動機-『出售』與『轉貸』之影響 發現，次級房貸所顯著反向影響『出售』與『轉貸』之主要原因在於，次級房 貸之借款人對資金運用上顯有不足支應時，若欲『轉貸』至其他銀行，其被接 受度越不高。又當房屋市價小於房貸未清償餘額，出現負權益現象下，借款人 開始產生是否放棄房屋，則違約風險提高，相對地提前清償之風險降低。因此 次級房貸所顯著反向影響『出售』與『轉貸』，顯示次級房貸之借款者越不會有
『出售』與『轉貸』之提前清償行為發生。
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六、部分提前清償
部分提前清償係指借款人在借款期限未到期之前，將借款本金為一部分償 還之行為。對借款人而言，直接減少借款餘額，效果上減輕每月償付本息之壓 力，對違約風險因此降低々由於借款餘額變少，未來提前清償機會將增加。預 期部分提前清償對違約風險具有反向關係，對提前清償風險則具有正向關係。
實證結果〆部分提前清償同時對違約與提前清償均具有顯著影響，對違約 具有反向的顯著影響，對提前清償具有正向的顯著影響。顯示有部分提前清償 行為之借款人，對違約之風險顯著降低，對提前清償之風險顯著增加。
依表.5-7、5-8所示，深入實證分析提前清償動機-『出售』與『轉貸』之 影響發現，部分提前清償所顯著影響的是『出售』為目的所造成之提前清償，
而非『轉貸』為目的所造成之提前清償。顯示有部分提前清償行為之借款人，
其再從銀行增加貸款之需求較低，因此不會以『轉貸』之目的增加更高借款額 度而行提前清償。
七、資金用途-購屋投資
購屋投資若獲利將出售房屋優先提前清償，提前清償風險提高々投資不力 則潛在違約風險應運而生。預期對違約呈正向影響，對提前清償亦呈正向關係。
實證結果〆購屋投資同時對違約與提前清償具有正向顯著影響。與預期結 果相同。
依表.5-7 、5-8 所示，深入分析提前清償動機-『出售』與『轉貸』之影響 發現，購屋投資所顯著影響的是『出售』為目的所造成之提前清償，顯示理性 的購屋投資者係以利益為導向，無論投資獲利或投資判斷失誤，『出售』房屋將 是持盈保泰、少虧為贏的優先選項。因此購屋投資是提前清償動機-『出售』之 顯著因子。
八、資金用途-購屋自住
購屋自住用途係借款人為安身立命之所在，倒帳風險通常較低，一有剩餘 閒置資金即有提前清償之行為。預期對違約呈反向影響，對提前清償呈正向關 係。
實證結果〆購屋自住對提前清償具有顯著反向影響，對違約則未呈現顯著
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影響性。顯示購屋自住之借款人顯著地不會提前清償。
依表.5-7 、5-8 所示，深入分析提前清償動機-『出售』與『轉貸』之影響 發現，購屋自住者所顯著影響的不會因『轉貸』為目的所造成之提前清償，由 於購屋自住者一般享有政府優惠低利率房貸，顯示較不輕易『轉貸』。因此購屋 自住是提前清償動機-『轉貸』之反向顯著因子。
九、支付所得比( PTI )
PTI 係指借款人應償付擔保及無擔保借款合計之每月攤還本息占月收入之 比率，金融實務上通稱為負債比。當 PTI 越高表示負擔銀行還本付息的壓力越 大，造成違約之風險越高。預期 PTI 對房屋抵押貸款違約具正向關係。
實證結果〆PTI 對違約具有顯著正向影響，對提前清償則不具顯著影響性。
此與交叉分析預測相同。
十、信貸收入比大於 22 倍(DBR＞22)
DBR 倍數愈大，表示借款人負擔銀行還本付息的壓力愈大，則造成違約風險 愈高。對違約風險高低，需視房屋市價與房貸未清償餘額何者為高而定，當房 屋市價小於房貸未清償餘額，即出現所謂負權益(Negative equity)現象，借款 人開始產生是否放棄房屋，則違約風險提高。相對地提前清償之風險降低。
實證結果顯示〆DBR 大於 22 倍對違約具有顯著正向影響，即 DBR＞22 其對 房貸違約風險顯著提高。對提前清償則不具顯著影響性。
DBR 22 倍之指標係金管會於 2005 年雙卡風暴後，為約束金融機構控管信用 風險，避免過度授信或發卡所制定之規範。本研究將此議題應用在房貸風險之 終止行為探討上，對 DBR 大於 22 倍顯示對違約具有顯著正向影響，除符合該規 範之精神外，實務上此實證結果將成為一道有力之立論依據。此論點國內外文 獻之研究尚無所見，結果如表 5-5 所示。
十一、職業-軍警公教人員
公教與軍警之職業穩定性高，收入來源穩定，違約風險低々此類型之借款 人一般較保守不喜歡負債，因此當有節餘時，往往會選擇提前償還借款。預期 軍警公教人員對違約具反向關係。對提前清償具正向關係。
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實證結果〆職業為軍警公教人員對違約具有顯著反向影響。對提前清償不 具顯著影響性。
十二、設二胎
設二胎之行為說明借款人對其資金運用上顯有不足支應之虞，則對房屋抵 押貸款違約風險將形提高、預期與違約具正向相關，若因增貸申請未准促成轉 貸發生，則對提前清償風險將增加，預期與提前清償具正向相關。
實證結果〆設二胎同時對違約與提前清償均具有顯著正向影響。
依表.5-7 、5-8所示，深入分析提前清償動機-『出售』與『轉貸』之影響 發現，設二胎對『出售』與『轉貸』均具有顯著正向影響，主要原因在於，設 二胎之借款人對資金運用上顯有不足支應，其在原貸款行增貸被駁回後，可透 過『轉貸』至他行以取得更多資金。但若轉貸仍無法解決資金不足問題，惟有 以『出售』為目的。此仍在考量總體經濟因子之模式下，更深化設二胎為提前 清償動機-『出售』與『轉貸』之正向顯著因子，顯示設二胎之借款人會越顯著 地以『出售』與『轉貸』之行為，行提前清償之實。
十三、區域-北二都
台北市與新北市兩一級都會區，因人口匯集，集中度劇增，對不動產房屋 價值具有成長性與抗跌性，借款人較不易發生因房屋市價低於借款金額，而選 擇違約。預期對違約具反向關係。
實證結果〆區域台北市與新北市對違約均具有顯著反向影響。顯示台北市 與新北市兩區域因素之借款人，在不動產房屋價值具有成長性與抗跌性下，顯 著較不會發生違約風險。因此金融機構不動產區域政策之制定上，以台北市與 新北市兩大都會房貸實證為例，LTV 成數具有酌予提高的空間。
十四、年資
如表.4-23 所示，交叉分析發現，隨者工作年資的增加，違約比率有遞減
如表.4-23 所示，交叉分析發現，隨者工作年資的增加，違約比率有遞減