第三章 銀行授信與房貸之探討
第三節 臺灣房貸類型現況
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第三節 臺灣房貸類型現況
本章第一節所述預期收入學說，提倡將資金引導至消費者分期償付放款及 不動產抵押放款等業務，此種透過借款戶放款分期償付，產生持續大量現金流 入，用以應付新貸款及銀行流動性之需，不僅擴大銀行授信種類與範圍，亦為 現行房屋抵押貸款之濫觴。
我國銀行業自民國 55 年 3 月 1 日土銀首開辦一般購屋貸款以來，歷經 45 個年頭，隨著房地產價格節節上升，購屋仰賴金融機構資金之需求越來越大。
房屋抵押貸款顧名思義，就是提供不動產(即土地與建物，統稱房屋或住宅) 由銀行設定抵押權擔保，同時取得來自銀行之融通資金，借款人在貸款有效年 限內，有支付利息、攤還本金之義務。金融業為了行銷其房貸業務，於是建立 各式各樣不同名目之房貸名稱，吸引特定族群、團體或一般消費大眾。
房貸依資金用途不同大致區分為〆購屋、修繕及理財型等房貸，購屋則又 分為首購族及投資客。依借款年限長短劃分，一年以下為短期理財型房貸，逾 一年且七年以下為中期房貸，逾七年以上歸為長期房貸。其他如月繳、雙週繳、
週繳，本息定額攤還、本金帄均攤還及寬限期之有無等，均為房貸契約成立過 程中與銀行洽商還本方式之選項，鮮少列為房貸商品種類之訴求。銀行就營業 風險面向考量，實務上中長期房貸採浮動利率計息，國內尚無長期固定利率房 貸商品，其或有改良者，係在中長期房貸契約中，另行約定分段計息，於一定 期限內(如前 1 年或 2 年內)適用固定利率計息，期滿仍採分段浮動計息。
以下茲就國內常見功能性房貸及具有利率優惠之政策性房貸分述之〆
一、 功能性房貸 (一)、不提前清償房貸
不提前清償房貸(Prepayment-Protection Mortage，PPM)，係指借款人與 銀行於房貸契約上約定，未來不論利率如何變動，借款人均不得提前清償。對 於此種確定不提前清償的借款人而言，其適用貸款利率應扣除隱含提前清償之 風險溢酬，銀行因已免除受提前清償之風險，相對調降適用放款利率水準，借 款人則享受較低房貸利息。
目前國內實務界非採一價到底方式，修正不提前清償僅適用於前 3 年或 5 年內，且借款人若反悔選擇提前清償房貸，僅負擔依房貸契約所約定之違約金。
因此借款人所享受較低房貸利率，僅存在於雙方所約定年限內。
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(二)、抵利型房貸
抵利型房貸(Interest Offset Mortage)係指借款人在其往來之房貸銀行，
同時存有一定額度之存款，該筆特定存款與孳息可用以沖抵房貸之本金攤還之 謂。因此存款餘額愈高可抵利之本金攤還速度愈快，銀行則同時擴增存款與放 款雙向業務。
基本概念為容許借款人隨時還款，且還款部位可以循環使用。實務運作方 式為銀行給借款人開立一個額外的活期儲蓄存款帳戶，營業時間內隨時可提領 該帳戶裡的金額，一經提領即視同借款增加々當借款人將錢存入該帳戶，銀行 即視同已還款。貸款利息係以貸款餘額扣除該存摺內金額後之淨額來計算。活 儲帳戶餘額每日可能進進出出，所以貸款利息是以每日計算積數，每月(或雙週) 結算一次。
(三)、逆向年金房貸
一 般 房 貸 是 每 月 償 還 本 息 給銀 行，俟 房 貸 繳 清，塗 銷 銀 行 設定 之 抵 押 權，房 子 產權 歸 還 原 所 有人。逆向年金房貸（Reverse-Annuity Mortage，
RAM）係 將 房 屋 設 押 給 銀 行，銀行 每 月 支 付 一 筆 金額，直 到 借 款 人 生 命終 結，房 屋 產權 則 歸 銀 行 所 有。常 應用在老年人退修後，有房屋資產卻沒有現 金收入，可透過貸款由銀行每期支付一定金額，讓有殼老年人安度其晚年，是 種以房養老措施。由於概念上與一般房貸，每期由借款人繳付一定金額本息攤 還給銀行之方向剛好相反，稱之為逆向房貸。
逆向房貸現金流通方式有三種，包括一次支付型、月付型(即年金型)及額 度型(即金融實務上盛行之理財型房貸)。2005 年 10 月 25 日行政院通過『以房 養老』政策，預計 2012 年詴辦月付型的逆向年金房貸。初期將採『政府出資，
銀行代辦』方式進行，視為政府社會福利政策之一環。銀行從中收取代辦手續 費，若借款人生 命 終 結 ，房屋即收歸國有。因此，詴辦初期將設限申貸資格，
諸如〆年齡滿 65 歲、單身、無子女及無其他繼承人之近貧有殼老年人(指有房 子但無現金收入之銀法族)等條件。
(四)、指數型房貸
早 期 房 貸 係 以 基 本 放 款 利 率 為 基 準 ， 經 加 減 碼 後 作 為 借 款 人 之 適 用 利 率 。 當 存 款 利 率 下 降 時 基 本 放 款 利 率 並 未 同 步 調 降 々 反 之 當 存 款 利 率 提 高 時 基 本 放 款 利 率 隨 即 調 高 。
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每三個月調整 每年1、4、7、10月之7日。
1.38%
每月調整 每月21日
1.419%
每三個月調整 每年3、6、9、12月之21日
1.419%
每六個月調整 每年6、12月之21日
1.341%
合庫
台銀、土銀、華銀、彰銀、一銀及本行等六家銀行一年期定期儲蓄存款機動利率之帄均利率 每三個月調整 每年3、6、9、12月之15日
1.37%
每月調整 每月15日(例假日後延)。
1.38%
每三個月定期調整 每年1、4、7、10月之15日
(例假日後延)。
1.38%
每月調整 每月8日(例假日後延)
1.38%
每三個月定期調整 每年3、6、9、12月之15日
(例假日後延)
1.38%
每月調整 每月23日
1.38%
每三個月定期調整 每年2、5、8、11月之23日
1.38%
北富銀
每三個月定期調整 每年1、4、7、10月之1日
1.38%
每月調整 每月21日
1.37%
每三個月定期調整 每年3、6、9、12月之21日
1.37%
資料來源〆本研究整理