第四章 美國與國內房屋仲介業倫理規範之發展
第一節 美國與國內房屋仲介業之相關倫理規範
倫理之相關規範是經歷一連串的社會演進所發展出來的，由最基本的風俗習 慣到社會共識，漸漸的發展出專業性團體來共同規範此行為，也由於文化、政治 等背景的不同，使得專業社群中所衍生出的共識也有所不同。（葉匡時，2000）
就房屋仲介業來說，以美國所發展之房地產經紀人制度最為健全及完善。以下將 介紹美國及台灣房屋仲介業相關倫理規範之發展，並比較分析其規範內容的差 異，以提供國內房屋仲介公司或公會及政府單位於日後更進一步研擬相關倫理規 範時之參考依據。
一、美國房屋仲介業倫理規範之發展
早期在美國房地產交易主要由律師和公證人為買賣雙方做見證，並處理產權 移轉等具體手續。後來，由房地產經紀人居間處理買賣相關事宜，逐漸取代律師 和公證人，成為房地產交易過程中的主要居間者。美國有管理房地產經紀人的專 業機構，經紀人員皆需通過考試取得執照後方能執業，以維持房地產經紀業的專 業水準，從而保障買賣雙方的權益。
美國房地產委員會即是執行此法律權力之機構，其具有核發經紀人執照，執 行房地產執照法並向取得執照者及社會大眾提供有關房地產方面的資料和訊 息。其執法方式有四種，一是核發執照；二是拒發執照；三是扣留執照；四是吊 銷執照。且該委員會有也可以視情況的嚴重程度向法院提起訴訟。美國聯邦政府 充分授權州政府負責執行房地產經紀人員之管理。因此，各州房地產委員會有極 大的權威性。
故美國對房產經紀人員的職業道德相當重視，因為房地產交易成功與否，與 經紀人的素質與專業形象有密切關係。探究其原因可能是因為不動產經紀業在美 國行之有年，早已奠下良好之基礎。由於美國是一個法律健全的國家，一般代理 法、契約法、州執照法以及相關法律等，都有詳細載明不動產經紀人管理制度，
對於違反職業道德之從業人員將會被暫停或吊銷執照，並且會被刊登在經紀人廣 告刊物中，以藉此提高不動產經紀人之自律行為及道德標準。
同樣的，在美國模範商業法典（Uniform Commercial Code）中也清楚載明有 關房地產經紀人與銷售人員如果違反職業道德，於房地產買賣交易過程中有不實 的陳述、不實的廣告、虛假的承諾、公私款項不分、詐欺、隱瞞事實等行為都要 受到吊銷執照的處分。這也是之所以房地產經紀業在美國來說相當發達的原因之 一，與其有一套健全的管理制度來規範經紀人的行為標準有密不可分的關係。
根據美國「全國房地產經紀人公會」（National Association of REALTORS○R），
2005 年 1 月 1 日最新制定的「倫理規範暨執業標準」（Code of Ethics and Standard of Practice），10其內容詳細規定房地產經紀人於執業時之義務與行為準則，主要 分為「對客戶及顧客之義務」、「對社會大眾之義務」及「對房地產經紀人同業之
1-13、1-14、1-15 第二條
3-5、3-6、3-7、3-8 對
10 該倫理規範於 1913 年通過，之後於 1924,1928,1950,1951,1952,1955,1956,1961,1962,1974,1982, 1986,1987,1989~2004 各年之年會中修訂。
續表4-1 美國房地產經紀人倫理規範暨執業標準
10-1、10-2
第十一條
續表4-1 美國房地產經紀人倫理規範暨執業標準
16-18、16-19、16-20 對
內政部另於2002 年 8 月 5 日頒佈「不動產仲介經紀業倫理規範」來作為經 紀人行為與道德之標準。11（請參照表 4-2）且於房地產買賣交易過中如有涉及
「虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」及「影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行 為」時，於公平交易法第二十一條及第二十四條都有其相關規定來規範之。然而，
「法律只是最低程度的道德」，現代社會的運作，除卻法律之外，還需要依靠道 德。如果人們沒有了「自律性道德」，縱然法令訂得再嚴密，仍然會有人鑽法令 的漏洞，以從中取利。（黃光國，1996）故專業倫理之規範對每一個專業團體來 說是非常重要的而不可或缺的。
表4-2 不動產仲介經紀業倫理規範
規 範 內 容
第1 條 建立不動產交易秩序，保障消費者權益，促進不動產交易市場健全發 展。
第2 條 維護公平交易之精神，堅持交易透明及誠實信用。
第3 條 基於法治精神，遵守法令規章，健全交易制度，不得僱用未具備經 紀人員資格者從事仲介或代銷業務。
第4 條 配合政令，落實營業處所設置經紀人之數量規範。
第5 條 依經紀業管理條例規定之文件應由經紀業指派經紀人簽章。
第6 條 經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。且廣告及 銷售內容應與事實相符並註明經紀業名稱。
第7 條 依實際成交價或租金按中央主管機關規定之標準計收報酬，經紀業 或經紀人員不得收取差價或其他報酬。
第8 條 掌握市場資訊，參與專業訓練，增進專業能力。
第9 條 尊重同業之智慧財產與營業祕密，維護市場紀律，共同塑造良好的經 營環境。
資料來源：內政部地政司及本研究整理。
而中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會，也為了有效的規範從 業人員的倫理行為準則，訂定相關規範供從業人員遵行，其規範主旨以身為房地 產經紀人務必深切體認「客戶權益是至高無上，不絲毫侵犯」，在交易過程中不 動產經紀人自然承擔相當的責任。從事不動產業務是一種「榮譽」，也是一種「責 任」，唯有信守「不動產經紀人員道德規範」以確保交易公平與安全。表4-3 為 該倫理規範之主要內容：
表4-3 不動產經紀人員道德規範
規 範 內 容 第1 條 維護消費者權益是神聖的使命。
第2 條 貫徹業務保密責任，不得洩漏客戶隱私。
第3 條 做好產權調查，善盡充告知之義務。
第4 條 明確告知收費標準，按實際之成交價計取報酬，不得收取差價或其他 酬謝。
第5 條 維護公平交易之精神，堅持交易透明及價格公開。
第6 條 非經委託人之許諾，不得為之買賣行為。
第7 條 執行業務必須明示所屬公司及使用真名，誠信為客戶服務。
第8 條 除政府許可之營業範圍，不得代客戶經手或收受任何價款。
第9 條 基於法治精神上，遵守法令規章，健全交易制度。
第10 條 掌握市場資訊，提供正確行情，增進專業能力。
第11 條 尊重同業，維護紀律，促進流通，共同塑造良好的的經營環境。
第12 條 配合政令，推動環保，關懷公益，提高生活品質，維護業界社會形象。
資料來源：不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會及本研究整理。
三、美國與國內不動產經紀業之相關倫理規範之比較
根據Robin ,Giallourakis & Moritz (1989)依倫理規範之指示程度和指示類型 兩構面，將倫理規範的內容項目區分為四種型態。分別為「一般性規則取向」的 規範類型，意指為一般性的描述而缺乏明確定義。其次為「特定性規則取向」，
此規範則對於所規定的項目非常詳盡、明確，使員工有一定的規則可遵循，不至 於產生困惑。再者為「一般性價值取向」之倫理規範，其因缺乏清楚明確的定義 及過於強調價值取向，所以往往過於籠統、不切實際而無法達成。另外一種為「特 定性價值取向」方面的規範，係是指規範內容清楚、明確，有助於組織成員的瞭 解與遵行，又能將倫理的價值觀融入企業文化中，所以有助於提升企業的倫理行 為，為較佳的規範類型，但因倫理規範無法完全涵蓋所有倫理議題，所以企業在 制定倫理規範時，仍多採取規則取向的規範。
以下將針對美國全國房地產經紀人公會所制定之「倫理規範暨執業標準」
（Code of Ethics and Standard of Practice）與國內房屋仲介業之相關倫理規範做一 比較，並且依照美國倫理規範內容之分類標準（對客戶及顧客之義務、對社會大 眾之義務、對房地產經紀人同業之義務）分別說明如下：（請參照表4-4）
表4-4 美國與台灣不動產經紀業相關倫理規範之比較
由表4-4 得知，在「對客戶及顧客之義務」方面，美國詳盡地規範買方、賣 方、屋主、承租人或其他代理人之各項權益，於規範中清楚載明從業人員應以保 護及促進客戶之權益為目標，並要對所有當事人謹守誠實以待之義務，且對於客 戶所提供之任何資訊皆需持保密原則，不得洩露任何有關客戶的資料，更不得為 了爭取案件而故意誤導賣方有關房地產之相關市場價值。另外，應避免在交易過 程中對房地產之敘述有誇大、不實或隱瞞情況產生，並有義務告知及揭露，可能 影響房地產價值的負面影響因素。而對於買賣雙方所提出的任何開價或底價，皆 需以最快的速度誠實告知其雙方，使其瞭解。
在佣金制度方面，除了契約中原訂之酬勞事宜外，皆不得私下收取任何佣 金、回扣或利潤。另對於客戶的服務收費標準，必保持客觀，且意見或資訊的實 質內容與所收取費用之多寡無關。代理權限的問題方面，房地產經紀人如未告知 所有權人，不得擅自以個人的名義或直系親屬名義購買此房地產，目的是為了保 障交易當事人，且對於客戶所委託的之房屋，應良善管理及盡力防止可能預見之 意外或損失發生。同時應於適當之金融機構開設一特別帳戶保管買賣方可能預先 支付的款項，例如頭期款等。
而以台灣來說，在「對客戶及顧客之義務」方面，內政部所頒佈的倫理規範 僅以概括性條文來說明，例如從業人員應以保障消費者權益及促進不動產交易市
而以台灣來說，在「對客戶及顧客之義務」方面，內政部所頒佈的倫理規範 僅以概括性條文來說明，例如從業人員應以保障消費者權益及促進不動產交易市