建築產業定義及特性

依章定煊、張金鶚( 2005)於住宅學報認為建築產業之定義：為建築投資業依商業 團體分類標準，界定其業務範圍為經營投資興建住宅、大樓、複合式建築及其他建築 物等開發租售業務，稱其「建築投資業」、「建築產業」或「建設業」，以下統一以建 築投資業稱之。

建築投資業主要業務如投資土地開發、規劃建築建設業務、大樓出租出售投資 等，均需要大量資金，為資本密集之行業、易受如國際油價波動、金融政策等外在環 境因素影響、並且與銀行往來關係密切，其是一種跨越工業及商業的綜合技術性、服 務性產業【丁建智，2003】，以建設公司為主體。而商品製造期往往長達數年，營運

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週期長，且產品具有單價昂貴等特質，使得建築投資業之產業特性異於其他行業。在 營建產業的專業分工與關聯流程上，牽涉上下游產業眾多，上游涵蓋鋼鐵業、水泥業、

砂石業、水電業等，下游則包含房仲商、傢俱業、照明業、保險業等【黃金瑞，2003】，

且產品具有保值、投資功能，但具區域性，難以標準化；有預售制度存在，在產品未 完工前即可先行銷售；投資金額大且期間長，易受外在環境影響；市場供需彈性小等 特性【張金鶚，2000】，是屬消費市場導向的經營型態，經營策略的考量與選擇，往 往受經濟景氣與整體環境變化影響，所以各個企業在不同階段的環境條件，會有不同 的因應策略行為。

建築產業主要可分為四大類如經營特性、會計特性、產品特性及工程特殊性等，

依本研究整理可分述如下：

一、經營特性

因產業特性之差異，使得該產業在經營過程中有其應著重之項目，或產生不同於 其他行業之經營方式。

1. 自有資金比例較低，財務槓桿偏高

建築投資業由於開發、興建需要大量的資金以供週轉，因此為資金需求量大、資 本密集度高的產業。建築投資業常以土地、在建工程向銀行抵押借款再分期償還本利 來獲得大量資金，因此大部分建設公司有自有資金比例偏低之趨勢。

2. 營運週期時間較長，資金回收較慢

建築投資業之營運週期包括開發投入資金、土地取得、產品定位、規劃設計、發 包施工、完工交屋、資金回收等循環來創造其利潤，考慮國內盛行之預售制度，可繪 整出建築投資業經營循環週期圖（如圖2-1 所示），建築投資業將資金投入營建用地、

在建工程與待售房屋後，需二、三年方能回收資金，其變現時間較長，使得現金流量 比率普遍偏低。

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圖2- 1 建築投資業經營循環

資料來源：整理自【章定煊、張金鶚，2005】

3. 易受外在環境因素影響，財務結構較敏感

建築投資業關係著許多產業之經濟發展，在國家整體經濟占有相當重要的地位。

在經濟不景氣之時期，政府為維持及提昇國家整體之經濟，對於金融政策、土地政策、

財務政策等之改革，其對高度依賴金融體系之建築投資業具有相當影響力，使得運作 高度財務槓桿之建設公司有調整財務結構，增加自有資金比例之可能。而於景氣繁盛 之時期，民眾購買力上升，建設公司大量舉債推案，有降低自有資金比例之可能。因 此，景氣等大環境因素，對於建築投資業之經營有著相當深遠之影響。

4. 預售制度盛行，助長高度財務槓桿之經營方式

預售制度係指建築物領得建造執照後，但尚未開始動工或者是正在施工中，而預 先銷售房屋之制度。預售制度是台灣獨特的房屋銷售方法，主要目的是為了減輕購屋 者的經濟負擔，讓購屋者以分期付款方式提高房屋購買力，當然也相對減輕建設公司 在施工期間的財務負擔與自有資金流量需求。故預售制度可說是造成建築投資業自有 資金普遍較低的原因之一。

5. 應收帳款轉嫁金融業，與民眾之交易往來較少

建築投資業交易金額大，且銷售對象通常為一般社會大眾，其付款能力與付款習 慣並不如公司行號來的有制度。因此，於完工交屋階段，建設公司一般會與銀行合作，

替上百或上千戶住戶一起申辦房貸，貸款完成後，銀行將款項匯入建設公司，建設公

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司成功獲得尾款，交易至此告一段落，各房戶則按貸款利率分期交付銀行。故建設公 司與購屋者間應收帳款之問題較少。

6. 存貨金額比率偏高，流動性不如其他產業

由於建築投資業之主要資產如：營建用地、在建工程及待售房屋皆被視為存貨；

營建用地為購入未來將開發之土地；在建工程為已投入於興建房屋之工程及土地成 本；待售房屋則是指已興建完成，但末出售之房屋與土地；其性質與其他產業大不相 同，流動性低，通常佔全部資產的60％以上，且在營運週期的 3 年內，其所投入的資 產都列為存貨，因此存貨金額比率與其他產業相比偏高。

7. 固定資產普遍較少，獲利方式有別於一般製造業

不同於運輸、倉儲等行業以固定資產為營收之直接來源，或其他產業以廠房或機 具發揮產能以創造利潤，建築投資業以房產投資為其營收主軸。故可以瞭解到影響建 築投資業經營之因素主要來自房地產存貨之配置與應用，而非固定資產。

8. 經營型態

(1) 一貫作業型公司

土地取得、產品規劃、建築設計、廣告企劃銷售、工程施工、代書及租賃等作業 均由公司各相關部門負責。此類公司人事規模相當龐大，且分工又細，因此需經常推 出專案維持其人事支出。

(2) 部份兼經營型公司

有的建築投資業者礙於人員或專業經驗不足，因此只選擇重點式的經營，較專業 的部份大多委託專業人員或公司代行，例如：建築設計、廣告銷售、工程施工等；屬 於一般行政事務性質的工作則自行處理，例如：土地開發、收款、付款等工作。此類 型公司之員工人數不多，一般約在5 至 20 人之間，亦有可能是「一案公司」，但偶有 推出近百億大案者。此類型一般來說因專案參與較多，人事負擔輕，失敗機率較低，

因此獲利可能最大。

(3) 專案投資型公司

本身經營事業不為建築營造業之公司，所擁有資金相關龐大，經常選定特定對象 進行開發，常將相關作業委託其他有關業者進行。例如：委託建築師進行設計；請代 銷公司負責廣告企劃與銷售；由工程顧問公司協助發包與監造；請營造廠負責施工。

此類型之公司在工程興建完成後，大多出租或自行經營。一般股票上市公司大部份皆 以此類型態經營建築投資興建業，有時藉其良好之企業形象，產品常可順利售出。

11 二、會計特性

目前國內正式對外公佈之財務報表通常以一季、半年與一年等會計期間做為結算 時點，以便了解企業在一定會計時間內的經營成果。一般行業之營業週期通常短於一 年，計算會計期間之損益並不會有太大問題。然對於建設公司而言，其營業週期通常 橫跨數個會計期間，所以造成建設公司之會計制度與其他行業有所差異，茲分述如下：

1. 收入認列方式

預售房地產之銷售交易可採用全部完工法、完工比例法兩種收入認列方式，公司 採用哪種收入認列方式有其相關規定。金管會已於2009 年 5 月 14 日公告我國上市櫃 及興櫃公司最慢應自2013 年起，依照國際財務報導準則(IFRS)編製財務報告，屆時收 入認列方式將產生大幅變動，其對於完工比例法之認列條件更為嚴苛，簡單來說，除 非買方有權變更主體結構，否則不能採用完工比例法認列收入。

2. 流動與非流動之劃分

一般公認會計準則之流動性區分係以一年或以一個營業週期做為流動與非流動 的劃分標準。一般產業大多以一年來區分流動與非流動，然則建築產業的營運週期包 含土地取得、規劃設計、產品銷售、施工興建、完工交屋才算是一個營運週期，因此 建築產業大多以三年為一個營業週期，做為劃分流動與非流動之標準，以遠雄建設為 例係以三年為一個營業週期。

3. 預售制度

在會計科目中，預售房地產所產生之收入記為「預收房地款」，而此一科目列於 流動負債之下，待房屋蓋建後承認收入時，再將預收房地款轉為營建收入。若該建案 預售情況良好，則公司資產負債表中的流動負債比例會持續增加，待完工結轉後流動 負債大幅降低，而此一特殊制度也造成建築產業的流動負債變動較一般產業來得大。

4. 利息資本化

一般企業對於利息費用的支出都以作費用科目處理，但在建築產業中，符合財務 會計準則公報第三號「利息資本化會計處理準則規定」的情形則必須予以利息資本 化，即因應購置土地及投入建築工程而產生之借款利息應視為資本化之成本科目而非 歸屬於費用科目，而利息資本化係為建設公司之營建用地與在建房地在興建期間所產 生之利息費用，其借記於在建利息下，待完成交屋與過戶後轉為營建成本。

三、產品特性

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建築投資業之商品為土地、住宅大樓、辦公大樓、複合式大樓或廠辦，性質與一 般製造業之商品大不相同，其特性敘述如下：

1. 獨特性：

每一棟建築物除所在基地之地形、區位等條件均不同，且同時為因應其環境，建 物之類型、樓層、格局、面向、通風採光等設計，也都會是獨一無二的。

2. 耐久性

2. 耐久性