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第二節 建議
綜合本論文之研究，針對爭訟瑕疵不動產價損估價應有之法定框架與 體系建議如下圖 6-1 所示：
圖 6-1 爭訟瑕疵不動產價損估價應有之法定框架與體系圖 瑕疵不動產：起因私經濟活動安排或侵權行為下，針對標的不動產客 體發生權利上、物理上或功能上等損害，且失去或減損預期固有之使 用、收益、處分等相關權能，造成存在瑕疵（Defect）之不利益狀態而 受有經濟上損害之不動產。
價值減損爭訟：估價師受法院囑託為鑑定人
污名效果顯著性與流轉繼受測試：污名價損存在 證立（並非有價損即是污名）
侵權行為 買賣等有償契約關係 最高法院 93 年台上 381 號判決
意旨：損害完全填補原則 最高法院 99 年台上 1972 號判決 意旨：對價平等原則
遵循不動產估價技術規則：選擇適當的估價方法
鑑定人角色功能之認知 接受法院證據及鑑定人調查
法院依民訴法 222 條第 1 項及第 3 項之規定：依自由心證說明心證理由
採用鑑定估價報告 不採用鑑定估價報告 民訴法第 222 條第 2 項有界限之損害額酌 定裁量權
估價條件之確定：特別注意法律上 與經濟上價格條件之差異
調整、修正、重新估價：
法律與估價之對話 結 案
心證重點：事實關係之認定與涵攝 心證重點：合法執業、符合估價法定規範
心證重點：一般公認價值判斷、經驗法則、論理法則 心證重點：鑑定人義務之履行
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瑕疵不動產因價值減損而爭訟，法院囑託估價師進行鑑定估價時，函 文所示之估價指示可能情形舉例如下：「系爭房屋於無法扶正之情形下，其 是否有交易價值減損？若有，則交易價值減損金額若干？」、「系爭建物經 修復後遺存結構受損影響不動產之交易價格情形？」、「系爭房屋發生系爭 非自然身故事故後之市場交易價值增減情形如何？、「系爭房屋有漏水與無 漏水之市價差額？」、「系爭房地因不能交付封閉式大廳及休憩交誼設施等 各項瑕疵所減損之價額為何？」、「系爭房屋因無法供作為美食廣場店面使 用所致價值減損？」、系爭房屋占用鄰地之瑕疵，受有因該瑕疵減少房屋價 值之損害為何？」、「系爭房屋因上開氯離子含量過高之瑕疵所致價值減損 情形如何？」
經本論文研究得出，關於案例事實認定及事實與估價內容相關涵攝部 分，在法院審酌鑑定估價報告書時佔有一定心證依循之份量，估價師對於 法院指示之條件應妥善理解，對於有疑惑者應主動詢問，充份釐清後以估 價前提條件加以說明；法院遇有特殊爭議而需評估具法律意義上之價格時，
亦應於囑託估價之指示中明確指出，這是法院與估價進行第一次溝通與對 話的機制。
「法律先行、估價在後」，估價師宜充分瞭解爭訟兩造之法律上關係與 主張，透過法院慣行之價損認定方式，妥善於鑑定估價報告書中，經由估價 專業體現以解決爭訟為目的之價格概念。諸如本研究所研究指出之完全損 害填補原則下，除修繕費用外，明確獨立出房屋價值減損之污名價損聚焦；
亦或在對價平等原則下，指出瑕疵價損所占契約雙方議定對價範圍內之比 例等，雖在估定「無瑕疵狀態的市價」與「有瑕疵狀態的市價」之相同事務 處理上看似並無差異；惟對於污名價損顯著性之證立與定位即有邏輯上與 請求權基礎上不同之細緻差別。
估價師基於專業，遵循不動產估價技術規則之法定框架，除了不應違 反法規範要求及強制禁止規定外，對於任何可能牴觸此一法定框架之記載 均應謹慎避免為之，以免引發法院受不當引導而影響審查判斷心證。不動 產估價技術規則是估價師鑑定結果表述溝通的根本，法院所有的技術面心 證審查皆憑此而生，估價師要無逸脫受規制之可能。
普遍性的價值判斷標準、經驗法則、論理法則，法院持此等標準乃站在
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社會普遍價值觀的立場，基於公平解決紛爭之目的所抱持之審查心證標準。
對於估價師而言，從政策面、市場面、法規面等，調查一般因素、區域因素、
個別因素，並採用二種以上不同之方法等之程序，基本上而言，亦是往社會 普遍認知之方向靠攏。基於社會科學之社會普遍認知功能性而言，法律與 估價二專業並無相悖離。
對於法院審查鑑定估價之心證結果後處置方式，本研究建議民訴法 222 條第 2 項之損害額酌定，應採有限度之法官裁量權。本於紛爭解決之合作 關係及尊重專業之認知，法院對於應變更鑑定估價報告本質內涵之心證產 生時，宜居於專業分工之考量，退守證明度降低之主要功能，則估價師有調 整、修正、重新估價之機會，得以與法院進行對話，聚焦於歧見之溝通，在 耗費最少成本下，健全爭訟瑕疵不動產鑑定估價與審查之機制，往有利於 公平紛爭解決之方向發展。
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取用日期：2019 年 10 月 20 日。
新北市政府工務局，2020，「109 年 2 月修訂版新北市建築物工程施工 損壞鄰房鑑定手冊」主冊。
https://www.publicwork.ntpc.gov.tw/userfiles/1061400/files/109%E5%
B9%B42%E6%9C%88%E7%89%88-%E6%96%B0%E5%8C%97%E5%B8%82%E6%96%BD%E5%B7%A 5%E6%90%8D%E9%84%B0%E6%89%8B%E5%86%8A(%E4%B8%
BB%E5%86%8A).pdf，取用日期：2020 年 3 月 20 日。
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附錄：爭訟瑕疵不動產類型化案例整理
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