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第三節 對法院心證反饋之主題性分析
一、 主題一：「兩造所不爭執」得否成為法院採用之唯一心證理由？
編號為凶宅 13 案例中，臺灣臺中地方法院採用鑑定估價報告書之主要 心證理由為︰「據上開鑑價報告可知，本件系爭房屋在有非自然身故之情 況下，會較無自然身故正常價格低 25%，且 為兩造所不爭執 。」上訴至高 等法院，臺灣高等法院臺中分院維持採用鑑定估價報告書之主要心證理由 為︰「據上開鑑價報告可知，系爭房屋在有非自然身故之情況下，會較無自 然身故正常價格低 25%，兩造就此鑑定結果均不爭執 ，復於原審合意系爭 房地因凶宅造成價格減損之比例為四分之一。」最後上訴至最高法院，最高 法院以上訴不合法裁定駁回，本案至此確定。另海砂屋 16 案例中，法院關 鍵心證文字在於：「系爭房地因氯離子含量過高之市場價格減損比例為 12.6
％，為兩造所不爭執 。」
本研究據此對此類心證所下結論為︰「法院未表明心證，僅以估價鑑 定結果為兩造所不爭執之理由而採用之。」透過「兩造均不爭執」之心證說 明理由，延伸另一值得探究議題︰證據鑑定契約或雙方合意是否得以排除 法院對證據調查與心證理由之說明義務？姜世明（2007）針對訴訟契約之 研究指出︰「在證據契約而言，對於證據方法契約、仲裁鑑定契約、舉證責 任契約、事實推定契約及自認契約等，在處分權主義及辯論主義之範圍內，
均宜從寬認定其合法性。最高法院八十八年度台上字第一一二二號民事判 決即認為當事人間以合意就特定訴訟標的所為關於如何確定事實，或以何 種方法確定事實之證據方法，謂之證據契約。例如約定：關於一定事實，須 提出一定之證據，始有證據價值；關於一定事實，不問是否符合真實，均須 承認而不得爭執。凡契約內容於公益無妨害，且當事人原有自由處分之權 限者，均應承認其為有效。但若涉及法院之自由心證，亦即證據評價之證據 契約，則因其牴觸自由心證主義，容易造成法院成為盲目之仲裁者或不義 之幫兇，因而理論上不宜承認其合法性。」（姜世明，2007：114-115）
本研究認為，針對法院以「鑑定估價報告書為兩造所不爭執」作為採用 該鑑定估價結果之唯一心證理由而言，表面上似基於在處分權主義及辯論 主義之範圍內，尊重證據契約之合法性；惟證據調查與合法證據契約之認
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定係屬二事，況學者研究認為牴觸自由心證主義之證據評價的證據契約，
不宜承認其合法性。因而法院更不應該將其證據調查與自由心證具體說明 義務遁入合法證據契約之合法範圍內。質言之，兩造雖然達成以何種方法 確定事實之證據方法成立所謂證據契約，惟法院仍有調查此一證據並依其 自由心證評價與具體說明心證理由之義務。
針對另一面向而言，在兩造無法成立證據契約之情況下，又應如何將 法院之功能角色定位，本研究認為下述判決內容值得參考：「關於系爭房屋 價值之減損，因為法官並無價值鑑定減損之專業職能，所以在審判實務上，
如果當事人能夠成立證據契約，則可依證據契約之內容調查證據，法院並 應加以尊重。」（最高法院 102 年度台上字第 246 號判決意旨參照）「至若 無法成立契約，則僅得由法院依職權委託相關鑑定單位加以鑑定，本件因 兩造無法成立證據契約，經本院開庭時闡明將以不動產鑑價公會為鑑定單 位，兩造均於該審判期日稱尊重法院之決定，該兩造所述尊重本院決定，既 係基於對法院公正指定鑑定單位之信任所為，惟究與基於訴訟處分權所成 立之證據契約仍屬有別，本院尚無法以該陳述逕認兩造已成立證據契約。
惟查，若鑑定之結果，並無明顯逸脫社會通常交易之經驗法則，法院亦不得 無視客觀之鑑定結果而為恣意之認定。」（臺灣臺北地方法院 104 年度重訴 字第 1027 號判決參照）
基此之論述，本研究認為若鑑定之結果，明顯逸脫社會通常交易之經 驗法則，法院基於自由心證當有評價不採用此一鑑定結果之義務；反之，
若鑑定之結果，並無明顯逸脫社會通常交易之經驗法則，法院亦不得無視 客觀之鑑定結果而為恣意之認定，因而法院更有說明「鑑定之結果並無明 顯逸脫社會通常交易之經驗法則」之義務，以昭明其非恣意認定，而此一 說明義務顯非尊重證據契約所應排除省略者。
二、 主題二：鑑定估價報告記載與法定應記載事項牴觸之影響？
海砂屋 13 案例中，臺灣臺北地方法院主要以：「經本院委託臺北市不 動產估價師公會就系爭房屋存有上開瑕疵致交易價值減損之金額為鑑定結 果，認系爭房屋存在氯離子含量過高及混凝土強度不足之瑕疵，經依比較 法並考量系爭房屋本身之區位為條件、產品定位及去化銷售因素等，決定
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價值減損比例為 19.52％，…是本件原告得請求減少,價金之額度應以 4,489,600 元為適當。」等之理由，採用鑑定估價報告書。惟本研究從本研 究一貫之標準加以審視，應判斷為「心證形成之依據於判決中之理由說明 薄弱」之歸類。
上訴至臺灣高等法院，法院以：「該估價報告書僅採用「比較法」作為 決定系爭房屋價值貶損比率之參考依據，且該比較法係參考台北市內湖區、
信義區、新北市新店區等區域之房屋作為參考依據，並非參考與系爭房屋 位於同一區域內中古大樓之一樓店面，房屋有、無前開瑕疵之交易價格作 為比較依據，堪認該估價報告書採取前開比較法，作為系爭房屋價值貶損 比率之依據，顯與判斷系爭房屋之價值減損現狀不符；另該比較法尚有隨 著市場行情變動之不客觀因素及特性存在，是該估價報告書特別陳明該報 告書之有效期間，自本報告評估日期（即 98 年 10 月 28 日）起六個月內，
益證該估價報告書所採取之前開比較法，作為決定系爭房屋之價值減損比 率基準，並據以核算該屋貶損價值之金額，與兩造於該屋交易時之現狀顯 屬不符。故本院不採該估價報告書，作為本件減少價金之計算基準及參考 依據。」等之理由，不採用鑑定估價報告書。
最後並以：「…該屋既有氯離子含量超逾國家標準之瑕疵存在，業如前 述，而目前尚無消除氯離子含量之治本方法，僅能以現況修復、補強、維護 等措施之治標方式予以修復，即可達到一般房屋堪以符合通常效用之狀態，
業經原審囑託結構師公會鑑定綦詳；並為避免房屋價值貶損比率會隨著市 場變動之不客觀因素而干擾與波動，認以系爭房屋達到通常效用品質狀態 之補強修復費用即一樓部分為 135 萬 2285 元、地下室部分則為 124 萬 1655 元，合計 259 萬 3940 元，作為判斷系爭房屋價金減少之核算基準為適當。」
等之理由，否定污名價損之請求，僅以「補強修復費」作為減少價金之依 據，亦即減少價金之金額由地院判定之 448 萬 9600 元（污名價損），高院 改判 259 萬 3940 元（補強修復費）。
關於臺灣高等法院之心證，本研究認為尚有可議之處，說明如下：法 院認為：「…該估價報告書僅採用「比較法」作為決定系爭房屋價值貶損比 率之參考依據…」似有基於不動產估價技術規則第 14 條本文之規定：「不 動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。」而對鑑定估價
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僅採用一種方法持否定之心證。惟該法第 14 條但書亦規定：「但因情況特 殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。」本 研究認為法院之審查亦應著力於中若不動產估價師僅採用一種方法進行 推算評估，其是否於不動產估價報告書敘明，且其敘明是否合理，對此表 態心證似較能將法院與估價間二者之職權功能加以聯繫。
此外，法院更有認為：「…另該比較法尚有隨著市場行情變動之不客 觀因素及特性存在，是該估價報告書特別陳明該報告書之有效期間，自本 報告評估日期（即 98 年 10 月 28 日）起六個月內（見該估價報告書第 3 至 4 頁），益證該估價報告書所採取之前開比較法，作為決定系爭房屋之 價值減損比率基準，並據以核算該屋貶損價值之金額，與兩造於該屋交易 時之現狀顯屬不符…」本研究認為，法院此一心證見解，似有誤會，說明 如下：估價報告書本身並無「有效期間」之法定規範事項，不動產估價報 告書的法定應載明事項 34並未臚列「有效期間」。其中若論及估價結果與 日期有密切相關者乃「價格日期」一項，其指不動產價格之基準日期。
實務上，參考中華民國不動產估價師公會全國聯合會發布之第二號公 報─「敘述式不動產估價報告書範本」（95 年 11 月 1 日第一屆第七次理監
34 不動產估價技術規則第 16 條：
不動產估價師應製作估價報告書，於簽名或蓋章後，交付委託人。
估價報告書應載明事項如下：
一、委託人。
二、勘估標的之基本資料。
三、價格日期及勘察日期。
四、價格種類。
五、估價條件。
六、估價目的。
七、估價金額。
八、勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔。
九、勘估標的使用現況。
十、勘估標的法定使用管制或其他管制事項。
十一、價格形成之主要因素分析。
十二、估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由。
十三、依本規則規定須敘明之情況。
十三、依本規則規定須敘明之情況。