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示。
完整摘錄法院對鑑定估價意見至「積極心證」欄位中之另一目的，乃藉 由該完整摘錄之文字說明內容，具體連結其說明意旨至「消極心證」欄位 中，端視其屬六大項之哪一項為適當，從而判斷其屬「通過」消極心證之審 查（以✔表示）或「未通過」消極心證之審查（以
表示）。質言之，積極與 消極心證之實際整理判斷過程，為一主客觀混合之綜合整理判斷過程。至 於結論中，對於鑑定估價報告書完全採用者以✔表示；完全不採用者以
表 示；部份採用、部份不採用者，除文字說明外，並同時以✔及
表示。特別 強調者，文中關於✔及
之符號，乃基於整理的方便性所為之註記符號，僅 以符合一般人對於肯定或否定之認知為目的而設，並無涉及任何其它特殊 意義存在。二、 各瑕疵類型案例整理結果與說明 (一)、 凶宅瑕疵類型
1. 法院心證統計說明
本研究對經蒐尋選定之 18 則凶宅瑕疵案例，整理於附錄中表 A-1。關 於此瑕疵類型不動產案例，法院對鑑定估價採用與否之結果整理如下表 5-2 所示︰
表 5-2 凶宅瑕疵類型案例鑑定估價採用與否之結果整理表
1.完全採用，惟心證形成之依據於判決中之理由說 明薄弱。
（1）（5.56%）
凶宅 13。
2.完全採用，心證理由可於判決中明顯採得。
（9）（50.00%）
凶宅 1、凶宅 2、凶宅 3、凶宅 8、
凶宅 11、凶宅 12、凶宅 14、凶宅 16、凶宅 18。
3.一部採用；一部不採用。
（採用鑑定估價報告書內容用以輔證責任成立；
惟無需進一步調查減損率或因其他因素考量而 另行自為調整變更關於減損率之判斷）
（5）（27.78%）
凶宅 4、凶宅 6、凶宅 9、凶宅 10、
凶宅 15。
4.不予採用，並敘明心證理由。
（3）（16.67%） 凶宅 5、凶宅 7、凶宅 17。
整體而言，18 則凶宅案例中，有 10 則案例附隨的鑑定估價報告書被完 全採用，比率達 55.56%；完全不採用者僅 3 則，比率為 16.67%。法院對於
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鑑定估價呈現過半信賴採用之結果。由於凶宅瑕疵不動產在物理上並無明 顯毀損情形，所導致的價值減損現象大多屬心理層面嫌惡狀況，受污名影 響之效果非常顯著，為典型之污名價損情形。對照觀察圖 3-3，當瑕疵第一 次發生時，價損路徑以侵權行為之法律關係循交易性貶值之定性而歸於污 名價損；若以契約上之法律關係加以請求時，則循價值瑕疵之定性亦同歸 於污名價損。此污名價損爾後經轉手繼受後再循契約上請求之路徑流轉，
惟隨時間之經過，污名價損程度可能產生變動。上述被法院完全採用之 10 則鑑定估價報告書，除編號凶宅 18 為本研究收錄以 30%至 50%價損區間呈 現於報告書之結論而被法院採用者外，其它各案例估價報告書中之價值減 損率介於 11%至 50%之間，平均值為 25.84%，整理如下表 5-3 所示，供參 考：
表 5-3 經法院採用之凶宅案例鑑定估價報告書所載之價值減損率
凶宅案例編號 減損率（％） 平均值（％）
1 11.04
25.84
2 29.79
3 21.04
8 50.00
11 25.00 12 30.00 13 25.00 14 25.00 16 15.71
2. 法院不予採用之案例探討
法院對鑑定估價結果，完全不予採用的 3 則案例，編號分別為凶宅 5、
凶宅 7 與凶宅 17。案例凶宅 5 中，臺灣高等法院對鑑定估價關鍵心證在於︰
「法院各判決事實與本件事實並不相同，鑑定意見以其主觀意見 ，依據法 院各個案就本件減損率有 30％之判斷，尚非可採 。」案例凶宅 7 中，臺灣 高等法院對鑑定估價關鍵心證在於︰「觀之該估價報告書第 72 頁所載問卷 調查結果一覽表所示，車毀但人送醫急救始死亡情況下，仍高達 17 人認無 減損價值，當場死亡情況下，亦有 1 人認無減損價值，而其他受訪者則有 各有減損比例不一之認定，顯然全為受訪者主觀之判斷，欠缺客觀量化標 準 ，自難認上開估價報告所載減損金額可採。」綜上觀察，法院不採用以 問卷調查法所得之鑑定估價價損結果。
案例編號凶宅 17 中，臺灣高等法院臺南分院對鑑定估價關鍵心證在
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於︰「惟查本件兩造既係以 207 萬元成交，…如以 207 萬元扣除 465,840 元
（註：1,552,800×30％＝465,840），則尚有 1,604,160 元，較鑑定人求取價格 日期當時未列發生「凶宅」之正常價格 1,552,800 元仍高，豈是合理？」意 即法院以成交價格扣除鑑定估價所判斷之減損額，以其結果仍高於鑑定人 求取價格日期當時未列發生「凶宅」之正常價格而否定鑑定估價結果。於本 案情況而言，本案買賣價金高於市價達三成之譜（（207 萬元-155.28 萬元）
/155.28 萬元＝33.31%），法院基於契約對價平等原則採用買賣價金作為計 算減少價金之標準為當然之選擇，本研究認為應不能涵蓋屬於判定估價師 所為之市價鑑定不合理之心證表述，關鍵問題應該在於買賣價金與市價並 不相當之狀況。
總結而言，編號凶宅 5、凶宅 7 案例中，法院對於偏向「主觀」決定且 無法用比較、量化等客觀條件進行之鑑定估價結果，顯然有明確之負面評 價，值得估價師參考。另案例編號凶宅 17 中，則以簡單之計算質疑成交價 與鑑定人求取價格日期當時未列發生「凶宅」之正常價格，有不合理之差距 而不採用鑑定估價結果。
3. 法院一部採用，一部不採用案例探討
編號凶宅 4、凶宅 6、凶宅 9、凶宅 10 及凶宅 15 案例屬本瑕疵類型中 法院一部採用，一部不採用鑑定估價結果之案例。凶宅 4 案例中，法院採 用鑑定估價結果輔證先位之訴訴聲明「解除系爭買賣契約」，並判決解除系 爭買賣契約成立，故對於該鑑定估價結果所判斷之減損率並未進一步加以 審酌。
凶宅 6 案例中，臺灣高等法院最後採用該鑑定估價報告，判定：「…據 此足證系爭房屋內曾發生非自然死亡現象，確實造成系爭房屋價值減少。」
惟最後以無權代理之法律關係判定損害賠償金額 40 萬元，並未採用該鑑定 估價結果判定之價值減損 200 萬 5,705 元。
凶宅 9 案例中，臺灣彰化地方法院採用不動產估價報告書所為之鑑定 判斷，並未調整減損率（39.10％）。上訴至臺灣高等法院臺中分院認為：本 院前已說明系爭不動產確因許○乙在系爭房屋內上吊自殺造成價值貶損，
堪認被上訴人確受有損害，僅證明其所受損害有重大困難，依民事訴訟法
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第 222 條第 2 項規定：「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯 有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額…。」則審酌鑑 定報告至二審言詞辯論終結日之時日經過之影響，及審酌系爭房屋仍繼續 出租供其他承租者使用，顯見其影響已逐漸淡化之事實，而將差價調整為 130 萬元（減損率=130 萬/562 萬 5,007 元＝23.11％）。
凶宅 10 案例中，臺灣高等法院臺中分院一方面對於估價報告形成之過 程，肯定其非主觀之認知；惟另一方面對於估價時房屋之用途以住家評估 之而非營業使用，表明貶損幅度過高而難以遽採之心證，最後將減損率調 整為 27％。
凶宅 15 案例中，臺灣高等法院臺中分院以：系爭房屋經囑託「○○○
○不動產估價師事務所」進行鑑定估價結果，於上訴人 99 年 7 月間出售時 之市場行情價格應有 4,445,444 元，上訴人竟以幾近半數之 56%低賤價格賣 出，顯與系爭房屋僅因王漢忠自陽台處跳樓自殺身亡，而受貶損程度之比 例不相當。是以被上訴人抗辯，價格落差可歸責於上訴人及其所委託的仲 介業者，尚非全然無據。本院斟酌上情，認其貶損程度之比例，以不低於 85%較為合理。
綜上觀察法院一部採用，一部不採用之案例，法院對瑕疵不動產最後 減損金額之判斷，或基於法律先位之訴的主張、或基於事實涵攝不同之考 量等認定，在不採用鑑定估價結果所判定之價值減損金額（或減損率）時，
但於法必須判定時，關於民事訴訟法第 222 條第 2 項規定之作用，法院確 實以「法官裁量說」之實，除證明度降低外，尚使用裁量權自為酌定損害 額。
(二)、 海砂屋瑕疵類型 1. 法院心證統計說明
本研究對經蒐尋選定之 17 則海砂屋瑕疵案例，整理於附錄中表 A-2。
關於此瑕疵類型不動產案例，法院對鑑定估價採用與否之結果整理如下表 5-4 所示︰
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其中案例編號：海砂屋 10、海砂屋 12、海砂屋 15、砂屋 16 等 4 則案 例，經本研究摘錄整理判決後歸類為「完全採用，惟心證形成之依據於判決 中之理由說明薄弱。」海砂屋 10 案例中，本研究認為法院僅將估價報告書 中關於「檢討分析要項」、「估價方法」、「評估結果」等摘要臚列，雖然最後 經由「應堪認定」的文字得以確認其採用之心證，惟並無法藉此判斷任何消 極心證之審查與積極心證之肯定所由而來的表態，故本研究認為其心證理 由說明薄弱。
海砂屋 12 案例中，關鍵心證文字在於「斟酌依○○不動產估價師事務 所鑑定結果，認系爭房屋於氯離子含量超過標準時減損 18%之價值。」本 研究亦認為法院未將心證理由加以明示說明。
海砂屋 15 案例中，法院僅將估價報告書中該事務所評估之影響因素加 以臚列，最後以「堪可認定」表態採用，本研究亦認為其心證理由說明薄 弱。
海砂屋 16 案例中，法院關鍵心證文字在於：「系爭房地因氯離子含量 過高之市場價格減損比例為 12.6％，為兩造所不爭執。」關於以「兩造所不 爭執」作為得心證之理由，詳見下節主題一之論述。
2. 法院不予採用之案例探討
① 編號海砂屋 13 案例 參見下一節主題二中說明。
② 編號海砂屋 14 案例
海砂屋 14 案例中，臺灣新北地方法院不採用鑑定估價報告的主要心證 理由有二點：1.惟依估價報告並未考量法拍屋之價格本較一般市價為低等情，
遽以一般建築物之市價與高氯離子建築物之法拍價格作為系爭房屋評估價 格基礎，尚非妥適。2.上開估價報告並未載明比較標的之建築物氯離子含量，
遽以一般建築物之市價與高氯離子建築物之法拍價格作為系爭房屋評估價 格基礎，尚非妥適。2.上開估價報告並未載明比較標的之建築物氯離子含量，