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第二節 瑕疵不動產價損估價方法之整理
一、 污名的移植─美國經驗於台灣污染土地價損估價之啟示
瑕疵不動產污名價損的概念，最早乃由美國諸多學者研究受污染土地 估價而來。陳振惟（2006）；林子欽、陳振惟（2009）對於美國污染土地估 價方法的演變，均詳細整理其脈絡與發展，可為參考。
根據文獻出現時間之排序，Campanella（1984）被認為應是研究污染事 件中，不動產部份價值減損估價之濫觴。估價師在面臨相關污染議題而不 易操作執行時，作者提出有助於檢視此一事件之相關概念，作者並指出：
「由於過去負面的宣傳、當地商業活動的衰減、預期未來因為污染導致的 額外負面影響以及不便利等因素，將使不動產價值下跌。」作者並將此稱為 寒蟬效應（Chilling Effect），其通常可由當地經紀人銷售經驗而得之總體銷 售衰退、租金降低、空置率增加、住宅之銷售數量或價格減少等事實存在而 被支持。作者並認為其它造成污染不動產價值減損的因素，可歸納如下：可 擔保性之喪失、融資性之喪失、使用強度的限制、建築許可之不保證性、占 用許可之不保證性或被撤銷可能性、權利上（所有權、租賃利益、地役權）
移轉的限制、水權上的限制、礦權上的限制以及空中權上的限制等。
（Campanella1,1984：303-304）
在估價邏輯與方法方面，Campanella（1984）指出，「以傳統方式評估 受污染部份之補償，概念上相似於受損害之補償方式。藉由評估從未存在 此一污染事件與其現狀之價值，二者之差異即是受此污染事件影響之價值 減損。當面臨受污染不動產估價時，市場比較法將因缺乏適合之比較標的 而產生無法實際操作使用之窘境。估價師必須找到與勘估標的各方面條件 非常類似的相關不動產收益資料，故收益法的應用同樣因為資料的難以十 分吻合造成缺乏之結果而相同受到限制。因此在替代原則下，恢復成本法
（cost-to-cure approach）成為估價師所依賴的估價方法，受污染不動產價值 的損失等於將污染問題解決所需花費的恢復成本。」（Campanella1,1984：
302-303）
爬梳整理相關文獻後，本研究認為 Mundy 於 1992 年所發表之三篇相 關期刊中，可形塑出當時由污染事件背景而發展相關價損估價理論的主要
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脈絡，以下簡要整理摘錄，作為污名價損估價認識之開端。
Mundy（1992a）研究受污染不動產之污名（Stigma）與價值（Value）
之關係指出：「直接的市場證據（例如市場比較法所提供的證據）很難獲得，
而且往往不能對影響受污染不動產價值的因素提供洞見。現有的微薄證據 表明，由於實際風險和認知風險之間的差異，市場的行為是非理性的，而且 存在無法解釋的價值效應（例如：無污染的價值不等於受污染的價值加上 整治成本）。影響價值和市場不確定性的一個因素，污名（Stigma），正開始 得到法院的承認。污名（Stigma）的特徵包括：1.擾亂、2.隱蔽性、3.審美效 應、4.責任、5.預測、6.危險程度、7.恐懼程度。環境污名是不確定性和風險 觀念造成的。」（Mundy,1992a：7）
Mundy（1992a）更進一步指出，「在量化污名方面，透過使用一組高品 質的市場數據，藉由收益法評估，污名對市場行為有以下影響：1.租金（Rent）
—對於一個被污名化的不動產租金可能低於沒有污名化的同一不動產，這 是一個簡單的市場需求現象。2.入住佔用率（Occupancy）—由於這種污名，
預計入住佔用率也會減少。3.費用（Expenses）—對於這樣的不動產，預計 銷售項目的業務費用會更高，以維持租金和佔用水準以及專業服務，用以 確定污染是否持續存在。4.利率（Rate）—折現資本化率可能受貸款機構希 望改變貸款價值比率、利率、貸款期限以抵消感知風險的期望的影響。」
（Mundy,1992a：12）
延續前面對於污名與價值的概念，Mundy（1992b）提出影響受污染不 動產價值的理論，該理論包括與收入損失相關的損害，以及失去充分使用 不動產的機會所造成的損害。此外，還考慮了特定危險的不確定性以及隨 時間和距離而認知風險的持久性之影響。
作者認為，「未受污染影響價值相當於完全市場價值(full market value)，
當不動產遭受污染且當公眾或有影響力的部分人士（例如科學家、媒體）開 始察覺遭受污染，並有可能構成健康或財務上風險時，此問題不動產將影 響價值。當市場將不動產視為問題時，價值將受到幾種方式的顯著影響：銷 售代理或賣方的披露要求、貸款人的關注以及估價師的不確定性意識等都 可能對財產的可市性(marketability)產生明顯的影響。」（Mundy,1992b：158）
「市場對於此一問題之反應，透過許多因素受影響，例如可市性
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(marketability)的喪失、不確定性的產生、污染整治成本以及污名等而表現 在價值上。完全市場價值和不動產恢復價值(cured value)的差額就是污名造 成的剩餘不確定性。「不確定性」是作者闡述不動產價值變化的關鍵要素，
污名所帶來不確定對於不動產的影響將隨時間改變，一般來說污染問題被 發現時不確定性最高，當相關污染整治相關報告已經完成且污染的來源及 危險程度被一般民眾充分了解，則其不確定性將因而降低。而不確定將因 整治、恢復工程的進行再行降低，整治、恢復工程進行完畢後仍然隨著時間 經過而逐漸降低。作者更清楚指出風險可分為兩者：真實風險與認知風險，
而認知風險對於不動產價值為一重要影響因素，當污染事件剛被披露時，
此時由於認知風險最大，故價值的減損最遽。」（Mundy,1992b：158-159）
作者並提出，「對於創收型不動產(income-producing property)（例如公 寓），污染過程對於不動產價值有兩個影響價值的組成部分：第一是危害對 不動產可市場性的影響，此過程如下圖 3-4 所示。二是危害對不動產收入能 力的影響，如圖 3-5 所示。對於非創收型不動產，收入效應將是財產的喪失 效用。」（Mundy,1992b：159-160）
Mundy（1992c）使用折現現金流量法（discount cash flow method,DCF）
估計受污染土地的價值。將受污染土地價值減損的原因區分為兩者，一為 營運淨收入的減少，另一則為折現率的增加。以營運淨收益的減少及折現 率增加來反映污染不動產價值的減損，作者以增加風險貼水來反映折現率，
由於作者認為隨著污染發生與整治期間變異，風險（不確定性）在各期間均 不相同，因而折現利率將隨污染階段不同而異。由於折現率並非定值，故採 用 DCF 法進行估價。另外作者指出由於缺乏市場銷售案例，因此無法從交 易案例去推求收益資本化率以及風險貼水，故主張藉由訪談投資者與金融 機構來決定適當利率。
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圖 3-4 危害對不動產可市場性的影響
註：資料來源：Mundy,1992b：159
1=由於可市性的減少造成價值的損失。（大眾開始察覺此問題，買方與媒體如何認知 風險：不確定性與恐懼因素）
2=事件持續一段時間。（瞭解危害與風險之間關係的所需時間）
3=價值提升改善。（來自於對危害的科學知識及認知風險的知識增加所造成）
4=危害持續期間。（價值可能隨認知風險之改變而變化）
5=危害的移除造成價值提升。（例如整治成本投入）
6=危害移除後，污名效果持續存在。（不確定性之一段時間，與危害的不受控制程度、
非自願性、未知性及未察覺之特質有關）
損害—與機會相關。喪失機會即是機會成本，其評估可藉由在市場利率下，該事件在 持續時間內的價值減損而完成。
圖 3-5 危害對不動產收益能力的影響
註：資料來源：Mundy,1992b：160
1=如果危害可察覺、已知時，可能造成收益減少。
2=污染問題被大眾所察知而造成收益的減少：認知風險成為影響租金、空置率、額外 費用的主要因素。
3=危害持續期間。
4=大眾已習慣危害事件後，使收益漸次改善提升。
5=危害移除後使收益直接改善提升。
6=污名。
損害—與收益減損相關。可藉由折現現金流量法估計受污染土地的價值。
4 價值 6
時間（t）
污染問題發生
損害—喪失機會 或機會成本
實際貨幣金額
1
2
3 4
5
價值 6
時間（t）
污染問題發生
損害—喪失收益
實際貨幣金額
1
2
3
5
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陳振惟（2006）以美國受污染不動產估價之經驗為研究主軸，分析污染 對於不動產價格的影響，並整理美國受污染不動產之估價方法，供台灣受 污染不動產估價實務之參考，成為國內受污染土地估價移植美國污名價損 之開端。其對美國文獻分析中指出，「不論從理論或實證上，污染對不動產 價值損失的影響是明顯而客觀存在的，然而影響程度則隨污染不動產本身 的特性與污染程度而異。」（陳振惟，2006：3）
陳振惟（2006）整理外國估價師在面臨受污染不動產之估價方法如圖 3-6 所示，主要可分為市場性估價與非市場性估價。
圖 3-6 國外受污染不動產估價方法
註：資料來源：陳振惟，2006：41。
摘錄陳振惟（2006）關於市場價值估價中，三種估價方法之綜合討論如 下︰(一).成本法︰「運用此方法時必須考量下列三項成本要素：1.恢復成本
（cost to cure）；2.延遲使用成本（deferred utility）；3.額外的營運費用（excess operating expense）。事實上污染導致之成本將因不動產污染程度有所不同，
且所應包含成本項目也須視個案差異而定，所應扣除自然必須有所調整。
在成本法所需扣除因素仍然無法完全釐清下，為其方法較大缺失。美國 USPAP（Uniform Standards of Professional Appraisal Practice）即已明確指出 造成不動產價值減損可以區分為成本影響、使用上影響及風險影響，或許 台灣估價師可以此三大類影響為基礎，進而分析究竟勘估標的究竟受到哪 些污染的影響，並進一步於利用成本法估價時扣除之。」（陳振惟，2006：