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第壹章 緒論
第一節 研究背景與動機
不動產估價是一門社會科學，然而其本質究竟是否帶有藝術成分呢？
林子欽指出：「不動產估價是在市場中找證據，利用具有科學性質的比較法、
收益法、成本法…等方法，推論出市場交易時最可能出現的價格。這樣的估 價過程和結果，當然具有可重複性。估價師在面臨資訊不充分和不確定時，
確實需要有根據的猜測來協助決定價格。但是這樣的過程，並沒有創造價 格，自然也就不具有藝術的必要成分。所以，不動產估價當然是科學、不是 藝術。」（林子欽，2016：2-3）
「基本上，市場價值是不動產做為「最高最有效使用」（the highest and best use）的價值，依前述定義，其已漸漸轉變為「最可能價格」（the most probable price）。…而統計機率分析的模型方法則被運用在估計最可能價格，
即在價格日期進行買賣可能出現各種發生機率的期望價格。此可能價格分 配型態的評價，讓估價師對於價值估計或未來特定買賣價值的高低，得以 提出信賴區間價格或最高／最低範圍的可能性評估報告。亦即，如果可能 價格是一種分配，那麼結果的差異事實上是可能的，因此焦點應置於估價 方法而非估價結果上。」（梁仁旭、陳奉瑤，2018：13）簡言之，「最高最有 效使用價值」在概念上並不排除於合理經濟價值區間內，擇定其一而為「最 可能價格」，而其應特別著重於估價邏輯之闡述與估價方法之採用，方足以 產生合理之估價結果。
不動產是國人生活所仰賴的實體物，基於各類經濟活動安排與不易移 動其所在之特性所伴隨而生相鄰關係，一旦發生損害，便有衍生而來的法 律上債之發生，其請求權基礎以私經濟活動而言，最常見者不外乎契約關 係與侵權行為。當以不動產為中心之經濟活動結果不如預期安排，或因隱 瞞及突發事件破壞經濟活動安排或原和諧相鄰關係時，相關紛爭便必然以 不動產為媒介而展開，最後更必須透過非預期或經損害後之不動產價值評 估，來確定其末端不動產價格爭議問題，並得以成為實際損害賠償金額請 求之依據，並作為紛爭解決的手段。
本研究所稱之「瑕疵不動產」，乃起因私經濟活動安排或侵權行為下，
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針對標的不動產客體發生權利上、物理上或功能上等損害，且失去或減損 預期固有之使用、收益、處分等相關權能，造成存在瑕疵（Defect）之不利 益狀態而受有經濟上損害之不動產。
近年來，基於此類瑕疵不動產的價格爭議事件進入法院求公平裁判以 解決紛爭者有漸增的趨勢。法院處理此類涉及價值減損之爭議時，針對第 一個層次而言，首要以解決傳統法律爭訟事項為重點，著重在調查事實情 況、判定請求權基礎構成要件合致性等問題（包括是否受有損害之判定）； 符合前項後進入第二個層次，才是價值減損數額之決定。關於後者，法院有 民事訴訟法第 222 條第 2 項之規定可資遵循：「當事人已證明受有損害而不 能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證 定其數額。」然而法官並無法在沒有任何依據且不具不動產估價專業之狀 態下，憑空判斷得出損害數額之心證。因此，司法實務上多以囑託專業鑑定 的方式作為調查、審酌事實狀態之證據為依據。鑑定對法院而言僅為一種 調查證據之方法，法院必須就鑑定人依其特別知識觀察事實並加以判斷而 陳述之鑑定意見，踐行調查證據之程序而後定其取捨。1經調查後，若為可 採或有調整之必要，再依法官所得自由心證定出合理損害數額。
因此，法院與不動產估價師（鑑定人）之關係乃連結於不動產估價報告 書（鑑定意見）而生，法院為了調查鑑定意見是否可採，必須將其視為證據 之一種，並應踐行法定之調查證據程序始為合法。法院踐行調查證據程序，
應涵蓋鑑定人與鑑定意見此二者，始為適法無瑕疵可言。值得關注者乃法 院調查證據時，對於不動產估價報告書（鑑定意見）或不動產估價師（鑑定 人），實務上究竟是如何加以審視與調查？法院採用或不採用不動產估價師 所製作之不動產估價報告書的心證究竟如何產生及其認定之依據為何？對 於法院不採用不動產估價報告書之心證，若從不動產估價學理方面加以審 視又是否合理？不動產估價師與法院之間本即是各自獨立執行其專業，然
1 最高法院 79 年台上字第 540 號民事判例︰「法院固得就鑑定人依其特別知識觀察事實，
加以判斷而陳述之鑑定意見，依自由心證判斷事實之真偽。然就鑑定人之鑑定意見可採 與否，則應踐行調查證據之程序而後定其取捨。倘法院不問鑑定意見所由生之理由如何，
遽採為裁判之依據，不啻將法院採證認事之職權委諸鑑定人，與鑑定僅為一種調查證據 之方法之趣旨，殊有違背。」
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而因爭訟事件之聯結過程中，二者之間是否存在多所固有主觀定位以致相 互誤解而無法對話，從而忽略且錯失有效解決紛爭之交集？上述所列問題 意識，誠乃本研究所欲探究與釐清之主要關鍵事項。