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第肆章 瑕疵不動產爭訟事件裁判書檢視
為建立本研究所需的案例資料庫，於司法院網站 10透過有層次、系統 性的蒐尋網羅相關可用判決，再加以整理歸納類型化，將是本章的目的，以 下各節闡述其過程與結果。
第一節 相關裁判書蒐尋與案例整理
為了蒐尋與本研究主題相關之有效裁判書，必須在「估價」與「法律」
之間交互運用關鍵字的下達及採用。本研究重點在於研究法院對於瑕疵不 動產估價報告書的心證，故必須於裁判書內容中使用關鍵字達到索引的效 果，經由幾次蒐尋結果的經驗顯示，估價鑑定報告書第一次通常以各不動 產估價師事務所所發文號後加不動產估價報告書出現於裁判書內，諸如︰
○○不動產估價師事務所出具編號 YH0000000 號之不動產估價報告書（下 稱○○估價報告書），此後即以「○○估價報告書」稱之。因此關鍵字「估 價報告書」將於判決書中大量出現，此外在不動產估價師法於民國 89 年 10 月 4 日制定之前，尚未有「不動產估價報告書」之精準法定用語，為了同 時有效索引出不動產估價師法制定前後，含有「不動產估價」心證的裁判 書，本研究決定採用「估價報告書」作為蒐尋裁判書所下達之關鍵字。
經由採用關鍵字「估價報告書」蒐尋裁判書後，舉凡任何民刑事與行政 訴訟只要有使用估價報告書者皆出現於搜尋結果中，本研究旨在研究民事 法律關係下瑕疵不動產之爭訟事件，且希望能夠有不同審級法院對估價的 心證意見，因此將目標鎖定於「最高法院」、「臺灣高等法院」、「臺灣高等法 院 臺中分院」、「臺灣高等法院 臺南分院」、「臺灣高等法院 高雄分院」、
「臺灣高等法院 花蓮分院」等 6 個法院，於最後瀏覽搜尋日民國 108 年 11 月 3 日，以上各法院蒐尋結果所顯示的裁判書數量依序分別為︰173 則、
1169 則、450 則、384 則、171 則及 53 則。
接下來進入各法院的裁判書蒐尋結果下，必須過濾掉與本研究主題相 關性不高之裁判書，諸如於拆屋還地、請求分割遺產等的爭訟事件中，其不
10 司法院全球資訊網︰https://www.judicial.gov.tw/index.asp。
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動產估價報告書的功能只是在建立一個雙方對不動產價格認定的標準，並 無法直接與本研究主題「瑕疵不動產價損估價」產生關聯性而需加以排除。
因此「價損」此一本研究重要因子即需透過法律請求關係下的「裁判案由」
加以過濾。「價損」的法律請求直接對應者即是「損害賠償」的概念，此在 侵權行為的請求權基礎下，其法律效果昭然若揭；惟在有契約關係下之債 務不履行或瑕疵擔保請求權基礎下，減少價金、解除契約、返還所有物等亦 可視為損害賠償之替代，因此本研究即是採用「損害賠償」、「減少價金」、
「解除契約」、「返還所有物」等裁判案由作為正面挑選裁判書之依據。經由 選定裁判事由後，進入裁判書本文詳查，初步蒐尋出相關合本研究目的性 判決數量依序為︰最高法院 15 則、臺灣高等法院 124 則、臺灣高等法院 臺 中分院 26 則、臺灣高等法院 臺南分院 7 則、臺灣高等法院 高雄分院 6 則、
臺灣高等法院 花蓮分院 3 則。配合每則裁判書皆有至少二個審級的歷審裁 判書可供查詢，因此本研究初步將之採用為分析案例。
張永健、何漢葳、李宗憲（2017）針對地方法院車禍致死案件慰撫金之 實證研究指出：「關注地方法院判決則是因為案件數目多，而且包羅各種事 實態樣之訴訟。最高法院判決案件數目太少。研究高等法院判決，可能會有
「選擇偏誤」（selection bias），因為有六成的侵權行為訴訟不會上訴到第二 審，亦即多數案件都是在第一審判決後確定；而上訴案件並非所有地方法 院確定終結案件之代表性樣本。」（張永健、何漢葳、李宗憲，2017：147）
本研究案例以高等法院為中心，乍看似有相同之情境，惟本研究並不以侵 權事件為唯一法律關係，且重點聚焦於鑑定估價報告之審查心證，另不動 產標的金額較高，上訴機率亦高，因此應能避開「選擇偏誤」之影響。
本研究初步已經篩選出 181 則案例，本節中則說明這 181 則案例的整 理過程。參照下表 4-1 本研究案例摘要整理格式，本研究首先將案例依據蒐 尋而得的案例加以編號，將法院歷審判決字號、日期等基本資料複製繕打 並建立網路索引之超連結，便於日後查詢裁判書本文。其次，從本則案例的 地方法院裁判書內將案例的事實加以簡單摘要，作法通常是從原告起訴主 張中作摘錄，以清楚呈現瑕疵不動產發生之事實情況為主要原則，惟亦可 能摘錄些許的法律上請求權主張，並以能判斷基於何種請求權基礎與瑕疵 不動產之型態即為已足，如此一來方便本研究初步將表 4-1 中之「案例類
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型」用「法律關係─瑕疵型態」加以表示，例如︰「買賣不動產─海砂屋瑕 疵」；「損鄰事件─施工災損瑕疵」；「租賃不動產─凶宅瑕疵」；「預售屋買賣
─公設瑕疵」…等加以標記分類。最後則從地方法院開始，將歷審裁判書，
有關於請求權成立與否部份之判斷、對價值減損請求部份之判斷，法院得 心證之理由說明加以摘錄。前者主要在於清楚知悉何請求權基礎且成立與 否，力求精簡；後者則著重於論及估價報告書說明審查的部分將其整段摘 錄，力求完整。
部份案例經上訴至最高法院遭駁回，雖最高法院裁判書內可能並未論 及與估價相關部份，惟為了顧及整個案例歷審的完整性，亦適當擷取最高 法院駁回重點摘錄之。此外，於歷審判決中，若發現法院對於該類瑕疵不動 產之相關法律及事實上之論述，足以牽動影響關於估價之邏輯判斷與操作 執行依據，則亦一併加以特別摘錄之。
從高等法院所蒐集而來的裁判書中，有些可能上訴至最高法院後，針 對估價報告書有所論及，則可能產生與由最高法院蒐尋而來的案例相同，
此時則因案例為重覆而加以刪除。另外亦有案例經最高法院駁回而在高等 法院產生更審的情況，更審的裁判書與原審的裁判書都可能同時被蒐尋出 現於該高等法院的來源之下，此時亦產生同一案例的情況，亦保持將重覆 案例刪除的原則加以相同處置。
最後，在案例整理的過程中，發現針對預售屋買賣而產生的瑕疵不動 產價值減損請求事件中，同一個建案，可能由不同請求權人針對同一標的 加以請求的數則案例，若在瑕疵不動產的態樣及法律請求主張上並無明顯 差異，則本研究基於考量瑕疵不動產案例的異質性，除非有比較之意義存 在，否則以不重覆摘錄為原則。
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表 4-1 本研究案例摘要整理格式
案例編號 ○○○
歷審判決字號 •○○○○○○○○○
•○○○○○○○○○
案例類型 ○○○○─○○○○
事實摘要 ○○○○○○○○○
地方法院判決摘要與估 價心證摘錄
○○○○○○○○○
高等法院院判決摘要與 估價心證摘錄
○○○○○○○○○
最高法院判決摘要 ○○○○○○○○○
高等法院院更一審判決 摘要與估價心證摘錄
○○○○○○○○○
最高法院判決摘要 ○○○○○○○○○
限於論文篇幅之故，表 4-1 之判決書整理表格未完整呈現於論文附錄 中，僅案例編號、歷審判決字號及案例類型三欄位合併於後續法院心證分 析之表格內並以附錄方式呈現。各歷審法院判決摘要與估價心證摘錄，均 基於可透過判決字號查得其完整內容且實為論文案例整理之工作性底稿之 原因，故不於附錄中呈現。