瑕疵不動產價損爭訟之估價探討 - 政大學術集成
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(2) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 誌謝 自民國 86 年取得第一個土木工程碩士學位，經歷 23 載春夏秋冬的景 緻迭更，終於取得第三個地政學系碩士學位。回頭再看 6 年前的初衷，並 非眷戀學位的榮耀，而是在取得第二個法律科際整合碩士學位時，許下了 要把所學的不同領域知識，能夠有機會透過自己的方式整合在一起的願望。 感謝恩師. 林子欽教授與. 丁秀吟教授的師徒際遇緣分，給了我一個得. 以自由伸展發揮的學術舞臺，從一開始的研究計畫發想、到法院案例的出 現、再到論文架構的調整等過程，都給了我高度智慧的指引與學術嚴謹的 指導，也因為您們的力挺，這是一股支撐學生在深夜寫作的巨大力量。同時. 政 治陳建元教授諸多寶貴意見的提供， 大 使得本論文得以兼顧不同視野而充分發揮整合之功能目的。 立 也感謝二位口試委員. 林秋綿教授與. 第十八屆土地學術研討會，一併感謝評論人. 學. ‧ 國. 論文撰寫期間，經指導教授的鼓勵得以將尚未完稿的主體投稿至 2020. 陳立夫教授諸多法學上寶貴. ‧. 意見的提供，使學生得以夏蟲語冰的膽識初衷而窺見冬季之浩大。 求學問的態度，不外乎「如實修行」，本論文或許並非十分完美，但相. Nat. sit. y. 信它提供了本人一個「如實修行」的信念並隨形如側在未來的生活中，感謝. er. io. 一路上諸多師長、親友、貴人們的相伴與提攜，沒有你們，就不會有這一切. al. iv n C 在論文即將付梓的前夕，要再次特別感謝恩師 h e n g c h i U 林子欽教授，能夠幫學 n. 的良緣善果。冀希這份論文能夠在被強化的條件下，如實修行地深化下去。. 生盯著英文摘要完整地修改成專業水準的，我想應該找不到第二位吧！「學 貴得師」，「明師之恩，誠為過於天地，重於父母多矣。」. 芳清. 謹誌. 109.08.01. i. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(3) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 中文摘要 本論文研究目的在於釐清瑕疵不動產價損爭訟事件中，法律與估價二 專業間互動機制與關係。透過瑕疵不動產價損爭訟事件個案，法院裁判書 之蒐尋、整理、歸納與分析，試圖掌握瑕疵不動產價損估價報告書，於歷年 來被法院採用與否之關鍵審視重點與心證形成之主要依據，從而抽譯出實 證觀察現象。另一方面，從不動產估價報告書法定形成框架及所蘊涵之估 價理論，審視法院之心證，對應於司法判決中之認知加以合理分析，形塑出 爭訟用途不動產估價報告書應有定位與操作執行重點，俾符發揮作為紛爭 解決的事實證據所應具備之本質。. 政 治 大 作事項。針對瑕疵不動產污名價損之定性而言，侵權行為基於損害完全填 立 研究結果發現，污名價損之證立為瑕疵不動產價損估價之前提重要工. 補原則下，除了必要之修繕費用外，只要能證明於修繕後亦有額外價值上. ‧ 國. 學. 之減損亦在賠償範圍內，這是一種損害額累加的概念；在買賣等有償契約. ‧. 之關係下，瑕疵擔保責任減少價金之請求，必須在原對價範圍內指出各瑕 疵所對應之價損，並應審酌瑕疵價損與對價間之比例是否相當，而這過程. Nat. sit. y. 中是一種扣減的概念。. er. io. 藉由本研究心證結果呈現之方式，並輔以心證分析項目通過與否之統. al. iv n C 要：一、 「默示」 ；二、 「依賴使用」 h e n；三、 h i U ；四、「輕忽專業」。可 g c「嚴謹審查」 n. 計趨勢，本研究觀察法院對於鑑定估價報告所持之態度，以下列四種為主. 以作為法院歷年來審視鑑定估價報告之實證觀察現象。本研究並認為民事 訴訴法第 222 條第 2 項應採「有界限之損害額酌定裁量權說」 ，方足以增進 法律與估價之對話功能，有助於協力公平合理解決紛爭。. 關鍵字：瑕疵不動產、價損估價、污名、法院心證。. ii. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(4) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. ABSTRACT The purpose of this work is to clarify the interaction mechanism and relation between law and appraisal in the dispute over the value diminution of defective real properties. Through the examination of the past litigation cases on defective real properties, and the analysis of the court judgement, this dissertation intends to uncover the rationales as to if an appraisal report is accepted by the judges or not. It is by so doing hoped that the empirical phenomenon that lies behind the cases can be uncovered. In addition, examination of the legal framework and appraisal theories contained in the appraisal reports assists us to bring to light the cognition of judicial judgement when those reports are examined. After all, in the context of resolution over value disputes, appraisal reports are deemed to act as the actual and even scientific evidence. Based on the comprehensive review of past court decisions, it is argued that evidence of the presence of stigma on real properties is essential prior to the estimation of the magnitude of this identified stigma. Stigma and value diminution may appear in two scenarios. In the case of infringement of private rights, compensation shall be able to completely fill the resulting damage. That is to say, compensation is the sum of the cost to repair and any ensuing monetary loss thus possibly caused. In the case of private contracts, compensation shall correspond to the liability specified in the original contract. The alleged value loss shall be subject to the contract price. The empirical study of court decisions and associated appraisal reports enable us to summarize the attitudes of the judges when an appraisal report is attached as professional opinions. First, implied consent; second, reliance; third, rigorous review; and fourth, ignorance. This study also suggests that the Paragraph 2, Article 222 of the Civil Procedure Law should adopt the principle of bounded discretion concerning the amount of damages. This revised principle shall improve the interaction and dialogue between law and appraisal professions, and in consequence resolve the value disputes in a fairer and more efficient way.. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. Keywords: Defective Real Properties, Value Diminution, Stigma, Evidence Evaluation.. iii. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(5) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 目錄 第壹章. 緒論 ............................................................................................. 1. 第一節. 研究背景與動機 ......................................................................... 1. 第二節. 研究目的 ..................................................................................... 4. 第三節. 研究方法與流程 ......................................................................... 5. 第貳章. 瑕疵不動產價損之法律上請求 ................................................. 9. 第一節. 瑕疵不動產價損請求權基礎 ..................................................... 9. 第二節. 瑕疵不動產的損害賠償內涵 ................................................... 13. 立. 瑕疵不動產價損之估價基礎 ................................................... 23. 學. ‧ 國. 第參章. 政 治 大. 瑕疵不動產價損觀念之定性與區別 ....................................... 23. 第二節. 瑕疵不動產價損估價方法之整理 ........................................... 35. 第三節. 小結 ........................................................................................... 44. sit. y. Nat. 瑕疵不動產爭訟事件裁判書檢視 ........................................... 45. io. al. er. 第肆章. ‧. 第一節. v. 相關裁判書蒐尋與案例整理 ................................................... 45. 第二節. 案例歸納 ................................................................................... 49. 第三節. 各瑕疵類型之污名效果顯著程度觀察說明 ........................... 62. 第四節. 小結 ........................................................................................... 68. 第伍章. n. 第一節. Ch. engchi. i Un. 法院對估價報告書之心證與相關議題探討 ........................... 71. 第一節. 民事損害賠償鑑定之功能與法院心證形成 ........................... 71. 第二節. 法院對瑕疵不動產價損估價報告書心證整理 ....................... 83. 第三節. 對法院心證反饋之主題性分析 ............................................. 128. 第四節. 小結 ......................................................................................... 146 iv. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(6) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 第陸章. 結論與建議 ............................................................................. 149. 第一節. 結論 ......................................................................................... 149. 第二節. 建議 ......................................................................................... 151. 參考文獻 ......................................................................................................... 155 附錄：爭訟瑕疵不動產類型化案例整理. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. v. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(7) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 圖目錄 圖 1-1 本論文研究流程說明…………………………………………..……7 圖 3-1 瑕疵不動產價值組成概念體系圖………………………………….24 圖 3-2 Bell（1998）有害條件模型……………………………………..26 圖 3-3 瑕疵不動產污名價損路徑圖………………………….…...…....32 圖 3-4 危害對不動產可市場性的影響…………….…………………….38 圖 3-5 危害對不動產收益能力的影響…………….…………………….38. 政 治 大. 圖 3-6 國外受污染不動產估價方法……….….……………….………..39. 立. 圖 5-1 瑕疵不動產價損爭訟事件之法院心證形成體系圖……………...79. ‧ 國. 學. 圖 5-2 本研究全體案例採用鑑定報告書與否之心證統計圖………….…124. ‧. 圖 5-3 本研究全體案例鑑定報告書上訴維持部份………………………..124. sit. y. Nat. 圖 5-4 本研究全體案例消極心證項目條狀對照統計圖….………….…..125. io. al. er. 圖 5-5 污名價損於不同法律請求關係下之定性…………………..……147. v. n. 圖 6-1 爭訟瑕疵不動產價損估價應有之法定框架與體系圖……….…..151. Ch. engchi. i Un. vi. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(8) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 表目錄 表 2-1 瑕疵不動產價值減損請求權體系…………………………………..11 表 2-2 瑕疵不動產價值減損的損害賠償之估價內涵………….………….22 表 3-1 侵權行為損害賠償責任下之價損形成對照整理表…….……..……29 表 3-2 買賣契約瑕疵擔保責任下之價損形成對照整理表………………...31 表 3-3 爭訟瑕疵不動產之價損形成對照整理表……………………………32 表 4-1 本研究案例摘要整理格式……………………………………………48. 政 治 大. 表 4-2 新北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊中新舊版非工程性補償說. 立. 明對照表………………………………………………………….57. ‧ 國. 學. 表 4-3 瑕疵不動產污名效果顯著性測試及流轉繼受分析表………………62. ‧. 表 4-4 各瑕疵類型污名顯著性測試判斷結果整理表………………..…….63. sit. y. Nat. 表 4-5 本研究法院爭訟案例之瑕疵不動產類別總表………………………68. io. al. er. 表 5-1 本研究案例總結與法院對鑑定估價之心證整理範例表……………83. v. n. 表 5-2 凶宅瑕疵類型案例鑑定估價採用與否之結果整理表………....….84. Ch. engchi. i Un. 表 5-3 經法院採用之凶宅案例鑑定估價報告書所載之價值減損率…..…..85 表 5-4 海砂屋瑕疵類型案例鑑定估價採用與否之結果整理表………....…88 表 5-5 經法院採用之海砂屋案例鑑定估價報告書所載之價值減損率…...88 表 5-6 漏水屋瑕疵類型案例鑑定估價採用與否之結果整理表……….….90 表 5-7 損鄰事件施工災損瑕疵類型案例鑑定估價採用與否之結果整理 表……………………………………………………………………..93 表 5-8 傾斜屋瑕疵類型案例鑑定估價採用與否之結果整理表…………..97 表 5-9 嫌惡設施瑕疵類型案例鑑定估價採用與否之結果整理表………..99 vii. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(9) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 表 5-10 火災屋瑕疵類型案例鑑定估價採用與否之結果整理表……...….102 表 5-11 房屋結構瑕疵類型案例鑑定估價採用與否之結果整理表……...105 表 5-12 違章建築瑕疵類型案例鑑定估價採用與否之結果整理表….….108 表 5-13 預售新成屋瑕疵類型案例鑑定估價採用與否之結果整理表…....110 表 5-14 預售新成屋瑕疵類型案例建案名稱及瑕疵態樣整理表…………111 表 5-15 土地利用瑕疵類型案例鑑定估價採用與否之結果整理表….…114 表 5-16 土地利用瑕疵類型案例相關內容整理表…….……..….…………115 表 5-17 本研究全體案例法院採用鑑定估價報告書與否之心證…….…121. 政 治 大. 表 5-18 經地院完全採用之鑑定估價報告書並經上級法院審理維持者…122. 立. 表 5-19 本研究全體案例「通過」消極心證項目統計………………………122. ‧ 國. 學. 表 5-20 本研究全體案例「未通過」消極心證項目統計……………………123. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. viii. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(10) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 第壹章 第一節. 緒論 研究背景與動機. 不動產估價是一門社會科學，然而其本質究竟是否帶有藝術成分呢？ 林子欽指出： 「不動產估價是在市場中找證據，利用具有科學性質的比較法、 收益法、成本法…等方法，推論出市場交易時最可能出現的價格。這樣的估 價過程和結果，當然具有可重複性。估價師在面臨資訊不充分和不確定時， 確實需要有根據的猜測來協助決定價格。但是這樣的過程，並沒有創造價 格，自然也就不具有藝術的必要成分。所以，不動產估價當然是科學、不是 藝術。」（林子欽，2016：2-3）. 治 政 大 best use）的價值，依前述定義，其已漸漸轉變為「最可能價格」 （the most 立 probable price） 。…而統計機率分析的模型方法則被運用在估計最可能價格， 「基本上，市場價值是不動產做為「最高最有效使用」 （the highest and. ‧ 國. 學. 即在價格日期進行買賣可能出現各種發生機率的期望價格。此可能價格分 配型態的評價，讓估價師對於價值估計或未來特定買賣價值的高低，得以. ‧. 提出信賴區間價格或最高／最低範圍的可能性評估報告。亦即，如果可能. sit. y. Nat. 價格是一種分配，那麼結果的差異事實上是可能的，因此焦點應置於估價. er. io. 方法而非估價結果上。」 （梁仁旭、陳奉瑤，2018：13）簡言之， 「最高最有. al. 效使用價值」在概念上並不排除於合理經濟價值區間內，擇定其一而為「最. n. iv n C 可能價格」 ，而其應特別著重於估價邏輯之闡述與估價方法之採用，方足以 hengchi U 產生合理之估價結果。. 不動產是國人生活所仰賴的實體物，基於各類經濟活動安排與不易移 動其所在之特性所伴隨而生相鄰關係，一旦發生損害，便有衍生而來的法 律上債之發生，其請求權基礎以私經濟活動而言，最常見者不外乎契約關 係與侵權行為。當以不動產為中心之經濟活動結果不如預期安排，或因隱 瞞及突發事件破壞經濟活動安排或原和諧相鄰關係時，相關紛爭便必然以 不動產為媒介而展開，最後更必須透過非預期或經損害後之不動產價值評 估，來確定其末端不動產價格爭議問題，並得以成為實際損害賠償金額請 求之依據，並作為紛爭解決的手段。 本研究所稱之「瑕疵不動產」，乃起因私經濟活動安排或侵權行為下， 1. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(11) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 針對標的不動產客體發生權利上、物理上或功能上等損害，且失去或減損 預期固有之使用、收益、處分等相關權能，造成存在瑕疵（Defect）之不利 益狀態而受有經濟上損害之不動產。 近年來，基於此類瑕疵不動產的價格爭議事件進入法院求公平裁判以 解決紛爭者有漸增的趨勢。法院處理此類涉及價值減損之爭議時，針對第 一個層次而言，首要以解決傳統法律爭訟事項為重點，著重在調查事實情 況、判定請求權基礎構成要件合致性等問題（包括是否受有損害之判定）； 符合前項後進入第二個層次，才是價值減損數額之決定。關於後者，法院有 民事訴訟法第 222 條第 2 項之規定可資遵循： 「當事人已證明受有損害而不 能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證. 政 治 大 態下，憑空判斷得出損害數額之心證。因此，司法實務上多以囑託專業鑑定 立. 定其數額。」然而法官並無法在沒有任何依據且不具不動產估價專業之狀. 的方式作為調查、審酌事實狀態之證據為依據。鑑定對法院而言僅為一種. ‧ 國. 學. 調查證據之方法，法院必須就鑑定人依其特別知識觀察事實並加以判斷而. ‧. 陳述之鑑定意見，踐行調查證據之程序而後定其取捨。1經調查後，若為可 採或有調整之必要，再依法官所得自由心證定出合理損害數額。. Nat. sit. y. 因此，法院與不動產估價師（鑑定人）之關係乃連結於不動產估價報告. al. er. io. 書（鑑定意見）而生，法院為了調查鑑定意見是否可採，必須將其視為證據. iv n C 應涵蓋鑑定人與鑑定意見此二者，始為適法無瑕疵可言。值得關注者乃法 hengchi U n. 之一種，並應踐行法定之調查證據程序始為合法。法院踐行調查證據程序，. 院調查證據時，對於不動產估價報告書（鑑定意見）或不動產估價師（鑑定 人） ，實務上究竟是如何加以審視與調查？法院採用或不採用不動產估價師 所製作之不動產估價報告書的心證究竟如何產生及其認定之依據為何？對 於法院不採用不動產估價報告書之心證，若從不動產估價學理方面加以審 視又是否合理？不動產估價師與法院之間本即是各自獨立執行其專業，然. 1. 最高法院 79 年台上字第 540 號民事判例︰「法院固得就鑑定人依其特別知識觀察事實， 加以判斷而陳述之鑑定意見，依自由心證判斷事實之真偽。然就鑑定人之鑑定意見可採 與否，則應踐行調查證據之程序而後定其取捨。倘法院不問鑑定意見所由生之理由如何， 遽採為裁判之依據，不啻將法院採證認事之職權委諸鑑定人，與鑑定僅為一種調查證據 之方法之趣旨，殊有違背。」 2. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(12) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 而因爭訟事件之聯結過程中，二者之間是否存在多所固有主觀定位以致相 互誤解而無法對話，從而忽略且錯失有效解決紛爭之交集？上述所列問題 意識，誠乃本研究所欲探究與釐清之主要關鍵事項。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 3. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(13) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 第二節. 研究目的. 本論文研究目的在於釐清瑕疵不動產價損爭訟事件中，法律與估價二 專業間之互動機制與關係。透過瑕疵不動產價損爭訟事件個案，法院裁判 書之蒐尋、整理、歸納與分析並加入相關學術理論之聯結，試圖掌握瑕疵不 動產價損估價報告書，於歷年來被法院採用與否之關鍵審視重點與心證之 形成之主要依據，進而分析法院對不動產估價報告書之審查與使用依賴情 形，最後試圖推得法院對不動產估價報告書之審查態度，作為實證上之觀 察結果。 另一方面，從不動產估價報告書法定形成框架及所蘊涵之估價理論， 反饋審視法院心證，對應於司法判決中之認知加以合理分析、進行對話，試. 政 治 大. 圖形塑出爭訟用途不動產估價報告書應有定位與操作執行重點，俾符發揮. 立. 作為紛爭解決的事實證據所應具備之本質。. ‧ 國. 學. 此外，瑕疵不動產價損估價，向來以個案方式加以操作執行，因此若要 完全依賴現行的不動產估價技術規則加以操作執行，實務上恐有不足之憾，. ‧. 因而或需先呼應爭訟目的而充分定位，抑或需仰賴基礎估價理論之原理原. y. Nat. 則，並對估價邏輯與估價方法加以充分論述，始能站在鑑定者之角色，以鑑. io. sit. 定意見作為事實證據並通過法院之審查，進而形成使用上信任依賴之心證。. n. al. er. 經由多年來的個案累積，應足以歸納出符合現行社會期待的估價原則性操. i Un. v. 作方法與邏輯。本研究亦試圖在合理範圍內，將這些內容整理並加以建議. Ch. engchi. 出爭訟瑕疵不動產價損估價應有之法定框架與體系，並透過充實加強不動 產估價操作技術，而使法院對瑕疵不動產價損爭訟估價更具信心，從而加 強法院採用不動產估價報告書之心證。. 4. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(14) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 第三節. 研究方法與流程. 本研究初階以問題導向為論文之核心關鍵，因此蒐尋瑕疵不動產價損 爭訟事件裁判書為建立論文資料庫的首要基礎工作。然而，為了獲得瑕疵 不動產價損爭訟事件中，法院對不動產估價報告書採用與否之心證形成的 關鍵審視重點，本研究以發動蒐尋民事類二審高等法院以上之裁判書為主， 從而先排除僅存於地方法院之判決案例。此一目的在於透過不同審級間對 估價報告書的來回審視意見，較能以論證方式觀察法院對不動產估價報告 書之期待與心證之確定。繼之，以案例為單位，將蒐尋而得之歷審相關裁判 書加以整理、比較。最後，則採用「歸納法」試圖將所搜尋而得之有效案例 加以類型化，類型化之目標在於涵蓋所有案例且不重疊；類型化之主要目. 政 治 大. 的在於輔助分析，藉由分析著重於瑕疵態樣、同質事件之法律上請求、估價. 立. 方法之採用、估價結果之表現等內涵，藉由較為明確的條件加以區隔，以作. ‧ 國. 學. 為觀察法院與估價關聯本質互動之有效聚焦。. 摘錄國家教育學院雙語詞彙、學術名詞暨辭書資訊網中對歸納法. ‧. (Inductive Method)一詞解釋如下︰蔡俊莉（2000）指出，「歸納法是以事實. y. Nat. 為根據，進行觀察實驗、調查、統計的功夫，而發現支配其所研究事實的一. io. sit. 般法則。…常用的歸納法步驟如下：1.提出問題︰觀察問題所在，感覺疑難，. n. al. er. 並把握問題、預備集中精力以從事研究的準備。2.分析問題：採用問答和討. i Un. v. 論的方式分析問題，以確定問題的性質、範圍及癥結。3.蒐集資料：蒐集切. Ch. engchi. 合問題的資料，蒐集的方式、方法不一，視問題的性質而定，但所蒐集的資 料越豐富，則所得的結論越正確完整。4.整理資料：將蒐集的重要資料，加 以研判、考察、分析、比較和選擇，以決定資料的取捨。5.總括結論：就所 整理的資料，抽譯出一個結論來，結論即原理原則，亦為解決問題的答案。 歸納法的優點在於根據事實以求得確實的結論。」 2 是以，本研究︰首先，提出瑕疵不動產價損估價報告書於法院爭訟事 件下之態樣定性、估價執行方法、被採用與否之法院心證形成關鍵等問題； 其次，針對提出問題加以初步分析並確定問題之本質；再其次，透過蒐集切. 2. 資料來源︰http://terms.naer.edu.tw/detail/1315079/。 5. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(15) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 合問題的法院個案裁判書，加以研判、觀察、比較、選擇、分析，以決定資 料的取捨；最後，就所整理、類型化的資料，透過法律上請求及估價實務上 之操作方法等面向反覆觀察法院心證，抽譯出一個觀察事實而得結論出來， 此結論即是現況下法院與不動產估價間的運作執行關係之方式，本研究將 依此結論作為解決有效促進瑕疵不動產價損爭訟問題的索引，並期能具體 回應作出適當之建議。因此，本研究本質上體現出「歸納法」從大量的觀察 資料裡整理出相同或相異的性質，最後再整理出一條通則，藉此呈現其應 有之架構與精要。 本論文研究流程茲以下圖 1-1 加以說明︰本研究以研究鑑定估價報告書 被法院採用與否的心證形成之動機，目的在於瞭解法院與估價二專業之互. 政 治 大 主要研究方法，試圖抽譯出實證上的觀察結果。 「法律先行，估價在後，估 立. 動機制與關係，透過法院裁判書案例之整理、分類與分析，以使用歸納法為. 價師必須透過估價理論的專業，正確地展現法律中的價格概念。」 （林子欽、. ‧ 國. 學. 陳志豪，2018：48）是以， 「法律先行，估價在後」為瑕疵不動產價損估價. ‧. 之基本前提觀念與原則。. 在「法律先行」部份：透過瑕疵不動產價損之請求權基礎來源的判定，. Nat. sit. y. 鎖定在契約關係與侵權行為下，針對二者所產生損害賠償之債的概念連結. er. io. 至估價內涵中。 「估價在後」部份：著力於瑕疵不動產價損估價基礎之整理，. al. iv n C 且經由本研究創設的一個有效方法，對法院心證有系統性的摘錄並分析， hengchi U n. 便於在價損主軸上，吸納經濟上之實質意義。透過案例蒐尋、歸類與整理，. 歸納出實證上法院與估價二者之互動機制與關係。其次，從估價觀點對法. 院心證加以反饋分析，從中形塑出瑕疵不動產價損估價報告書之定位。最 後並基於有效解決紛爭之目的下，對現行瑕疵不動產價損估價應有之法定 框架與體系做出建議。. 6. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(16) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. • 研究動機、目的、方法. 背景. • 價值減損賠償之請求權基礎 • 損害賠償之估價內涵 • 契約關係與侵權行為整理. 法律請求. • 瑕疵不動產價損估 價基礎. 估價執行. 政 治 大 立法律先行 類型 歸納 估價在後. 心證 評價. ‧. ‧ 國. 學. 案例 蒐集. n. Ch. er. io. sit. y. Nat. al. 採用與不採用 心證形成依據： 法院審查抱持 態度之實證觀 察. 對法院心證認 知加以分析︰ 瑕疵不動產價 損估價報告書 之定位. engchi. i Un. v. 有效解決紛爭 目的：充實估 價技術，加強 法院採用之心 證. 結論與建議 圖 1-1. 本論文研究流程說明. 7. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(17) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 8. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(18) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 第貳章. 瑕疵不動產價損之法律上請求. 「法律先行，估價在後」為瑕疵不動產價損估價之基本前提觀念與原 則。在本論文以瑕疵不動產價值減損估價爭訟之核心命題下，本章節主要 為處理「法律先行」部份︰請求權基礎（責任成立）與損害賠償之債（責任 效力範圍）等問題。目的在於先藉由請求權基礎的判斷，連接於價值減損應 如何循法規範請求，並觀察其對估價前提條件等之影響；然後透過請求之 效力連接至損害賠償之債的範圍為重心，釐清損害賠償之債的內涵與估價 過程、結果表述間的引導、互制、協調等議題。. 第一節 瑕疵不動產價損請求權基礎. 政 治 大. 關於本節內容部份，需特別強調者，本節之功能目的並非在於鉅細靡. 立. 遺且完全掌握各請求權基礎法律上的相關內涵，主要的重點在於扼要瞭解. ‧ 國. 學. 與瑕疵不動產價損之相關法律上請求為主，故本研究以下僅針對契約關係 下之請求：包括「債務不履行」與「瑕疵擔保」及無契約關係下之「侵權行. ‧. 為」三者之法律上請求權為重心，擇其相關精要內涵加以整理。. y. Nat. 本研究透過蒐尋瑕疵不動產價損爭訟之民事法院裁判個案，試圖研究. io. sit. 個案中估價之相關爭議。在先行的法律事項方面，無非是以先掌握案例中. n. al. er. 當事人間的法律關係為首要。根據本研究所為定義，瑕疵不動產之結果為. Ch. i Un. v. 受有經濟上之損害，此等損害賠償是一種債之關係， 「即一方當事人得向他. engchi. 方當事人請求為損害賠償的給付。此種法律性質的定位，有助於法律的適 用。民法關於債之關係的規定於損害賠償均有適用之餘地。」 （王澤鑑，2017： 53） 「關於損害賠償之方法，民法於債之標的設有「損害賠償之債」 ，為一般 的規定，適用於債務不履行或其他依法律規定所發生的損害賠償之債。其 因侵權行為所發生的損害賠償則另有特別規定（民法第 192 條以下） 。」 （孫 森焱，2010（a）：338） 「債之發生原因不一，可分為二類︰一為基於法律行為，一為基於法律 規定。基於法律行為而發生之債，稱為意定之債（或法律行為上債之關係） 。 契約係意定之債的主要發生原因。此種基於意思合致而發生之債，乃在實 踐私法自治的理念。基於法律規定而發生之債，稱為法定之債。民法債編所 9. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(19) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 規定的有︰無因管理、不當得利及侵權行為。」（王澤鑑，2009：7） 於有契約關係下之經濟活動產生，當事人產生債權債務關係，當債務 人未依債之本旨給付（債務不履行）時，違約責任則藉由契約上之次第請求 權而規範。從觀察債務不履行（特別包含買賣契約）的態樣而言，依據給付 不能、給付遲延、不完全給付及買賣標的物之瑕疵，其次第請求權所對應之 法律效果計有修補瑕疵、以損害賠償填補加害給付、以損害賠償填補遲延 利益、以損害賠償替代給付、解除契約、減少買賣價金以替代給付等。在無 契約關係下，當事人間若有權利或利益受不法侵害時，則得依侵權行為主 張負損害賠償責任。相較於契約上之請求，這是單一請求權（無主、次的概 念） ，單一法律效果（損害賠償）的概念。涵蓋債務不履行及侵權責任的損. 政 治 大 質言之，瑕疵不動產之價損請求權或來自於無契約下之侵權行為；或 立. 害賠償制度乃民事責任的核心制度。. 來自於契約上之債務不履行責任、瑕疵擔保責任，雖然都是廣義損害賠償. ‧ 國. 學. 之債的發生原因，但是在賠償的範圍、賠償的項目、因果關係之判斷、賠償. ‧. 數額的計算上應該有所差異，本質上的原始差異在於：侵權行為損害賠償 責任有損害完全填補原則之適用；但是有償契約關係下，以對價為範圍之. Nat. sit. y. 雙方利益的衡平原則為重心，這是兩套完全不同的邏輯思路。損害的完全. al. er. io. 填補原則乃是累加的概念，只要能證明有損害的部份就應當受到填補；對. iv n C 契約約定之考量如何公平地重新分配雙方之利益與不利益而已，至於溢出 hengchi U n. 價衡平原則乃是扣減的概念，亦即裁判者僅需在雙方對價的大餅上，基於. 對價範圍外之利益與不利益，除非法有明文規定，似皆不宜納入損害賠償 範圍內加以考量。 「眾所皆知，適用民法第 359 條 3與第 360 條 4的法律效果差異在於： 依照前者通常可以解除契約，至少可以減少價金；依照後者，買受人尚有請 求履行利益損害賠償之權。前者是雙方各自負擔部分風險的設計；後者則. 3. 4. 民法第 359 條規定︰「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者， 買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得 請求減少價金。」 民法第 360 條規定︰「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或 請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」 10. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(20) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 是出賣人負擔全部風險。」（張永健，2019：836） 參考學說上之整理，本研究將瑕疵不動產價損爭訟的請求權基礎體系 化呈現如下表 2-1 所示： 表 2-1 瑕疵不動產價值減損請求權體系 次請求權. 損害賠償. 信賴利益︰（自始客觀不能︰246、247） 給 付 不 代償請求權的適用及類推適 能 （ 自 用（225） 始 客 觀 不履行損害賠償（替代給付） 不 能 、 （226） 嗣後不 能） 給 付 遲 遲延損害︰履行請求權（併 延 存） （231） 不履行損害賠償（替代給付） （232） 解 除 契 約 履行利益 不 完 全 瑕疵給付 不能補正︰類推 不妨礙損 給付 給 付 不 能 （ 227 害賠償之 Ⅰ） 請求（260） 能補正︰類推給 付遲延（227Ⅰ） 加害給付（227Ⅱ） 瑕 疵 擔 自 始 瑕 減少價金（359） 保 （ 買 疵︰僅適 賣 ︰ 用 物 之 瑕 請求不履行之損 100 台 疵 擔 保 責 害賠償（360） 任 上 1468）. 立. 政 治 大. sit. io. er. Nat. y. ‧. ‧ 國. 契 約 上 請 求 權. 履行請求權（348、324）. 學. 瑕 疵 不 動 產 價 值 減 損 請 求 權. 主請求權. al. iv n C 解除契約 h 給付不能（256） e給付遲延（254、256） ngchi U. n. 嗣後瑕疵︰不完全給付與物 之瑕疵擔保責任的競合. 侵 權 責 任. 不完全給付（227Ⅰ） 瑕疵擔保（359、494） 一般侵權行為（184）︰損害賠償 特殊侵權行為（185 至 191；191 之 1 至 191 之 3）︰損害賠償. 註：資料來源：參考王澤鑑（2016） ， 「債務不履行法的變遷—違約責任與損害賠償（上）」 ， 『法令月刊』 ，第 67 卷第 9 期，頁 23（圖 4. 形成中的契約責任法的體系構造） ，並加. 入本研究自行製作的部份。. 參照上表 2-1，以瑕疵不動產之「價值減損」結果觀察，一旦爭訟進入 法院需要透過估價鑑定減損之金額時，與當事人之主張直接相關者，不外 乎「損害賠償」與「減少價金」此二項請求，其雖同屬於民法上廣義損害賠 11. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(21) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 償之債，惟其內涵、要件、責任範圍尚有區別，不得不察。另一方面，鑑定 估價之結果亦是證明損害成立之證據，是以透過請求權基礎（責任成立）的 架構，方得以釐清當事人間之法律關係，確定鑑定估價之作用與效果。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 12. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(22) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 第二節 瑕疵不動產的損害賠償內涵 接續前節所述︰瑕疵不動產發生價值減損之結果而爭訟，在「法律先 行」方面的思維上，首先在於請求權基礎的探知；其次便是契約責任及損害 賠償內涵的認知。對估價師而言，前面探知請求權基礎部份，僅是在於瞭解 當事人間的法律關係，作為估價前提與條件等之判定基礎；後面這一部份 則與估價實際操作執行息息相關，蓋其涉及究竟估價在邏輯、原則、採用方 法等應如何運用以符合損害賠償之具體內涵。本節著重建立瑕疵不動產相 關損害賠償的法律內涵，作為引導後續估價之操作執行，其餘非屬物之損 害賠償的內涵則將適度排除之。. 政 治 大. 一、 損害概念. 立. 關於何謂「損害」 ，我國民法未設明文。學說上，以「自然的損害概念」. ‧ 國. 學. 所體現的「差額說」為主流，本研究亦從之。以下簡介二者形成脈絡與關 係。（王澤鑑，2017：66-76；陳自強，2016：94-96）. ‧. (一)、. 自然的損害概念. sit. y. Nat. 「德國學說多將損害定義為法律所保護法益非自願的不利益，包括財. io. er. 產上及非財產上之積極的損害、履行利益及信賴利益。以一般生活語言認 定損害，不考慮損害之原因為他人或被害人之行為、天災、事變、禁止出. n. al. Ch. i Un. v. 口、貶值，也不考慮被侵害時物是否實際上被使用，此損害概念被稱為自然. engchi. 的損害概念。此種損害概念的優點在於符合一般人的觀念，並能適用於財 產上之損害與非財產上之損害。將損害界定在法益受到的不利益，在對人 侵害及對物侵害固不難索解，但相對應之醫療費或修理費乃費用之支出， 若不視為損害而不得請求賠償，則與我國民法第 213 條 5第 3 項規定不符。 因此凸顯出法律上評價出的損害賠償範圍不能被自然的損害概念所完全吸 收涵蓋，此損害概念不能決定加害人最終應負的賠償責任，學者陳自強教. 5. 民法第 213 條規定︰「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復 他方損害發生前之原狀。 因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。 第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」 13. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(23) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 授認為參考價值有限。」（陳自強，2016：94-95） (二)、 差額說 「德國學者 Friedrich Mommsen 在 1855 年發表「利益說」（Zur Lehre von dem Interesse）鉅著，創設「差額說」 （Differeztheoric、Differenzhopothses） 。 所謂「利益」 （Interesse） ，指被害人因一定侵害事故所受的損害。利益或損 害者，乃被害人總財產額於侵害事故的發生與無該侵害事故時所生的差額。 差額說係以侵害事故所造成「財產差額」作為被害人所受的損害，其基本內 容有三︰1.以總財產計算差額︰其據以比較差額而算定損害的，係侵害事故 發生的財產狀況及若無該侵害事故時所應有的財產狀態。前者為現實財產 狀態；後者為假設財產狀態。2.損害的主觀性︰損害的有無及其大小應就被. 政 治 大 差額算定損害，並斟酌及於被害人情事，旨在實現全部賠償原則。差額說寓 立 害人的情況，斟酌有利與不利因素而為認定。3.全部賠償原則︰以總財產的. 有具體化全部賠償原則，擴大損害賠償的保護功能。」 （王澤鑑，2017：68-. ‧ 國. 學. 70）. ‧. 自然損害概念體現於差額說，梅仲協在其經典著作《民法要義》對損害 作有如下詮釋︰「損害（Schaden）者，權利或法益受侵害所生之損失也。. Nat. sit. y. 損害事實發生前之狀況，與損害事實發生後之情形，兩相比較，被害人所受. er. io. 之損失，即為損害之所在。故負有損害賠償責任者，就原則而言，應回復他. al. iv n C 亦有不同意見認為︰「差額說未說明何損害項目為損害計算項目，又如何 hengchi U n. 方損害發生前之狀況（民法 213 條） 。」 （王澤鑑，2017：66-67）惟學說上. 決定損害賠償範圍。再者，損害賠償的方法除金額賠償外，尚有回復原狀，. 若財產上損害自始存在於差額，金錢賠償成為損害賠償唯一的方法，此顯 然抵觸回復原狀優先原則。」（陳自強，2016：98） 本研究以瑕疵不動產之價值減損為主題，側重於個別不動產財產，關 於物之財產上損害，本研究認同自然損害概念下體現於差額說之主張，以 侵害事故所造成「財產差額」作為被害人所受的損害。且學者王澤鑑所主張 之差額說應予肯定的理由中所提及︰「差額說以總財產的差額算定損害， 乃是一種思考過程，實際上常係就個別損害項目（如人身傷害、物被毀損、 出賣人給付遲延）計算其損害。民法第 213 條第 1 項的「回復原狀」損害 賠償責任原則，體現差額說之意旨。算定被害人的損害，包括所受損害及所 14. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(24) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 失利益，符合全部賠償原則。」（王澤鑑，2017：74） 因此，最高法院 77 年度第 9 次民事庭會議決議（一）︰「物被毀損時， 被害人除得依民法第 196 條請求賠償外，並不排除民法第 213 條至第 215 條之適用。依民法第 196 條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費 用為估定之標準，但以必要者為限（例如：修理材料以新品換舊品，應予折 舊）。被害人如能證明其物因毀損所減少之價額，超過必要之修復費用時， 就其差額，仍得請求賠償。」此決議內容便是物之個別財產受侵害，體現自 然損害概念下差額說之佐證。從而對應於最高法院歷年來的穩定見解︰「按 於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修繕費用，以填補技術性貶值 之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得. 政 治 大 術性貶值之損失（必要之修復費用）」加上「交易性貶值之損失」為物未被 立. 請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀。」6是以， 「技. 然損害概念下體現於差額說之損害賠償額。. 學. ‧ 國. 毀損前應有的財產狀態下與物被毀時的財產狀況之下之財產差額，即為自. ‧. 「損害是自然的概念，但何種損害得請求賠償乃規範上的評價，差額 本身不是一種評價的理論，損害有無及大小的算定係以法律上的評價為前. Nat. sit. y. 提。」 （王澤鑑，2017：74）雖然從整個侵害事件的角度而言，自然損害概. al. er. io. 念下體現於差額說或許無法決定加害人最終應負的賠償責任範圍，而必須. iv n C 毋寧認為，自然損害概念下體現於差額說，其功能是在具體化個別物本身 hengchi U n. 依據法規範的評價而定。但是從個別物的觀點而言，對於物之侵害，本研究. 的損害範圍，至於逸脫個別物本身對被害人造成的不利益，則須藉由法規 範的制定加以補充決定是否得成為請求的範圍，前者是自然條件；後者是 法律評價。 瑕疵不動產價值減損估價，屬於個別物的估價，基於鑑定人乃針對自 然事實條件加以鑑定估價的角色，理應嚴守自然損害範圍的估價，藉由差 額說觀念的輔助更足以明確瑕疵不動產本身價值減損的範圍應包含「技術. 6. 最高法院 93 年台上字第 381 號民事判決、最高法院 99 年台上字第 924 號民事判決、最 高法院 104 年台上字第 523 號民事判決、最高法院 105 年台上字第 2320 號民事判決參 照。 15. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(25) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 性貶值之損失」與「交易性貶值之損失」二者，至於逸脫此二者對被害人所 造成的不利益，則屬法規範評價範圍，若未經指明，在法院訴訟目的下之鑑 定估價實不能任意將其納入估價範圍內。惟最高法院 77 年度第 9 次民事庭 會議決議（一）既稱： 「於物被毀損時…」 ，本於侵權行為下所發展之損害賠 償內涵顯而易見，若當本研究所稱瑕疵不動產價損請求乃經由契約上之請 求而來時，概念上恐有細緻化區格、調整之必要性。. 二、 損害賠償範圍 (一)、 所受損害及所失利益 「民法所規範之損害範圍以全部賠償原則界定之。損害賠償乃損害轉. 政 治 大. 嫁，一旦具備損害歸責原因，於侵權責任，加害人有故意或過失時，在契約. 立. 責任，契約違反可歸責於債務人時，所有因侵害行為或義務違反對被害人. ‧ 國. 學. 財產所造成的結果均應除去，賠償範圍並不因加害人之給付能力或其過失 之輕重程度而有不同，反之，若無故意過失或不具歸責事由，債務人完全不. ‧. 須負責，此即所謂全部賠償原則，又稱全有全無原則（Alles order nichts. sit. y. Nat. Prinzip）。」（陳自強，2016：115）. io. er. 王澤鑑（2017）指出： 「民法第 213 條第 1 項規定（回復原狀）宣示全 部損害賠償原則。民法第 216 條規定︰「損害賠償，除法律另有規定或契. n. al. Ch. i Un. v. 約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或. engchi. 依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」 民法第 216 條第 1 項規定的規範目的在於闡明民法第 213 條第 1 項的全部 損害賠償原則，包括所受損害及所失利益為限（闡明說） ，而不是要在實體 法上對損害賠償義務加以限制（實體法限制說） 。所受損害，係指現存利益 積極減少（直接損害） 。所失利益，則係指消極妨害新財產的取得（間接損 害） 。所失利益係被害人於侵害事由時尚未發生，但若無此等侵害事由將來 預期可取得的財產利益，即侵害事由消極妨礙新財產利益的取得，究竟為 金錢或其他財產上利益，在所不問，於所有權益受侵害的情形，均得發生所 失利益。」（王澤鑑，2017：79） 關於「所失利益」之補充詮釋，司法實務上則舉出︰「按民法第 216 條 16. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(26) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 第 2 項之消極損害（所失利益） ，乃一般可得預期利益之損害，並不以取得 利益之絕對的確實為必要，凡按外部情事，足認已有取得利益之可能，因責 任原因事實之發生，致不能取得者，即為所失之利益。」（最高法院 77 年 度台上字第 2514 號民事判決、最高法院 81 年度台上字第 2149 號民事判決 意旨參照）；「又按民法第 216 條規定，損害賠償，除法律另有規定或契約 另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損 害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果 關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事， 可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為 限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須. 政 治 大 （最高法院 95 年度台上字第 2895 號判決亦足參照） 立. 依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性。」. 本研究認為，民法第 213 條第 1 項的「回復原狀」損害賠償責任原則，. ‧ 國. 學. 體現自然損害概念下差額說之意旨。最後在算定被害人的損害範圍時，透. ‧. 過民法第 216 條規範，具體明確指出應包括所受損害及所失利益，以符合 全部賠償原則。針對瑕疵不動產價值減損估價而言， 「所受損害」應以自然. Nat. sit. y. 損害概念下差額說之意旨而成為估價結果之主要目標，如前司法實務上明. er. io. 確指出應包含「技術性貶值之損失」與「交易性貶值之損失」二者；至於. al. iv n C 圍，此一逸脫不動產本身而對被害人產生的不利益（所失利益） ，則需透過 hengchi U n. 「所失利益」則非屬侵害個別不動產時，不動產本身所自然發生之損害範. 社會法規範加以評價，個別決定是否將其納入被害人因不動產受毀損侵害 得以請求損害賠償的範圍內。 以爭訟瑕疵不動產價損估價而言， 「所失利益」屬於法律評價結果，本 研究認為若未經法院明確指明加以估算，不應主動納入估價範圍內，僅針 對「所受損害」估價，才是針對自然條件的事實上結果加以鑑定，足以符合 鑑定結果為事實證據之本旨與定位。. 三、 損害賠償方法 (一)、 回復原狀 「關於損害賠償的方法為回復原狀優先原則，民法第 213 條第 1 項定 17. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(27) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 有明文。關於本項規範之意旨，學說上認為有三︰1.全部賠償原則︰即賠償 義務人應賠償被害人因侵害事由所致損害，包括所受損害及所失利益（第 216 條）。2.差額損害概念︰即以損害發生前與損害發生後權益狀態比較上 的差額，認定被害人得請求賠償的損害。3.回復原狀原則︰立法理由謂︰「所 謂負損害賠償責任者，即負填補債權人所受損害及所失利益之責任也，關 於賠償之方法，各個立法例有以賠償金額為原則，而以回復原狀為例外，本 法則以回復原狀為原則，但法律另有規定或契約另有訂定者，則應從其所 定。」回復原狀旨在維護被害人權益的完整性，回復原狀的損害賠償方法具 有「權利繼續功能」，使被害人就其權益所受侵害，得獲較完整的保護。」 （王澤鑑，2017：126-127）. 政 治 大 法實務上，民國 64 年 11 月 11 日最高法院 64 年度第 6 次民庭庭推總會議 立. 關於原狀究竟應指事物之靜止狀態亦或包含可能發生的動態原素？司. 決議認為︰「物因侵權行為而受損害，請求金錢賠償，其有市價者，應以請. ‧ 國. 學. 求時或起訴時之市價為準。蓋損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應. ‧. 回復者，並非「原來狀態」 ，而係「應有狀態」 ，應將損害事故發生後之變動 狀況考慮在內。故其價格應以加害人應為給付之時為準，被害人請求賠償. Nat. sit. y. 時，加害人即有給付之義務，算定被害物價格時，應以起訴時之市價為準，. er. io. 被害人於起訴前已曾為請求者，以請求時之市價為準。惟被害人如能證明. al. iv n C 價格為準。因被害人如未被侵害，即可獲得該項利益也。」是以， 「回復原 hengchi U n. 在請求或起訴前有具體事實，可以獲得較高之交換價格者，應以該較高之. 狀旨在回復賠償請求權人損害發生前原狀，其應回復者，並非「原來狀態」 ， 而係「應有狀態」 ，二者之差異在於「應有狀態」需將損害事故發生後之變 動狀況考慮在內。」（最高法院 96 年度台上字第 485 號、92 年度台上字第 829 號民事判決同此意旨參照）學者王澤鑑教授則舉例加以說明︰「例如毀 損他人果樹，須依慮於若無損害時，果樹的成長狀態而為賠償，此種賠償假 設性的發展，於回復原狀及金錢賠償均應斟酌為之。」 （王澤鑑，2017：130） 另張永建（2005）以法律經濟分析之觀點指出： 「第 213 條第 1 項回復 原狀之權利，亦屬責任原則。其對被害人並無用處，實務證據顯示三十年來 未有人使用之；也可能造成無效率。在未有實證資料前，本文認為理論上無 法推導出市價差額或修復費用孰與「經濟價值」之變動較貼近，故並無限制 18. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(28) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 被害人任選其一請求賠償之理由。」（張永建，2005：12）. (二)、 金錢賠償 王澤鑑（2017）指出︰回復原狀旨在維護被害人的完整利益，惟為顧及 當事人的利益及便利，民法設有金錢賠償制度，可分為二類︰ 1.. 以回復原狀所必要費用替代回復原狀。 「民國 88 年民法債編修正時，增設第 3 項規定︰「第一項情形，債權. 人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」立法理由謂︰「我 民法損害賠償之方法，以回復原狀為原則，金錢賠償為例外。然回復原狀， 若必由債務人為之，對被害人有時可能緩不濟急，或不能符合被害人之意. 治 政 大 249 條後段之立法例，增設第 3 項，使被害人得請求支付回復原狀所必要之 立 費用，以代回復原狀。」本項規定債權人得請求支付回復原狀所必要之費 願。為期合乎實際需要，並使被害人獲得更周密之保障，爰參考德國民法第. ‧ 國. 學. 用，以代回復原狀，乃在使債權人有一種代替權（或稱選擇權） ，係屬所謂 的法定任意之債。債權人代替權的行使，不必說明理由，原則上亦無須顧及. ‧. 債務人的利益，縱債務人得自以較少的費用回復原狀，債權人仍得請求回. Nat. er. io. 原則的限制。」（王澤鑑，2017：132-133）. sit. y. 復原狀的費用，惟其權利行使應受民法第 148 條關於權利濫用及誠實信用. al. 「民法第 214 條規定︰「應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告. n. iv n C 後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害。」所謂「以金錢賠 hengchi U 償其損害」 ，應指「回復原狀所必要之費用」 ，而非「價值利益」 ，其理由為︰ （1）回復原狀所必要費用，亦屬金錢賠償得一種。 （2）本條規定旨在以金 錢賠償替代回復原狀所必要的費用，以保護被害人的完整利益。」 （王澤鑑， 2017：136） 2.. 價值賠償 「民法第 215 條規定︰「不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以. 金錢賠償其損害。」本條規定二種類型︰（1）不能回復原狀； （2）回復原 狀顯有困難。二者具不同的保護目的。其共通的係以「金錢賠償其損害」， 乃指「價值賠償」而言，即被害人因不能回復原狀或回復顯有重大困難者而 在財產上所受損害，此應依交易價值加以認定，包括「所失利益」 。」 （王澤 19. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(29) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 鑑，2017：138-139） 「針對侵權行為，有關物被侵害，民法第 196 條設有特別規定︰「不 法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額。」此為損 害賠償以回復原狀為原則之例外規定。所謂毀損並不包括滅失。因毀損所 減少之價額，係以金錢估計被害人所受損害之價額，請求加害人賠償，不惟 可求便捷，且可保障所有物之所有權，不致因遭受毀損而竟至滅失。為物被 毀損時，因毀損所減少之價額與回復原狀之費用未必相同。」 （孫森焱，2010 （a）：345-347） 「現行法上損害賠償方法的基本架構採回復原狀及金錢賠償二個方法， 二者具同等價值，前者在保護被害人的完整利益，後者又分為回復原狀所. 政 治 大 成了一個符合損害賠償目的、顧及當事人期待，並具有促進經濟效率作用 立 必要的費用及價值賠償，並在一定情形使當事人有替代權（任意之債） ，形. 的機制，體現損害賠償應符合經濟性的原則。」（王澤鑑，2017：141）. ‧ 國. 學. 四、 損害的計算時點. ‧. 「關於損害的計算時點應如何認定，學說上有透過實體法與程序法加. y. Nat. sit. 以區辨︰實體法上的準據時點指加害人（債務人）在法律上應為履行債務. er. io. 的時點，例如被害人請求加害人支付回復原狀所須費用，或不能回復原狀. al. n. iv n C hengchi U 數額不生影響。訴訟法上的準據時點，原則上應以最後言詞辯論所存在的 應以金錢賠償之時點。在此準據時點後所發生的價額變動，對應為賠償的. 事實為依據，惟履行前有利或不利，亦應斟酌，以顧及全部損害賠償與禁止 得利原則。」（王澤鑑，2017：85-86） 司法實務上，則透過最高法院 64 年度第 6 次民庭庭推總會議決議，有 明確的認定依據。民國 64 年 11 月 11 日最高法院 64 年度第 6 次民庭庭推 總會議決議︰「物因侵權行為而受損害，請求金錢賠償，其有市價者，應以 請求時或起訴時之市價為準。蓋損害賠償之目的在於填補所生之損害，其 應回復者，並非「原來狀態」 ，而係「應有狀態」 ，應將損害事故發生後之變 動狀況考慮在內。故其價格應以加害人應為給付之時為準，被害人請求賠 償時，加害人即有給付之義務，算定被害物價格時，應以起訴時之市價為 準，被害人於起訴前已曾為請求者，以請求時之市價為準。惟被害人如能證 20. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(30) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 明在請求或起訴前有具體事實，可以獲得較高之交換價格者，應以該較高 之價格為準。因被害人如未被侵害，即可獲得該項利益也。」 此外，將基於契約上之請求時點依據加以整理對照比較，若是基於瑕 疵擔保請求權時，最高法院 99 年台上字第 1972 號判決之對價衡平意旨， 為實務上慣行操作標準： 「按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣 時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有 價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例 計算。」意即原則上應以買賣契約成立生效時之市價作為客觀之標準，惟另 基於最高法院 86 年台上字第 1615 號判決意旨： 「法院於計算買受人得請求 之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方. 政 治 大 少若干價金」之時間點，應與判斷出賣人是否負物之瑕疵擔保責任、是否得 立. 能為適當之裁量。」另下列審理海砂屋瑕疵擔保請求之判決指出： 「判斷「減. 減少價金之時間點相一致，即危險負擔移轉時，是於基地因素未變動之情. ‧ 國. 學. 況下，應就「安全可住之房屋」與「非安全可住之房屋」之價值減損差異予. ‧. 以調整。」 （臺灣高等法院 102 年度上字第 511 號判決、第 517 號判決參照） 亦值得參考。. Nat. sit. y. 承上總結而言，瑕疵不動產價損的計算時點，於侵權行為時，應以請求. er. io. 時或起訴時之市價為準；於買賣等有償契約之減少價金請求時，應以買賣. al. iv n C 務，並進而決定採用鑑定估價所得之買賣當時市價或買賣價金為計算減少 hengchi U n. 時之市價為準，惟法院仍有調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當之義. 價金之標準。亦即對應至不動產估價技術規則第 2 條第 7 款的「價格日期」 ，. 在瑕疵繼續存在於勘估標的不動產之條件下，以爭訟為目的之估價，其不 動產價格之基準日期原則上應以請求時或起訴時（侵權行為） ；亦或買賣時 之市價（買賣契約）為準。. 21. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(31) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 五、 小結 經由本節上述內容之探討，茲將本研究歸納瑕疵不動產價值減損的損 害賠償之估價內涵，整理如下表，方便於參考與對應︰ 表 2-2 瑕疵不動產價值減損的損害賠償之估價內涵 所受損害. 損害賠 償範圍 （216）. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. y. sit. n. al. er. io. 損害賠 償方法. Nat. 瑕 疵 不 動 產 價 值 減 損 賠 償 之 估 價 內 涵. 所受損害，係指現存利益積極減少（直接損害）。 本研究採自然損害概念下體現之差額說︰勘估標的不 動產於侵害事故的發生與無該侵害事故時所生的市場 價值差額。 3. 「技術性貶值之損失（必要之修復費用）」加上「交易 性貶值之損失」為物未被毀損前應有的財產狀態下與物 被毀損時的財產狀況之下之財產差額，即為自然損害概 念下差額說之損害賠償額。 所失利益 1. 所失利益，則係指消極妨害新財產的取得（間接損害） 。 依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事， 可得預期之利益，視為所失利益。 2. 本研究認為此為法律評價範圍︰逸脫勘估標的本身對 債權人造成的不利益，則須藉由法規範的制定加以補充 決定是否得成為請求的範圍。 3. 本研究認為屬法規範評價範圍者，若未經指明，在法院 訴訟目的下之鑑定估價實不能任意將其納入估價範圍 內。 回 復 原 狀 1. 最高法院︰回復原狀旨在回復賠償請求權人損害發生 （213Ⅰ） 前原狀，其應回復者，並非「原來狀態」 ，而係「應有狀 態」，二者之差異在於「應有狀態」需將損害事故發生 後之變動狀況考慮在內。 2. 針對瑕疵不動產價損爭訟而言，本研究認為最高法院對 於「應有狀態」之詮釋在於將所受損害明確指出包含請 求時或起訴時之價格變動狀況。 金錢賠償 1. 以回復原狀所必要費用替代回復原狀。 （213III） 2. 所謂「以金錢賠償其損害」，應指「回復原狀所必要之 費用」，而非「價值利益」 。（214） 1. 「價值賠償」︰被害人因不能回復原狀或回復顯有重大 困難者而在財產上所受損害，此應依交易價值加以認 定，包括「所失利益」 。（215） 2. 本研究認為︰在勘估標的（瑕疵不動產）估價方面僅須 依交易價值加以認定，除非具體指明，否則應切斷法規 範評價之「所失利益」部份。 實體法 債務人在法律上應為履行債務的時點。債權人於起訴前已 曾為請求者，以請求時之市價為準。 訴訟法 對應至不動產估價技術規則第 2 條第 7 款的「價格日期」 ， 在瑕疵繼續存在於勘估標的不動產之條件下，以爭訟為目 的之估價，其不動產價格之基準日期︰ 1. 基於侵權行為請求損害賠償時︰原則上應以請求時或 起訴時之市價為準。 2. 基於瑕疵擔保請求權減少價金時︰應以買賣時市價為 準。 （法院仍有調查買賣當時之市價與買賣價金是否相 當之義務；若顯不相當時，法院則應以對價平衡原則 加以檢視，判斷瑕疵擔保責任是否因此而不成立） 1. 2.. 損害的 計算時 點. Ch. engchi. i Un. v. 22. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(32) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 第參章. 瑕疵不動產價損之估價基礎. 第一節 瑕疵不動產價損觀念之定性與區別 一、瑕疵不動產價值內涵概念 學說上，關於價值的構成因素，林英彥（2006）指出， 「一般是由吾人 對該不動產所認識的效用、該不動產相對之稀少性及對該不動產之有效需 求存在等三者互相結合，產生該不動產之經濟價值。」 （林英彥，2006︰8） 梁仁旭、陳奉瑤（2018）認為︰「基本上，價值由效用（utility） 、相對稀少 性（scarcity）、慾望（desire）、有效需求（effective purchasing power）等四 個獨立的經濟因素所創造。四種因素交互影響、形成價值，其中效用、相對. 政 治 大. 稀少性為供給面因素；而欲望、有效需求則屬需求面因素。」 （梁仁旭、陳 奉瑤，2018︰8-9）. 立. 綜合參考上述之定義，針對瑕疵不動產而言，本研究認為價值本身是. ‧ 國. 學. 一經濟的上位概念，透過效用、相對稀少性與有效需求（或稱有效購買力）. ‧. 三因素而構成，前二者為供給面因素，後者為需求面因素，經由具體衡量其 使用上及交換上之利益，並透過市場供需原理而形成之市場價值（Market. y. Nat. sit. Value） 。瑕疵不動產具有市場性，要無疑問；瑕疵狀況所造成之結果僅是不. al. er. io. 動產本身的不利益事實，而非外加的特定條件 7；另瑕疵不動產估價非在分. n. iv n C 8 h e n2 條第 應可視為不動產估價技術規則第 。 i U g c 1h款定義之正常價格. 割、合併等限定條件下進行，從而本研究認為瑕疵不動產價值之估價結果，. 下圖 3-1 說明本研究建立的瑕疵不動產價值之概念體系︰瑕疵不動產 價值之組成，仍遵循由效用、相對稀少性及有效需求三個因素所組成。 「相 對稀少性對價值之形成有所貢獻，當資源無限而需求有限時，財貨不具交 換價值。」 （梁仁旭、陳奉瑤，2018︰8）本研究認為瑕疵不動產的「相對稀 少性」此一因素在衡量其價值貢獻時必須針對個案加以觀察與調整。諸如. 7. 8. 不動產估價技術規則第 2 條第 3 款內容所稱之「特定條件」，本研究認為係指在合法、 實質可能、正常合理、財務可行前提下之停止條件而言。對於爭訟瑕疵不動產價損估價 而言，瑕疵對勘估標的而言僅是價格日期當時存在與否的事實狀態而非停止條件。 不動產估價技術規則第 2 條第 1 款︰「一、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意 願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條 件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。」 23. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(33) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 高價知名豪宅房屋，因供給相對稀少，對其價值之形成本有一定之貢獻，成 為支撐房價的一基柱，然而受瑕疵之影響， 「相對稀少性」此一因素之波動 可能明顯甚於「效用」 ，且其影響結果僅能透過交易價值加以呈現，本研究 認為此與林子欽、陳志豪（2018）研究指出之污名（Stigma）的定義相當： 「瑕疵殘餘效果所導致的不動產價值減損現象。簡言之，受損害的不動產 即使在修復後，仍無法完全回復至與未受損害不動產相同水準的收益性與 市場性。受損害的不動產即使在修復後，仍然可能被烙上污名的印記，承受 較高的風險與不確定性，進而造成經濟性的價值減損。」 （林子欽、陳志豪， 2018：49） 除此之外， 「效用」方是評估與支撐其供給面價值的主要因素。瑕疵不. 政 治 大 力有不同層級的存在，搭配特定瑕疵情況之特定效用下，透過市場交易，構 立. 動產並非完全無市場性，在財貨滿足人類欲望能力降低後，基於買方購買. 成瑕疵不動產之經濟價值。. y. sit. 有效需求︰買方 之有效購買能力. engchi. i Un. v. 具市場性. 交換處分. n. 值. 使用收益. 價. Ch. 相對稀少性. io. 產. Nat. 動. al. ‧. 不. 效用︰不動產滿足 人類慾望的能力. er. 疵. ‧ 國. 學. 瑕. 價值︰是一種經濟的上位概念. 組 市場供需法則. 成 概 念. 供給面. 需求面. 體 系. 正常價格. 圖 3-1. 瑕疵不動產價值組成概念體系圖 24. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(34) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 於瑕疵不動產估價方面，當不同購買力層級的市場具體存在，瑕疵不 動產本身能提供之「效用」 ，得以具體的「使用收益」與「交換處分」二權 能加以評估，而「相對稀少性」則僅能呈現在「交換處分」之價值上，在評 估勘估標的之使用價值與交換價值之傳統經濟理論下，透過不動產估價原 則加以特別考量，所估得的價格仍是透過市場法則運作下形成之正常價格。. 二、瑕疵不動產之發生—有害條件下對不動產價值之影響 Bell（1988）研究有害條件（Detrimental Conditions, DCs）對不動產價 值之影響，作者認為有超過兩百種有害條件會影響不動產價值。有害條件 的範圍從臨時條件、建築施工瑕疵的市場認知，到環境汙染與大地議題。作. 政 治 大 Condition model, DC model）加以分析而能得到價值減損之路徑結果。 立. 者將有害條件歸類成十大類，並透過其建立之有害條件模型（Detrimental. ‧ 國. 學. 簡述此十大有害條件類型如下： 「I 無有害條件或良性條件：對於市場. 銷售安排無衝擊。確定問題是否事實上是有害條件的一種方法是使用配對. ‧. 銷售分析。II 非市場溢價（Non-market Premium）：包括整合、再開發區以 及買方支付溢價的其他情況。就買方支付的較高價格而言，這是一個不利. y. Nat. sit. 條件。III 市場條件：包括房地產市場的正常週期，當價值在一個特定時期. n. al. er. io. 內增加、下降或保持水準時。這些價值模式只是一般經濟與房地產供需的. i Un. v. 影響。IV 暫時條件：由於此類描述的有害條件只是暫時性的，因此值損失. Ch. engchi. 僅限於暫時條件造成的中斷。V 強制條件：不利的外部因素、強制徵收、不 良行為或由他人或實體強迫發生的事件構成本類條件。VI 建築施工條件： 此類有害條件涉及地面以上的建築問題。因此，它們相對容易評估，而且往 往在維修完成後恢復財產的全部價值。VII 土壤或大地施工條件：這些有害 條件涉及地面以下的施工問題，由於評估地面以下的條件以及相關的鑽井、 腐蝕和挖掘的挑戰，因此比 VI 類條件更難評估和修理。VIII 環境條件：第 八類涉及環境污染，如碳氫化合物、石棉、放射性廢物、溶劑和金屬。在這 些情況下，必須仔細分析補救成本。估計補救成本與實際補救成本之間可 能存在差異。IX 自然災害條件：第九類涉及可治癒的自然條件，這些條件 可能是經濟上和物理修復的。這些包括地震、龍捲風、洪水、山體滑坡、瀕 25. DOI:10.6814/NCCU202001121.
(35) 瑕疵不動產價損爭訟之估價探討. 危物種和其他自然條件。X 不可治癒條件：這類代表最嚴重的情況，因為 財產可能無法經濟或物理補救，導致財產價值的相當大的或完全損失。如 果條件造成嚴重危險或修理費用超過財產價值，則該財產可能是一種負債 （liability）。」 （Bell,1988：380-388） Bell（1988）建立之有害條件模型（Detrimental Condition model, DC model）如下圖 3-2 所示，數以百計的有害條件可能影響不動產價值，透過 有害條件模型分析不動產受損害情形，驗證相關議題之矩陣分析。文中並 指出六項於有害條件模型中之原素（A 至 F），必須於個案分析中皆加以考 量，如此便可產生隨時間而不同的價值變化路徑。. 政 治 大 F. 不受影響之價值 A. 立E. 市場上阻力(風險). ‧ 國. 學. 價值. 持續進行階段：成本、責任、使用. D. 修復階段：成本、責任、使用、計劃展望(風險). 評估階段：成本、責任、使用、不確定性(風險). sit. y. Nat. 有害條件發生. io. al. er. B. ‧. C. n. iv n C 圖 3-2 h Bell（1998）有害條件模型 engchi U 時間. 註：資料來源：Bell（1988） ：382. Bell（1988）的有害條件模型中使用市場阻力來解釋污名化（有害條件 殘餘效果所導致的不動產價值減損現象） ，於其文章中，所下結論如下： 「量 化受有害條件影響的財產價值減損是一項具有挑戰性的評估任務。估價師 必須認識到六個基本問題： （1）不動產在不受有害條件影響時的價值； （2） 有害條件發生或發現時的價值； （3）對情況進行適當和徹底評估的必要性； （4）修復完成後之確定價值，即以其他方式解決條件； （5）價值結論必須 考慮到任何後續持續費用的必要性； （6）需要檢查任何市場阻力的影響。換 句話說，估價師必須檢查所有事件的範圍—補救之前、補救過程本身、修復 26. DOI:10.6814/NCCU202001121.
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