第二章 文獻回顧
第三節 影響住宅價格之因素
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第二章 文獻回顧
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第三節 影響住宅價格之因素 一、影響住宅價格之因素
不動產之性質特徵與普遍商品之間存在極大差異，故影響不動產價格之因 素並不適用市場上具標準化且流通性高之商品的價格性質。依據影響範圍與層 面的不同，不動產價格之影響因素可分為一般因素、區域因素與個別因素(游適 銘，2014)。其中個別因素係基於該不動產本身條件特徵而影響價格之因素，是 尺度最小者，如：宗地面積、寬度、深度、形狀，以及建物結構、臨街條件、
高度比、建蔽率、容積率等。
一般因素係指總體面、全面性的事件或現象造成整體社會變遷，進而影響 不動產價格，游適銘(2014)整理日本不動產研究所介紹之不動產評價基準，列 舉一般因素包括自然、社會、經濟、政治等因素，諸如地質土壤狀態、氣候、
人口與家庭構成狀態、資訊化進展、利率水準、物價與工資、儲蓄消費投資水 準、住宅政策、不動產稅制、土地使用計畫等眾多總體性影響因子。
區域因素係就特定市場區域之不動產價值形成產生綜合影響，游適銘 (2014)依上述評價基準整理，指出不同使用分區內具備顯著影響力之區域因素 各有差異，舉例而言，住宅地區著重公共設施配置狀態、街道寬度、電信基礎 設施布點、鄰避設施或危險設施之有無等；商業地區重視街道之回遊性、營業 種別與競爭狀態、商業腹地之大小、潛在顧客之質與量等；工業地區則檢視幹 道、港灣與鐵路等運輸設施之建設、關聯產業之關係位置、產品販售市場與原 物料採購市場之權衡、勞動力供給之難易程度等。
細究上述三種影響因素，可見區域因素包含了當地土地使用管制(land use regulation)、產業種類與概況及其外部效果，而本研究之研究目標即為高科技屬 性產業園區的設置對於近鄰地區住宅價格之影響，故以下主要針對產業政策、
土地使用管制、交通設施、勞力供給與需求等方面，進行影響不動產價格之區 域因素的文獻整理。
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（一） 高科技產業對於周邊房價的影響
都市或區域發展並非一朝一夕，往往需先經歷一段整頓期，積累產業實力 與各部門的協作以儲備成長動能，無論是透過政策牽引或區域之自然、人文、
空間區位等特徵引導，產業於區域中之發展往往伴隨先行或後起的土地使用管 制、公共基礎設施興建、交通網絡串連、就業機會增加、薪資所得提升、人口 遷入等地區性影響，其間之過程與結果可能對於該區域住宅市場產生相當程度 的影響。Malpezzi(2002)即指出高科技產業之附屬特質為區域引入經濟成長的加 值，且其從業者多擁有高收入與豐富學歷，對於區域寧適性(amenity)、設施配 置、生活品質或氛圍高度重視，此些區域性質與需求將資本化(capitalization)16 為房價，導致高科技產業所在地區之房價系統性地高於其他地區。Kang(2011) 研究基於「漣漪效應(ripple effect)17」的空間擴散效果與高科技產業傳導機制對 於住宅價格的共同影響，發現空間擴散效果的影響是短暫的，而高科技產業傳 導機制的衝擊較為持久，並促進區域住宅價格收斂(convergence)。Nelson(2001) 認為1990 年代起的高科技經濟體驅使住宅價格提升，對於低收入承租者與住房 需求者搜尋可負擔住宅(affordable housing)可能產生困難。是故，高科技廠商的 群聚能夠藉由其引入之區域因素，牽引區域產生全面性成長，周邊住宅價格亦 將隨之抬升。
（二） 土地使用管制對於周邊房價的影響
國際上，區域經濟發展隨著時間與空間尺度變遷，許多地區之房價上漲伴 隨居住問題接踵而至，各國政府時常透過政策性手段嘗試調控區域住宅價格，
土地使用管制即是一例。Jaeger (2006)說明土地使用管制透過稀缺效果(scarcity
16 林森田、丁秀吟(2017)說明資本化於機能方面為評估不動產未來收益的變化過程，任何有關 於不動產未來收益之屬性的變動，將增加或減少不動產財產權利的價值。
17 Meen(1999)以英國東南部房價週期性上漲，而後擴散至全國其他區域為研究對象，提出所謂
「漣漪效應」，表示一地區之房價衝擊將影響其他區域之房價漲跌。
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effects)18與寧適效果(amenity effects)19對於房產價值產生正向影響。Jaeger, Plantinga & Grout (2012)接續上述看法，指出土地使用管制看似對於土地所有者 施加了部分限制，但實際上，土地使用管制營造了區域的經濟性土地稀少性，
& Wong(2005)取用香港西區海底隧道、港鐵與主要道路附近之六大區域住宅交
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易資料，實證研究發現，新隧道完工之前對於鄰近住宅價格有正向的價格預期 效果，此資本化效果甚至在尚未動工之宣告階段即已發生。然而，
Mikelbank(2004)的研究則認為預告效果對於住宅價格的影響屬於顯著負相關，
表示住宅市場上預期的長期價值並未反映於當前交易價格，反而凸顯了工程階 段的不便與嘈雜。
（四） 就業人口遷入與薪資所得提升對於區域房價的影響
具競爭力之產業聚落進駐區域後，對於區域住宅價格最直接且重要的影響 管道，即是透過勞動力需求與薪資所得提升。實際上，區域的就業人口變化與 薪資所得往往相互影響。當一區域產生大量勞動力需求時，因就業人口與依賴 人口的遷入將帶動住宅與土地價格上漲，居民生活成本隨之增加，就業者勢必 要求其薪資獲得一定程度之提升，以支應上漲的生活開銷(O’Sullivan, 2012；
Kemeny & Osman, 2018)。O’Sullivan(2012)並指出，若以經濟學思維來分析，即 是基於「生活成本變化相對於勞動力變化之彈性」，牽引「薪資所得變化相對於 勞動力變化之彈性」，進而推知「勞動力變化相對於薪資所得變化之彈性」，至 此，若已知勞動人口數量變化，即可預測薪資所得之變化幅度。以本研究之研 究標的為例，產業政策引導臺中園區於西屯區及大雅區交界設立，廠商進駐之 後釋出大量勞動力需求，就業人口遷入後，基於供需法則之推演，對於附近行 政區(西屯區、北屯區、北區、大雅區、沙鹿區、龍井區)之房地價格勢必產生 抬升作用，於此，就業者將進一步要求提升薪資以平衡生活成本，而區域薪資 的提升，又能夠促進居民對於購置住宅的意願與需求，是故，就業人口與薪資 所得變化可謂產業影響區域住宅價格最為直接且顯著的原因。
關於區域勞動力需求變化對於住宅價格是否產生影響，Osei &
Winters(2019)以 321 個美國都市為研究對象，以就業率與總工資支出的增長為 主要變數進行實證，結果說明勞動力需求變化對於住宅價格有正向影響，且進 一步發現在2002 至 2007 年美國住房繁榮與經濟擴張時期，此影響更為劇烈。
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由於無論透過抵押融資或租賃來支出住房成本，均須定期支付一筆金流，此時 人們以就業所獲得的固定薪資收入甚為重要，因此Reed & Pettit(2004)認為分析 一區域之住宅市場前，須優先考量該地區就業狀況，研究探討澳洲維多利亞省 的77 個地區之就業人口工作住所(residency of employment)與當地住宅價格之關 係，結果說明高薪就業者依其住房負擔能力所選擇之居住地，其住宅價格相對 昂貴。
就高科技產業園區所帶動之勞動力需求對於周邊住宅價格影響方面，
Felsenstein(1994)研究以色列高科技廠商之勞動力市場，劃定供給區域勞動力的 就業網絡，研究發現企業尋求勞動力時，可能促使勞動力市場在空間上為連續 或不連續的擴張，並強調勞動力市場的空間擴張影響因素與規模經濟有關。回 顧我國過往探討科學園區如何影響周邊房價之文獻而言，李文勤、謝祖光 (2018)以內湖科學園區為研究標的，透過地理加權迴歸之分布圖顯示，接近內 科之交易樣本有價格較高的趨勢，並同時指出科學園區透過本身優勢，引導前 來就業之多數人口逐漸於區域連結扎根，因而影響其周邊住宅價格，推廣視 之，此種高科技產業園區可謂最為直接且迅速帶動區域發展的政策作為。胡太 山等人(2002)對於新竹科學園區周邊地區進行社會經濟發展之研究，亦指出新 竹科學園區引進許多前來就業的技術人力及其衍生人口，而人口增加伴隨需求 成長，引導周邊地區之住宅社區開發快速發展。
二、小結
梳理上述影響住宅價格之區域因素文獻後，本研究整理得知，各界學者透 過不同角度證實高科技經濟體，以及其挾帶的土地使用管制、交通設備建設、
就業人口遷徙、薪資所得提升等變數，往往對於區域住宅價格有正向顯著影 響。部分學者並進一步對於高科技經濟體引導住宅價格上漲之現象提出政策性 建議，Osei & Winters(2019)認為積極增加就業與提高工資的區域政策，可能會 抬升區域住宅價格，影響人民遷移決策，進而改變區域人口結構組成。Reed &
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Pettit(2004)指出區域欲透過產業進駐為長期土地使用規劃之主軸時，政策研擬 上應將附近就業者之住房需求與負擔能力納入考量。Kemeny & Osman(2018)陳 述，高科技產業於地區的成功，將帶動區域生活成本上揚，若其程度超出非技 術性從業者之負擔能力，將可能反過來引起一些緊張局勢。Quercia, Stegman &
Davis(2002)亦指出高科技經濟發展將推升住宅價格，可能導致中低收入家戶產 生住房方面的問題，因此，以高科技產業為成長主軸的區域，在政策上應實施 住房計畫作為配套，以解決仍然在傳統產業工作的中等收入工作家庭的潛在住
Davis(2002)亦指出高科技經濟發展將推升住宅價格，可能導致中低收入家戶產 生住房方面的問題，因此，以高科技產業為成長主軸的區域，在政策上應實施 住房計畫作為配套，以解決仍然在傳統產業工作的中等收入工作家庭的潛在住