高科技產業園區建置對於周邊地區住宅價格之影響─以中科臺中園區為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系私立中國地政研究所. 碩士論文. 高科技產業園區建置對於周邊地區住宅價格之. 政治大影響─以中科臺中園區為例立. ‧ 國. 學. The Effects of High-tech Industrial Park on Surrounding Area Residential Price. ‧. ─A Case Study of Taichung Science Park. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 研究生：方禎指導教授：劉小蘭博士. 中. 華. 民. 國. 一. 〇. 九. 年. 六. 月. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(2) 謝誌二十有四的這年，我完成了學業。求學的日子像貓步，輕輕柔柔地，一下子就過了。回顧作為學生的這些年，好多好多屬於青春年少的記憶，在敲著鍵盤的當下，點亮心中時光往復的錯覺，我終於明白年少之於我，是那麼接近卻已不可追。眾多回憶片段裡，臺灣時間 2016 年 4 月 14 日對我來說很特別，那天我提. 政治大. 早交了土地法的期中考卷，與朋友們一起看了老大 Kobe Bryant 的退休之戰，. 立. 老大在籃球生涯的最後一舞中拿下了目空一切的 60 分，這段記憶也成了我可以. ‧ 國. 學. 說上一輩子的事。臺灣時間 2020 年 1 月 27 日 Kobe Bryant 先生因直升機墜毀意外驟然辭世，留給世人深沉的追憶。在揮別年少的此時，或許唐突，但我想. ‧. 是時候好好感謝老大用他的生命，為這個世代完美演示「曼巴精神」。. sit. y. Nat. n. al. er. io. 行文至此，在記憶湧現的此刻，我還想鄭重地、認真地感謝我的母親。. i Un. v. 我的母親為了她的二個男孩子，奉獻了她僅有的一切。人生的橫逆沒有少. Ch. engchi. 給母親考驗，而母親總是不著痕跡的維護著我們小小的家，獨自承擔生活的艱苦。面對她的二個孩子，一如既往地付出，歲月陳釀的苦楚蜜香，盡抹在她嘴角那痕溫柔的弧線之中，一笑泯之。對於我的母親，我只能無盡的感謝，卻無以回報。謹以此篇代表我的求學生涯完結的論文，獻給我摯愛的母親。. 方禎 2020 年 7 月於臺北 i. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(3) 摘要產業政策於區域中之推行，其目的並非僅限於產業升級的框架，區域社會經濟之成長亦有可能隨之變化。其中高技術含量與高附加價值的科學園區建設，能夠有效形塑其區域「基礎性產業」與「促進型產業(propulsive industries)」之定位，透過正向傳遞的波及效果(spread effect)與負面影響的反吸效果(backwash effect)，引導區域發展全面振興或傾向單點極化。而住宅價格亦屬區域經濟體系中之一環，勢必將因高科技產業園區建置所帶動之區域經濟成長而有所變化。本研究之主軸在於分析高科技產業園區對於. 政治大住宅樣本為例，以特徵價格法配合差異中之差異法(difference-in-differences, 立. 周邊地區住宅價格之影響因素，選擇中部科學園區臺中園區及其周圍行政區之. ‧ 國. 學. DID)，並建構空間迴歸模型，嘗試梳理影響住宅價格之顯著因素，以及中部科學園區臺中園區對於周圍住宅價格之「有效影響範圍」界定。. ‧. 實證結果發現，高科技產業園區確實能夠藉由驅動人口遷入與薪資所得增. sit. y. Nat. 長，進而提升周邊住宅價格。而關於中部科學園區臺中園區之營運狀態對於周. io. er. 邊住宅價格之增加效果，亦透過差異中之差異法變數獲得證明。最後，本研究. al. iv n C U 公尺至 7400 公尺間，此 h e n g c h i 3000 科學園區臺中園區之有效影響範圍位在距離園區 n. 依據局部多項式迴歸(local polynomial regression, LPR)之平滑化圖形，定義中部. 區間之住宅價格亦由迴歸模型佐證，較其他區域為高。. 關鍵字：特徵價格理論、差異中之差異法、空間迴歸模型、局部多項式迴歸、中部科學園區、區域發展、住宅價格. ii. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(4) Abstract The implementation of industrial policies in the region will not only promote industrial upgrading, but the growth of the regional economy may also change accordingly. The construction of high-tech science parks can be regarded as "basic industries" and " propulsive industries" in the region. The science park leads the development or polarization of the region through a positive “spread effect” and a negative “backwash effect”. The price of housing is also a part of the regional economic system and will inevitably change due to the growth of the regional economy driven by the construction of high-tech industrial parks. The main purpose of this study is to analyze the influencing factors of high-tech industrial parks on surrounding area. 政治大 transaction cases as a case study. The empirical analysis method used in this study 立 uses hedonic price with additional difference-in-differences, and constructs a spatial residential prices, selected the Taichung Science Park and the surrounding housing. ‧ 國. 學. regression model to try to sort out the significant factors that affect residential prices and the definition of Taichung Science Park's "effective impact range" for surrounding. ‧. residential prices.. y. Nat. The empirical results found that high-tech industrial parks can increase. sit. surrounding residential prices by leading population migration and salary growth. The. er. io. effect of Taichung Science Park's operating status on the increase in surrounding. al. n. iv n C Finally, based on the smoothed graph hofe“local h i U regression”, this study n g cpolynomial residential prices is also proven through the difference-in-differences variables.. defined the effective influence range of Taichung Science Park between 3000 meters and 7400 meters from the park. Residential prices in this range are also supported by the regression model results, which are higher than those in other regions.. Keywords: hedonic price, difference-in-differences, spatial regression model, local polynomial regression, Taichung Science Park, regional development, residential price. iii. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(5) 目. 錄. 緒論............................................................................................................ 1. 第一章第一節. 研究動機與目的................................................................................ 1. 第二節. 研究範圍與限制................................................................................ 4. 第三節. 研究方法與流程................................................................................ 6 文獻回顧.................................................................................................... 9. 第二章第一節. 產業群聚與聚集經濟理論................................................................ 9. 第二節. 產業群聚對區域經濟發展的影響.................................................. 13. 第三節. 影響住宅價格之因素...................................................................... 18. 第四節. 政治大研究方法之文獻回顧...................................................................... 24 立. ‧ 國. 學. 中部科學園區臺中園區發展現況.......................................................... 33. 第三章. 中部科學園區.................................................................................. 33. 第二節. 臺中園區之發展優勢...................................................................... 39. ‧. 第一節. 研究設計與資料說明.............................................................................. 45. sit. y. Nat. 第四章. 第二節. 資料篩選與處理.............................................................................. 59. er. 研究設計.......................................................................................... 45. io. 第一節. al. 第三節. n. iv n C hengchi U 變數選取.......................................................................................... 62 實證結果分析.......................................................................................... 67. 第五章第一節. 敘述統計.......................................................................................... 67. 第二節. 模型結果與檢定.............................................................................. 69. 第三節. 高科技產業園區對於周邊住宅價格之影響.................................. 72 結論與建議.............................................................................................. 81. 第六章第一節. 結論.................................................................................................. 81. 第二節. 後續研究建議.................................................................................. 83. 參考資料 …………………………………………………………………………..84 iv. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(6) 附錄一. ……………………………………………………………………….….92. 附錄二. …………………………………………………………………………..94. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. v. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(7) 圖. 目. 錄. 圖 1-1 研究流程圖 ....................................................................................................... 8 圖 2-1 消費者決策均衡 .............................................................................................. 27 圖 2-2 生產者決策均衡 .............................................................................................. 28 圖 2-3 市場均衡決定之特徵價格 .............................................................................. 29 圖 3-1 中部科學園區臺中基地土地使用規劃圖.………………………………………………….34 圖 3-2 中部科學園區歷年營業額成長走勢圖 .......................................................... 37 圖 3-3 中部科學園區進出口額變化 .......................................................................... 38. 政治大圖 3-6 大雅區 2002-2008 年 15-64 歲人口數變化.................................................... 40 立圖 3-5 西屯區 2002-2008 年 15-64 歲人口數變化.................................................... 40. ‧ 國. 學. 圖 3-8 中部科學園區臺中園區歷年從業員工數與增加率走勢 .............................. 41 圖 3-10 中部科學園區臺中園區交通概要 ................................................................ 43. ‧. 圖 3-11 臺中園區附近商圈相對位置圖 .................................................................... 44. sit. y. Nat. 圖 4-1 實證分析架構圖………………………………………………………………………………………….45. io. er. 圖 4-3 空間計量模型擇定流程 .................................................................................. 51. al. iv n C h e n g c......................................................... 臺中園區與鄰近行政區住宅樣本分布 60 hi U n. 圖 4-2 網格資料定義鄰接關係準則 .......................................................................... 52 圖 4-4. 圖 5-1 臺中園區樣本之 LPR 圖形結果. ………………………………………………………….75. 圖 5-2 臺中園區鄰近區域之土地使用分區圖 ......................................................... 77. vi. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(8) 表. 目. 錄. 表 2-1 產業群聚之競爭優勢 ...................................................................................... 12 表 3-1 中部科學園區各期擴建簡示 .......................................................................... 35 表 3-2 中部科學園區截至 2018 年底累計入園登記廠商與全年產業營業額 ........ 36 表 3-4 西屯區、大雅區 2002-2008 年 15-64 歲人口數與增加數............................ 40 表 3-5 中部科學園區臺中園區歷年從業員工數與增加數 ...................................... 41 表 4-1 差異中之差異值關係說明表………………………………………………………………………47 表 4-2 臺中市住宅建築樣式 ..................................................................................... 60. 政治大表 5-1 連續變數敘述統計表…………………………………………………………………………………67 立. 表 4-3 變數選取總表 ................................................................................................. 65. ‧ 國. 學. 表 5-2 虛擬變數敘述統計表 ..................................................................................... 68 表 5-5 變異數膨脹因子總表 ..................................................................................... 69. ‧. 表 5-6 Moran's I 檢定結果 .......................................................................................... 70. sit. y. Nat. 表 5-8 以改制前臺中縣市區分實驗組之 SEM 實證結果 ....................................... 74. io. n. al. er. 表 5-9 以 LPR 圖形結果區分實驗組之 SEM 實證結果 .......................................... 78. Ch. engchi. i Un. v. vii. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(9) 高科技產業園區建置對於周邊地區住宅價格之影響 ─以中科臺中園區為例. 第一章第一節. 緒論. 研究動機與目的. 一、研究動機全球化趨勢連結世界各國人民的生活，其中科學技術的演進同時為全球化現象之導因，亦為結果。科學技術的提升與傳輸驅動了全球化現象的發展，相反而言，地球村概念下的各國合作亦進一步推動科學技術的研發與創新。於全球化影響的環境下，高技術、知識密集型等高附加價值之科技產業發展，隨著貿易自由化逐漸形成跨國競爭，本土各級產業所面臨的市場需求與競爭對手不. 政治大. 再侷限於國內區域，因此若為增進國家經濟競爭力，各國政府勢必以更加宏觀. 立. 之視野，積極成立科學園區或相關產業園區，致力發展科技產業。. ‧ 國. 學. 臺灣設置科學園區之重要借鏡主要係美國的發展經驗。1950 年代初美國西. ‧. 岸「矽谷(Silicon Valley)」成形，其坐擁史丹佛大學強大之研發能力與優異的生活機能，吸引各地企業投資與人才投入科技研發，逐漸成就其無出其右之半導. y. Nat. er. io. sit. 體產業重鎮地位。1960 年代美國東岸北卡羅來納州「三角研究園區(Research Triangle Park)」成形，連結北卡州立大學、北卡大學教堂分校、杜克大學，整. n. al. Ch. i Un. v. 合產官學界形塑經濟發展驅動力。1978 年孫運璿先生接任行政院長，確立生. engchi. 產、教育、研發的三合一導向政策，擬仿效上開國外科學園區設置之成功經驗，導入我國科技產業發展政策。1 1980 年代臺灣設立新竹科學園區，是為我國首座科學產業聚落，新竹科學園區的設立引導臺灣產業結構轉型與升級，帶來就業機會，並推升我國於全球經濟體系之地位。為平衡南北區域發展，1997 年臺灣設立南部科學園區，同樣收穫龐大社會經濟效益。有了新竹科學園區與南部科學園區的成功經驗，行政院國家科學委員會開始著眼於我國西部科技產業鏈接的思維，1999 年國科會擬. 1. 中科志電子書(中部科學工業園區管理局，2008)。 1. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(10) 第一章緒論. 具《設置科學園區總體環境分析之研究》，針對高科技產業長期發展需求，全面評估各縣市設置科學園區的潛在可能性(中部科學工業園區管理局，2008)。並於 2002 年確立「中部科學園區」之建置，2004 年起中部科學園區正式營運，自此以觀，新竹科學園區、中部科學園區、南部科學園區儼然成為臺灣西部發展科技產業之骨幹。科學園區或相關產業園區的設立直接導致高科技與高附加價值之廠商群聚，此些類型之產業如同成長極(growth pole)理論提及之驅動區域成長的「促進型產業(propulsive industries)」，形成高發展潛力之產業聚落後能夠引進科學技術人才與企業投資進駐，於政策規劃與策略方面經常被視為引導區域全面提升之. 政治大. 成長中心(李朝賢，1993)。Jordi, Raquel & Elisabet(2012)認為支持產業聚集優勢. 立. 的理論觀點計有：勞動市場匯集(labor market pooling)、專業投入共享(input. ‧ 國. 學. sharing)、知識外溢(knowledge spillovers)，其中勞動市場匯集說明產業聚集使就. ‧. 業人口集中，此等群聚效果增強了雇主與雇員之間的匹配，而後發展成為具有強大需求之就業市場，引入更多就業人口。就業人口進入區域時將依據其扶養. y. Nat. er. io. sit. 比例，連帶依賴人口一同遷入，大量人口勢必伴隨相應之民生需求，此即進一步促進區域服務產業發展，帶動成長契機。因此，科學園區與產業園區的設置. n. al. Ch. i Un. v. 帶來聚集經濟，將大量人口導入當地，基於供需法則之推演，對於區域整體發. engchi. 展與周邊住宅價格勢必產生相當程度之影響。. 就科學園區與產業園區對於周邊住宅價格之影響而言。不動產價格影響因素分為一般因素、區域因素與個別因素，其中區域因素係指影響近鄰地區2不動產價格水準之因素(游適銘，2014)。考量區域因素之內涵與配合科學園區建置而擬定之特定區計畫實施，科學園區或相關產業園區的設置可視為區域因素。因此中部科學園區臺中園區建構之產業聚落，可歸類為影響其周圍住宅價格之區域因素。 2. 近鄰地區係指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區(游適銘，2014)。 2. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(11) 高科技產業園區建置對於周邊地區住宅價格之影響 ─以中科臺中園區為例. 過往研究高科技產業園區影響該區域不動產價格之國內文獻不在少數，然而大多研究之對象選擇多為新竹科學園區與南部科學園區，並多僅使用傳統之特徵價格模型作為實證模型。本研究擬以中部科學園區臺中園區作為研究標的，以特徵價格法配合差異中之差異法(difference-in-differences, DID)為研究方法基礎，探討影響周邊住宅價格之顯著因素，同時檢驗目標產業園區之初始營運階段與穩定營運階段，對於市中心或非都市住宅價格之真實影響，並嘗試以局部多項式迴歸(local polynomial regression, LPR)界定中部科學園區臺中園區對於周邊住宅價格之「有效影響範圍」。再者，考量區域住宅交易樣本可能存在之空間自我相關(spatial autocorrelation)問題，故將建構空間計量模型，以修正因空. 政治大. 間相依性而產生之估計偏誤，以提升模型配適度與解釋能力。. 立. 二、研究目的. ‧ 國. 學. 本研究將中部科學園區臺中園區視為一區域外來體，以分析其對於周邊住. ‧. 宅價格所生之影響，研究目的如下：. sit. y. Nat. （一）梳理中部科學園區臺中園區對於研究區域之住宅價格影響因素；探討. al. er. io. 中部科學園區臺中園區之初始營運階段與穩定營運階段對於本研究所界定之範. v. n. 圍內(分為市中心對比非都市區域；以及 LPR 有效影響範圍等二種範圍界定)的住宅價格有無影響。. Ch. engchi. i Un. （二）界定中部科學園區臺中園區對於周邊住宅價格之「有效影響範圍」。（三）基於實證結果，自產業政策與住宅價格角度，提出政策性建議與相關研究可應用之面向。. 3. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(12) 第一章緒論. 第二節. 研究範圍與限制. 一、空間範圍本研究以中部科學園區臺中園區(簡稱臺中園區)坐落之西屯區與大雅區，以及周邊的北屯區、北區、沙鹿區、龍井區為研究之空間範圍3。輔以局部多項式迴歸劃分臺中園區對於研究區域之住宅交易樣本的有效影響範圍。. 二、時間範圍本研究擬以特徵價格模型配合差異中之差異法(DID)與空間計量模型，分析臺中園區影響範圍內之住宅價格影響因素，並進一步探究臺中園區之初始營運. 政治大. 階段與穩定營運階段，對於周邊住宅價格之真實影響。. 立. 為切合臺中園區之營運事件始於民國 93 年第四季，本研究將整體時間範圍. ‧ 國. 學. 設定在民國 93 年第三季至民國 95 年第四季4，其中民國 93 年第三季至民國 94. 年第四季之樣本為「穩定營運階段(事件發生後)」。. al. er. io. sit. y. Nat. 三、研究限制. ‧. 年第三季之樣本為「初始營運階段(事件發生前)」；民國 94 年第四季至民國 95. iv n C hengchi U 本研究因研究方法與資料庫取用限制，擬採用《中華民國房地產交易價格樣本資料限制. n. （一）. 簡訊》之交易資料。其資料建置方法係由各直轄市、縣（市）政府所轄地政事務所就買賣及公地標售案件派員向當事人、經紀人、仲介業、地政士、交易案例四鄰、公有土地管理機關調查土地及建物之買賣、標售資料，資料來源屬於詢問調查，可能影響資料之準確性，且考量到本研究之時間與空間範圍內，透天住宅為主要住宅類型，再者，《中華民國房地產交易價格簡訊》所載之公寓、. 3. 本研究考量臺中園區之南面尚有臺中工業區與臺中精密機械科技創新園區之既存，故於空間範圍界定上，避免選用南屯區、東區、西區、南區、中區、大肚區、烏日區等行政區，以規避上述二園區可能對於實證結果產生之干擾。 4 詳細之「DID 時間變數」的「事件發生前(初始營運階段)」與「事件發生後(穩定營運階段)」界定說明，參閱第四章第三節變數選取。 4. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(13) 高科技產業園區建置對於周邊地區住宅價格之影響 ─以中科臺中園區為例. 華廈、住宅大樓、套房等類型的交易資料甚為稀少，故將採用透天住宅類型之交易資料作為研究樣本5。（二）. 研究方法限制. 實證模型建置總有許多統計數學與經濟學層面之前提假設，此些假設於現實經濟社會中通常難以符合，例如完全競爭市場之假設即與真實住宅買賣市場相違，是故實證模型之假設條件亦為本研究無法避免之限制。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 5. Ch. engchi. i Un. v. 詳細之選定透天住宅樣本理由，參閱第四章第二節資料篩選與處理。 5. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(14) 第一章緒論. 第三節. 研究方法與流程. 一、研究方法為達成本研究前述提及之研究目的，梳理臺中園區有效影響範圍之住宅價格影響因素，以及臺中園區之初始營運階段至穩定營運階段對於周邊住宅價格之真實影響效果，並透過基於住宅價格變化視角的研究發現，提供產業導入區域之政策性建議。以下，本文將採用文獻回顧法與實證分析法踐行之。（一）. 文獻回顧法. 高科技產業園區所形成之產業聚落本身即是產業群聚之其一範式，故本研. 政治大. 究首先回顧產業群聚定義與聚集經濟理論，以及產業群聚對於區域經濟發展之. 立. 影響，而後導向影響住宅價格之因素，以建構產業群聚對於周邊住宅價格提升. ‧ 國. （二）. 學. 之理論基礎，最後回顧本研究預計使用之實證與研究方法。實證分析法. ‧. 本研究首先蒐集《中華民國房地產交易價格簡訊》所記載之樣本資料，並. y. Nat. sit. 進行相關檢定。接續觀察空間延遲係數、空間誤差係數之顯著結果配合. n. al. er. io. Moran’s I 檢定以判斷樣本是否存在空間自我相關問題，若結果顯示樣本存在空. i Un. v. 間相依性，則進一步透過拉式乘數檢定(Lagrange multiplier test statistics, LM. Ch. engchi. test)，以擇定應使用空間延遲模型或空間誤差模型，再者，透過市中心與非都市區域的分別以及局部多項式迴歸(local polynomial regression, LPR)劃定臺中園區之有效影響範圍，藉以將樣本區分為影響範圍內之實驗組與影響範圍外之對照組，分析影響住宅價格之顯著因素，以及臺中園區之初始營運階段至穩定營運階段對於周邊住宅價格之真實影響效果。. 二、研究流程本研究架構分為六章(研究流程圖，見圖 1-1)，第一章為緒論，包含研究動機與目的、研究範圍與限制，以及研究方法與流程；第二章為文獻回顧，主要 6. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(15) 高科技產業園區建置對於周邊地區住宅價格之影響 ─以中科臺中園區為例. 梳理產業群聚定義與聚集經濟理論、產業群聚對於區域經濟發展之影響，以及影響住宅價格之因素，以建構產業群聚對於區域住宅價格提升之理論基礎，最後則為本研究採用之實證方法理論回顧；第三章為臺中園區之發展現況，簡要陳述臺中園區之發展脈絡及現況，並說明臺中園區之就業人口、鄰近交通、鄰近商圈及產業群聚優勢；第四章為研究設計與資料說明，詳細說明本研究於實證分析階段將採用之模型架構、假說檢定與指標判別，以及樣本資料之篩選處理過程與變數選取；第五章為實證結果分析，展示變數之敘述統計與實證模型結果，並分析臺中園區對於周邊住宅價格之影響；第六章為結論與建議，總結並融合理論基礎與實證結果，最後提出對於後續相關研究之建議。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 7. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(16) 第一章緒論. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 圖 1-1 研究流程圖. 8. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(17) 高科技產業園區建置對於周邊地區住宅價格之影響 ─以中科臺中園區為例. 第二章第一節. 文獻回顧. 產業群聚與聚集經濟理論. 1998 年 Porter 將產業群聚(cluster)定義為：「某特定產業領域具共通性、互補性且地理鄰近的廠商和相關機構的群體。」(吳濟華、李亭林、陳協勝、何柏正，2012)，全球化與通訊技術的進步，國際之間的時空距離縮小、阻隔降低，產業發展卻非如產學各界所料呈現空間區位無差異的均質現象，廠商於區位上的聚集仍是區域產業發展的重大優勢，為探討此產業群聚現象，許多學者與經濟學家嘗試解析廠商如何進行聚集，以及廠商為何傾向於地理空間的集中，並. 政治大. 觀察產業群聚將如何影響區域發展的路徑。. 立. 科學園區等高科技產業園區本是產業群聚的具體表現模式，藉由特定產業. ‧ 國. 學. 於地理空間的密集鑲嵌所產生之正向聚集經濟外部效果6，促進廠商之間相互競爭、合作、成長，擴大市場規模，且降低投入成本費用，藉此提升研發強度、. ‧. 產品質量，獲取經濟效益的加值。美國西岸矽谷、北卡羅來納州三角研究園. y. Nat. io. sit. 區，以及我國的新竹科學園區即是高科技知識型產業聚集的成功案例。. n. al. er. 一、聚集經濟理論的分類. Ch. i Un. v. 聚集經濟(agglomeration economies)的用詞定義起於 Weber(1929)的〈工業區. engchi. 位理論〉，說明廠商經由空間集中度的提高，能夠導引群聚產業的成本降低 (Bergman & Feser, 1999)。聚集經濟的最初思維，係由 Marshall 於 1920 年提出，雖其從未使用過聚集經濟一詞，但對於「地方化產業(localized industries)」7的概念進行剖析，包括. 6. 吳濟華等人(2012)認為外部效果在此係指任何活動不論生產消費或是交易活動，會對活動產生者造成一些利益的增加或減少，或成本增加或減少等影響，此等活動或行為直接影響他人的福祉，卻沒有承擔相應的義務或回饋之現象。 7 Marshall(1920)對地方化產業的解釋為：產業選定其區位後將長期存在，而後應用相同技術的廠商傾向於接近彼此，產生交通運輸的便捷性，且生產與貿易等層面的資訊易於在該區位流通，某單一個體的創新思想附加其他鄰近單位的建議，能夠激發進步的契機，硬體設備、科學技術、商業策略的新創與改進，俾使群聚的廠商能夠及時獲得節省成本的優勢。(Marshall, 1920，轉引自 McDonald & McMillen, 2010) 9. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(18) 第二章文獻回顧. 對個別廠商為外部但對地方產業屬於內部的因素，以及對地方產業為外部但對地方經濟屬於內部的因素(McDonald & McMillen, 2010)。1890 年 Marshall 研究工業區中存在的外部規模經濟，認為外部經濟(external economies)是影響廠商選定共同區位(co-location)的原因(Bergman & Feser, 1999)。關於聚集經濟的分類，McDonald & McMillen (2010)提及，Ohlin 於 1933 年在其經典著作 Interregional and International Trade 中建立以下類型：（一）廠商內部的規模經濟(economies of scale)8：廠商的生產規模擴大後，伴隨生產、管理等成本下降所生的經濟效益。（二）地方化經濟(localization economies)：地方化經濟對於個別廠商具外部. 政治大. 性(externality)，並起於地方產業的規模。廠商之間相互接近所生的外部性. 立. 係導源於其所在地理空間內相同產業之廠商群聚(Jordi, Raquel & Elisabet,. ‧ 國. 學. 2012)，亦即同類廠商聚集，透過共同運銷、共享技術與勞力市場，降低生. ‧. 產成本或提升生產效率(辛晚教，1984)。. （三）都市化經濟(urbanization economies)：都市化經濟對於地方產業具外部. y. Nat. er. io. sit. 性，並起於地方經濟的規模。透過與一般都市之優勢相關的外部性，不同產業相互供給所需，廠商所享有的利益係導源於其所在都市之經濟多元性. n. al. Ch. i Un. v. (Jordi et al., 2012)，亦即各種產業活動規模擴大，將引入較充分的公共服務. engchi. 設施，愈漸完善的公共服務設施亦能吸引廠商進駐，如此之循環效果促使聚集現象愈形強大，都市功能亦隨之完備(辛晚教，1984)。而後 Hoover(1937)承繼 Ohlin 的分類架構，界定聚集經濟的類別為地方化經濟與都市化經濟。. 二、產業群聚的外部性與優勢透過上述文獻梳理，可以見得，地方化經濟與都市化經濟是為聚集經濟之. 規模經濟包含於聚集經濟的架構，其可能基於多種原因而產生，諸如固定成本分攤於較大的產出、專業化分工、透過大量收購原物料以降低成本等(McDonald & McMillen, 2010)。 10 8. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(19) 高科技產業園區建置對於周邊地區住宅價格之影響 ─以中科臺中園區為例. 概念分支，兩者說明了廠商間因空間上的相互接近或大型都市之經濟多元性，所獲致的外部性，而此外部性具體來說如何歸納，O’Sullivan(2012)與 Jordi et al.(2012)皆整理並提及產業群聚增強廠商優勢效果的三種論點：（一）勞動市場匯集(labor market pooling)：人口稠密的地方勞動力市場能夠促進廠商之間的就業者流動，並增強雇主與就業者之間的匹配(Krugman, 1991; Hesley & Strange, 1990，轉引自 Jordi et al., 2012)，使廠商與就業者有能力吸收特定衝擊，故許多研究指出，雇用類似技能就業者的廠商傾向於集中在地理上的共同區位。（二）專業投入共享(input sharing)：廠商於地理空間上的集中有利於廠商間. 政治大. 分享供應商的投入。有研究認為，若兩產業之廠商間有供需關係，則此些. 立. 廠商傾向於共同區位的群聚，一般認為，位於共同區位的廠商能夠有效降. ‧ 國. 學. 低取得中間產品投入(intermediate inputs)與進行產出銷售的運輸成本。. ‧. （三）知識外溢(knowledge spillovers)：地理空間上的相鄰性能夠促進廠商之間的知識傳播，區域間廠商、個人之間透過內隱知識9與外顯知識10相互交. y. Nat. er. io. sit. 織互動，成就了知識的創新進而產生知識外溢效果。產業群聚伴隨眾多廠商之思維技術的多元性，有助於激發科學技術的演進與硬體設備的改良。. n. al. Ch. i Un. v. 根據上述文獻整理並參酌閻永祺(2004)的觀點，本研究歸結三項產業群聚. engchi. 所生之競爭優勢，分別為成本優勢、創新優勢與擴張優勢。表 2-1 歸納如下：. 內隱知識存在於個人，起於個人知識並與個別情境經驗有關，較為主觀獨特且難以具體化與共同化。舉例而言，個人信念、價值觀、想法、觀點、直覺等即是。(Badaracco, 1998; Nonaka & Takeuchi, 1995，轉引自吳濟華等人) 10 外顯知識存在於團體，能夠以明確的語言表達或藉由詞彙、文字的轉譯並簡化，易於與外部相互流通與擴散，整體而言較為具體客觀。(Badaracco, 1998; Nonaka & Takeuchi, 1995，轉引自吳濟華等人) 9. 11. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(20) 第二章文獻回顧. 表 2-1 產業群聚之競爭優勢優勢項目. 內容. 相關理論. 成本優勢. 群聚廠商因地理空間相互接近所產生之外部性，有利於節省成本。諸如人力成本、原物料與中間產品成本等。. 規模經濟勞動市場匯集專業化分工. 創新優勢. 群聚廠商透過彼此之間的外溢效果，進行創新思維的加值，對於知識技術的演進有關鍵性作用。. 知識外溢. 擴張優勢. 具有供需關係之群聚廠商，因彼此間的上下游買賣關係緊密，故擴張能力優於單一廠商，對於地區經濟成長頗為重要。. 專業投入共享. 資料來源：本研究整理。. 三、小結. 立. 政治大. 上述以觀，產業群聚的三項外部經濟效益以及由更多角度為出發點的聚集. ‧ 國. 學. 經濟理論研究，皆是以 Marshall 的地方化產業概念為基礎推演而成，故可視 Marshall 開啟了一個架構性觀念，領航了後續學者從社會經濟、地理空間、產. ‧. 業管理、國家競爭力等角度切入，並各自以宏觀、微觀、靜態、動態等視角投. y. Nat. io. sit. 入產業群聚現象與聚集經濟理論的研究。. n. al. er. 誠如 Marshall 所言，一地方產業若具相當規模，則該產業所需之外部性資. Ch. i Un. v. 源相對來說較容易取得，且易於共享。質言之，相似產業領域或具有供給需求. engchi. 關係的廠商傾向於空間上的共同區位聚集，以獲得節約成本、創新思維與擴張能力等競爭力優勢，相較於單一廠商而言，能夠有效減少各項成本，以降低營運風險；而彼此間資訊技術的流通，對於科技研發方面亦有加值效果，省卻了閉門造車的繁冗過程；同時廠商之擴張需求亦有相應的能力與外部環境要素據以完成，進而成就整體區域的產業升級。是故，企業與廠商期望能夠將其據點設置於具備聚集經濟效益的區位，中央與地方政府亦樂見群聚廠商所創造的區域成長，本研究之研究對象，中部科學園區臺中園區即為產業群聚理論與現象之顯著代表事例。. 12. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(21) 高科技產業園區建置對於周邊地區住宅價格之影響 ─以中科臺中園區為例. 第二節. 產業群聚對區域經濟發展的影響. 近年來經濟全球化的趨勢，凸顯出區域發展傾向不再是相互孤立的過程，突破地理空間限制的跨國界產業競爭，引導各區域依照比較利益發展其合適的產業，加強產業鏈在特定區域中的合作與分工，並逐漸形成相關產業於共同區位集中的趨勢。Porter 於 1990 年認為國家之競爭力係由區域競爭力所構成，而區域之競爭力蘊含他人難以複製之優勢，且此優勢時常表現於優異的產業群聚上，故區域競爭往往便等同於群聚產業之競爭(吳濟華等人，2012)。依循此邏輯推論，吳濟華等人(2012)指出區域發展規劃之其一重要關鍵，即是如何發展. 政治大在相當程度上可認為產業群聚已成為區域競爭優勢之基礎。立. 鑲嵌於區域中的產業聚落，同時亦成為區域回應全球化經濟競爭之策略，因此. ‧ 國. 學. 科學園區的設置能夠促使產業升級，兼具推動地區公平發展的功能並引導區域經濟發展，故時常被視為促進區域全面提升的成長中心(施鴻志、解鴻年、. ‧. 胡太山，1992；胡太山、解鴻年、王俊堯，2002)。關於區域經濟發展理論，空. sit. y. Nat. 間經濟學者所提出之理論，大致可分為強調區域內部或區域之間爭取生產效率. al. er. io. 最佳、成本最小而利潤極大之最適資源分配的「均衡發展模式(equilibrium. iv n C hengchi U 均質，故一人口聚居的地理空間往往藉由核心的重點區域作為成長中心，進而 n. model)」，包括經濟基礎理論、新古典成長理論11；另一則認為因資源分布並非. 影響鄰近與邊陲地區發展的「非均衡發展模式(disequilibrium model)」，包括成長極理論、累積因果理論12、核心-邊陲理論13(黃北豪、戴志言，2008；閻永 11. 新古典成長理論認為區域的成長要素源自勞動、資本、技術進步等三者，在規模報酬固定的假設下，勞動將由低工資區域流向高工資區域，資本則由高工資區域流向低工資區域，最終縮小區域成長差異，使得區域發展愈趨均衡(蔡蕙安、陳一鳴、陳婷婷、王文亮，2003；黃北豪、戴志言，2008；行政院經濟建設委員會，2004)。 12 Myrdal 認為繁榮地區市場主導產業活動的力量，係呈現遞增而非遞減。透過市場擴張的特性與產業群聚所產生的聚集經濟力量，成長中心所伴隨的反吸效果將大於波及效果，導致邊緣地區之技術性勞工與資源往成長中心集中，形成區域間繁榮者愈繁榮，落後者愈落後的惡性循環 (李朝賢，1993；黃北豪、戴志言，2008)。 13 1959 年 Friedmann 以成長極理論為基礎，發展出一個說明中心地區與外圍地區主領關係的架構(李朝賢，1993)。透過核心-邊陲理論之空間演育模型可知，Friedmann 的主要論點係核心區域藉由都市與工業的交互擴張，對於周圍地區帶來催化或衝擊，促進鄰近地區的成長與轉型(黃北豪、戴志言，2008；薛益忠、戴安蕙，2007)。 13. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(22) 第二章文獻回顧. 祺，2004)。本節中，將提取與本研究之理論基礎較有相關的「經濟基礎理論」與「成長極理論」進行回顧。. 一、經濟基礎理論 1939 年經濟學者 Hoyt 於其著作 Principles of Urban Real Estate 提出經濟基礎理論的概念，其認為某區域或地方的產業活動依據該產業輸出之範圍，皆能夠區分為基礎性產業與非基礎性產業(服務性產業)二種(許慈美，2006；林建亨，2008)。所謂基礎性產業係指某產業於一地區之員工就業比例相較全國平均就業比例為大，表示該產業於此地區有相對集中的現象，除了能夠提供本地區. 政治大的員工就業比例不及全國平均就業比例之產業(黃仁德、姜樹翰，1998)。立. 所需之外，尚能供給其他地區消費的產業；非基礎性產業則指某產業於一地區. ‧ 國. 學. 經濟基礎理論假設自由貿易的背景下，每一地區因生產要素分配的不同，而各自對於某些產業的生產具有比較利益，地區中之產業產出除供本地之需求. ‧. 外，亦能供給其他地區之消費，區域產業發展過程引入就業機會，就業人口依. sit. y. Nat. 據其扶養比例一併帶來依賴人口，而此些人口遷入區域時，勢必提升該區域之. al. er. io. 各項民生需求，服務型就業機會亦將隨之提升，因此，最終總就業之增加即超. iv n C hengchi U 經濟活動之乘數效果14，使區域經濟活動作倍數增加，進而帶動區域內相關產 n. 過了出口產業最初產生的就業增加。如此一來，基礎性產業活動的擴張將產生. 業部門成長，區域經濟發展就此提升(李朝賢，1993)，是故，地方區域成長之主要動力緊繫於基礎性產業的發展。. 二、成長極理論(growth pole theory) 1955 年法國學者 Perroux 針對新古典區域發展理論有不同想法，提出成長 14. 黃仁德、姜樹翰(1998)指出，由於基礎性產業於地區之就業比例高於全國平均之就業比例，因此，該產業除了能夠提供地區本身需求外，尚能夠供給其他地區的消費，換言之，基礎性產業將該地區以外的財富帶到了地區內，「乘數效果」於焉產生。O’Sullivan(2012)亦指出，地方型就業與出口型就業之間透過乘數效果相互關聯，若產業為角逐出口市場而擴大經營規模並增加雇員，此些就業人口收入之一部分將花費於地方市場，此時地方型產業為因應此需求之增長，亦將擴大生產規模，因此總就業之增加於此即超過了出口型產業最初引導的就業增加，此即所謂就業面的乘數效果。 14. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(23) 高科技產業園區建置對於周邊地區住宅價格之影響 ─以中科臺中園區為例. 極(growth pole)觀念，其理論要點認為，經濟發展在空間上是不平均的，各地區因其資源、條件之優越程度不一，於區域發展層面互有優劣，發展相對較快速的地區則漸漸演變為成長極(薛益忠，2006)。李朝賢(1993)認為成長極理論指出經濟成長在空間上傾向於向少數核心區域聚集，且每一核心區域皆有其影響地區或腹地。黃北豪、戴志言(2008)亦說明，資本、勞動力、技術等成長所需要素，非以均勻的模式分布於地表各處，具備高發展潛力的廠商或產業分布點，會發展為一個成長與空間聚集的「極」，順著各式管道蔓延，進而對整體區域經濟產生影響。關於成長極如何產生，Perroux 認為係關乎於該地區是否存在促進型產業. 政治大. (propulsive industries)，促進型產業能夠透過產業關聯，產生前向連結(forward. 立. linkage)與後向連結(backward linkage)15作用，以帶動相關產業成長。促進型產. ‧ 國. 學. 業具備以下特徵(李朝賢，1993；薛益忠，2006；黃北豪、戴志言，2008)：必須是成長快速的產業，具有高產出成長率。. （二）. 高市場佔有率，具備全國性或國際性市場更加。. （三）. 與其他產業間之產業關聯需密切而廣泛。. （四）. 高產品乘數效果，能夠吸引地區外的財富。. （五）. 高產品需求所得彈性，以收獲較佳的利益。. （六）. 高產業空間集中傾向，以產生產業群聚之外部性與優勢。. ‧. （一）. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 成長極透過對於外圍區域或腹地產生正向與負面效果，引導該地區形成成長中心，並藉由其成長潛力推動區域經濟成長(李朝賢，1993)。關於上述之正向效果與負面效果，不同學者各有不同之名詞定義。正向效果方面，Myrdal 稱之為波及效果(spread effect)，Hirschman 則稱其為潤下效果(trickling-down. 15. 前向連結與後向連結之循環關係：一區域聚集的廠商愈多，所產出之商品隨之大量且多樣，若廠商無法在區域間進行差別取價，將導致均衡製造品的價格指數於此區域較低(實質工資提高)，進而吸引勞動人口移入以獲得較佳的生活水準，此為前向連結；而人口的增加意味著商品需求的增加，因此帶動更多廠商進駐，此為後向連結。簡言之，後向連結係指廠商傾向群聚於較大規模的市場；前向連結則指市場會因廠商聚集而擴大(Krugman, 1991，轉引自邱士豪， 2008；張玉婷，2009)。 15. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(24) 第二章文獻回顧. effect)，此正效果說明核心區域(成長中心)成長時，將增加就業機會，及對於外圍區域之產出、原料與中間產品等需求，藉此帶動區域發展；負面效果方面， Myrdal 稱之為反吸效果(backwash effect)，Hirschman 則稱其為極化效果 (polarization effect)，此負效果說明核心區域的快速發展往往吸納許多資金與人才，導致外圍地區之資源更形缺乏，甚至發展機會遭到剝奪(李朝賢，1993；薛益忠，2006)。實務上成長極理論導入區域政策研擬時，稱為成長極政策或成長中心政策，其政策之主軸認為區域經濟發展之起始非以區域平衡的觀點進行，必須藉由不平衡發展，將有限資源重點運用在具發展潛力的成長中心，以收資源最有. 政治大. 效使用之效，並驅動區域經濟加速成長(李朝賢，1993)。是故，參酌支持成長. 立. 極產生緣由、正負效果與區域政策上的應用，足見「極」的發展與區域產業群. ‧ 國. 學. 聚概念相當密切。近年來，高科技知識型與高附加價值的精密型產業承繼促進. ‧. 型產業的定位，相關園區被視為區域之成長中心，肩負催化產業升級，並創造地區公平發展的功能。. er. io. sit. y. Nat. 三、小結. al. iv n C hengchi U 高附加價值產業用以驅動區域經濟提升的力量，即是根基於產業群聚所蘊含的 n. 科學園區的設置於區域政策考量下，時常被視為區域中的成長中心，此類. 外部效益。是故，本節進行產業群聚對於區域發展影響之文獻梳理，蓋可分為「均衡發展模式」與「非均衡發展模式」等學派，前者之理論強調透過市場機制、資源的自然移動以及基礎性產業的引導，區域間的發展將逐漸縮小差距，進而達到均衡；後者則認為因生產要素並非平均分布於空間中，各地區之間難免產生發展強度上的高低優劣，坐擁豐沛資源的區域較有機會發展成為「核心區域」、「成長中心」、「極」，區域之間即是透過此些點狀分布的重點地區催化並影響周圍地區，藉由正向或負面效果，促使鄰近或邊陲地區發展、沒落或轉型。 16. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(25) 高科技產業園區建置對於周邊地區住宅價格之影響 ─以中科臺中園區為例. 其中產業於地方的影響，因產業群聚的外部效益而擴大，往往是區域發展舉足輕重的因素，準此，將代表知識技術密集並隱含高附加價值的科學園區建置，導入本節提及之各項理論中，有其適用。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 17. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(26) 第二章文獻回顧. 第三節. 影響住宅價格之因素. 一、影響住宅價格之因素不動產之性質特徵與普遍商品之間存在極大差異，故影響不動產價格之因素並不適用市場上具標準化且流通性高之商品的價格性質。依據影響範圍與層面的不同，不動產價格之影響因素可分為一般因素、區域因素與個別因素(游適銘，2014)。其中個別因素係基於該不動產本身條件特徵而影響價格之因素，是尺度最小者，如：宗地面積、寬度、深度、形狀，以及建物結構、臨街條件、高度比、建蔽率、容積率等。. 政治大. 一般因素係指總體面、全面性的事件或現象造成整體社會變遷，進而影響. 立. 不動產價格，游適銘(2014)整理日本不動產研究所介紹之不動產評價基準，列. ‧ 國. 學. 舉一般因素包括自然、社會、經濟、政治等因素，諸如地質土壤狀態、氣候、人口與家庭構成狀態、資訊化進展、利率水準、物價與工資、儲蓄消費投資水. ‧. 準、住宅政策、不動產稅制、土地使用計畫等眾多總體性影響因子。. y. Nat. sit. 區域因素係就特定市場區域之不動產價值形成產生綜合影響，游適銘. n. al. er. io. (2014)依上述評價基準整理，指出不同使用分區內具備顯著影響力之區域因素. i Un. v. 各有差異，舉例而言，住宅地區著重公共設施配置狀態、街道寬度、電信基礎. Ch. engchi. 設施布點、鄰避設施或危險設施之有無等；商業地區重視街道之回遊性、營業種別與競爭狀態、商業腹地之大小、潛在顧客之質與量等；工業地區則檢視幹道、港灣與鐵路等運輸設施之建設、關聯產業之關係位置、產品販售市場與原物料採購市場之權衡、勞動力供給之難易程度等。細究上述三種影響因素，可見區域因素包含了當地土地使用管制(land use regulation)、產業種類與概況及其外部效果，而本研究之研究目標即為高科技屬性產業園區的設置對於近鄰地區住宅價格之影響，故以下主要針對產業政策、土地使用管制、交通設施、勞力供給與需求等方面，進行影響不動產價格之區域因素的文獻整理。 18. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(27) 高科技產業園區建置對於周邊地區住宅價格之影響 ─以中科臺中園區為例. （一）高科技產業對於周邊房價的影響都市或區域發展並非一朝一夕，往往需先經歷一段整頓期，積累產業實力與各部門的協作以儲備成長動能，無論是透過政策牽引或區域之自然、人文、空間區位等特徵引導，產業於區域中之發展往往伴隨先行或後起的土地使用管制、公共基礎設施興建、交通網絡串連、就業機會增加、薪資所得提升、人口遷入等地區性影響，其間之過程與結果可能對於該區域住宅市場產生相當程度的影響。Malpezzi(2002)即指出高科技產業之附屬特質為區域引入經濟成長的加值，且其從業者多擁有高收入與豐富學歷，對於區域寧適性(amenity)、設施配置、生活品質或氛圍高度重視，此些區域性質與需求將資本化(capitalization)16. 政治大. 為房價，導致高科技產業所在地區之房價系統性地高於其他地區。Kang(2011). 立. 研究基於「漣漪效應(ripple effect)17」的空間擴散效果與高科技產業傳導機制對. ‧ 國. 學. 於住宅價格的共同影響，發現空間擴散效果的影響是短暫的，而高科技產業傳. ‧. 導機制的衝擊較為持久，並促進區域住宅價格收斂(convergence)。Nelson(2001) 認為 1990 年代起的高科技經濟體驅使住宅價格提升，對於低收入承租者與住房. y. Nat. er. io. sit. 需求者搜尋可負擔住宅(affordable housing)可能產生困難。是故，高科技廠商的群聚能夠藉由其引入之區域因素，牽引區域產生全面性成長，周邊住宅價格亦. n. al. 將隨之抬升。. Ch. engchi. i Un. v. （二）土地使用管制對於周邊房價的影響. 國際上，區域經濟發展隨著時間與空間尺度變遷，許多地區之房價上漲伴隨居住問題接踵而至，各國政府時常透過政策性手段嘗試調控區域住宅價格，土地使用管制即是一例。Jaeger (2006)說明土地使用管制透過稀缺效果(scarcity. 16. 林森田、丁秀吟(2017)說明資本化於機能方面為評估不動產未來收益的變化過程，任何有關於不動產未來收益之屬性的變動，將增加或減少不動產財產權利的價值。 17 Meen(1999)以英國東南部房價週期性上漲，而後擴散至全國其他區域為研究對象，提出所謂「漣漪效應」，表示一地區之房價衝擊將影響其他區域之房價漲跌。 19. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(28) 第二章文獻回顧. effects)18與寧適效果(amenity effects)19對於房產價值產生正向影響。Jaeger, Plantinga & Grout (2012)接續上述看法，指出土地使用管制看似對於土地所有者施加了部分限制，但實際上，土地使用管制營造了區域的經濟性土地稀少性，並確保了特定房產周遭的寧適性，故整體以觀，土地使用管制對於土地所有者創造了潛在的產權增值機會。Malplezzi(1996)之實證結果亦認為，土地使用管制能夠直接影響或透過介入其他變數來間接影響人們對於住房的權屬選擇，亦即管制措施提高住宅價格使人們減少擁有住宅的需求；或提高租金使大眾傾向增加住宅自有率。（三）交通建設對於周邊房價的影響. 政治大. 關於交通基礎設施之外部性對於住宅價格的影響方面，Tsai(2018)研究影響. 立. 臺灣主要大都市地區住宅價格相關性的因素，實證結果發現房價的收斂與區域. ‧ 國. 學. 經濟表現相關外，改善交通設施能夠縮短城市之間的時空距離，增進區域間的. ‧. 互動，進而促進區域住宅價格的收斂與均衡，同時，Tsai(2018)認為臺灣區域經濟失衡已經引發地區之間住房負擔能力差距懸殊的現象，政策制定上，政府或. y. Nat. er. io. sit. 可嘗試改善交通設施以達到消弭區域住宅價格差異的效果。Mikelbank(2004)研究美國俄亥俄州中部交通建設與房價之關係，實證結果說明 10 英里範圍內，房. n. al. Ch. i Un. v. 價將隨與中心商業區距離增加而上升，於 10 英里範圍之後則呈現隨與中心商業. engchi. 區之距離增加，房價降低；6.7 英里範圍內，房價將隨與高速公路交流道之距離增加而降低，於此範圍之後效果則相反。這些現象可能歸因於寧適性與可及性 (accessibility)在空間範圍之間的消長。再者，由於興建公共建設通常需要一定期程，就交通建設完工前之預告對於不動產市場定價將產生之預期效果如何，Yiu & Wong(2005)取用香港西區海底隧道、港鐵與主要道路附近之六大區域住宅交. 18. 稀缺效果說明土地使用管制致使一市場之土地供給相較於需求減少，不僅推升了房價，且會進一步引起潛在購買者將其需求轉移至其他土地市場，使該市場之房屋市場價格亦提升。 19 寧適效果說明政府課徵土地所有者財產稅，將稅收用於警察、消防、教育設施、交通設施等公共服務事業，以及透過土地使用管制採取正向行動或限制負面活動，例如，減少區域之噪音、擁擠、汙染，或增加開放空間並保育環境等措施。 20. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(29) 高科技產業園區建置對於周邊地區住宅價格之影響 ─以中科臺中園區為例. 易資料，實證研究發現，新隧道完工之前對於鄰近住宅價格有正向的價格預期效果，此資本化效果甚至在尚未動工之宣告階段即已發生。然而， Mikelbank(2004)的研究則認為預告效果對於住宅價格的影響屬於顯著負相關，表示住宅市場上預期的長期價值並未反映於當前交易價格，反而凸顯了工程階段的不便與嘈雜。（四）就業人口遷入與薪資所得提升對於區域房價的影響具競爭力之產業聚落進駐區域後，對於區域住宅價格最直接且重要的影響管道，即是透過勞動力需求與薪資所得提升。實際上，區域的就業人口變化與薪資所得往往相互影響。當一區域產生大量勞動力需求時，因就業人口與依賴. 政治大. 人口的遷入將帶動住宅與土地價格上漲，居民生活成本隨之增加，就業者勢必. 立. 要求其薪資獲得一定程度之提升，以支應上漲的生活開銷(O’Sullivan, 2012；. ‧ 國. 學. Kemeny & Osman, 2018)。O’Sullivan(2012)並指出，若以經濟學思維來分析，即. ‧. 是基於「生活成本變化相對於勞動力變化之彈性」，牽引「薪資所得變化相對於勞動力變化之彈性」，進而推知「勞動力變化相對於薪資所得變化之彈性」，至. y. Nat. er. io. sit. 此，若已知勞動人口數量變化，即可預測薪資所得之變化幅度。以本研究之研究標的為例，產業政策引導臺中園區於西屯區及大雅區交界設立，廠商進駐之. n. al. Ch. i Un. v. 後釋出大量勞動力需求，就業人口遷入後，基於供需法則之推演，對於附近行. engchi. 政區(西屯區、北屯區、北區、大雅區、沙鹿區、龍井區)之房地價格勢必產生抬升作用，於此，就業者將進一步要求提升薪資以平衡生活成本，而區域薪資的提升，又能夠促進居民對於購置住宅的意願與需求，是故，就業人口與薪資所得變化可謂產業影響區域住宅價格最為直接且顯著的原因。關於區域勞動力需求變化對於住宅價格是否產生影響，Osei & Winters(2019)以 321 個美國都市為研究對象，以就業率與總工資支出的增長為主要變數進行實證，結果說明勞動力需求變化對於住宅價格有正向影響，且進一步發現在 2002 至 2007 年美國住房繁榮與經濟擴張時期，此影響更為劇烈。 21. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(30) 第二章文獻回顧. 由於無論透過抵押融資或租賃來支出住房成本，均須定期支付一筆金流，此時人們以就業所獲得的固定薪資收入甚為重要，因此 Reed & Pettit(2004)認為分析一區域之住宅市場前，須優先考量該地區就業狀況，研究探討澳洲維多利亞省的 77 個地區之就業人口工作住所(residency of employment)與當地住宅價格之關係，結果說明高薪就業者依其住房負擔能力所選擇之居住地，其住宅價格相對昂貴。就高科技產業園區所帶動之勞動力需求對於周邊住宅價格影響方面， Felsenstein(1994)研究以色列高科技廠商之勞動力市場，劃定供給區域勞動力的就業網絡，研究發現企業尋求勞動力時，可能促使勞動力市場在空間上為連續. 政治大. 或不連續的擴張，並強調勞動力市場的空間擴張影響因素與規模經濟有關。回. 立. 顧我國過往探討科學園區如何影響周邊房價之文獻而言，李文勤、謝祖光. ‧ 國. 學. (2018)以內湖科學園區為研究標的，透過地理加權迴歸之分布圖顯示，接近內. ‧. 科之交易樣本有價格較高的趨勢，並同時指出科學園區透過本身優勢，引導前來就業之多數人口逐漸於區域連結扎根，因而影響其周邊住宅價格，推廣視. y. Nat. er. io. sit. 之，此種高科技產業園區可謂最為直接且迅速帶動區域發展的政策作為。胡太山等人(2002)對於新竹科學園區周邊地區進行社會經濟發展之研究，亦指出新. n. al. Ch. i Un. v. 竹科學園區引進許多前來就業的技術人力及其衍生人口，而人口增加伴隨需求. engchi. 成長，引導周邊地區之住宅社區開發快速發展。. 二、小結梳理上述影響住宅價格之區域因素文獻後，本研究整理得知，各界學者透過不同角度證實高科技經濟體，以及其挾帶的土地使用管制、交通設備建設、就業人口遷徙、薪資所得提升等變數，往往對於區域住宅價格有正向顯著影響。部分學者並進一步對於高科技經濟體引導住宅價格上漲之現象提出政策性建議，Osei & Winters(2019)認為積極增加就業與提高工資的區域政策，可能會抬升區域住宅價格，影響人民遷移決策，進而改變區域人口結構組成。Reed & 22. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(31) 高科技產業園區建置對於周邊地區住宅價格之影響 ─以中科臺中園區為例. Pettit(2004)指出區域欲透過產業進駐為長期土地使用規劃之主軸時，政策研擬上應將附近就業者之住房需求與負擔能力納入考量。Kemeny & Osman(2018)陳述，高科技產業於地區的成功，將帶動區域生活成本上揚，若其程度超出非技術性從業者之負擔能力，將可能反過來引起一些緊張局勢。Quercia, Stegman & Davis(2002)亦指出高科技經濟發展將推升住宅價格，可能導致中低收入家戶產生住房方面的問題，因此，以高科技產業為成長主軸的區域，在政策上應實施住房計畫作為配套，以解決仍然在傳統產業工作的中等收入工作家庭的潛在住房問題。此些觀點即與我國引導高科技廠商設置，藉由產業進駐形塑區域「成長中心」之政策緣由與目的互有相關，值得借鏡。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 23. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(32) 第二章文獻回顧. 第四節. 研究方法之文獻回顧. 一、特徵價格理論鑒於過往研究商品品質之市場需求偏好大多以「消費者需求調查」為研究方法，對於此等問卷形式之研究，Waugh(1928)認為有以下爭議： 1.. 多數使用消費者需求調查之研究無法基於量化的角度分析消費者偏好，其至多了解消費者對於某商品之某特徵屬性之好惡，而無法進一步得知此些品質因素對於為價格或百分比的影響力。. 2.. 問卷調查的過程中無形中可能引導受訪者作答某特定答案，進而造成偏誤。. 3.. 立. 政治大. 某產品的需求通常不僅被其品質(特徵)影響，其價格也是影響因素之. ‧. ‧ 國. 誤。. 學. 一，因此若研究僅狹隘地著重在商品之物理特徵偏好時，可能產生偏. 是故，經由上述偏誤，Waugh 發現許多被官方評等為「第一名」的農產. Nat. sit. y. 品，其市場需求並不是最高的，藉此啟發 Waugh(1928)首先運用特徵價格概念. n. al. er. io. 分別以蘆筍、番茄與溫室黃瓜之特徵20作為樣本，利用線性複迴歸分析此些各. i Un. v. 自呈現不同物理特徵之農產品於波士頓市集之售價差異。. Ch. engchi. 而後歷經各家學者之研究基礎堆積，Lancaster(1966)認為傳統消費理論所言之效用(utility)難以分析消費者對於商品品質變化之行為反應，其所提出之新消費理論假設如下： 1.. 消費者對於商品本身不會產生效用，而是基於商品之各項特徵屬性而產生效用。. 2.. 一種商品通常具有多項特徵，且許多商品將可能具有多個相似特徵。. 3.. 商品組合前後之特徵可能相異。. 20. 例如蘆筍之翠綠部分長度、莖桿之直徑大小、前端皺褶處之排列、底部呈鋸齒狀或平滑等特徵(Waugh, 1928)。 24. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(33) 高科技產業園區建置對於周邊地區住宅價格之影響 ─以中科臺中園區為例. 因此 Lancaster(1966)認為應將單一財貨之品質視為多項特徵屬性之集合，新消費理論能夠估計財貨特徵屬性之隱含價格，對於藉由選擇商品特徵組合以滿足其效用之消費者而言，較為貼近現實之消費行為。隨後，1974 年 Rosen 承繼多位學者之思維，提出特徵價格(hedonic price)理論，其基本假設如下： 1.. 市場為完全競爭市場。. 2.. 財貨所隱含之特徵屬性能夠具體量化。. 3.. 消費者追求效用極大化；生產者追求利潤極大化。. 4.. 市場上存在具有不同特徵組合之差異性財貨。. 5.. 不考慮二手市場，以簡化分析。. 立. 政治大. 近代以觀，因不動產具有異質性，故相異之不動產隱含各式多樣之特徵組. ‧ 國. 學. 合，利用特徵價格法估計其價格有其適用，國內外已有大量文獻應用此法為研. ‧. 究方法分析不動產價格(林祖嘉、馬毓駿，2007)。以下就特徵價格法之模型推導與應用於不動產價格分析之爭議論述。. er. io. sit. y. Nat. （一）模型推導. Rosen(1974)經由消費者決策(the consumption decision)與生產者決策(the. n. al. Ch. i Un. v. production decision)引導出市場均衡(market equilibrium)，據以進行模型推導，說明如下： 1.. engchi. 消費者決策. 假設消費者僅購買一單位特定價值的 z 財貨，將效用函數(utility function)定義為U(𝑥, 𝑧1 , … , 𝑧𝑛 )，其中𝑥代表除了 z 以外的其他消費性財貨，又因需依據其價格為比較基準，故將𝑥的價格設定為 1 以衡量所得 y，亦即預算限制式定義為 y = 𝑥 + p(z)。消費者可選擇𝑥與(𝑧1 , …, 𝑧𝑛 )以構成最適特徵組合，達到效用最大化： Max. U(𝑥, 𝑧1 , … , 𝑧𝑛 ) 25. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(34) 第二章文獻回顧. s.t.. y = 𝑥 + p(z). U 為效用函數；𝑥為除了 z 以外的其他消費性財貨；𝑧𝑖 為 z 財貨之各項特徵屬性(i = 1, … , n)；y 為所得；p(z)為 z 財貨之市場價格函數。滿足效用最大化之一階條件如下： ∂p 𝑈𝑧𝑖 = 𝑝𝑖 = ∂𝑧𝑖 𝑈𝑥 即代表消費者對於第𝑧𝑖 個特徵屬性每單位願付之邊際價格，等於任一種特徵屬性每變動一單位之隱含價格(implicit price)，亦等於第𝑧𝑖 個特徵屬性之於𝑥財貨之邊際替代率。. 政治大 𝑢, 𝑦)，表示消費者在給定的效用 u 與所得 y 下，願意支付予立. 進一步依據效用函數U(𝑦 − 𝜃, 𝑧1 , … , 𝑧𝑛 ) = u定義消費者出價函數 𝜃(𝑧1 , … , 𝑧𝑛 ;. ‧ 國. 學. (𝑧1 , … , 𝑧𝑛 )的價格，簡化記作𝜃(z; 𝑢, 𝑦)，並定義了消費者對於第𝑧𝑖 個特徵屬性與金錢所決定的無異曲線。此際，滿足效用最大化之一階條件轉變為：. ‧. ∂p 𝑈𝑧𝑖 𝜕𝜃 = = ∂𝑧𝑖 𝑈𝑥 𝜕𝑧𝑖. y. Nat. sit. 表示消費者對於第𝑧𝑖 個特徵屬性每單位願付之邊際價格，等於第𝑧𝑖 個特徵屬. n. al. er. io. 性之於𝑥財貨之邊際替代率，亦等於消費者對於第𝑧𝑖 個特徵屬性每單位之邊際出價。. Ch. engchi. i Un. v. 圖 2-1 表示，消費者願意基於給定的效用與所得而對於 z 財貨之出價為 𝜃(z; 𝑢, 𝑦)，而 p(z)則係消費者必須支付之最低市場價格。令𝑧 ∗ 與𝑢∗ 為最適數量，故當𝜃(𝑧 ∗ ; 𝑢∗ , 𝑦) = 𝑝(𝑧 ∗ )及𝜃𝑧𝑖 (𝑧 ∗ ; 𝑢∗ , 𝑦) = 𝑝𝑖 (𝑧 ∗ ), i = 1, … , n時，消費者達到效用最大化，亦即，效用最大化出現在 p(z)與𝜃(z; 𝑢∗ , 𝑦)兩者相切之切點。又因各消費者之所得與效用組合不盡相同，故消費者面對相同特徵屬性，將有不同之出價，𝜃1 與𝜃2 即為二個不同之消費個體之出價函數(無異曲線)。. 26. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(35) 高科技產業園區建置對於周邊地區住宅價格之影響 ─以中科臺中園區為例. 圖 2-1 消費者決策均衡資料來源：Rosen, 1974 2.. 生產者決策. 立. 政治大. 假設生產者之生產活動並非聯合生產，各廠商相互獨立彼此間無成本外溢. ‧ 國. 學. 關係，總成本函數定義為C(M, z; β)，其中 M 代表產量，β 表示廠商基於成本. ‧. 最小化之生產要素價格等，因設計 z 財貨的單位收益由各特徵屬性的隱含價格. y. sit. io. er. 最大化：. Nat. 函數所決定，故廠商透過選擇最適之產量 M 與特徵屬性(𝑧1 , …, 𝑧𝑛 )以達到利潤. Max. π = Mp(z) − 𝐶(𝑀, 𝑧𝑖 , … , 𝑧𝑛 ). n. al. Ch. i Un. v. π 為利潤函數；M 為生產量；C 為總成本函數；𝑧𝑖 為 z 財貨之各項特徵屬性. engchi. (i = 1, … , n)；p(z)為 z 財貨之市場價格函數。滿足利潤最大化之一階條件如下： ∂p 𝜕𝐶 = ∂𝑧𝑖 𝜕𝑧𝑖. 即代表市場對於第𝑧𝑖 個特徵屬性每單位願付之邊際價格，等於第𝑧𝑖 個特徵屬性之邊際成本。進一步依據利潤函數π = M𝜙 − 𝐶(𝑀, 𝑧𝑖 , … , 𝑧𝑛 )與成本函數𝐶𝑀 (𝑀, 𝑧𝑖 , … , 𝑧𝑛 ) = 𝜙定義生產者要價函數為𝜙(𝑧1 , … , 𝑧𝑛 ; 𝜋, 𝛽)，表示生產者在生產要素成本 β 與利潤 π 下，願意接受的(𝑧1 , … , 𝑧𝑛 )屬性樣式報價，簡化記作𝜙(z; 𝜋, 𝛽)，並定義了 27. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(36) 第二章文獻回顧. 生產者對於第𝑧𝑖 個特徵屬性與價格所決定的無異曲線。此際，滿足利潤最大化之條件式轉變為： Max. π = M𝜙 − 𝐶(𝑀, 𝑧𝑖 , … , 𝑧𝑛 ) 滿足利潤最大化之一階條件如下： ∂p 𝜕𝐶 ∂𝜙 = = ∂𝑧𝑖 𝜕𝑧𝑖 ∂𝑧𝑖 即代表市場對於第𝑧𝑖 個特徵屬性每單位願付之邊際價格，等於第𝑧𝑖 個特徵屬性之邊際成本，亦等於廠商對於第𝑧𝑖 個特徵屬性每單位之邊際要價。圖 2-2 表示，生產者考量生產要素成本與利潤之後，對於 z 財貨之各式特. 政治大價格。令𝑧 與𝜋 為最適數量，故當𝑝(𝑧 ) = 𝜙(𝑧 ; 𝜋 , 𝛽)及𝑝 (𝑧 ) = 立. 徵屬性樣式之要價為𝜙(z; 𝜋, 𝛽)，而 p(z)則係特徵屬性於市場上可達之最高隱含 ∗. ∗. ∗. ∗. ∗. 𝑖. ∗. ‧ 國. 學. 𝜙𝑧𝑖 (𝑧 ∗ ; 𝜋 ∗ , 𝛽), i = 1, … , n時，生產者達到利潤最大化，亦即，利潤最大化出現在 p(z)與𝜙(z; 𝜋 ∗ , 𝛽)兩者相切之切點。又因各生產者之生產要素成本不盡相. ‧. 同，故生產者面對相同特徵屬性，將有不同之要價，𝜙1 與𝜙2 即為二個不同之生. n. al. er. io. sit. y. Nat. 產個體之要價函數(無異曲線)。. Ch. engchi. i Un. v. 圖 2-2 生產者決策均衡資料來源：Rosen, 1974 3.. 市場均衡 28. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(37) 高科技產業園區建置對於周邊地區住宅價格之影響 ─以中科臺中園區為例. 市場均衡發生時，買賣兩造各執一方之出價與要價相等，將上述提及之圖 2-1 與圖 2-2 交疊繪製為圖 2-3，可見出價函數與要價函數相切，共同決定了 z 財貨之市場價格，是故，其共同斜率由市場之隱含價格函數 p(z)所決定，此時 p(z)為包絡線(envelope curve)代表其與數個出價函數與要價函數至少皆有一點相切，而市場之隱含價格函數 p(z)即為 z 財貨之特徵價格函數。. 圖 2-3 市場均衡決定之特徵價格. 學. ‧ 國. 立. 政治大. sit. Nat. （二）特徵價格法運用於不動產價格分析之疑義. y. ‧. 資料來源：本研究參酌 Rosen(1974)繪製. er. io. 前已述及，因不動產具有多種特徵組合的特性，利用特徵價格法能夠有效. al. iv n C hengchi U 如解釋變數之選定與共線性(colinearity)問題、函數型式之配適度等。而就不動 n. 衡量各項特徵之於不動產價格之邊際關係，然此法於應用層面仍有其限制，諸. 產之多種特徵中包含區域性特徵，此即有可能因空間相依性(spatial dependence) 導致估計結果產生偏誤。李春長、童作君(2010)陳述，過往探討影響住宅價格因素之研究多將解釋變數假定為互相獨立，並設定誤差項為獨立且同質分配(independent identical distribution, i.i.d.)，但是摻雜空間性質之區域特徵極有可能與其他特徵變數相互干擾，Anselin(1988)亦認為來自空間聚集單元(如縣市、區域)之樣本資料特性，可能導致違反迴歸分析方法之基本前置假設，進而因空間自我相關(spatial. 29. DOI:10.6814/NCCU202000695.

(38) 第二章文獻回顧. autocorrelation)與空間異質性(spatial heterogeneity)問題致使模型解釋能力下降並導向錯誤之研究結果。而住宅交易價格之樣本資料特性即可能具有上述問題，誠如張金鶚、范垂爐(1993)指出，例如以位於我國人口稠密之臺北市住宅而言，房間數、衛浴設備等特徵可能僅是影響價格之次要因素，與空間因素有關之區位(location)所在反而成為重要影響因子。是故，研究我國影響區域住宅價格之因素者，實有必要將空間自我相關問題納入考量。. 二、空間相依性(spatial dependence). 政治大區域樣本價格受鄰近區域樣本價格之影響，亦即空間自我相關之既存致使模型立前已論及，傳統應用特徵價格模型研究不動產價格影響因素者，可能存在. ‧ 國. 學. 之誤差項不符合獨立隨機的型態，將導向錯誤之估計結果。所謂空間自我相關主要係分析樣本資料於空間中非獨立之某種聚集或擴散之空間關聯(鄒克萬等，. ‧. 2013)，蘇祥慶(2017)參酌 Cliff & Ord 於 1973 年之說明，解釋因空間自我相關. sit. y. Nat. 係以相鄰之空間單元之某現象表現是否近似，以作為有無自我相關之依據，故. er. io. 空間自我相關分析之目的在於檢驗空間鄰近單元之某屬性是否呈現空間上之聚. al. iv n C h e n g c hspatial 型(global spatial autocorrelation)與區域型(local i Uautocorrelation)，前者多使 n. 集。而空間自我相關分析，根據研究目的與範圍限制，尺度選擇上區分為全域. 用 Moran’s I 來衡量，後者較常見 Getis-Ord’s Gi*(d)與 LISA (Local Indicators of Spatial Association)等方法。隨著地理資訊系統(geographic information system, GIS)、空間計量分析方法領域之演進與應用，將空間概念導入各領域之學術研究愈漸普及，過往特徵價格模型難以處理的樣本空間自我相關問題，如今已有解答方案。Anselin & Rey(1991)說明空間相依性分為二種型式，其一為空間誤差相依(spatial error dependence)，亦即空間自我相關潛存於誤差項之中，誤差項為非球體干擾項 (nonspherical disturbance)，不再是白噪音(white noise)，對於顯著程度解釋與模 30. DOI:10.6814/NCCU202000695.