第五章 實證結果分析
第三節 高科技產業園區對於周邊住宅價格之影響
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
73
易之活絡皆與市地重劃有重要關聯，七期惠來與八期豐樂重劃區均為具備優良 住宅價格抬升潛力之代表，提供可觀的房價刺激力道。
交通可及性變數方面，「與鄰近省道之距離」呈現負向影響，亦即交易點位 距離省道愈遠，其價格愈低。證明如同多篇研究之見解，認為交通設施變數通 常對於住宅價格係正向影響，本研究此處之實證結果未有發現可能因交通設施 所伴隨之擁擠成本、寧適性干擾等因素，反而產生負面影響。
「與臺中園區之距離」與預期符號相同，呈現顯著負向影響，代表交易點 位距離臺中園區愈遠，其價格愈低，亦即目標區域住宅每遠離臺中園區100 公 尺，其價格將下降0.5%，表示高科技產業園區於地方的建置對於周邊住宅價格 確實有提升效果，而就此現象之發現，在住宅價格消長方面，或可以成長極理 論中所說明的產業園區具備之正向「波及效果」解釋之，亦即具有競爭力的高 附加價值產業於區域中的建置，能夠帶動鄰近區位共同成長，此處之住宅價格 表現即為一例。
再者，就差異中之差異法(DID)變數進行討論。「DID 之時間變數」呈現顯 著負向效果，究其原因如下。本文所選定之時間變數跨度為民國93 年第三季至 民國95 年第四季，本研究參酌《中華民國主要都市地區房地產交易價格簡訊》
之行文內容，推測其原因係臺中園區於民國93 年第四季開始營運，至民國 94 年第三季止，其營運事件之利多效應已漸趨穩定，加以民眾之預期上漲心態，
故交易行為轉趨保守，導致地價微幅下跌(內政部地政司，2004)，而總體經濟 表現於民國95 年後半年起進入趨緩衰退的走勢(並在民國 97 年起迎接全球金融 海嘯)，因此時間變數呈現負向影響，應屬合理。因此，DID 之時間變數結果顯 示，於民國93 年第三季至民國 94 年第三季之交易案例，其價格較於民國 94 年 第四季至民國95 年第四季之交易案例為高。
「DID 之組別變數」表現為顯著正向效果，顯見若以改制前臺中市或臺中 縣為依據劃定實驗組與對照組，確實發現歷經長遠都市發展之地方政經中心區
‧
P-value P-value
截距項 14.4133
是否位於重劃區 0.1204 0.00000*** 0.00016***
臨路寬度 0.0057
各里綜稅所得總額中位數 -0.00004
0.00002*** 0.83838
總樓層數 0.1171
與鄰近省道之距離 -0.00004
0.00000*** 0.25219
屋齡 -0.0083
與臺中園區之距離 -0.00005 0.00387*** 0.00008***
屋齡平方 -0.00005 DID 時間變數：交易時點位於 民國94 年第三季前或後
-0.1241
0.53051 0.00294***
土地移轉面積 0.0304 DID 組別變數：改制前臺中市 為實驗組；臺中縣為對照組
0.5118 0.00000*** 0.00000***
土地移轉面積平方 -0.0002
DID 時間與組別變數交乘項 0.1901 0.00009*** 0.00004***
各里總人口數 0.000004
空間誤差係數𝜆 0.595
0.55955 0.00000***
註：*、**、***分別代表在 t 檢定下或 P-value 達 10%、5%、1%顯著水準。
資料來源：本研究整理。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
75
二、 模型二：以 LPR 圖形結果區分實驗組別
完成前一部分對於臺中園區影響改制前臺中市或臺中縣住宅價格之分析 後，本研究欲進一步探討臺中園區對於周邊住宅價格之「有效影響範圍」。故此 部分之DID 界定實驗組或對照組的變數方面，依據局部多項式迴歸(LPR)對於 各交易點位平滑化之圖形結果，劃定距離臺中園區3,000 公尺至 7,400 公尺之樣 本資料為實驗組，其餘則為對照組進行實證分析。圖5-1 為臺中園區樣本的 LPR 圖形，縱軸為住宅價格取自然對數(應變數)；橫軸為各樣本與臺中園區之 距離；實線為「穩定營運階段(事件發生後)」之平滑化結果；虛線則為「初始 營運階段(事件發生前)」之平滑化結果，可見在距離臺中園區 3,000 公尺前的範 圍內，臺中園區對於鄰近住宅價格呈現共趨勢或負向影響，說明雖然高科技產 業園區有地方成長中心的期許，但對於過近的住宅樣本，反而可能是負向影 響。而在3,000 公尺至 7,400 公尺的範圍內，臺中園區對於區域住宅價格則轉為 正向影響，7,400 公尺之後，此影響效果互有消長、逐漸消失，故本研究設定 3,000 公尺至 7,400 公尺為臺中園區之有效影響範圍進行實證分析。
圖5-1 臺中園區樣本之 LPR 圖形結果 資料來源：本研究繪製。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
高科技產業園區建置對於周邊地區住宅價格之影響
─以中科臺中園區為例
76
此部分之實證研究討論將著重於DID 之時間變數、組別變數與交乘項變 數。另，「各里綜稅所得總額中位數」之影響方向於模型一為負向，於模型二則 呈現與預期符號相同的正向影響，說明高科技產業能夠驅動區域之薪資所得有 所提升，並對於周圍住宅價格有正向影響。
而「各里總人口數」、「是否位於重劃區」、「與鄰近省道之距離」、「與臺中 園區之距離」等變數之顯著程度、影響效果及隱含之意義，與前一部分探討高 科技產業園區對於市區或非市區住宅價格影響之分析雷同，故以下僅討論模型 二中DID 相關變數之表現(表 5-9)。
模型二中之「DID 時間變數」與「DID 組別變數」之影響效果相同於模型 一之表現，亦即前者為負向影響，後者為正向影響，表示雖然從時序變遷的角 度來看，整體目標區域之住宅價格受當前不動產市場氛圍與總體經濟環境變化 所影響，但在園區的有效影響範圍內之住宅價格仍有一定水準的上漲力道，表 示本研究藉由LPR 平滑化圖形所定義之 3,000 公尺至 7,400 公尺內之樣本，確 實較其他區位有較高住宅價格，此有效影響範圍之界定應有其分析價值。關於 經本研究分析而定義之3,000 公尺至 7,400 公尺有效影響範圍之具體意涵說明，
本研究參酌臺中園區鄰近區位之土地使用分區圖(圖 5-2)，得知臺中園區周圍包 絡大面積之綠地，其南面住宅區雖位在中科商圈與臺中世貿商圈，但該區位距 離臺中園區僅500 公尺至 2,000 公尺，基於本研究採用之 LPR 圖形所示，恐將 因距離園區過近，反而承受部分負面影響，例如交通擁擠成本。而圖中右下部 分的住宅區(經國土測繪圖資服務雲之實際量測，確實約為距離臺中園區 3,000 公尺以上)可能因其位於市區，有較佳之生活機能條件，且並未遭受距離園區過 近之負面影響，故基於本研究之樣本資料以觀，距離臺中園區3,000 公尺以後 之範圍是較適宜的生活區位，其住宅總價亦表現出較其他區域為高的趨勢。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
77
圖5-2 臺中園區鄰近區域之土地使用分區圖 資料來源：內政部國土測繪中心，2020。
「DID 之交乘項變數」部分於模型二中表現為正向效果，說明位於園區之 有效影響範圍內，且交易時點介於事件發生後之樣本有較高之住宅價格，顯見 臺中園區之建置與營運事件，對於周邊住宅價格存在影響。綜合上述，雖然此 階段DID 之重要變數的迴歸結果多未達計量經濟學上的顯著程度28，但各變數 之影響效果仍有其參考價值，故本研究認為此階段的實證分析於相當程度上能 夠佐證臺中園區的開發，對於區域住宅價格乃至於各方面的成長具有助益，可 視其為區域中的「基礎性產業」與「促進型產業」，呼應前揭「經濟基礎理論」
與「成長極理論」的概念詮釋。
28 相關解釋詳見下述之「實證結果之異質性說明」。
‧
P-value P-value
截距項 14.2409
是否位於重劃區 0.1364 0.00000*** 0.00009***
臨路寬度 0.0061
各里綜稅所得總額中位數 0.0003
0.00001*** 0.15715
總樓層數 0.129
與鄰近省道之距離 -0.00006
0.00000*** 0.23786
屋齡 -0.0088
與臺中園區之距離 -0.000007
0.00368*** 0.64021
屋齡平方 -0.000009 DID 時間變數：交易時點位 於民國94 年第三季前或後
-0.004
0.91966 0.88871
土地移轉面積
0.0307 DID 組別變數：距離臺中園 區3000m 至 7400m 者為實驗
組；其餘為對照組
0.0248
0.00000*** 0.64786
土地移轉面積平方 -0.0002
DID 時間與組別變數交乘項 0.0497
0.00017*** 0.18558
各里總人口數 0.00001
空間誤差係數𝜆 0.7357 0.00000***
0.10815
註：*、**、***分別代表在 t 檢定下或 P-value 達 10%、5%、1%顯著水準。
資料來源：本研究整理。
三、 實證結果之異質性說明
承襲Breusch-Pagan test 之檢定結果，以及模型一與模型二中各解釋變數所 表現之成果，下列陳述異質性(heteroscedasticity)對於本研究所生之影響，與本 研究於解讀過程中之觀點。
（一） 異質性之後果與原因
當樣本誤差項存在異質變異，雖然OLS 估計量之一致性、不偏性與配適度 (即𝑅2)並未因此而受影響，但其中一項重要的影響係由於異質性干擾了標準誤 (standard error)，故 t 檢定與信賴區間之建構失效(陳強，2014)，致使研究者於 判別解釋變數之估計值顯著程度時將發生錯誤。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
79
本研究所取用之區域型空間資料樣本，經前述之檢定可了解確實存在交互 而生的空間自我相關與空間異質性。關於空間異質性產生的原因眾多，鄧志松 (2006)指出，可能包含：
1. 成分影響觀點(component effects perspective)：因各地區之社會經濟屬性並 非均質，導致空間異質的產生。此呼應本文前揭提及的Anselin 指出部分模 型中所發生的異質性，能夠追溯至一些社會科學所闡釋的緣由。若空間異 質的既存係基於此原因，則應於模型中加入此些遭忽略的解釋變數，然而 遺漏變數通常難以尋得，此時應使用「空間誤差模型」估計，以降低異質 性之影響。
2. 地區脈絡觀點(local contextual effects)：地區之重要實證表現超出各區位之 社會經濟變數之解釋範圍，亦即各地區環境本質的差異對於被解釋變數之 效果產生了重大的影響。此時可嘗試於模型中加入代表地區劃分的虛擬變 數，以凸顯空間中的各種地區脈絡屬性。
3. 鄰近效應：目標區位之實證表現受到鄰近區位之影響。本研究亦於「空間 延遲模型」之建構階段提及此現象之說明。
（二） 本研究之解讀
本研究於實證過程的解讀中，認為造成本文之樣本誤差具有異質性干擾的 原因計有「成分影響觀點」與「地區脈絡觀點」。首先，本研究建構傳統OLS 模型之始，即發現Breusch-Pagan test 所揭發之異質變異警訊，接續進行 Moran’s I 檢定後，亦確認樣本存在空間自我相關問題(可能伴隨空間異質)，而 後建立空間迴歸模型，顯示空間誤差係數呈現高度顯著程度，空間延遲係數則
本研究於實證過程的解讀中，認為造成本文之樣本誤差具有異質性干擾的 原因計有「成分影響觀點」與「地區脈絡觀點」。首先，本研究建構傳統OLS 模型之始，即發現Breusch-Pagan test 所揭發之異質變異警訊，接續進行 Moran’s I 檢定後，亦確認樣本存在空間自我相關問題(可能伴隨空間異質)，而 後建立空間迴歸模型，顯示空間誤差係數呈現高度顯著程度，空間延遲係數則