第四章 文獻回顧
第一節 房屋稅之相關文獻
國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
第四章 文獻回顧
違章建築對於房屋稅的貢獻過去文獻鮮少探討，究竟一坪違章建築要課 多少的房屋稅似乎鮮少有文獻探討此議題，不過單純討論違章建築以及房屋 稅的相關文章其實還不少。以下分成兩部分，第一部分房屋稅相關文獻回顧，
第二部分違章建築相關文獻。
第一節 房屋稅之相關文獻
以下就本文所探討的違章建築對於房屋稅之影響之相關文獻整理如下:
房屋稅相關文獻探討
由於違章建築的評價基本上亦是參考房屋稅稅法評定價值的計算方式，
所以亦會考慮到評估比率(Assessment rate)、財產之間的特性等因素，由 於房屋的評價長年被低估，違章建築更是如此，房屋稅的公平性備受檢驗，
因此房屋稅的相關文獻會從此角度切入並做文獻整理。
Lin(2010)提出幾個影響評定價值的因素，分別是住宅面積(size of buildings)、位置(location)、建材(quality of structure)、市價(market value)。也提到估價有分為地域性估價法(area-based method)、市價估價 法(market value method)以及租金價值估價法(rental value method)。其 中地域性估價法就如突尼西亞採取六大指標評估房地產的價值，分別以以下 所占的比例來估價:是否有垃圾蒐集服務、街燈數、有遮蔽的道路(covered roadway)、有遮蔽的走道(covered sidewalk)、衛生下水道、與雨水下水道。
而市價估價法常被 OECD 國家使用，通常是以相似財產之市場價值來間接比 較該財產的價值，或用折舊的方式推算其殘值為零往回推其成本來計算其價 值。租金價值估價法則是以租金減去營運成本等於淨收益作為其估價的基
28
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
準。
Mayor(2010)提出除了位置(location)、面積(Square meters)外，房間 數(number of rooms)、屋齡(year built)、居住類型(dwelling type)、臥 室數(number of bedrooms)也會影響評定價值。由於評價往往會產生誤差，
政府相關評價單位為提升評價準確度會提升行政成本，故政策制定者總在精 確度(accuracy)以及成本之間做取捨(trade-off)。
Allen(2002)對不動產的評價會有誤差提出了實證結果，發現居住面積 (living area)、停車場大小(lot size)、屋齡(age of the dwelling)對評 估價值誤差有正向的影響。也就是說，當居住面積、停車場、屋齡越大的話，
估價誤差就會越大:反之，估價誤差則越小。而有無游泳池(Pool)、屋主是 否是長期居住者(permanent residence of its owner)、是否有市場活動 (market activity)、人均所得(per capita income)對於評估價值誤差有負 向的影響。也就是說，當有游泳池、屋主是長期居住者、有市場活動、人均 所得越高，則估價物差越小；反之，估價誤差則越大。
林子欽(2008)提出公部門對於不動產所為之大量估價，常常作為財政收 入以及土地政策的價格基礎，其重要性不言可喻。但是受限於時間、人力與 經費，估價的偏誤在所難免。臺灣採用區段地價制度，多年來遭致不少批評，
但是大多缺乏具體的證據。本文認為大量估價首重估價的公平 性，回顧相 關文獻研究後，有系統地分析台北市內湖區與南港區之估價與市場資料。實 證結果顯示區段地價制度成效頗佳，然而未來應特別著重在各地價區段間，
以及新舊發展區間估價比值的一致性。其也提出屋齡、建物面積和土地面積 與不動產價格間的非線性關係，可能是造成估價偏誤的主要原因。
王宏文(2011)實證分析了台北市 2007 到 2009 年不動產交易資料，結果 顯示出台北市房屋稅之估價比率大多集中在 10%到 16%之間，中位數落在 14.79%，顯示評價嚴重低估，不只房屋之評定價值被低估，違章建築的評價
29
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
更是被嚴重低估，但明明在交易、出租的時候差距並沒有這麼大，因此值得 深入探討原因。文中提到，從市郊往開發越早的市中心，水平不公平就越嚴 重；垂直不公平部分，低價位房屋具有累退性的問題，中高價位房屋則呈現 累進性的現象，此外，低價位房屋的估價比率差異程度較大。故房屋稅在進 行房屋現值評定時，對於低價位房屋應調降其評估價值，並設法減輕低價位 房屋的估價比率差異程度；中高價位房屋現值的評定雖皆具累進性，但許多 高價位房屋的估價比率是低於中低價位房屋之估價比率，豪宅稅的課徵似能 提高高價位房屋之估價比率，並使房屋稅更加公平。
陳德翰(2013) 分析台北市 2007 至 2009 年不動產交易資料，結果顯示 臺北市財產稅之實質稅率大多集中在 0.04%至 0.09%之間，實質稅率之中位 數為 0.066%，就水平公平性而言，台北市整體具有水平不公平的現象，且 以舊市區較嚴重；垂直不公平部分，整體具有累退性的問題，且低價位不動 產的實質稅率差異程度較大。整體財產稅實質稅率呈現累退性的主要原因是 地價稅之累退性造成的，低價位不動產之高 實質稅率與差異程度大的主要 來源則是房屋稅。故財產稅的改革方向，於地價稅部 分應改善整體累退性 情況，提高中高價位不動產的評估價值，促使中高經濟地位住 戶負擔更多 的地價稅負；於房屋稅部分應降低低價位不動產的評估價值，並改善不 一 致情況。
Wu(2017)探討了關於財產稅的有效稅率與財產之間的特性之關係，裡面 提及了台北市的房屋稅之稅率以及評估利率(Assessment Rate)的方式，結 論顯示財產稅之有效稅率與財產稅的特性顯著相關。本篇主要是在探討大都 會城市實施分離財產稅且發現住在公寓比透天厝有較高的有效稅率。此外，
城市舊社區比城市新社區面臨較高的有效財產稅。
文中提出，財產稅系統其中一缺失就是無法使用財產市場價來作為課稅 的稅基。這可以歸因於財產不能時常規律且頻繁的換手(change hands)以便
30
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
估計財產的市場價值。由於是由評定價值而非市場價值評定稅基，因此有效 財產稅稅率(effective property tax rate)應用來反映真實財產的租稅負 擔。有效財產稅稅率定義為實際財產稅稅負除以財產真實價值，或是名目財 產稅稅率乘以財產評估比率。
有很多理由說明評估價值的過程來決定財產稅價值的稅基是不精確的。
這不精確性使之產生偏誤(Bias)，在評定價值跟真實市場的差異。
De Cesare and Ruddock(1998)提出低於標準的評價，未具代表性的樣 本以及未頻繁在評價的結果導致偏誤在於評定價值相對於市場價值。其他學 者提出評定者系統性誤差是造成偏誤的主要原因。
Mills(1998)與 England and Zhao(2004)提出評定價值往往決定於當地 評價者常常缺少信賴度以及缺少價值。
由於房屋稅的課稅稅基是按房屋評定價值以實際使用情形之適用稅率 課徵，與房屋之市價無關。房屋評定現值是由不動產評價委員會每三年評定 一次；而土地公告地價是由地價評議委員會每三年評定一次。
一系列的文獻已分析了非常多種財產特性—例如價值、年數、類型、地 板面積、土地面積、地理位置—導致評定者評估誤差。他們發現評定者傾向 系統性地(Systematically)低估高價值的財產、老舊的財產以及遠離商業區 的財產和郊區的財產。相反地，評定者往往會高估那些財產價值分之土地價 值的比率較高、高人口密度之區域地財產以及低所得居住者集中地。
事實上，在相同轄區內土地價值相對於財產價值的比例有所不同。這在 都市地區相對於郊區比例傾向較高。此外，透天較高樓大廈的比例較高。有 了這些資訊，我們假設在同一區域房屋和土地合一的財產稅是異質的 (heterogeneous)這是合理的而且其稅負決定於財產本身的特性。
財產的評估率以及其名目稅率受財產以及鄰近地區特性的影響。因此，
在分離財產稅稅率下的有效稅率被兩種財產特性影響—評估比率以及名目
31
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
財產稅稅率。