違章建築的房屋稅課徵相關議題之研究 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學社會科學院財政研究所碩士論文指導教授:吳文傑博士. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 違章建築的房屋稅課徵相關議題之研究 Taxation of Unauthorized Building Works. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 研究生: 陳凱文. i n U. 撰. 中華民國一零六年七月. v.

(2) 謝辭首先，感謝吳文傑老師願意收我這個不三不四的學生，說真的，雖然畢業於政大財政、建國中學，響噹噹的名號卻不知道論文從何下手，這跟以前老師上課，回家念書的思維相差甚鉅，讓我一開始真的不知所措。還好有吳老師的循循善誘，從題目的引導、資料的蒐集、文獻的整理一步步耐心的教導，才慢慢有個雛型出來。當然，一路上有許多同學的幫助，大開、崇倫、韋安、柏宇、馨儀，還有同門師兄弟聖勳的關照，才有今天的論文。記得一開始老師給我台北市 2014 年房屋稅稅籍資料的時候我真的不知道要. 政治大找到了方向，慢慢了解自己在幹嘛，也慢慢知道自己對這個社會是有所貢獻的，立. 怎麼用，直到用統計軟體 STATA 跑出違章建築對於房屋稅的實際貢獻後才慢慢地. ‧ 國. 學. 當慢慢有個雛型之後真的頗為感動，不然一開始真的以為論文只是在紙上談兵，對社會沒什麼實質貢獻，真的是嚴重的 Stereotype!XDDD. ‧. 後來得出的結果基本上都符合預期，也幾乎都顯著的時候真的松一口氣，不. sit. y. Nat. 過後來整理文獻又是一大噩夢。衷心奉勸學弟妹正在寫論文的學弟妹(或是其實. al. n. 耐心整理，最好能整理成表格，保證加分!. Ch. engchi. er. io. 你正在看我的謝辭)，要提早開始閱讀並同步整理文獻，尤其是英文文獻，更需. i n U. v. 最後，我要謝謝多給我兩年當米蟲的家人，謝謝你們提供我研究所物質上的滿足以及精神上的支持，還讓我多耍廢一個月，拖到七月才口試畢業，成功滾出政大哈哈，進入社會折磨(? 感謝口委子霆給予許多細節上不小心忽略的提醒以及子欽給予違建專業知識的補充，以及我的指導教授文傑給予最大的包容和鼓勵，我，陳凱文，在此下台一鞠躬。 Last but not the least, I want to say,我畢業啦!!!. I.

(3) 摘要. 本文實證研究違章建築對於個人房屋稅稅負之影響，利用台北市地稅處 2014 年所進行之「台灣地區台北市房屋稅稅籍資料」，實證模型採用 Ordinary Least Square(OLS)方式，依文山區違建共 101065 筆資料作為基底。實證結果發現，每增加一坪的違章建築，對個人房屋稅稅負的邊際貢獻是 12 元;每增加一坪的合法建物，對個人房屋稅稅負的邊際貢獻是 200 元。我們也發現，在房屋類型變數中，合法建物坪數、違建坪數、總樓層、. 政治大物坪數、違建坪數、總樓層越高或是建材是鋼筋混凝土造的話，其個人房屋立鋼筋混凝土造都對個人房屋稅稅負有顯著正向的影響，也就是說，當合法建. 稅稅負就越高；而對違建比例、屋齡對於個人房屋稅稅負有顯著負向的影響，. ‧ 國. 學. 亦即當違建比例、屋齡越低的時候，個人房屋稅稅負則有越高的傾向。. ‧. n. al. er. io. sit. y. Nat. 關鍵詞:違章建築、房屋稅. Ch. engchi. II. i n U. v.

(4) Taxation of Unauthorized Building Works. Abstract. This paper empirically investigates the effect of illegal building works on individual owner’s housing tax.Using the data from housing tax provided by Taipei Local Tax Bureau. Our OLS estimation results shows that. 政治大 owner’s housing tax is 立12(NTD); the marginal contribution of the legal the marginal contribution of the illegal building works on individual. ‧ 國. 學. building works on individual owner’s housing tax is 200(NTD). We also find that living area, illegal building works area, floor, RC. ‧. structure have significantly positive effect on individual owner’s. sit. y. Nat. housing tax; that is, if living area,or illegal building works area is. al. er. io. more or the structure is RC,then individual owner’s housing tax will be. v. n. more.However, the rate of illegal building works and age of the dwelling. Ch. engchi. i n U. have significantly negative effect on individual owner’s housing tax; that is, if the rate of illegal building works or age of the dwelling becomes less, then individual owner’s housing tax will tend to be more.. Keywords: Unauthorized building works(UBWs)、housing tax、illegal building works. III.

(5) 目錄謝辭…………………………………………………………………………….Ⅰ 摘要…………………………………………………………………………….Ⅱ 目錄…………………………………………………………………………….Ⅳ 圖表目錄……………………………………………………………………….VI. 第一章. 緒論…………………………………………………………………………1. 第一節. 研究動機與目的………………………………………………………1. 第二節. 研究方法與限制………………………………………………………4. 第三節. 台北市的違建之現況………………………………………………………8. 學. ‧ 國. 第二章. 政治大研究架構與流程………………………………………………………6 立. 台北市政府處理概況……………………………………………….10. 第二節. 台北市政府執行違章建築取締措施……………………………….12. 第三節. 台北市違章建築處理規則………………………………………….15. y er. 房屋稅稅基………………………………………………………….20. al. v i n 房屋稅稅率………………………………………………………….24 Ch engchi U n. 第三節. io. 第二節. sit. 台北市之房屋稅………………………………………………………….20. 第一節. 第四章. Nat. 第三章. ‧. 第一節. 房屋稅稅收………………………………………………………….25. 文獻回顧………………………………………………………………….28. 第一節房屋稅之相關文獻……………………………………………………28 第二節違章建築之相關文獻…………………………………………………32 第五章. 實證模型與變數設定…………………………………………………….41. 第一節實證模型之設定………………………………………………………41 第二節各變數之定義及處理…………………………………………………42 第三節各變數之預測方向……………………………………………………46 IV.

(6) 第六章. 資料來源與樣本敘述統計……………………………………………….51. 第一節研究資料來源…………………………………………………………51 第二節敘述統計………………………………………………………………51 第七章. 實證結果………………………………………………………………….56. 第一節相關係數檢驗之結果…………………………………………………57 第二節實證結果分析…………………………………………………………58 第八章. 結論與建議……………………………………………………………….66. 第一節結論……………………………………………………………………66. 政治大參考文獻…………………………………………………………………………….68 立第二節研究限制與未來研究方向……………………………………………67. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. V. i n U. v.

(7) 圖表目錄圖 1 研究流程圖………………………………………………………….6 圖 2 台北市第一波違建分布地圖……………………………………….9 圖 3 台北市違建類型……………………………………………………10 表 1 近六年六都違建數量累計數............................... 8 表 2 執行計畫之相關項目說明................................ 13 表 3 新違建類型以及處理方式................................ 17 表 4 房屋稅稅率表 .......................................... 24. 政治大表 6 近年台北市房屋稅稅收 .................................. 26 立表 5 高級住宅加價課徵房屋稅之戶數及稅收分析 ................ 25. ‧ 國. 學. 表 7 稅基和稅率的調整對台北市 104 年房屋稅稅收影響 .......... 27 表 8 各國共有財產的治理 .................................... 39. ‧. 表 9 未授權建物(UBWs)的法定治理各國比較 .................... 40. sit. y. Nat. 表 10 變數名稱與定義 ....................................... 46. al. er. io. 表 11 預期結果 ............................................. 50. v. n. 表 12 敘述統計量 ........................................... 53. Ch. engchi. i n U. 表 13 相關係數 ............................................. 57 表 14 總稅額的實證結果一 ................................... 59 表 15 總稅額的實證結果二 ................................... 60 表 16 總稅額的實證結果三 ................................... 61 表 17 平均稅額實證結果一 ................................... 63 表 18 平均稅額實證結果二 ................................... 64 表 19 平均稅額實證結果三 ................................... 65. 全文完 VI.

(8) 第一章緒論. 第一節. 研究動機與目的. 房屋稅是重要的地方稅稅收來源，占地方政府財政收入 20%左右，而決定房屋稅稅基的因素就是評價方式，房屋稅之稅基為房屋現值，稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準價格核計房屋現值，而標準價格之構成因子包括房屋構造標準單價、耐用年數、折舊率及街路等級調整率等，每 3 年應重行評定 1 次。. 政治大 of buildings)、位置(location)、建材(quality of structure)、市立 Lin(2010)提出幾個影響評定價值的因素，分別是住宅面積(size. ‧ 國. 學. 價(market value)。Mayor(2010)提出除了位置、面積外，房間數、屋齡、居住類型、臥室數也會影響評定價值。然而，不動產評價委員會. ‧. 在評價的過程中往往會產生誤差，通常會低估房地產的價值，與市價. sit. y. Nat. 相去甚遠，因此房屋稅的有效稅率會被低估。Allen(2002)對不動產的. al. er. io. 評價會有誤差提出了實證結果，發現居住面積(living area)、停車場. v. n. 大小(lot size)、屋齡(age of the dwelling)對評估價值誤差有正向. Ch. engchi. i n U. 的影響。而有無游泳池(Pool)、屋主是否是長期居住者(permanent residence of its owner)、是否有市場活動(market activity)、人均所得(per capita income)對於評估價值誤差有負向的影響。除了合法建築物外，也存在著許多非法建物，亦即違章建築。違章建築未被拆除也是要課徵房屋稅，然而由於其建材與主建物的不同，評價出來的價值也就不一樣。違章建築的建材通常比主建物來的差，因此評定出來的價值也相對低，租稅負擔也不一樣，究竟違章建築對房屋稅的影響有多少，就是我們接下來要探討的議題。違章建築或稱 UBWs(Unauthorized Building Works) 是指建築法適 1.

(9) 用地區內，凡未經直轄市、縣(市)(局)建築主管機關之審查許可並發給建造執造、使用執照，擅自興建或擅自使用者。而違章建築是個重要的議題，常見的有頂樓加蓋、陽台外推、露臺外推、騎樓外推、夾層屋。在全世界都能見到其蹤跡，從開發中的國家印度，到較先進的地區香港、加拿大，以及希臘以及義大利。因此，違章建築一直是各國欲處理以及急欲解決的問題。違章建築也是台灣重要的議題之一，根據中華民國 105 年違章建築之稅籍資料，台北市的違章建築列檔的就有 60303 件，違章建築在. 政治大進入到開發中國家的行列之一。都市化越趨明顯也讓土地生產力提升，立台北市的嚴重性可見一斑。台灣從過去的農業社會轉型到工商業社會，. 但也導致房屋土地價格上漲，非法居住之建物也隨之增加。不過，對. ‧ 國. 學. 於開發中國家土地稀少性這個議題一點也不新，但對於山地遍布平地. ‧. 稀少的台灣，這是一個非常嚴重的問題。. y. Nat. 違章建築是台灣急欲解決的重大問題之一，針對台灣目前都市計. er. io. sit. 畫及建築管理西關法令規範下，仍普遍存在違章建築的情形，實導因於合法建築使用與實際建築使用之間所存在的落差。所謂的合法建築. al. n. v i n 使用即指建築物依都市計畫法、建築法及建築技術規則等相關法令， Ch engchi U 合法興建並取得合法相關執照而言。所謂的實際建築使用即基於使用者之觀點對於建築物本身依照個人使用需求特性，所導出實際使用空間而言。如果兩者間能夠有一致性的認知結果，理論上應該不會有違章建築的產生。但實際上卻普遍存在違章建築的現象，顯示兩者間確實存在某種程度的落差。就違建的性質以及相對應的處理方式，分為以下四種: (一)既屬違建就是違法，不論是新違建，或是被列管緩拆的舊違建與既存違建，都有隨時被舉報拆除的風險，其中，被認定有危害公共安全之虞的 2.

(10) 違建，更是即報即拆的高危險群。 (二)大樓、公寓頂樓平台屬於全體住戶所有，頂樓違建不論新舊，只要是其他住戶不同意讓原使用者繼續使用，即可依民法第 767 條規定訴請排除侵害，要求拆違建。 (三)若頂樓遭使用於出租等營利用途，全體住戶還可以依民法第 818 條等規定，要求平分共有利益。 (四)因部分縣市政府將老舊違建列為暫緩拆除之列，以台北市為例，目前的頂樓違建，幾乎是「即報即拆」，但如果是民國 84 年以前即存在的老舊. 政治大. 違建，則是列入緩拆或免拆，這些建築因而被稱為合法違建或萬年違建。. 立. 違章建築由建管局所負責，一旦被視為違建，就面臨拆除的情況，而未. ‧ 國. 學. 拆的違章建築，就要課徵房屋稅，建管局會將資料交給稅捐機構以利課稅。. ‧. 房屋稅課徵的稅基決定於房屋評定現值，房屋評定現值由房屋評定委員. y. Nat. 會決定，依據房屋的建材、是否有電梯等方式評估房屋的價值，違章建築的. er. io. sit. 評定亦是如此，只要能增加房屋的使用價值即能對其課徵房屋稅，因此我們想探討違章建築對於房屋稅的貢獻程度，瞭解違建對於房屋稅貢獻有多少。. al. n. v i n 然而，非法居住在貧窮的國家都有比較多研究關於違章建築之相關議題， Ch engchi U. 在比較富裕的國家卻比較少被研究。富裕國家的非法居住文獻中只有香港和加拿大的 Calgary(Tanasescu, Ernest, Smart (2010))以及紐約(Facciolo (1985))，故我們應該正視已開發國家如台灣的非法居住情形。簡而言之，違建即違法，因此違建應拆除，由建管單位負責，然後將資料送給稅捐機關，但如 84 年以前則緩拆。至於違建的房屋稅如何評定，. 房屋稅是由評定價值決定，但由於材質或其他因素不同，評定稅基不同，邊際貢獻就有所不同，因此本篇即是探討違建對於房屋稅的邊際貢獻。. 3.

(11) 第二節. 研究方法與限制. 違章建築是各國亟欲解決的問題，違建本身違法應拆除，但未拆除的違建即須課稅，但稅基與合法建物評價不一樣，這就是我想研究的主題。 1. 研究方法如下: (1)文獻回顧就違章建築與房屋稅的相關文獻分為兩類，依序就不同文獻分別探討違章建築的成因、各國現況、各國處理方式以及房屋稅的評定方式等，以. 政治大. 了解違建對於房屋稅的邊際貢獻之影響因素。 (2)研究資料之說明. 立. 本文利用 2014 年台北市地稅處「台灣地區台北市房屋稅稅籍資料」，針. ‧ 國. 學. 對文山區 101065 筆資料，對相關變數之敘述統計資料作分析，並與實證. ‧. 結果做比較。. y. Nat. (3)實證方法之建立. er. io. sit. 本文主要分為二個模型，使用 OLS(Ordinary Least Square)之方法。第一個模型是以房屋稅總稅額當作被解釋變數，解釋變數為有無違建、. al. n. v i n 違建面積、違建比例，控制變數有里、主建物面積、位在樓層、總樓層、 Ch engchi U 屋齡、使用別。第一個模型主要是探討違建對於房屋稅總稅額的邊際貢獻是多少。第二個模型是以房屋稅平均稅額當作被解釋變數，解釋變數以及控制變數都一樣。第二個模型主要是探討違建對於房屋稅平均稅額的邊際貢獻有多少。透過實證的資料，想結合稅務專業研究違章建築議題，探討違章建築的房屋稅課徵相關議題來探討以下問題：違章建築對房屋稅稅收的邊際貢獻有多大。 2. 研究限制 4.

(12) 本文所需要用到之解釋變數包含:房屋的特性、影響房屋稅的因子。由於資料庫所顯示的房屋現值無法反映房屋的真實物價，皆是由房屋評價委員會評定出來的價值核以課稅，因而無法透過房屋市價判斷其與房屋稅的關係為何，是不是房價比較高的房屋繳比較多的稅還是其實根本沒有關聯。再者，資料庫亦沒有納稅義務人的真實所得資料，因此無法判斷真實所得與房屋稅之間的關係，是否所得愈高所繳的房屋稅就愈高，乃是研究無法探討的議題。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 5. i n U. v.

(13) 第三節. 研究架構與流程. 研究流程圖搜尋相關議題. 研究動機及目的. 政治大. 文獻回顧歸納與整理. 立. ‧ 國. 學. 實證模型之設定. n. Ch. engchi. 敘述統計分析. er. io. al. sit. y. ‧. Nat. 資料蒐集與整理. i n U. v. 實證結果分析. 結論與建議. 圖 3 研究流程圖 6.

(14) 架構上，本文分為八章，第一章為緒論，主要說明研究的動機、目的、研究方法、流程以及架構。第二章為台北市的違建之現況，介紹台北市的違建類型、分布、數量以及處理概況。第三章為台北市之房屋稅，介紹地方稅台北市之房屋稅的稅基、稅率以及稅收。第四章為文獻回顧，針對違章建築以及房屋稅之相關文獻做簡單的回顧整理。第五章為實證模型與變數設定，說明本篇探討違建對房屋稅的貢獻之模型設定以及各變數的預測方向。第六章為資料來源與樣本敘述統計，說明資料來源以及列出重要變數之平均數、標準差、極值。第七章為實證結果，將被解釋變數以及解釋變數之顯著性加. 政治大將此篇模型會產生的問題提出並探討因應解決方式。立. 以列出。第八章為結論與建議，將預期結果和實證結果比對之後提出解釋並. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 7. i n U. v.

(15) 第二章台北市的違建之現況. 根據營建署公佈的違建統計數字顯示如下，2016 年全國違章建築總量有 66 萬件，臺北市就 5.3 萬件，新北市就佔 20.6 萬件，然而截至 105 年 8 月止，全國違建總拆除量 12,605 件。. 表 1 近六年六都違建數量累計數 2011 年. 662,353. 84,506. 85,233. 193,848. 203,861. 206,980. 33,907. 37,808. 42,490. 45,971. 51,500. 54,755. 45,171. 50,619. 54,934. 59,738. 20,138. 20,891. 22,144. 23,086. 117,070. 119,930. 111,634 114,396. io. 高雄市. 646,146. 183,082. al. n. 單位:件，資料來源:內政部營建署. Ch. engchi. y. Nat. 台南市. 2016 年. ‧. 台中市. 2015 年. 175,520 178,963. sit. 桃園市. 治 614,180 政 588,096 大 81,511 82,170 82,947 83,755 立學. 新北市. 2014 年. 66,772. 71,257. 25,666. 27,029. 121,702. 122,388. er. 台北市. 2013 年. 546,757 565,864. ‧ 國. 全國統計. 2012 年. i n U. v. 就台北市的違建類型而言，屋頂違建是最多的，共有 12,661 件，就佔了所有違建類型的 25%，平均每四件違建就有一件是屋頂違建，在台北市堪稱非常普遍。若以出租頂樓加蓋房屋來說，中山區的頂樓加蓋最多，再來是大安區、內湖區、信義區次之。如果在大學週遭出租套房給學生，就有安全上的疑慮，拆除大隊都會嚴格加強取締與執行。. 8.

(16) 圖 4 台北市第一波違建分布地圖. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 資料來源: Google Map. ‧. https://www.google.com/maps/d/viewer?mid=1IrEuuGz5J3jnpOkcHxnIozv. y. Nat. n. al. er. io. sit. Xgfs&hl=en_US&ll=25.061262324675294%2C121.55392830000005&z=10. i n U. v. 就圖 2 來說，第一波違建主要分布在河岸、中間區塊，河岸的行政區如萬華. Ch. engchi. 區，以前是台北市最早開發的地區，因此老建築較多，故違建也相較較多，但在大部分皆不列入第一波拆除違建，筆者認為是因為大都是 84 年以前緩拆的違建。文山區也是如此，雖然是文教區但由於較早開發，故許多違建如屋頂加蓋等違建橫行。中間區塊如中正區、大安區、松山區，大都是屋頂違建占大多數，由於有公共安全的疑慮，柯政府把它列為第一波拆除的事項。. 9.

(17) 圖 3 台北市違建類型. 台北市違建類型 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0. 政治大資料來源: 台北市建管處之違建查報基本檔立. ‧ 國. 學. 就圖 3 來說，台北市的違章建築最普遍的就是屋頂加蓋、法定空地違建. ‧. 以及陽台外推，這三個分別約占了所有類型違建的 25%、17%跟 14%，總和就. y. Nat. 佔了所有違建的 56%共一半以上，這三種都市毒瘤可見一斑。. er. io. sit. 再來是關於台灣房屋稅之現況，由於房屋稅的課稅稅基是按房屋評定價值以實際使用情形之適用稅率課徵，與房屋之市價無關，由稅捐機關負責。. al. n. v i n 房屋稅是由不動產評價委員會每三年評定一次；而地價稅是由地價評議委員 Ch engchi U 會每三年評定一次。. 第一節台北市政府處理概況就組織編制的部分，台北市負責違章建處理業務單位為台北市政府工務局建築管理處違建處理科及違建查報隊。現行制頒之違章建處理法規有:台北市舊有違章建築處理辦法、台北市政府違章建築取締措施、台北市政府當前取締違建措施、違章認定標準與作業原則。台北市政府另訂有「台北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償暨違 10.

(18) 建處理辦法」。此外，台北市政府訂定「台北市政府工程局違章建勘查認定查報作業規定」，以及「新違章建築勘查、認定，查報事項標準作業程序」。另「台北市應予拆除違章建築管理自治條例」已草擬完成，違尚未通過立法。其他特別做法: (一)違建案協調會:台北市一般情形是以議會名義來函召開違建案協調會，其中指名由特定議員進行協調會進行協調，之後召開協調會。協調會有兩種情形，一是到議會開協調會，另一種則是到現場會勘，最後做出會議結論，一般會要求當事人檢送相關資料，以證明為舊. 政治大副知議會與議員。此時，議員一般知難再挽回，從而不再高強度介立. 違建或是僅在修繕而已。若能認為不合規定，則仍會發函拆除，並. 入。. ‧ 國. 學. 就要求暫緩拆除，工務局建管處接受與否，係由拆除科決定。有時. ‧. 議員在知悉即將執行拆除時，立即發函召開第二次協調會。但現今. y. Nat. 台北市政府訂有一協調原則，亦已正式公函發文給市議會，以免一. er. io. sit. 再召開協調會，而延緩依法依拆除違建之執行。 (二)台北市違章建築複評小組:為積極處理有關違建爭議案件，台北市. al. n. v i n 政府工務局另設有一「台北市違章建築複評小組」。小組召集人由 Ch engchi U 工務局督導建管業務副局長擔任，其餘委員八人，分由台北律師公. 會、中華民國消費者文教基金會、台北市建築師公會、台北市土木技師公會、台北市結構技師公會、市府法規會、工務局、工務局建管處代表各一人組成。工務局對於違章建築之認定有重大疑義、現行「台北市政府當前取締違建措施」及其他有關取締違建法令之解釋適用有重大疑義、違建拆除執行上有涉及公共安全之虞之案件，得提請違章建築複評小組審議。在實務運作上，大部分違建認定其實沒有多大的問題，因此至今召 11.

(19) 開複評會次數並不多，而且是針對違建拆除執行上有涉及公共安全之虞之事件。此複評小組之功能，主要為行政機關為使其作成之終局行政處分更形合法、正確，在做成終局之行政處分前，所為之更為周延的一項機制，而非事後之類如訴願審議委員會之機制。再者，此小組之設立並無法律依據，從而非屬行政機關，當然不得為行政處分，有權為之者為工務局，複評小組所作的「決定」，應被界定為諮詢意見。. 政治大. 第二節台北市政府執行違章建築取締措施. 立. 台北市政府執行違章建築取締措施是在中華民國 89 年 9 月 22 日更新，目的. ‧ 國. 學. 是為徹底解決本市違章建築問題，以維護本市公共安全、公共交通、公共衛生及. ‧. 市容觀瞻，實施範圍包含本市轄區內（陽明山國家公園範圍除外）五十三年以後. y. Nat. 搭建之新違章建築。而實施期限自民國八十四年二月起執行，為達到徹底解決本. 訂定計畫分類分期拆除既存違建方式雙管齊下處理。. al. er. io. sit. 市違章建築問題之目的，本市違章建築取締措施，分別以遏止新違章建築產生及. n. v i n 本市違章建築經估計約十萬件，依據本市實際情形及配合本府政策訂定分類 Ch engchi U. 分期順序（如下）依序執行拆除，於每類別每期執行完畢後檢討，並依實際拆除進度做必要之修正。. 12.

(20) 表 2 執行計畫之相關項目說明類別. 項目. 說明. 第一類. 一、民國八十四年一月一日. 為遏止新違建，針對八十四年一月. 以後新增的違章建築。. 一日以後新違建，不論地區及違建. (優先執行). 二、危害公共安全、山坡地水規模大小全部查報拆除外，八十三土保持及妨礙公共交. 年十二月三十一日以前既存違建，. 通、公共衛生、市容觀瞻如有危害估共安全、山坡地水土保等既存違章建築。. 持及妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻者，列入優先執行拆除。. 政治社子島、關渡、洲美地區及其他更大. 一、本府已訂有在都市計畫. 立. 特定區及都市更新地區. 新地區之既存違建，在位增高、未. 畫). 加層及無擴大之原則下，配合開發. 學. (專案計. ‧ 國. 第二類. 之違建。. 二、觀光茶園特定地區之違. 計畫限期拆除。配合特定區規劃專. ‧. 建。. 案執行。. y. Nat. sit. 三、都市重劃地區、區段徵收占有公有土地違章建築估計約一千. n. al. 件，依土地管理機關專案優先執. er. io. 地區之違建。四、占用公有土地之違建處理。第三類. 第. (既存違. 一. 建). 期. (一). Ch. 行。. engchi. 防火巷(防火間. 隔)之處理. i n U. v. 防火巷(防火間隔)以商業區優先執行，接續執行住宅區部分，並以配合汙水下水道支管及用戶接管工程為優先處理，商業區於八十六年十二月卅一日執行完畢，其餘防火巷 (防火間隔)違建預計九十九年底執行完畢。. 13.

(21) (二). 高危險性場所. 依院頒「維護公共安全方案—營建. 如三溫暖、MTV、KTV、管理部分」全面清查及檢查第一、卡拉 OK 等視聽歌唱. 第二順序場所之違建，估計約一萬. 業、PUB、理容院、電件，執行期間八十六年四月至九十影院(戲院)、酒家、. 年七月。. 酒吧、歌廳(場)、夜總會與綜合用途大樓. 依本府相關工程單位興闢公共工程. 等，以及供不特定對. 辦理拆遷，估計約一萬件，八十七. 年一月起分年執行。政治大多之場所，如補習立象使用且出入人口眾. 依本府「清除建築物附設停車空間. 學. ‧ 國. 班、百貨公司、大型. 館、幼稚園、醫院、. 除，估計約七千件，執行期間八十. 社會福利機構、遊藝. 四年四月至八十七年十二月（期間. 場等違建處理。. 總計清查七三一六件，已處理完畢）. y. sit. er. io. 配合公共工程. al. n. (三). ‧. 及地下室之違規使用」計畫執行拆. Nat. 餐廳、旅館、保齡球. 拆遷處理 (四). Ch. engchi. i n U. v. 占用法定停車. 空間之處理第. 前述第一期之（二）以外依院頒「維護公共安全方案－營建. 二. 公眾使用建築物及各級. 管理部分」的三順序場所之營建，. 期. 政府機關建築物等違件. 估計約五千件，執行期間九十二年. 處理。. 至九十三年。. 第. 第一、二期以外之其他既查報認定其他實質違建，估計約三. 三. 存違建。. 萬五仟件，於第一、二期執行完畢， 14.

(22) 期. 自一００年起開始全面消除。. 就執行人員編組的部分，本局建築管理處將違建執行拆除人員，依本市十二個行政區，分為六個拆除區隊，每一區隊（設區隊長一人，三個拆除小隊）負責二個行政區執行違建拆除業務。並視專案拆除計畫，各區隊隨時機動支援。經費預算的部分，違建面積達三十平方公尺，構造堅固，依現有拆除機具無法勝任或違建搭蓋位置於拆除時，有影響執行人員安全顧慮情況，於年度內編列違建取締拆除費用，採用僱工租械方式執行。關於督導考核與獎懲，由本府工務局第二科督導違建查報及拆除業務，所屬. 政治大績效。並依「處理違章建築有關人員獎懲辦法」及「臺北市政府工務局建築管理立建築管理處亦組成複查小組，針對違建拆除執行狀況進行複查考核，以落實執行. 處違章建築查報及拆除人員獎懲要點」辦理獎懲相關事宜。. ‧ 國. 學 ‧. 第三節台北市違章建築處理規則. sit. y. Nat. 一、重要名詞定義. n. al. er. io. (一)新違建：指民國八十四年一月一日以後新產生之違建。. i n U. v. (二)既存違建：指民國五十三年一月一日以後至民國八十三年十二月三. Ch. engchi. 十一日以前已存在之違建。. (三)老舊房屋：指民國三十五年十月一日以前及本市改制後編入之五個行政區（文山、南港、內湖、士林、北投）都市計畫公布前已存在之建築物。 (四)施工中違建：指工程尚未完成，現場有工人、機具、施工材料、廢料或已完成而尚未搬入使用者。 (五)查報拆除：指違反建築法擅自搭建之違建，舉報並執行拆除。 15.

(23) (六)拍照列管：指違建違法情節輕微或既存違建得列入分類分期程序處理，而予以拍照建檔，暫免查報處分者。 (七)拍照存證：指違建完成時間之現場狀況或現有資料無法立即判定，而予以拍照建檔者。二、新違建之處理新違建應查報拆除。但符合第六條至第二十二條規定者，應拍照列管。 (一)假山水或魚池等景觀設施之設置，應拍照列管. 政治大. (二)建築物依法留設之窗口、陽臺，應拍照列管。. 立. (三)二樓以上陽臺加窗或一樓陽臺加設鐵捲門、落地門窗，且原有外牆未拆. ‧ 國. 學. 除者，應拍照列管。. ‧. 但建造執照所載發照日為民國九十五年一月一日以後，其陽臺不計入建蔽率、容積率者，應查報拆除。. sit. y. Nat. io. n. al. i n U. 但鴿舍位於飛航管制區者，應查報拆除。. Ch. engchi. (五)碟形天線，應拍照列管。. er. (四)家禽、家畜棚舍、鴿舍或寵物籠舍等，應拍照列管。. v. 但設置於屋頂平臺（不含避難平臺）者，其超過建築面積八分之一者，應查報拆除。 (六)陽台、欄杆及女兒牆，應拍照列管。 (七)設置於建築空地或法定空地上之欄柵式圍籬，應拍照列管 (八)設置於建築物共同梯廳至建築線間和建築物露臺或一樓法定空地之無壁體透明棚架，應拍照列管。. 16.

(24) (九)設置於法定空地之守望相助亭和露天空調設備，應拍照列管。 (十)設置於屋頂平台之空調設備，應拍照列管。但經環保局認定違反相關法令者，應查報拆除。 (十一)夾層屋違建符合規定者，應拍照列管。不符合者，應查報拆除。表 3 新違建類型以及處理方式違建類型. 處理方式. 例外處理方式. 假山水或魚池等景觀設施之設置. 應拍照列管. 建築物依法留設之窗口、陽臺. 應拍照列管. 治政二樓以上陽臺加窗或一樓陽臺加設應拍照列管大立鐵捲門、落地門窗，且原有外牆未. 為民國九十五年一月. ‧ 國. 學. 一日以後，其陽臺不. ‧. 計入建蔽率、容積率. Nat. io 碟形天線. 鴿舍位於飛航管制區者，應查報拆除。. v ni. n. al. 應拍照列管. er. 家禽、家畜棚舍、鴿舍或寵物籠舍. y. 者，應查報拆除。. sit. 拆除者. 建造執照所載發照日. Ch. e n g c應拍照列管 hi U. 設置於屋頂平臺（不含避難平臺）者，其超過建築面積八分之一者，應查報拆除。. 陽台、欄杆及女兒牆. 應拍照列管. 建築空地或法定空地上之欄柵式圍. 應拍照列管. 籬建築物共同梯廳至建築線間和建築物露臺或一樓法定空地之無壁體透 17. 應拍照列管.

(25) 明棚架法定空地之守望相助亭和露天空調. 應拍照列管. 設備屋頂平台之空調設備. 應拍照列管經環保局認定違反相關法令者，應查報拆除. 夾層屋違建符合規定者. 應拍照列管不符合者，應查報拆除. 政治大. 資料來源:自行整理三、施工中違建之處理. 立. ‧ 國. 學. 施工中違建不符合拍照列管之規定，且依法不得補辦建築執照，應予即時強制拆除。都發局即時強制拆除施工中違建時，由違建查報人員會同拆除. ‧. 人員，將強制拆除通知書，現場交付違建所有人收執或於現場公告應拍照，. sit. n. al. er. io. 四、既存違建之處理. y. Nat. 並於三日內執行拆除作業。. Ch. engchi. i n U. v. 既存違建應拍照列管，列入分類分期計畫處理。但大型違建、列入本府專案處理或有危害公共安全、山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻或都市更新之違建，由都發局訂定計畫優先執行查報拆除。. 18.

(26) 五、附註說明違建經查報後，如經本市開業建築師檢討符合區域計畫法、都市計畫法及建築法等相關法令規定，並出具相關證明文件，而得補辦建築執照者，得由違建所有人依臺北市建築物申請補辦建築執照作業辦法補辦建築執照。違建建築完成時間之判斷，得依下列各款資料之一認定： (一)載明建築物建築完成日期之建物謄本。 (二)房屋稅籍證明。. 立. 政治大. (三)繳納自來水費或電費收據。. ‧ 國. 學. (四)都發局製發之地形圖。. Nat. al. er. io. (七)其他足資證明違建確實搭蓋時間之文件。. sit. (六)行政院農業委員會農林航空測量所航空攝影照片。. y. ‧. (五)門牌編釘證明。. n. v i n Ch 違建經勘查後，其建築完成時間無法判斷，且其材質非屬新穎者，得拍 engchi U 照存證。. 19.

(27) 第三章台北市之房屋稅. 第一節房屋稅稅基. 房屋稅之稅基為「房屋現值」。主管稽徵機關依據不動產評價委員會評定之標準，合計房屋現值，而標準價格之構成因子包括房屋構造標準單價、耐用年數、折舊率及街路等級調整率(路段率)等。是影響房屋稅稅額多寡之因素，主要包括有房屋構造標準單價、路段率及所適用之稅率。依房屋稅條例第 11 條規定，房. 政治大市自 100 年 7 月 1 日起首創對高級住宅加價課徵房屋稅，另自 103 年 7 月立. 屋標準價格每 3 年重行評定 1 次，為合理反映房屋應有之評價及租稅負擔，本. 1 日起針對新建房屋 2 調高房屋構造標準單價，並配合房屋稅條例第 5 條修正，. ‧ 國. 學. 就持有本市非自住之住家用房屋採差別稅率課徵房屋稅。其計算公式如下：. ‧. 一、房屋稅=房屋現值 × 稅率. y. Nat. (一)一般住宅房屋現值＝標準單價×面積×(1-折舊年數×折舊率)×路段率. n. al. 二、台北市房屋稅稅基變革 (一). er. io. 率)×路段率. sit. (二)高級住宅房屋現值＝標準單價×(1+路段率)×面積×(1－折舊年數×折舊. Ch. engchi. i n U. v. 自 100 年 7 月起首創對高級住宅加價課徵房屋稅高級住宅認定標準： 1. 原以逐「棟」認定(期間為 100 年 7 月 1 日至 103 年 6 月 30 日)：以房屋為鋼筋混凝土以上構造，經逐棟認定符合獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全等八大標準，且房地總價 8,000 萬元以上、每坪單價 100 萬元以上或每戶面積達 80 坪以上，及每棟房屋符合上述要件之戶數 20.

(28) 達 70%以上者，則整棟列入高級住宅，按其所處地點之路段率加價課徵房屋稅。 2. 修正按「戶」認定(自 103 年 7 月 1 日起實施)： (1)實施情形高級住宅加價課徵房屋稅實施 3 年以來，發現採逐「棟」認定方式，易產生整棟 70%以上戶數符合高級住宅認定標準，惟同棟部分總價未達 8,000 萬元之小坪數房屋亦需列入；或部分大坪數房屋雖符合房地總價 8,000 萬元以上之認定標準，惟整棟符. 政治大價課徵範圍，造成課稅不公平之缺失。立. 合高級住宅認定標準之戶數比率低於 70%而予以排除未列入加. (2)修正按「戶」認定. ‧ 國. 學. 為消除前述缺失，乃修正本市「房屋標準價格及房屋現值評定. ‧. 作業要點」第 15 點有關高級住宅認定要件由逐「棟」認定改採. y. Nat. 按「戶」認定，且仍按各高級住宅所處地點之路段率加價課徵房. er. io. sit. 屋稅，期使高級住宅之認定更加公平合理。上開修正提案，經本市不動產評價委員會 103 年 1 月 22 日常會審議通過，並由本. n. al. （二）. i n 府公告自 103C年 7 月 1 日起實施。 hengchi U. v. 自 103 年 7 月起調高新建房屋之房屋構造標準單價. 1. 緣由 (1) 依房屋稅條例第 11 條規定，房屋標準價格每 3 年重行評定 1 次，但基於各種因素考量，各縣市政府大多僅就轄 4 區內房屋之路段率作調整，而房屋構造標準單價則自民國 70 年訂定後，一直沿用未調整，致與近年房屋實際造價有數倍的落差。 (2) 政府自 100 年起即著手規劃調整房屋構造標準單價，經委託研究報告指出，現行之房屋構造標準單價平均每坪不到 2 萬元，實際造 21.

(29) 價卻是 8、9 萬元以上，有 4 倍以上之差距，乃參考並綜合臺北市都市更新事業（重建區段）建築物工程造價基準、拆遷補償重建單價、估價師公會建物價格等公私部門認可並具有公信力等建築物造價數據擬定新的房屋構造標準單價表，並邀集各地方稅稽徵機關及專家學者召開稅政學術研討會，就重行評定房屋構造標準單價案進行討論尋求共識，嗣彙整財政部及各界意見並參酌相關之建築物價格指標，及考量納稅義務人所能承受租稅負擔程度，研擬重行評定房屋標準價格案。 (3) 政府於 102 年 12 月 26 日公告「臺北市不動產評價委員會 103. 政治大 154 條規定預告 15 日，任何市民或團體如有意見，可提出作為審議提立年常會審議提案」，就調整新建房屋構造標準單價表依行政程序法第. 案之參考，期間並未接獲反映意見，爰依法定程序提經本市不動產評價. ‧ 國. 學. 委員會常會審議通過，並於 103 年 2 月 11 日公告，自 103 年 7 月. y. Nat. 三、免稅條件. ‧. 1 日起實施。. er. io. sit. 根據房屋稅條例第十五條，私有房屋有下列情形者，免徵房屋稅：業經立案之私立學校及學術研究機構，完成財團法人登記者，其供校舍或辦公使. n. al. 用之自有房屋。. Ch. engchi. i n U. v. 業經立案之私立慈善救濟事業，不以營利為目的，完成財團法人登記者，其直接供辦理事業所使用之自有房屋。專供祭祀用之宗祠、宗教團體供傳教佈道之教堂及寺廟。但以完成財團法人或寺廟登記，且房屋為其所有者為限。無償供政府機關公用或供軍用之房屋。不以營利為目的，並經政府核准之公益社團自有供辦公使用之房屋。但以同業、同鄉、同學或宗親社團為受益對象者，除依工會法組成之工會經由當地主管稽徵機關報經直轄市、縣（市）政府核准免徵外，不在此限。 22.

(30) 專供飼養禽畜之房舍、培植農產品之溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍；專供農民自用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫及堆肥舍等房屋。受重大災害，毀損面積佔整棟面積五成以上，必須修復始能使用之房屋。司法保護事業所有之房屋。住家房屋現值在新臺幣十萬元以下者。但房屋標準價格如依第十一條第二項規定重行評定時，按該重行評定時之標準價格增減程度調整之。調整金額以千元為單位，未達千元者，按千元計算。. 政治大經目的事業主管機關許可設立之公益信託，其受託人因該信託關係而取得之房屋，立農會所有之倉庫，專供糧政機關儲存公糧，經主管機關證明者。. 直接供辦理公益活動使用者。. Nat. y. ‧. ‧ 國. 學第二節房屋稅稅率. er. io. sit. 住家用房屋適用稅率分三類：供自住及公益出租人出租使用房屋，為 1.2％。其他住家用：持有臺北市非自住之住家用房屋在 2 戶以下者每戶均按 2.4％，持. al. n. v i n 有 3 戶以上者每戶均按 3.6％。公有房屋供住家使用者，一律按 1.5％課徵。 Ch engchi U. 非住家用房屋適用稅率一樣分為三類：供私人醫院、診所、自由職業事務所. 使用者，為 3％；營業用房屋，為 3%；人民團體等非營業用房屋，為 2%。以上房屋稅稅率詳細整理如下表 4 房屋稅稅率表。. 23.

(31) 表 4 房屋稅稅率表. 法定稅率房屋使用情形. 臺北市稅率最低. 最高. 自住或公益出租人出租使用 1.2%. 1.2%. 住家用. 持有臺北市 2 戶以下者每戶 2.4% 其他住家用. 1.5%. 3.6% 持有臺北市 3 戶以上者每戶 3.6%. 5% 治 3% 政大. 非住營業、私人醫院、診所、自由職業事務所使用. 立. 家用. 1.5%. 2.5%. 2%. 學. ‧ 國. 人民團體等非營業使用. 3%. 1.此表以臺北市稅率為例，各縣市徵收率依其規定。. ‧. 2.財政部頒定「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」如下： (1)自住房屋指個人所有之住家用房屋符合無出租，並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，. y. Nat. n. al. er. io. 住家用房屋。. sit. 且本人、配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內者。如房屋不符合上述自住房屋條件，即屬其他. Ch. i n U. v. (2)公益出租人出租使用之房屋是指持有直轄市、縣（市）主管機關核發公益出租人核定函之公. engchi. 備註益出租人，將房屋出租予領有政府最近年度核發之租金補貼核定函或資格證明之中低所得家庭供住家使用者。 3.納稅人持有臺北市之住家用房屋，於扣除自住使用房屋戶數後，其餘為非自住之其他住家用房屋，並依其戶數決定適用之差別稅率。 4.臺北市房屋其使用執照所載用途別為停車場或防空避難室，未經核准變更使用，而改變為其他用途者，適用稅率為：住家用 3.6%，營業用、私人醫院、診所或自由職業事務所使用 5%，非住家非營業用 2.5%。資料來源:財政部更新日期：106/05/25 24.

(32) 第三節房屋稅稅收. 房屋稅是屬於持有稅，是在每年五月繳納；土地稅亦為持有稅，是在每年十一月繳納。房屋稅稅收分為一般房屋和高級住宅之房屋稅稅收，高級住宅之房屋現值多了地段率之加成，從 100 年 7 月 1 日起開始實施，並逐「棟」認定。但自 103 年 7 月 1 日起，修正按「戶」認定，故高級住宅加價課徵房屋稅之戶數及稅收分析如下:. 表 5 高級住宅加價課徵房屋稅之戶數及稅收分析開徵年度. 立. 103. 2.8 億. 3,218 3,257. 3.5 億. 4,447. 8.5 億. y. Nat. n. Ch. er. io. 備註:104 年增加稅收 8.5 億元明細如下：. sit. 資料來源:台北市稅捐稽徵處. al. 3.3 億. ‧. 104. 2,885. 學. 102. 增加稅收／元. ‧ 國. 101. 政治大. 開徵戶數／戶. i n U. v. 1. 原已核認高級住宅部分，增加稅收約 3.5 億元。. engchi. 2. 改按戶認定新增適用舊標準單價 667 戶，增加稅收約 1 億元。 3. 改按戶認定新增適用新標準單價 523 戶，增加稅收約 4 億元。. 房屋稅屬於地方稅，根據表 6 近年台北市房屋稅稅收，近來台北市的房屋稅稅收與年俱增，從課稅年度 99 年的 105 億稅收，增加到 105 年 149 億元的稅收，增加幅度近 42%。若以年增率來看，課稅年度 103 年到 104 年年增率變化最大，高達 16.19%，這是因為 103 年度房屋稅稅改的緣故，除了自 100 年 7 月首徵豪宅稅外，103 年豪宅稅從逐棟認定改為逐戶認定。並自 103 年 7 月調高新建房屋之房屋構造標準單價，並就台北市非自住房屋一戶數多寡採差別稅率。 25.

(33) 表 6 近年台北市房屋稅稅收課稅年度. 稅收(億元). 年增率(%). 99. 105. 1.99. 100. 108.65. 3.47. 101. 118.6. 9.16. 102. 119.76. 0.98. 103. 122.17. 2.01. 104. 141.95. 16.19. 105. 149. 立. 政治 4.97 大. 資料來源:財政部、台北市稅捐稽徵處. ‧ 國. 學. 這些地方稅之稅改對於台北市 104 年房屋稅稅收影響如表 7，由表 7 可. ‧. 得知，影響稅基的三大政策有三項:新建房屋之新標準單價、高級住宅按戶. Nat. sit. y. 認定、調高 99 條路段率。調整之後分別增加稅額 3、0.23、1.3 億元共 4.53. n. al. er. io. 億元。影響稅率的二大政策有非自住差別稅率的調整以及供私人醫院、診所、. i n U. v. 自由職業事務所使用之稅率調整後，分別增加稅額 9.1、0.7 億元共 9.8 億. Ch. engchi. 元。兩者合計影響 201,498 戶，影響比例高達 17.46%，增加 14.33 億稅額，影響不小。. 26.

(34) 表 7 稅基和稅率的調整對台北市 104 年房屋稅稅收影響調整項目. 影響戶數(戶). 稅. 新標準單價. 基. 影響比例(%). 增加稅額(億元). 7,000. 0.6%. 3. 高級住宅按戶認定. 281. 0.02%. 0.23. 調高 99 條路段率. 66,224. 5.73%. 1.3. 稅. 非自住差別稅率. 120,842. 10.47%. 9.1. 率. 供私人醫院/診所/自. 7,151. 0.62%. 0.7. 政治大17.46%. 14.33 億. 由職業事務所使用合計. 201,498 戶. 立. 資料來源: 財政部、台北市稅捐稽徵處. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 27. i n U. v.

(35) 第四章文獻回顧. 違章建築對於房屋稅的貢獻過去文獻鮮少探討，究竟一坪違章建築要課多少的房屋稅似乎鮮少有文獻探討此議題，不過單純討論違章建築以及房屋稅的相關文章其實還不少。以下分成兩部分，第一部分房屋稅相關文獻回顧，第二部分違章建築相關文獻。. 第一節房屋稅之相關文獻. 政治大以下就本文所探討的違章建築對於房屋稅之影響之相關文獻整理如下: 立. ‧ 國. 學. 房屋稅相關文獻探討. 由於違章建築的評價基本上亦是參考房屋稅稅法評定價值的計算方式，. ‧. 所以亦會考慮到評估比率(Assessment rate)、財產之間的特性等因素，由. sit. y. Nat. 於房屋的評價長年被低估，違章建築更是如此，房屋稅的公平性備受檢驗，. al. er. io. 因此房屋稅的相關文獻會從此角度切入並做文獻整理。. v. n. Lin(2010)提出幾個影響評定價值的因素，分別是住宅面積(size of. Ch. engchi. i n U. buildings)、位置(location)、建材(quality of structure)、市價(market value)。也提到估價有分為地域性估價法(area-based method)、市價估價法(market value method)以及租金價值估價法(rental value method)。其中地域性估價法就如突尼西亞採取六大指標評估房地產的價值，分別以以下所占的比例來估價:是否有垃圾蒐集服務、街燈數、有遮蔽的道路(covered roadway)、有遮蔽的走道(covered sidewalk)、衛生下水道、與雨水下水道。而市價估價法常被 OECD 國家使用，通常是以相似財產之市場價值來間接比較該財產的價值，或用折舊的方式推算其殘值為零往回推其成本來計算其價值。租金價值估價法則是以租金減去營運成本等於淨收益作為其估價的基 28.

(36) 準。 Mayor(2010)提出除了位置(location)、面積(Square meters)外，房間數(number of rooms)、屋齡(year built)、居住類型(dwelling type)、臥室數(number of bedrooms)也會影響評定價值。由於評價往往會產生誤差，政府相關評價單位為提升評價準確度會提升行政成本，故政策制定者總在精確度(accuracy)以及成本之間做取捨(trade-off)。 Allen(2002)對不動產的評價會有誤差提出了實證結果，發現居住面積 (living area)、停車場大小(lot size)、屋齡(age of the dwelling)對評. 政治大估價誤差就會越大:反之，估價誤差則越小。而有無游泳池(Pool)、屋主是立. 估價值誤差有正向的影響。也就是說，當居住面積、停車場、屋齡越大的話，. 否是長期居住者(permanent residence of its owner)、是否有市場活動. ‧ 國. 學. (market activity)、人均所得(per capita income)對於評估價值誤差有負. ‧. 向的影響。也就是說，當有游泳池、屋主是長期居住者、有市場活動、人均. y. Nat. 所得越高，則估價物差越小；反之，估價誤差則越大。. er. io. sit. 林子欽(2008)提出公部門對於不動產所為之大量估價，常常作為財政收入以及土地政策的價格基礎，其重要性不言可喻。但是受限於時間、人力與. al. n. v i n 經費，估價的偏誤在所難免，多年來遭致不少批評， C。h臺灣採用區段地價制度 engchi U 但是大多缺乏具體的證據。本文認為大量估價首重估價的公平性，回顧相. 關文獻研究後，有系統地分析台北市內湖區與南港區之估價與市場資料。實證結果顯示區段地價制度成效頗佳，然而未來應特別著重在各地價區段間，以及新舊發展區間估價比值的一致性。其也提出屋齡、建物面積和土地面積與不動產價格間的非線性關係，可能是造成估價偏誤的主要原因。王宏文(2011)實證分析了台北市 2007 到 2009 年不動產交易資料，結果顯示出台北市房屋稅之估價比率大多集中在 10%到 16%之間，中位數落在 14.79%，顯示評價嚴重低估，不只房屋之評定價值被低估，違章建築的評價 29.

(37) 更是被嚴重低估，但明明在交易、出租的時候差距並沒有這麼大，因此值得深入探討原因。文中提到，從市郊往開發越早的市中心，水平不公平就越嚴重；垂直不公平部分，低價位房屋具有累退性的問題，中高價位房屋則呈現累進性的現象，此外，低價位房屋的估價比率差異程度較大。故房屋稅在進行房屋現值評定時，對於低價位房屋應調降其評估價值，並設法減輕低價位房屋的估價比率差異程度；中高價位房屋現值的評定雖皆具累進性，但許多高價位房屋的估價比率是低於中低價位房屋之估價比率，豪宅稅的課徵似能提高高價位房屋之估價比率，並使房屋稅更加公平。. 政治大臺北市財產稅之實質稅率大多集中在 0.04%至 0.09%之間，實質稅率之中位立陳德翰(2013) 分析台北市 2007 至 2009 年不動產交易資料，結果顯示. 數為 0.066%，就水平公平性而言，台北市整體具有水平不公平的現象，且. ‧ 國. 學. 以舊市區較嚴重；垂直不公平部分，整體具有累退性的問題，且低價位不動. ‧. 產的實質稅率差異程度較大。整體財產稅實質稅率呈現累退性的主要原因是. y. Nat. 地價稅之累退性造成的，低價位不動產之高實質稅率與差異程度大的主要. er. io. sit. 來源則是房屋稅。故財產稅的改革方向，於地價稅部分應改善整體累退性情況，提高中高價位不動產的評估價值，促使中高經濟地位住戶負擔更多. al. n. v i n 的地價稅負；於房屋稅部分應降低低價位不動產的評估價值，並改善不一 Ch engchi U 致情況。. Wu(2017)探討了關於財產稅的有效稅率與財產之間的特性之關係，裡面提及了台北市的房屋稅之稅率以及評估利率(Assessment Rate)的方式，結論顯示財產稅之有效稅率與財產稅的特性顯著相關。本篇主要是在探討大都會城市實施分離財產稅且發現住在公寓比透天厝有較高的有效稅率。此外，城市舊社區比城市新社區面臨較高的有效財產稅。文中提出，財產稅系統其中一缺失就是無法使用財產市場價來作為課稅的稅基。這可以歸因於財產不能時常規律且頻繁的換手(change hands)以便 30.

(38) 估計財產的市場價值。由於是由評定價值而非市場價值評定稅基，因此有效財產稅稅率(effective property tax rate)應用來反映真實財產的租稅負擔。有效財產稅稅率定義為實際財產稅稅負除以財產真實價值，或是名目財產稅稅率乘以財產評估比率。有很多理由說明評估價值的過程來決定財產稅價值的稅基是不精確的。這不精確性使之產生偏誤(Bias)，在評定價值跟真實市場的差異。 De Cesare and Ruddock(1998)提出低於標準的評價，未具代表性的樣本以及未頻繁在評價的結果導致偏誤在於評定價值相對於市場價值。其他學. 政治大 Mills(1998)與 England and Zhao(2004)提出評定價值往往決定於當地立. 者提出評定者系統性誤差是造成偏誤的主要原因。. 評價者常常缺少信賴度以及缺少價值。. ‧ 國. 學. 由於房屋稅的課稅稅基是按房屋評定價值以實際使用情形之適用稅率. ‧. 課徵，與房屋之市價無關。房屋評定現值是由不動產評價委員會每三年評定. y. Nat. 一次；而土地公告地價是由地價評議委員會每三年評定一次。. er. io. sit. 一系列的文獻已分析了非常多種財產特性—例如價值、年數、類型、地板面積、土地面積、地理位置—導致評定者評估誤差。他們發現評定者傾向. al. n. v i n 系統性地(Systematically)低估高價值的財產、老舊的財產以及遠離商業區 Ch engchi U 的財產和郊區的財產。相反地，評定者往往會高估那些財產價值分之土地價值的比率較高、高人口密度之區域地財產以及低所得居住者集中地。事實上，在相同轄區內土地價值相對於財產價值的比例有所不同。這在都市地區相對於郊區比例傾向較高。此外，透天較高樓大廈的比例較高。有了這些資訊，我們假設在同一區域房屋和土地合一的財產稅是異質的 (heterogeneous)這是合理的而且其稅負決定於財產本身的特性。財產的評估率以及其名目稅率受財產以及鄰近地區特性的影響。因此，在分離財產稅稅率下的有效稅率被兩種財產特性影響—評估比率以及名目 31.

(39) 財產稅稅率。. 第二節違章建築之相關文獻. 違章建築雖然對於房屋稅的貢獻不大，但關於違章建築之評價方式以及處理模式倒是我們有興趣探討的議題。由於房屋稅法規應增加使用價值的部分需課徵房屋稅，故違建理應須課徵房屋稅，且通常參照房屋稅的評價模式，而評價方式影響了違章建築課徵的房屋稅，由於違建的材質與一般房子不同，. 政治大. 因此我們要先了解各國以及台灣違建的類型，再來探討其評價方式，最後討論違建的解決方式。. 立. 然而，由於違建的評價方式之相關文獻甚少，但關於違建類型以及因應. ‧ 國. 學. 策略之相關文獻倒不少。因此主要探討各國以及台灣的違建類型，再來是各. ‧. 國對未授權建物(UBWs)的因應策略等方面切入討論以及整理。. y. Nat. er. io. sit. 一、台灣相關文獻. 違章建築的激增一直是市政府待解決的重要問題，自柯市長上任以來，違. al. n. v i n 建就新增了 1230 件，來自於建管處 2016 的統計資料。儘管有許多文獻討論 Ch engchi U. 本議題如: Tseng(2005)，Facciolo(1985)，Tanasescu(2010)，但相關違建的實證研究文獻卻不多見。另外，有關違章建築處理之相關文獻大多從法令及行政管理的角度探討為主，如:林庭毅(2006)，洪村山(2002)，黃錦堂 (2003)，謝崑滄(2006)，而討論從違章建築對於房屋稅之影響者，則甚為有限。根據謝崑滄(2006)歸納統整，最大違建形成的原因依序是「不了解或漠視法令」、「政府未嚴格拆除」、「原居住空間不敷使用」、「民意代表關說」、「土地昂貴空地不使用浪費」。其中，調查出最適當的解決方式依序為「建物有一 32.

(40) 定規模之違建，禁止其買賣、移轉、繼承」、「修法放寬建蔽率以容積率的限制」、「罰鍰」。林庭毅 (2006) 針對台灣違章建築處理模式問題研究指出，違章建築持續衍生無法根除的主因為包括：(1)民眾對建築相關法令認知不足夠，守法觀念錯誤偏差，主管機關宣導教育不力、(2)多數民眾有投機及民意代表關說有效之僥倖心態、(3)經費、人力之編列不足致取締執行無落實、(4)現階段法令對違章建築之罰責未盡周延及遏阻效果等。二、國外相關文獻. 政治大主要形式。其中，在印度浦那(Pune)有 40%的人口住在非法建築，我們看見立 Kapoor and le Blanc(2008)提到霸佔公有地(Squatting)為印度房屋違建的. 的違建只是冰山一角。有一部分的違建屬於程序違建，違反了行政命令。若. ‧ 國. 學. 要根治違建之相關問題，就要了解其建造動機以及建造誘因。. ‧. 投資在合法建物跟非法建物之區別在成本跟建造風險。理論上來說，貼水. io. er. 賣有違建的房屋價差是比租有違建的房屋差很大。. sit. y. Nat. (Premium)對於合法建物來說是買賣價格是高於租金價格的，也就是說，買. Kapoor, Mudit and le Blanc, David (2008)提到過去文獻主要探討兩議題. al. n. v i n 一是公有地霸佔(Squatting)與非公有地霸佔(non-squatting)對於買賣價 Ch engchi U. 格與租賃價格之估計(Jimenez,1984, Jimenez, Friedman and Mayo, 1988) 這兩篇著重在房屋市場之「需求面」。二是在討論不完全房屋市場模型(Imperfect house market model)，這模型聚焦在房屋市場，在買賣雙方或地主以及租賃者間。不完全市場的成因如資訊不對稱(Asymmetric Information)或外部性(Externality)等等，由於買賣雙方資訊不對稱，買方不一定會知道房屋有無違建，只能透過房價比對等方式推測，因此造成一些問題存在。. 33.

(41) Tanasescu,Wing, Smart(2010) 文章就是要分析香港政府部門以及居住者之間對非法居住的忍受度。香港違建的主要形式是屋頂違建，非法的政府容忍度是常普遍但很少被了解的現象。然而，非法居住在貧窮的國家都有比較多的研究，在比較富裕的國家卻比較少被研究。不同團體的重疊和衝突的利益關係以及政府採取行動的限制使得違章建築得忍受性可以拿來分析，因為他們本身的天性。這是在已開發國家的房市研究於國家政策對於房屋可負擔性(Housing affordability)之影響。香港是非常繁榮的都市中心，照常理來說，不會常看到違章建築。違章建築讓我們聯想到第三世界的貧民窟，其. 政治大投資和高技術勞工，但卻不等於其他方面的資源，如居住或資訊反應關於他立缺乏基礎建設、醫療資源，充斥著貧窮的人口。然而，所有的城市都在追求. 們的問題。. ‧ 國. 學. 據統計，香港的屋頂違建中有 1700 個自有或出租的屋頂違建，在 1981 有. ‧. 80 萬人居住在此，房屋可負擔性對於低收入住戶是非常重要的。. y. Nat. 對於富有城市違章建築的分析能洞悉違章建築的成因。違章建築時常被居民. er. io. sit. 忍受，這種情形只能藉由檢視州和非法居住的承租人和社區以及操作者才能略知其一。在香港，屋頂違建是一種窮的和不合適的居住形式。香港很多屋. al. n. v i n 頂違建是建立在 1950 年代，基本上沒有新的屋頂違建建造超過 20 年。 Ch engchi U. 就香港而言，在 2006 年香港的官方對於屋頂違建的人口調查顯示有 1554 個家庭(3962 個人)住在此類型的建築。在香港的案件，政府使屋頂違建的存在合法化有好幾個面向可以檢視:1.寄郵局的信件給屋頂違建居民 2.政府的水一樣提供給為頂違建的居民 3.屋頂違建的居民一樣要被課稅(quarter rate)4.公共設施服務如電話、水、電、瓦斯一樣提供給違建居民。香港跟卡爾加里(Calgary)的相似點是關於屋頂違建和地下室套房的移動性對於擁有者和租賃者的權利的程度。 34.

(42) 文中提到，套房的登記和符合安全的標準將會導致稅基的增加、安全的提升、降低居民的抱怨。總之，提供一個合理的需求對於負擔的起的房屋將是解決違章建築的首要之道。 Lai and Ho(2000)擴充 Ho(1993), Baldwin(1994), Walters and Hastings(1998a, 1998b)於香港的財產管理，這篇聚焦於非法結構，解釋建造非法建物於非法建物於公有和私有地上的動機。本篇文獻提及香港的違建跟當初的殖民有關，火災跟霸佔公有地是自殖民以來就有的問題。違建的產生與無法負擔高額的租金有關(Lai,1985). 政治大簡稱 UBW)的嚴重社會問題以及為何這個問題這麼難克服。並用制度經濟面立. Yiu(2005)解釋香港未授權興建之建物(Unauthorized Building Works,以下. 之方法去切入，並聚焦在政府領域的制度整頓。本篇發現香港最近的制度改. ‧ 國. 學. 成鼓勵屋主去建未授權興建之建物(UBWs)而且使得 UBWs 之辨識變得非常困. ‧. 難，文中也提出安全是建築很重要的元素。. y. Nat. 2000 年在香港有 800,000 的非法建物存在 60,000 私人住宅之街區，而且估. er. io. sit. 計每年有 10,000 個新未授權興建建物產生(Ming Pao Daily, 2000) 自從 1990 到 2001 年以來，這個問題已奪走至少 20 條人命和造成 135 個人. al. n. v i n 受傷(Yiu et al.,2004)這已經變成非常重要的香港公共議題以及在房屋的 Ch engchi U 結構性調查上也是如此。. 香港是每平方公里有 6300 人的高密度城市，而且在 2003 年中期之最密集的區域每平方公里就有 50820 人(香港政府，2004)，在 Lai and Ho(2001) 為了擁有更多空間以及便利設施之動機藉由建造違建是可理解的，然而，非法建物常常會侵犯合法建物之公有區域或政府土地，而且對於租賃使用者以及公共空間構成極大的危險。第一奇特財產權共有的制度安排分散了 UBWs 的負債並沒有將使用極大化。第二建築工程的法定治理嚴格要求相關單位的批准。事後允許違建這種情形 35.

(43) 在香港完全不可行。第三對建築物條例第 41 條關於 UBWs 的闡述不清。因此，屋主被鼓勵去極大化其效用藉由非法興建建築物。由於政府部門資源有限，相關單位會忽視大部分的違章建築除了一些會立即構成危險的違建或是新違建，這導致了雙輸(lose-lose)局面。. Tanasescu, Chui, Smart(2010) 文章就是要分析加拿大的卡爾加里 (Calgary)政府部門以及社區之間對非法居住的忍受度。加拿大卡爾加里 (Calgary)的違建形式主要為地下室套房。然而，非法居住在貧窮的國家都. 政治大突的利益關係以及政府採取行動的限制使得違章建築得忍受性可以拿來分立. 有比較多的研究，在比較富裕的國家卻比較少被研究。不同團體的重疊和衝. 析，因為他們本身的天性。這是在已開發國家的房市研究於國家政策對於房. ‧ 國. 學. 屋可負擔性(Housing affordability)之影響。加拿大 Calgary 都是非常繁. ‧. 榮的都市中心，照常理來說，會認為不太可能看到違章建築。違章建築讓我. y. Nat. 們聯想到第三世界的貧民窟，其缺乏基礎建設、醫療資源，充斥著貧窮的人. 資源，如居住或資訊反應關於他們的問題。. al. er. io. sit. 口。然而，所有的城市都在追求投資和高技術勞工，但卻不等於其他方面的. n. v i n 卡爾加里(Calgary)的地下室套房有 18000 個，房屋負擔的起這點對於低收 Ch engchi U 入住戶是非常重要的。. 對於富有城市違章建築的分析能洞悉違章建築的成因。違章建築時常被居民忍受，這種情形只能藉由檢視州和非法居住的承租人和社區以及操作者才能略知其一。在卡爾加里(Calgary)，地下室套房是非常常見的違建形式，但不全然是非法的。卡爾加里(Calgary)市中心就部會容納地下室套房的存在因為單親家庭和雙層結構(duplex structures) 在 2007 年卡爾加里(Calgary)的私人市場，有大約 68500 出租單位是以房子、雙層套房(duplexes)、二次套房(secondary suites)被個體所租，然 36.

(44) 後有 18000 間是地下室套房。在 2002 年，卡爾加里(Calgary)的城市約有 64000 租賃單位，57%是非正式的。就卡爾加里(Calgary)的案件，地下室套房被視為違法是因為無法符合當地居住和防火規定標準。像卡爾加里(Calgary)的改變法律對待關於地下室套房，香港政府也對屋頂違建如此。一個潛在的租賃者可能搜尋到地下室套房在雜貨店、地區中心或線上。有趣的是，賣方往往會顯示這些地方是合法的。顯然的，非法租屋在兩個城市構成擔憂關於健康、安全、隱私、租賃風險的擔保(security of tenure. 政治大卡爾加里(Calgary)跟香港的相似點是關於屋頂違建和地下室套房的移立. risks). 動性對於擁有者和租賃者的權利的程度。在 2008 九月，Calgary 市政府使. ‧ 國. 學. 用市政基金打造可負擔的起的房子，去創造誘因提升存在的套房並創造負擔. ‧. 的起房子的市場。. y. Nat. 文中提到，套房的登記和符合安全的標準將會導致稅基的增加、安全的. er. io. sit. 提升、降低居民的抱怨。總之，提供一個合理的需求對於負擔的起的房屋將是解決違章建築的首要之道。. al. n. v i n C.Y. Yiu(2005)這篇文獻主要就是要評論香港的共有財產權問題以及 Ch engchi U. 未授權建物的治理，儘管有些國外的做法已被考慮，而且值得有更多的比較研究去尋找到最好的解決方案。這些發現的貢獻不僅是在制度調查，更是在制度面經濟學。. Therese K. Hoffman(1990)提到整個希臘有 25 萬到 50 萬個非法建物，很多這類建物都是由窮人家興建違了當簡單的庇護所，也顯示出土地供給短缺以及公共住宅提供不足之問題。高土地成本和希臘人渴望去建造房屋就好幾個因素影響的結果，分為以下三點： 37.

(45) 一、在面臨長期的政治不穩定下，建造家庭的房屋能提供穩定性。二、在非常低的財產稅之條件下，房屋成為非常好的投資標的。三、自建房屋的成本只有合法建物貸款的２０％，建造成本低廉。很多非法建物牽涉到侵占公有或私有地，大都是由窮人家興建為簡單的庇護所，也顯示出土地供給短缺以及公共住宅提供不足的問題。在 1960 年以後，移民從都市到鄉村人口大幅增加，使非法建物成為的二個家或租賃財產或長期資本利得。因為貧窮人家、中產階級以及有錢人皆能因此獲利，非法建務範圍從窩棚到公寓，甚至到別墅都有。. 政治大臘人口之緊張關係，而且沒有道路、學校、汙水系統、下水道已及瓦斯管線立擴張的非法建物已導致有非法建物的整個社區造成政府機關和大量希. 的建築區。. ‧ 國. 學. 非法住宅建造成本是高的，因為高勞力和材料成本以及高私人信貸和夜. ‧. 間建造去規避官方稽查，但因為高額的土地價格，其成本仍低於合法建物之. y. Nat. 成本，儘管匆促趕工以及低費用成本造成非法建物之品質不足。. n. er. io. al. sit. Yiu(2005)在各國共有財產的管理如下:. Ch. engchi. 38. i n U. v.

(46) 表 8 各國共有財產的治理國家/城市. 治理. 公共區域的管理. 英國. 普通法系統(Common Law. 地主授予地役權. system). (easements)於共有部分. 計畫性的公寓大樓 (Condominium and Planned) 美國. 社區系統. 社區協會. 加拿大. 公寓大樓系統. 分層公司(strata. 擁有者公司(owners. system). corporation)的形成是自動的. 分層地契系統. 管理公司(management. 普通法系統. corporation)的形成是自動. y. sit. 的. n. al. Ch. 租賃條件和公同共有契約. engchi. er. io. 香港. ‧. ‧ 國. 分層地契系統(Strata title. Nat. 新加坡. 立. 學. 澳洲. 政治 corporation)的形成是自動的大. iv n 擁有者公同共有部分是不可 U. (Lease conditions and Deed 分割的，擁有者公司的形成 of Mutual Covenant; DMC) 資料來源: Yiu(2005). 39. 是選擇性的.

(47) 表 9 未授權建物(UBWs)的法定治理各國比較國家/城市. 未授權建物的法定治理. 英國. 在經過允許付一定金額的申請費用後，當地主管機關能發行合法憑證允許違建合法運行。. 美國. 在紐約和舊金山，屋主可以藉由雇用已登記的建築師或結構工程師去提交計畫以及付罰款使得違建合法化。. 加拿大. 違建事後允許是被承認的。. 澳洲. 沒被授權興建的建築需要付相當於 100 倍的許可證費用。. 新加坡. 未授權建物能藉由付 50 倍的許可證費用合法化。. 香港. 政治大違建事後允許是不被承認的，相關機關會依序拆除未授權建立. ‧ 國. 學. 物。. 資料來源: Yiu(2005). ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 40. i n U. v.