第四章 文獻回顧
第二節 違章建築之相關文獻
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財產稅稅率。
第二節 違章建築之相關文獻
違章建築雖然對於房屋稅的貢獻不大，但關於違章建築之評價方式以及 處理模式倒是我們有興趣探討的議題。由於房屋稅法規應增加使用價值的部 分需課徵房屋稅，故違建理應須課徵房屋稅，且通常參照房屋稅的評價模式，
而評價方式影響了違章建築課徵的房屋稅，由於違建的材質與一般房子不同，
因此我們要先了解各國以及台灣違建的類型，再來探討其評價方式，最後討 論違建的解決方式。
然而，由於違建的評價方式之相關文獻甚少，但關於違建類型以及因應 策略之相關文獻倒不少。因此主要探討各國以及台灣的違建類型，再來是各 國對未授權建物(UBWs)的因應策略等方面切入討論以及整理。
一、台灣相關文獻
違章建築的激增一直是市政府待解決的重要問題，自柯市長上任以來，違 建就新增了 1230 件，來自於建管處 2016 的統計資料。儘管有許多文獻討論 本議題如: Tseng(2005)，Facciolo(1985)，Tanasescu(2010)，但相關違建 的實證研究文獻卻不多見。另外，有關違章建築處理之相關文獻大多從法令 及行政管理的角度探討為主，如:林庭毅(2006)，洪村山(2002)，黃錦堂 (2003)，謝崑滄(2006)，而討論從違章建築對於房屋稅之影響者，則甚為有 限。
根據謝崑滄(2006)歸納統整，最大違建形成的原因依序是「不了解或漠視法 令」、「政府未嚴格拆除」、「原居住空間不敷使用」、「民意代表關說」、「土地 昂貴空地不使用浪費」。其中，調查出最適當的解決方式依序為「建物有一
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定規模之違建，禁止其買賣、移轉、繼承」、「修法放寬建蔽率以容積率的限 制」、「罰鍰」。
林庭毅 (2006) 針對台灣違章建築處理模式問題研究指出，違章建築持續衍 生無法根除的主因為包括：(1)民眾對建築相關法令認知不足夠，守法觀念 錯誤偏差，主管機關宣導教育不力、(2)多數民眾有投機及民意代表關說有 效之僥倖心態、(3)經費、人力之編列不足致取締執行無落實、(4)現階段法 令對違章建築之罰責未盡周延及遏阻效果等。
二、國外相關文獻
Kapoor and le Blanc(2008)提到霸佔公有地(Squatting)為印度房屋違建的 主要形式。其中，在印度浦那(Pune)有 40%的人口住在非法建築，我們看見 的違建只是冰山一角。有一部分的違建屬於程序違建，違反了行政命令。若 要根治違建之相關問題，就要了解其建造動機以及建造誘因。
投資在合法建物跟非法建物之區別在成本跟建造風險。理論上來說，貼水 (Premium)對於合法建物來說是買賣價格是高於租金價格的，也就是說，買 賣有違建的房屋價差是比租有違建的房屋差很大。
Kapoor, Mudit and le Blanc, David (2008)提到過去文獻主要探討兩議題 一是公有地霸佔(Squatting)與非公有地霸佔(non-squatting)對於買賣價 格與租賃價格之估計(Jimenez,1984, Jimenez, Friedman and Mayo, 1988) 這兩篇著重在房屋市場之「需求面」。
二是在討論不完全房屋市場模型(Imperfect house market model)，這模型 聚焦在房屋市場，在買賣雙方或地主以及租賃者間。不完全市場的成因如資 訊不對稱(Asymmetric Information)或外部性(Externality)等等，由於買 賣雙方資訊不對稱，買方不一定會知道房屋有無違建，只能透過房價比對等 方式推測，因此造成一些問題存在。
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Tanasescu,Wing, Smart(2010) 文章就是要分析香港政府部門以及居住者 之間對非法居住的忍受度。香港違建的主要形式是屋頂違建，非法的政府容 忍度是常普遍但很少被了解的現象。然而，非法居住在貧窮的國家都有比較 多的研究，在比較富裕的國家卻比較少被研究。不同團體的重疊和衝突的利 益關係以及政府採取行動的限制使得違章建築得忍受性可以拿來分析，因為 他們本身的天性。這是在已開發國家的房市研究於國家政策對於房屋可負擔 性(Housing affordability)之影響。香港是非常繁榮的都市中心，照常理 來說，不會常看到違章建築。違章建築讓我們聯想到第三世界的貧民窟，其 缺乏基礎建設、醫療資源，充斥著貧窮的人口。然而，所有的城市都在追求 投資和高技術勞工，但卻不等於其他方面的資源，如居住或資訊反應關於他 們的問題。
據統計，香港的屋頂違建中有 1700 個自有或出租的屋頂違建，在 1981 有 80 萬人居住在此，房屋可負擔性對於低收入住戶是非常重要的。
對於富有城市違章建築的分析能洞悉違章建築的成因。違章建築時常被居民 忍受，這種情形只能藉由檢視州和非法居住的承租人和社區以及操作者才能 略知其一。在香港，屋頂違建是一種窮的和不合適的居住形式。香港很多屋 頂違建是建立在 1950 年代，基本上沒有新的屋頂違建建造超過 20 年。
就香港而言，在 2006 年香港的官方對於屋頂違建的人口調查顯示有 1554 個家庭(3962 個人)住在此類型的建築。
在香港的案件，政府使屋頂違建的存在合法化有好幾個面向可以檢視:1.寄 郵局的信件給屋頂違建居民 2.政府的水一樣提供給為頂違建的居民 3.屋頂 違建的居民一樣要被課稅(quarter rate)4.公共設施服務如電話、水、電、
瓦斯一樣提供給違建居民。
香港跟卡爾加里(Calgary)的相似點是關於屋頂違建和地下室套房的移動性 對於擁有者和租賃者的權利的程度。
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文中提到，套房的登記和符合安全的標準將會導致稅基的增加、安全的提升、
降低居民的抱怨。總之，提供一個合理的需求對於負擔的起的房屋將是解決 違章建築的首要之道。
Lai and Ho(2000)擴充 Ho(1993), Baldwin(1994), Walters and
Hastings(1998a, 1998b)於香港的財產管理，這篇聚焦於非法結構，解釋建 造非法建物於非法建物於公有和私有地上的動機。
本篇文獻提及香港的違建跟當初的殖民有關，火災跟霸佔公有地是自殖民以 來就有的問題。違建的產生與無法負擔高額的租金有關(Lai,1985)
Yiu(2005)解釋香港未授權興建之建物(Unauthorized Building Works,以下 簡稱 UBW)的嚴重社會問題以及為何這個問題這麼難克服。並用制度經濟面 之方法去切入，並聚焦在政府領域的制度整頓。本篇發現香港最近的制度改 成鼓勵屋主去建未授權興建之建物(UBWs)而且使得 UBWs 之辨識變得非常困 難，文中也提出安全是建築很重要的元素。
2000 年在香港有 800,000 的非法建物存在 60,000 私人住宅之街區，而且估 計每年有 10,000 個新未授權興建建物產生(Ming Pao Daily, 2000) 自從 1990 到 2001 年以來，這個問題已奪走至少 20 條人命和造成 135 個人 受傷(Yiu et al.,2004)這已經變成非常重要的香港公共議題以及在房屋的 結構性調查上也是如此。
香港是每平方公里有 6300 人的高密度城市，而且在 2003 年中期之最密集的 區域每平方公里就有 50820 人(香港政府，2004)，在 Lai and Ho(2001) 為 了擁有更多空間以及便利設施之動機藉由建造違建是可理解的，然而，非法 建物常常會侵犯合法建物之公有區域或政府土地，而且對於租賃使用者以及 公共空間構成極大的危險。
第一奇特財產權共有的制度安排分散了 UBWs 的負債並沒有將使用極大化。
第二建築工程的法定治理嚴格要求相關單位的批准。事後允許違建這種情形
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在香港完全不可行。第三對建築物條例第 41 條關於 UBWs 的闡述不清。因此，
屋主被鼓勵去極大化其效用藉由非法興建建築物。由於政府部門資源有限，
相關單位會忽視大部分的違章建築除了一些會立即構成危險的違建或是新 違建，這導致了雙輸(lose-lose)局面。
Tanasescu, Chui, Smart(2010) 文章就是要分析加拿大的卡爾加里 (Calgary)政府部門以及社區之間對非法居住的忍受度。加拿大卡爾加里 (Calgary)的違建形式主要為地下室套房。然而，非法居住在貧窮的國家都 有比較多的研究，在比較富裕的國家卻比較少被研究。不同團體的重疊和衝 突的利益關係以及政府採取行動的限制使得違章建築得忍受性可以拿來分 析，因為他們本身的天性。這是在已開發國家的房市研究於國家政策對於房 屋可負擔性(Housing affordability)之影響。加拿大 Calgary 都是非常繁 榮的都市中心，照常理來說，會認為不太可能看到違章建築。違章建築讓我 們聯想到第三世界的貧民窟，其缺乏基礎建設、醫療資源，充斥著貧窮的人 口。然而，所有的城市都在追求投資和高技術勞工，但卻不等於其他方面的 資源，如居住或資訊反應關於他們的問題。
卡爾加里(Calgary)的地下室套房有 18000 個，房屋負擔的起這點對於低收 入住戶是非常重要的。
對於富有城市違章建築的分析能洞悉違章建築的成因。違章建築時常被 居民忍受，這種情形只能藉由檢視州和非法居住的承租人和社區以及操作者 才能略知其一。在卡爾加里(Calgary)，地下室套房是非常常見的違建形式，
但不全然是非法的。卡爾加里(Calgary)市中心就部會容納地下室套房的存 在因為單親家庭和雙層結構(duplex structures)
在 2007 年卡爾加里(Calgary)的私人市場，有大約 68500 出租單位是以 房子、雙層套房(duplexes)、二次套房(secondary suites)被個體所租，然
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後有 18000 間是地下室套房。在 2002 年，卡爾加里(Calgary)的城市約有 64000 租賃單位，57%是非正式的。
就卡爾加里(Calgary)的案件，地下室套房被視為違法是因為無法符合 當地居住和防火規定標準。像卡爾加里(Calgary)的改變法律對待關於地下 室套房，香港政府也對屋頂違建如此。
一個潛在的租賃者可能搜尋到地下室套房在雜貨店、地區中心或線上。
有趣的是，賣方往往會顯示這些地方是合法的。顯然的，非法租屋在兩個城 市構成擔憂關於健康、安全、隱私、租賃風險的擔保(security of tenure risks)
卡爾加里(Calgary)跟香港的相似點是關於屋頂違建和地下室套房的移 動性對於擁有者和租賃者的權利的程度。在 2008 九月，Calgary 市政府使
卡爾加里(Calgary)跟香港的相似點是關於屋頂違建和地下室套房的移 動性對於擁有者和租賃者的權利的程度。在 2008 九月，Calgary 市政府使