第五章 都市更新事業整合作為機制之研擬
第三節 整合作為機制之配套措施
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貳、建構「資訊對稱」與「財務透明化」機制的配套措施
本研究以資訊整合作為及財產整合作為在前文已列舉了地主在都市更新整 合過程中所流通的資訊種類及財產種類。如何將各種資訊需求在實施者與地主間 交換、流通，讓彼此不再有資訊不對稱的問題產生，以及如何讓財產分配透明化，
以避免財務不透明造成地主財產上的損失。因此，本研究建構了「資訊對稱與財 產透明化」機制，試圖以「建立資訊交流的管道」與「財產透明化」的配套措施，
讓實施者與地主之間透過本研究所建構的「資訊對稱與財產透明化」機制達到提 高地主參與都市更新意願的目的。
一、建立資訊交流的管道
實施者應主動邀請地主參加都更說明會，並提供免費專業文宣課程、定期安 排都更專業人員定點教學、供地主諮詢，以及透過實施者公司網站等「資訊交流 的管道」提供都市更新相關的專業資訊，以建立「專業資訊對稱」。從實務整合 經驗中發現，實施者需交流的內容，需包含「資訊完整、方便取得、容易學習、
彈性選擇」等特性的專業課程，主動創造學習環境機會，快速促成都更整合人員 及地主雙方，在專業對稱領域達到對等的關係。
(一) 提供資訊的管道：透過自辦說明會、公辦說明會、審議委員會、幹事會、聽 證會、專案小組會議等管道，並提供都更免費講座、定期安排都更專業人員 定點服務，供地主方便諮詢都市更新相關問題。
(二) 實施者定點定期授課教學：在都市更新推動階段，實施者派遣都更專業者於 更新單元內或實施者公司內定期授課教導都市更新權利變換的相關專業知 識，目的是期望透過專業授課的方式與地主建立信任度，避免資訊不對稱的 問題發生。
(三) 實施者公司網站提供專業都更知識：實施者為加強與地主間的資訊對稱性，
並讓地主能夠快速且自由的獲取並學習都市更新相關專業知識，會運用「實 施者公司網站提供專業都更知識」整合作為，架設專業學習網站，並主動提 供予地主，讓地主可以自行下載閱讀及學習。
(四) 實施者需交流的內容：實施者與地主建立資訊對稱的交流內容，主要以專業 的契約文件內容、權利變換相關的專業知識、都市更新估價的原則算法、實 施者的財力背景相關資訊揭露等。在契約文件內容的對稱問題，因為許多亟 待更新的老舊公寓地主多數有著濃厚的傳統契約觀念，即使都更整合人員誠 懇地告知權利變換不需以私契約束縛，且私約在審議過程中毫無參考效力。
但多數的地主卻堅持以簽立契約方式作為保障心理及財產的工具。再者，部 分地主因為不知道該由哪種管道獲得專業的都更相關資訊，因此對「都市更 新同意書」的法定契約效力認知不足，才會產生資訊不對稱的狀況發生。
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實施者與地主間需要透過「資訊交流的管道」配套措施，以建構「資訊對稱 機制」，優先解決資訊不對稱的問題。讓地主能夠藉由「資訊對稱機制」得到足 夠的對稱資訊，並建立與實施者溝通的橋樑。
二、開放財產透明化平台
本研究透過「財產分配」整合作為得知，在都市更新權利變換機制下，影響 地主財產權益的種類有哪些，對「財產分配」該如何透明化的機制建構有了具體 性的方向。為了讓財產分配透明、公平化，本研究以「開放財務透明化平台」的 配套措施讓實施者與地主可透過「財產透明化平台」公開各種財產分配的內容與 計算結果，輔助建構「財產透明化」機制。實施者應主動開放財產透明化平台，
提供地主諮詢、查證財產種類（共同負擔、房地融資、信託費用、建材設備規格 成本、容積移轉、法容獎容申請分配數值）的分配是否公平、公開。實施者運用 財產透明化機制等配套措施，才能讓地主的財產分配更有保障，並增進地主對都 市更新的參與意願。
本研究建構「財產透明化平台」配套措施，將前述所提及的財產種類資訊透 過「都更顧問、信託機構、公正第三方機構，以及都更法令諮詢櫃檯」等透明化 平台，確實的執行財產透明化機制。地主可輕易的透過上述財產透明化平台取得 財產分配的相關內容。公開遴選信託機構的整合作為，也讓信託專業知識缺乏的 地主，透過遴選保證的信託機構，保障其金錢、財產方面的信託安全。
參、建構「信任提高」與「衝突化解」機制的配套措施
本研究透過「信任提高」整合作為得知，在都市更新權利變換機制下，實施 者與地主間需要優先提高彼此的信任度。地主信任的來源來自於信任整合作為中 的實施者公司背景（實施者品牌、實施者優質建案、實施者財力、實施者誠信度）
及專業團隊（建築大師、門廳設計大師、優質營造商、景觀園藝大師、專業物業 管理）。
一、實施者需積極主動的關懷接觸
本研究以信任理論及衝突理論為理論基礎，並藉由與地主建立信任的方式提 高參與都市更新的意願。在已知信任來源的前提下，實施者派遣都更整合人員以
「積極主動的關懷態度」配套措施輔助實施者運用「信任提高機制」與地主建立 感情，並提高地主的信任度。實施者如何有效運用「信任提高機制」及「信任整 合作為」，可由實務整合經驗中證實，推動都市更新事業時，可派遣「誠信真誠、
熱心熱情、都更專業、個性親和」特質的「關鍵人物」，搭配「積極主動的關懷 接觸」配套措施與地主進行交流，將有助於建立感情及提升信任度。
二、危機處理的調解平台
實務整合經驗證實，實施者與地主信賴關係的建立，應先避免衝突困境發生。
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刻意隱匿資訊、設陷利誘。本研究為化解信任危機產生的衝突困境，以「法務人 員協審契約陷阱、財稅專家解惑稅賦問題、24 小時都更資訊網路服務、都更進 度諮詢專線」的「危機處理調解平台」配套措施，輔助實施者建構「衝突化解機 制」，並運用「衝突整合作為」避免地主與實施者產生衝突困境。
都市更新整合者要提升地主對都市更新的參與意願，除了需以「關鍵人物機 制」尋找對的「關鍵人物」，並搭配「資訊對稱與財產透明化機制」的「資訊交 流管道」及「開放財產透明化平台」的配套措施外，還需透過具備專業特質的「關 鍵人物」以「信任提高機制」之協商方式與地主建立牢不可破的信任度。