第三章 整合作為下之信任危機與衝突困境
第一節 研究個案背景說明
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第三章 整合作為下之信任危機與衝突困境
本章第一節首先以研究個案基本資料、更新案辦理歷程進行舉例說明，從而 得知個案相關整合歷程對本研究之重要性與參考價值。第二節就研究個案所發生 的信任問題進行事件說明及危機處理方式。第三節就研究個案所發生之衝突困境 進行說明。
第一節 研究個案背景說明
都市更新相關個案資料相當豐富多元，本研究以台北市都市更新案件於實施 者申請「都市更新事業計畫暨權利變換」並取得地主參與意願（簽立都更同意書）
為主軸，輔以整合作為與信任危機，以及可能產生的衝突困境為問題設計基礎，
藉以探討「都市更新整合作為」對「參與意願」的影響程度，並作為建構「整合 作為機制配套措施」的參考資料。本研究以下列三個都市更新整合個案（大安郵 政新村更新案、南港東新街更新案、士林天母更新案）作為研究案例檢討，本研 究所選定的三大重點更新案的更新歷程，涵蓋了研究者參與的 16 個都市更新案 例（士林區天母案、士林區福國路案、士林區中正路案、士林區士商路案、士林 區劍潭案、內湖區金湖路案、內湖區星雲街案、內湖區民權圓環案、內湖區麗山 街案、內湖區環山路案、信義區松山路案、大安區郵政新村案、大安區仁愛玩具 大樓案、南港區東新街案、南港區虹欣案、中正區辛亥路案）於實務整合過程中 遭遇的信任危機及整合衝突問題。本研究以「大安郵政新村更新案、南港東新街 更新案、士林天母更新案」之個案基本資料、更新案辦理歷程等相關資料，分別 敘述之。
壹、 大安郵政新村更新案 一、基本資料
(一)本案更新單元:本案自行劃定更新單元土地部分包含臺北市大安區大安段一 小段99、99-4、99-6、101、101-5、102-2、103-2地號等7筆土地，面積為 3,896.00 m²，財團法人台灣郵電兩協會（以下簡稱「郵電協會」3-1）土地 持有1,441.14 m²，其他公私有土地持有2,454.86m²。更新單元合法建物部 分 包 含 臺 北 市 大 安 區 大 安 段 一 小 段 190 建 號 等 128 筆 建 物 ， 總 面 積 為
3-1 係指財團法人台灣郵政協會及財團法人台灣電信協會。主管單位為中央行政院交通部郵電
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7,730.04m²，大安郵政新村更新案更新單元位置圖，如圖3-1所示。
(二)都更實施者:文心建設股份有限公司。(本案基本資料表，請參照表3-1所示) (三)實施方式:以權利變換方式配合「郵電協會」實施（共同負擔比例36.00%）。 (四)土地使用分區:屬第三種住宅區，法定容積率為225%，建蔽率為45%，更新單
元面積3,896.00m²，基準容積8,766.00m²。
(五)建築規劃:地上28層地下3層鋼骨造之集合住宅，地面一至二層規劃為門廳及 公共設施，地上三層以上作為集合住宅使用，總計有208戶，187個全平面汽 車停車位，大安郵政新村更新案更新後建築立面圖，如圖3-2所示。
(六)樓地板面積:8,766.00m²(基準)+4,310.87m²(都更)=13,076.87m²。
表3-1：大安郵政新村更新案基本資料表
本案更新單元 臺北市大安區大安段一小段99地號等7筆土地
本案更新單元範圍
本更新單元位於臺北市大安區信義路四段74巷2弄 (6M)以南、信義路四段74巷(8M)以西、大安路二段3 巷(6M)以北及大安路二段(15M)以東所圍街廓之北側 土地/合法建築物
樓地板面積
3,896.00m²（1178.54坪，公有土地0.0139m²）
7,730.04m²（皆為私有）
土地/合法建築物
所有權總人數 121人（公有1人）/119人(皆屬私有) 土地使用分區資訊 第三種住宅區（225%/45%）
實施者 文心建設股份有限公司
實施方式 都市更新權利變換（共同負擔比例36%）
容積獎勵額度 約49.18%
建築規劃 集合住宅1棟，地上28層/地下3層 更新前／更新後戶數 127戶/208戶
資料來源：本研究自行整理
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圖 3-1：大安郵政新村更新案更新單元位置圖 資料來源：本研究整理
圖 3-2：大安郵政新村更新案更新後建築立面圖 資料來源：本研究整理
二、都市更新辦理歷程
本案件於 2010 年由地主代表胡先生邀請實施者進行建商遴選活動，由「郵 政新村委員會」進行實施者遴選，「文心建設股份有限公司」在遴選過程中順利 獲選為第一優先順位的實施者，並開始派遣開發部門人員提供都市更新相關程序 流程及地主分坪資料表單。劃定送件報核前，本案因「2009 年地主胡先生遭不 明人士威脅賣地、2010 年因受脅迫內定實施者爭議造成郵政新村委員會內部衝 突、2011 年郵電協會未建立參與都更相關規範而引發信任危機、2012 年畸零地
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退縮土地要求納入本案更新範圍」等諸多因素造成整合時程嚴重延宕，如同大家 耳熟能詳的「正義國宅更新案」一般，部分住戶委員生命受到威脅，而紛紛賣屋 賣地以避免更大的衝突發生，導致都市更新劃定申請程序不斷延宕，直至 2011 年 11 月 24「郵電協會」於第四屆第 17 次董事會通過「財團法人台灣郵政協會 不動產管理及處分要點」，都市更新程序始能續行，並由新任主委曾先生擔任自 行劃定申請人，於 2012 年順利完成自行劃定送件報核，郵政新村更新案辦理歷 程表，請參照表 3-2 所示。
表 3-2：大安郵政新村更新案辦理歷程表
時間 辦理內容
2009.04.05 胡先生遭不明人士威脅賣地。
2010.05.05 受脅迫內定實施者爭議造成郵政新村委員會內部衝突。
2011.06.10 「郵電協會」未建立參與都更相關規範而引發信任危機。
2011.11.24 第四屆第17次董事會通過「財團法人台灣郵政協會不動產管 理及處分要點」
2012.01.10 畸零地退縮土地要求納入本案更新範圍。
2012.02.08 自行劃定送件報核。
2012.08.05 完成劃定核准作業。
2014.02.20 舉辦都市更新事業概要公聽會
2014.03.27 辦理申請「都市更新及爭議處理審議會概要專案小組會議」
2014.04.23 核准都市更新事業概要案。
2014.05.02 鄰地陳情要求納入都更範圍。
2015.01.10 開立郵政新村住戶大會。
2015.02.24 實施者與「郵電協會」進行第一次權變計畫協商會議。
2015.02.27 實施者與「郵電協會」進行第二次權變計畫協商會議。
2015.03.02 實施者與「郵電協會」權變計畫協商達成共識。
2015.03.10 實施者與「郵電協會」、交通部開會協商。
2015.03.20 遭立委質疑「郵電協會」土地應歸為國有並提立院質詢 2015.04.23 本案都市更新事業概要展延第二次期限到期。
2015.05.20 實施者開立郵政新村住戶大會並公告暫緩實施。
2015.05~
2018.05.05
「郵電協會」資產活化仍可採都市更新方式辦理，2018年與 郵政新村委員會協商辦理續行事宜。
資料來源：本研究自行整理
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貳、 南港東新街更新案 一、基本資料
(一)本案更新單元:本案自行劃定更新單元位於臺北市南港區忠孝東路六段278 巷22弄、東新街89巷及東新街77巷15弄所圍之完整計畫街廓。更新單元土地 部分包含臺北市南港區玉成段四小段577、578、579、580、581、582、583、
584、585、586、587、588、591、592、593、594、595、596、597、598、
599、600、601、602、603、604地號等26筆土地，面積為2,717.76m²，南港 東新街更新案更新單元位置圖，如圖3-3所示。
(二)都更實施者:文心建設股份有限公司。(本案基本資料表，請參照表3-3所示) (三)實施方式:以權利變換方式實施（共同負擔比例41.66%）。
(四)土地使用分區:屬第三種住宅區，法定容積率為225%，建蔽率為45%，更新單 元面積2,717.76m²，基準容積6,114.96m²。
(五)建築規劃:鋼筋混擬土造之集合住宅，地面一至二層規劃為門廳及公共設施，
地上三層以上作為集合住宅使用，總計有88戶，134個全平面汽車停車位，
南港東新街更新案更新後建築立面圖，如圖3-4所示。
(六)樓地板面積:6,114.96m²(基準)+3,262.13m²(都更)=9,377.09m²。
表3-3：南港東新街更新案基本資料表
本案更新單元 臺北市南港區玉成段四小段577地號等26筆土地 本案更新單元範圍 位於臺北市南港區忠孝東路六段278巷22弄、東新街
89巷及東新街77巷15弄所圍之完整計畫街廓 土地/合法建築物
樓地板面積
2,717.76m²
5,453.58m²（皆為私有）
土地/合法建築物
所有權總人數 96人(皆屬私有)/52人(皆屬私有) 土地使用分區資訊 第三種住宅區（225%/45%）
實施者 文心建設股份有限公司
實施方式 權利變換方式實施（共同負擔比例41.66%）
容積獎勵額度 約53.35%(含停獎7.36%)
建築規劃 集合住宅1棟，地上11層/地下3層 更新前／更新後戶數 72戶/88戶
資料來源：本研究自行整理
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圖 3-3：南港東新街更新案更新單元位置圖 資料來源：本研究整理
圖 3-4：南港東新街更新案更新後建築立面圖 資料來源：本研究整理
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二、都市更新辦理歷程
本都市更新案於 2007 年由住戶代表林小姐邀請實施者參與「地主都更說明 會」，並由參與說明會的地主共同表決確認委任「文心建設股份有限公司」為更 新案實施者，並委託都市更新整合公司（以下簡稱整合公司）協助收取都市更新 同意書，在收取同意書的過程中，實施者發現某幾戶一樓地主對參與都更的態度 曖昧不明，且發動家族串連抗爭，並與大家耳熟能詳的「文林苑更新案」相同，
於公開場合上揚言堅決不參與更新，但私下卻向實施者要求分回高於應分配的更 新後價值，實施者為求公平公正，當下拒絕拿翹戶的要求，也因此僵持了近 2 年，
由於拿翹戶的抗爭衝突，造成本案都市更新時程延宕多年。因為都更時程的延宕 及與拿翹戶的衝突事件，亦造成其他地主對是否繼續參與都市更新的意念產生動 搖，實施者為了避免發生更多的衝突事件，因此先行辦理都市更新自行劃定及事 業概要申請程序，並委託地主林李 OO 女士於 2009 年 04 月 09 日申請並完成自行 劃定核准作業，亦順利於 2009 年、2010 年陸續完成事業概要核准及事業計畫暨 權利變換計畫報核作業，南港東新街更新案辦理歷程表，請參照表 3-2 所示。
表 3-4：南港東新街更新案辦理歷程表
時間 辦理內容
2007.05.10 林姓地主以集體行動發動家族串聯抗爭。
2008.12.05 地主吳OO及鄭OO等多人被林姓家族串聯抗爭所影 響，要求退回已簽之都更同意書。
2009.04.09 完成自行劃定核准作業。
2009.10.18 事業概要公聽會 2009.11.17 申請事業概要 2010.04.01 事業概要核准
2010.05.10 順利收取拿翹戶家族都市更新同意書 2010.06.01 事業計畫暨權利變換計畫公聽會 2010.11.24 事業計畫暨權利變換計畫報核 2013.02.20 577、578地號道路截角分割說明會 2013.08.27-09.25 事業計畫暨權利變換計畫公開展覽
2013.09.17 事業計畫暨權利變換計畫公辦公聽會 2013.10.29 事業計畫暨權利變換計畫幹事會
2015.05.21 事業計畫暨權利變換計畫幹事會複審會 2015.05~ 2018.06 事業計畫暨權利變換計畫變更建築圖面
2015.05.21 事業計畫暨權利變換計畫幹事會複審會 2015.05~ 2018.06 事業計畫暨權利變換計畫變更建築圖面