衝突困境化解

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第三節 衝突困境化解

本章第三節就研究個案所發生的衝突困境進行事件說明及衝突化解說明，分 別敘述之。

壹、 大安郵政新村更新案 一、衝突困境事件說明

本案因「2009 年地主胡先生遭不明人士威脅賣地、2010 年受脅迫內定實施 者爭議造成郵政新村委員會內部衝突、2011 年郵電協會未建立參與都更相關規 範而引發信任危機、2012 年畸零地退縮土地要求納入本案更新範圍」等諸多因 素造成整合時程嚴重延宕，再加上都更獎勵值因為諸多因素下修後，地主無法分 回室內面積，以及無法協商少數拿翹戶（11 戶）等問題造成衝突困境。本案在 後期取得 72 戶（87.9%面積）私地主簽署都市更新事業計畫同意書，並配合郵電 協會之同意比例已達都市更新事業計畫送件門檻。但在整合期間卻因為上述諸多 衝突困境因素，造成近 10 年的時間延宕，私有鄰地及「畸零地退縮」位置，如 圖 3-11 所示。畸零地退縮土地為郵局所有，當時郵局承辦告知實施者，為求郵 局資產活化最佳效益，要求實施者將「畸零地退縮」土地納入本案更新範圍。

圖 3-11：大安郵政新村更新案畸零地位置圖 資料來源：本研究整理

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二、衝突化解說明

畸零地退縮土地要求納入本案更新範圍事件，主要是因為上圖 10-6 地號「畸 零地退縮」空地的保留，保留原因經詢問後得知，郵政新村曾為郵局員工宿舍改 建，在民國 55 年至 60 年間重建完成，因當時鄰大安路的私有土地有畸零地問題，

因而保留 10-6 地號以利未來畸零地可自行興建。時至今日，郵政新村屋齡已屆 50 年並面臨都市更新重建，郵局卻以資產利潤最佳化等說法要求納入都更範圍。

因此實施者派遣開發部人員與「郵局資產營運處」及「郵政協會」同步進行溝通 協調，實施者派遣整合高階主管提供相關畸零地調處及保留法令資料與郵局相關 人員進行溝通說明，並提供都市更新事業計畫暨權利變換等相關評估資料予「郵 電協會」董事會進行資料審查並獲同意簽同意書，經過多年的派員協商及會議溝 通程序，直至 2015 年 1 月「郵局資產營運處」才同意不再要求納入本更新案都 市更新範圍。同年 2 月實施者收取 87.9%(面積)私地主「都市更新事業計畫同意 書」，並發函予財團法人台灣郵電兩協會（以下簡稱「郵電協會」）要求其依「財 團法人台灣郵政協會不動產管理及處分要點」配合簽署「都市更新事業計畫同意 書」。2015 年 02 月 24 日實施者與「郵電協會」進行第一次權變計畫協商會議。

2015 年 02 月 27 日實施者與財團法人台灣郵電兩協會進行第二次權變計畫協商 會議。2015 年 03 月 02 日實施者與財團法人台灣郵電兩協會權變計畫協商達成 共識。

實施者調查發現，「郵電協會」屬於交通部管轄，需取得交通部及「郵電協 會」董事會之同意，因此，實施者派遣開發部人員與「郵電協會」進行溝通協調，

協商會議前實施者依循「財團法人台灣郵政協會不動產管理及處分要點」內容，

提供都市更新事業計畫暨權利變換等相關評估資料予「郵電協會」董事會進行資 料審查，審查過程中歷經多次的討論協議後，實施者與「郵電協會」於 2015 年 02 月 24 日開始進行第一次權變計畫協商會議，並於 2015 年 02 月 27 日進行第 二次權變計畫協商會議，2015 年 03 月 02 日實施者與「郵電協會」權變計畫協 商終於達成共識，並同意於 2015 年 03 月 10 日委請交通部參與三方協商會議，

並同意配合簽署「都市更新事業計畫同意書」，本案始能續行事業計畫暨權利變 換計畫之法定申請程序。本階段整合作為採用「實施者高階主管（意見整合）、

簽立都更同意書及契約（資訊整合）、派員對郵電協會簡報權變共同負擔及法定、

獎勵容積分配（財產整合）、定期派員溝通協商並辦理說明會及加速鄰地協調作 業（衝突整合）」。

地主兼中人胡先生遭不明人士威脅賣地事件，發生衝突原因是因為郵政新村 打算辦理都市更新，由於都市更新的獎勵值誘因及大安區地段優質，引來不明人 士䁗睮都更後的效益，因此胡先生屢遭不明人士威脅賣地，甚至要求指定某家建

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商為內定實施者，胡先生以「郵政新村委員會」名義婉拒內定實施者要求，並告 知本案需由「郵政新村委員會」以遴選實施者方式辦理實施者遴選作業，但不明 人士仍威脅逼迫胡先生需再度向「郵政新村委員會」提議內定建商乙事，因而造 成「郵政新村委員會」委員們的意見衝突。因委員內鬨造成都市更新實施者遴選 作業停擺，因此胡先生及新任主任委員曾先生轉而尋求「文心建設股份有限公司」

協助，邀請立法委員、市議員等地方公正人士協助溝通協商，溝通了多次後始達 成共識，以買賣都更範圍外胡先生家族之土地作為交換條件，衝突事件才免於擴 大，雖然化解了衝突事件，但也造成都更時程延宕。本階段整合作為採用「實施 者委託地方公正人士（意見整合）、邀請議員協助調解（信任整合）、快速釐清衝 突意見（衝突整合）」。

貳、 南港東新街更新案 一、衝突困境事件說明

本都市更新案於 2007 年收取都更同意書的過程中，實施者發現林姓家族中 的部分地主對參與都更的態度曖昧不明，醞釀發動家族串連抗爭以阻止實施者推 動都市更新。林姓家族與大家耳熟能詳的「文林苑更新案」訴求相同，於公開場 合上揚言堅決不參與更新，但私下卻向透過中人向實施者要求分回高於應分配的 更新後價值。實施者為求公平公正，當下拒絕林姓家族的要求，並派遣都更專員 提供應分配價值之分評資料表供其家族參考，但林姓家族揚言無法接受，因此而 僵持不下。拿翹戶的抗爭衝突，造成本案都市更新時程延宕多年，由於都市更新 時程的延宕及拿翹戶的衝突事件，造成其他地主對於是否繼續參與都市更新的意 念產生動搖，紛紛要求實施者退回已簽立之都市更新同意書。

二、衝突化解說明

事件發生後，實施者短期內緊急召開地主說明會，安撫已簽約之地主。為保 有本都市更新案的公平公正原則，實施者委派高階主管與整合公司與拿翹戶家族 進行多次協商，並提供都市更新權利變換共同負擔及地主分配價值等相關資料，

更以簽立合作興建契約書方式承諾拿翹戶家族可保障其應分配的都市更新權利 價值、權變合建擇優保證。未來倘若都更獎勵值被審議會要求調降，實施者自行 負擔損失，經過了近兩年的多次協商並對所有參與都市更新的同意戶承諾相等條 件後，才平息拿翹戶抗爭事件，並於 2010 年 05 月順利收取都市更新同意書。拿 翹戶要求額外條件而影響其他住戶，造成集體行動揚言退都市更新同意書，實施 者的危機處理阻止了退同意書的集體行動。本階段整合作為採用「實施者高階主 管及房屋仲介（意見整合）、簽立都更同意書及合作興建契約書（資訊整合）、派

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員對地主說明權變共同負擔及法定、獎勵容積分配（財產整合）、派員再確認參 與意願及辦理多場自辦協調會（信任整合）、快速釐清衝突意見（衝突整合）」。 參、 士林天母更新案

一、衝突困境事件說明

林 OO 家族三兄弟於 2008 年開始抗爭至 2017 年，已造成本案都更時程延宕 9 年。2009 年實施者透過黃姓地主協助整合其他都更未同意戶，在收取都市更新 同意書時，實施者委託黃姓鄰居與林 OO 家族三兄弟進行溝通，溝通過程中黃姓 地主告知林 OO 家族三兄弟僅有一戶權值較高可分得一樓店面外，其餘林 OO 兩兄 弟僅可分得 35 坪房屋，且因未達設計最小分配單元而在權變報告書上列為現金 補償戶，倘若不配合領取現金補償，則依法拆除林 OO 家族三兄弟之地上物。因 此造成林 OO 三兄弟極度不滿，並發存證信函至台北市都市更新處陳情，陳情實 施者權利變換瑕疵，拒絕納入都更單元，更不惜興起訴訟以維護其權益。實施者 後續派遣都更專業人員辦理多次協調會，如圖 3-12 所示。

3-12：士林天母更新案地主協商示意圖 資料來源：本研究整理

二、衝突化解說明

2014 年因文林苑事件造成無法依法申請代為強制拆除，本案也因林 OO 三兄 弟不同意參與的房地產權，屬於獨棟三樓透天建築物且緊鄰建築線，自 2008 年 至 2017 年因衝突困境導致成為都更拿翹戶，也造成都市更新時程嚴重延宕。2017 年實施者為化解多年來未解的衝突困境，派遣公司高階主管及都市更新專員積極

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地與林 OO 家族三兄弟重啟協商。林 OO 家族三兄弟在重新協調的過程中，要求增 加分回房屋權狀坪數，從原本應分得的 35 坪提高為 70 坪以上之房屋權狀坪數，

此要求與本案提供之分屋條件相差甚鉅。與林 OO 家族三兄弟協商期間，實施者 積極邀約林 OO 三人出面溝通，甚至請實施者負責人親自說明都市更新權利變換 分配方式，但林 OO 兩兄弟仍然堅持要求實施者給予其超額坪數，另一位兄弟則 要求實施者將其排除於都市更新範圍外，不得強制拆除其一樓店面產權。後來實 施者多次說服並採折衷方式與其中兩位林姓地主達成共識，但一樓店面的林姓地 主卻堅持不參與都市更新，並以「永春虎林街更新案」為訴求，要求實施者替其

此要求與本案提供之分屋條件相差甚鉅。與林 OO 家族三兄弟協商期間，實施者 積極邀約林 OO 三人出面溝通，甚至請實施者負責人親自說明都市更新權利變換 分配方式，但林 OO 兩兄弟仍然堅持要求實施者給予其超額坪數，另一位兄弟則 要求實施者將其排除於都市更新範圍外，不得強制拆除其一樓店面產權。後來實 施者多次說服並採折衷方式與其中兩位林姓地主達成共識，但一樓店面的林姓地 主卻堅持不參與都市更新，並以「永春虎林街更新案」為訴求，要求實施者替其