整體分析方法概述

一、房地產景氣影響因素之概念架構

依據張金鶚(1997)，房地產景氣指標之選定係透過以下幾項步驟，如圖 4-1-1 所示，首先採取文獻回顧法，分別從總體經濟循環理論之觀點，以及台灣 房地產市場景氣現象；其次，針對國內相關產業廠商進行專家訪談，從實務層面 了解業界對於景氣榮枯之經驗判斷方法，彙總前述二者重點之後，再依據房地產 景氣活動之特性，從生命週期的觀點區分投資、生產、交易、使用四面向，釐清 概略的影響範圍，作為進行變數選定之基礎。

圖 4-1-1、房地產景氣影響變數選取之概念架構圖

（ 資 料 來 源 ： 本 研 究 研 擬 ）

（一）、房地產景氣循環及影響因素

在諸多相關文獻中，Pyhrr and Cooper(1989)主張景氣循環的起因係由市場 供需變化而起，他提出一個影響房地產循環之概念架構，並將循環過程區分為五 個階段，首先，當人口及家庭數量增加、貸款處於低利率、整體經濟環境及政府 財政狀況呈現擴張、以及適度的通貨膨漲，導致住宅需求的增加，推動人們進到 市場購屋。到了第二階段，在整體經濟景氣向上的背景下，住宅交易開始熱絡、

房價向上推升、建造成本亦上漲、房屋銷售率高，誘使投機者企圖進入市場追漲 並短期獲利，利率低檔使需求面獲得支撐。第三階段，需求面仍穩定地增加，且 供給廠商持續擴大投入房屋的興建活動，然而卻開始呈現供給過剩的現象，此時 市場需求趨於飽和，銷售狀況出現停滯、建商利潤降低因此以大幅促銷廣告來招 攬客戶、通貨膨脹開始、利率調升、貸款成本增高、房價逐漸向下鬆動。到了第 四階段，房地產活動趨緩，銷售率更為降低、空屋率上升至 20-30%。最後第五 階段，經濟活動趨緩、失業率增加、通貨膨漲導致實質所得縮水、金融機構開始 考慮信用緊縮、利率上升、促使房地產循環漸漸衰退至低點。

然而事實上，從經驗觀察不難發現，由於房地產財貨具有僵固性，各地區的 產品特徵、民眾對於房地產類型的偏好不同，需視所處地區特性差異而定，因此 幾乎沒有任何一個市場走勢完全依照前述法則運作。本文依據前述內容並歸納影 響市場景氣循環的層面及其意涵；就長期影響來說，包括以下幾項因素：

1.需求面：在居住需求方面，人口增加、家庭規模改變、及戶內居住人口數變化 導致家戶數量增減，對於住宅數量需求的增減是市場需求面的重要支撐，也是 房地產市場長期發展的觀察指標。其次，由於住宅是一項耐久財，兼具消費及 投資性功能，特別是在華人社會，購屋目的隱含了繼承給下一代的長期投資目 的，也包括了持有再轉賣獲利的短期投資需求。

2.供給面：相較於需求面，可以供給面廠商之投入作為判斷其對於市場走勢的意

向，如土地交易買賣狀況、新建房屋面積（建造執照面積）、相關廠商投資意 願、獲利狀況、挹注資金多寡、建材成本、或勞工成本（薪資）等。

3.市場供需概況：可從以下幾項指標觀察前述供需層面交互作用之結果，包括房 價及租金狀況、住宅自有率、建築貸款餘額、房屋銷售率、新承作購屋貸金額、

餘屋存量、空屋數量等。

4.外在的整體經濟環境：整體經濟景氣趨勢是推動市場參與者意願的重要背景，

包括經濟成長率、貨幣供給、利率水準、物價水準等。

在 2008 年國際金融風暴後，房地產資產的保值效果再次受到關注，隨著兩 岸經貿關係整合，台灣成為亞洲經濟體一份子及重要性日益提高，連帶的，台灣 地區房地產常被與中國沿海各城市、香港等地區之房地產趨勢一併討論，或在民 間、輿論間形成相關議題之聯想，某些具特殊性或高價值產品（例如豪宅）之需 求，有可能藉由國際間資金的挹注得到支撐。

其次，貨幣供給的鬆緊調控對於景氣循環扮演重要角色，由於房地產金額龐 大，向金融機構貸款已成參與市場活動的供需雙方不可或缺的環節，利率水準是 影響市場氣氛的關鍵。

5.重大事件或政策因素：除上述幾項因素之外，尚包括某些特定事件例如重大環 境災害、國際政治局勢、經濟事件衝擊，以及政府施政措施如調降遺贈稅、選 擇性信用管制、建築法令修正等影響，諸多因素尚未納入其模型中討論，更顯 現房地產市場機制的複雜性，亦可能同時受到長期、及短期因素之影響而產生 波動。

（二）房地產景氣循環變數選取與方向

其次，觀察台灣地區歷年房地產景氣動向之變化，自民國 62 年至 78 年間歷 經三次重要之景氣波動現象，描述其成因、當時之政府施政措施、及結果檢討，

彙總影響景氣變動的重要經濟變數、政策、及整體環境因素。

之後蒐集長期穩定、具公信力且可取得之資料，檢視其統計特性包括(1)經 濟重要性：統計資料包含之經濟活動範圍越廣、其經濟代表性越好；選取之指標

必須在房地產市場具有其重要性。(2)統計充足性：資料期間長度應足夠，統計

如表 4-1-1 所示，17 個指標對景氣影響，除基準放款利率和消費者物價指 數為負向影響外，其餘變數都是正向影響。自 92 年起「基本放款利率」調整為

「基準放款利率」指標，利率大幅下滑形成資料結構改變，且基準放款利率乃代 表營建業資金借款成本，利率越高則成本越高，對景氣應調整為負面影響。消費 者物價指數 92Q1~97Q3 上升是負面影響，97Q4 調整為下降是負面影響。「消費 者物價指數」在通貨膨脹時期，由於房地產具有保值效果，可對抗物價上漲壓力，

所以，對景氣是正面影響。然而，若物價指數只是小幅上升未達到通貨膨脹水準，

則物價上漲反而造成民眾購買能力下滑，對於景氣反而是負面影響。97 年第 4 季消費者物價指數下降，對景氣影響應為負面影響，故不予以調整。

前述兩指標調整造成領先、同時、投資、交易面指標指數值修正，經測試後調整 前後數值改變但趨勢相似，在意義上也與目前現象相符。

二、房地產景氣趨勢估計方法

房地產景氣分析模式主要依房地產景氣基準循環建立、房地產景氣基準循環 轉折點之估計、房地產景氣各層面指標與綜合指標三部分構成，如圖 4-1-2 所示 茲簡述如下；

（一） 步驟一：房地產景氣基準循環建立

房地產景氣指標建立流程係參考經建會編製總體經濟景氣指標步驟，參考經 建會編製總體經濟景氣的「景氣綜合指標分析法」（含綜合基準循環指標 CI

（Composite Index）及轉折點 TP（Turning Point）估計²）方法編製而成，該 方法主要採成長循環（Growth Cycle）概念³，以總體經濟成長率的高低測量景

3.各綜合指標基期由民國90年調整為民國95年。

4.由於主計處自97年2月起停編房屋租金價格指數，自97年第1季起改採「消費者物價房租類指 數」替代原指標。因民國70年之前「消費者物價房租類指數」未發佈，故以原指標資料銜接，

並配合調整基期為民國95年。

2 程 式 判 斷 轉 折 點 係 依 據 蕭 峰 雄 、 洪 慧 燕 (1992)景 氣 分 析 與 對 策 第 三 章 「 景 氣 循 環 制 定 」。

3 成 長循環 係描 述景氣 循環 波動之 重要 概念。景氣 循環是 指一 國總體 經濟 活動的 起伏波 動，一個循環 是指許 多經 濟活動 大約 同時發 生擴 張，隨後發 生相似 的衰 退、收縮，然 後 又 開始復 甦的 情形。這一 連續的 變動 會週而 復始 但不定 期的 發生，持續 期間由 1 年 以上

氣相對量的變化為理論基礎，房地產景氣動向及趨勢估計亦參照此模式建立。

房地產景氣資料，邀集房地產研究學者專家進行諮詢，以及對業界進行訪談而得。

表 4-1-2、房地產景氣基準循環綜合指標轉折點

轉折日期

高 峰 轉折日期 1 民 國 6 8 年 / 第 1 季 民 國 7 0 年 / 第 4 季

2 民 國 7 7 年 / 第 1 季 民 國 7 8 年 / 第 4 季

3 民 國 8 2 年 / 第 1 季 民 國 8 3 年 / 第 3 季

4 民 國 9 2 年 / 第 2 季 民 國 9 6 年 / 第 2 季

（ 資 料 來 源：內 政 部 建 築 研 究 所 台 灣 房 地 產 景 氣 動 向 季 報 ）

（三） 步驟三：房地產景氣各層面指標與領先、同時指標趨勢

如圖 4-1-2 所示，反應房地產市場成長循環之投資、生產、交易、使用四個 生命週期向度，以及依據各項變數具有與景氣趨勢之領先、同時、落後關係，經 分析模型分別估計出領先、同時指標、與各層面指標趨勢。

（四） 步驟四：篩選各層面指標之構成項目

進行季節調整及去趨勢調整後，計算年變動率，然後分別訂出檢查值及區 間，視每季數據落於何區間及得分，加總後為綜合判斷分數並得出燈號。

1.投資面選取「素地交易量指數」：

因為土地為投資興建要素之一，而且土地取得與否關係整個投資案是否能夠 進行，所以該指標於投資面具有經濟上的重要性。基於資料限制係以「土地減建 物買賣移轉登記件數」轉換為指數當作素地交易量指數。

2.生產面選取「建造執照面積」

在美國是以開工面積或建造執照面積代表房地產景氣，在國內編製總體經 濟領先、同時、落後數列，採取包含(住宅、商業、辦公服務、工業倉儲)之核 發建造總面積納入總體經濟景氣領先數列中。在此採用「台灣地區核發建造執 照面積」。

3.交易面選取「房價」變數

房地產景氣不管其成因，表現出來現象不外是價格與數量的關係，此亦反

應業界最常以房價上漲幅度判斷房地產景氣。而本研究該層面的實證變數係採 有控制品質的「國泰全國新推個案標準單價」。

4.使用面選取「住宅使用率」

本研究此以[1-台電不足底度戶數比率]×100％作為住宅使用率。

三、預期之資訊服務對象

從資料應用層面來看，依據內政部建築研究所(1997)台灣地區房地產景氣指 標電腦輔助系統之建立與應用研究報告，該項資訊建置之目的，係以相關產業廠

從資料應用層面來看，依據內政部建築研究所(1997)台灣地區房地產景氣指 標電腦輔助系統之建立與應用研究報告，該項資訊建置之目的，係以相關產業廠