用語定義說明

（一）房地產：我國之法律用語並無「房地產」一辭，依民法第 66 條 （物之 意義（一）－不動產）稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，

尚未分離者，為該不動產之部分。一般界定房地產範圍包括(1)房－房屋 建築物，(2)地－土地，(3)產－財產權屬¹⁶。有關房屋建築物又包括了「成 屋」（已興建完成可以使用的房屋）及「預售屋」（未興建或尚未興建完 成之房屋）二大類。惟建築物之使用類型廣泛，本研究偏重在住宅部份，

並不考慮商用或辦公室等不動產。此外，房地產之商品本質包括不可移動 性或區位僵固性、異質性、不可分割性、耐久性、昂貴性、投資與消費雙 重性¹⁷。

（二）景氣循環：基準循環（reference cycle）代表一國在某段期間內經濟的 循 環 波 動 ， 而 循 環 波 動 之 高 峰 、 谷 底 出 現 的 日 期 便 稱 為 基 準 日 期

（reference date）。一般判定景氣循環高峰谷底基準日期的做法是選取 一組重要的總體經濟指標，這組經濟指標的波動應是與經濟週期波動一 致，以不同側面反應總體經濟。景氣循環的過程包括上升擺動（Upswing）

的擴張期（Expansion）與下降擺動（Downswing）的收縮期（Contraction）。 當產業活動的興盛（景氣）與衰退（不景氣）現象彼此交替重複出現時，

稱為「景氣循環」（Business Cycle）。房地產景氣乃是綜合衡量房地產

16 參考張金鶚(1996)之定義。

17一般而言，房地產具有以下特性：(1)不可移動性或區位僵固性-區位決定價格與未來發產潛 力。(2)異質性-任何一項房地產商品之品質皆不相同，價格不易統一。(3)不可分割性-涵括房地 產、公共設施、鄰里環境的整體品質。(4)耐久性-投資折舊低並影響市場的存量與流量。(5)昂 貴性-交易金額大且交易次數少。(6)投資與消費雙重性-使用價值與投資價值不易區分。（參考 資料來源：住宅 e 化網居住知識百科http://ehi.cpami.gov.tw/。）

投資、生產、交易、與使用等階段的活動興衰頻繁程度。當房地產投資景 氣時，生產活動未必景氣；而生產活動景氣時，交易活動未必景氣，因此 難以僅用單一指標或「房價」高低、「銷售率」來說明房地產市場景氣與 否¹⁸。

（三）景氣燈號：紅燈表示景氣熱絡（警訊），黃紅燈表示景氣偏熱（注意），

綠燈表示景氣穩定（安全），黃藍燈表示景氣偏緩（注意），藍燈表示景 氣低迷（警訊）。

（四）景氣分數：景氣分數乃評估景氣狀況的另一指標，其與景氣燈號關係如 下：20－18分：紅燈。17－15分：黃紅燈。14－12分：綠燈。 11－8分：

黃藍燈。7－4分：藍燈。

（五）領先指標：領先指標包括：國內生產毛額、貨幣供給額、營建股股價指數、

建築貸款餘額變動量、消費者物價指數。

（六）同時指標：同時指標則包括：素地交易量指數、基準放款利率、建造執照 面積、新推個案標準單價、新承做購屋貸款金額、住宅使用率。

（七）廠商市場景氣判斷：廠商市場景氣判斷係指透過針對金融機構消費金融 部、建設公司、營造廠、廣告/代銷公司、仲介公司、建築經理公司、投 資/顧問公司、不動產估價師事務所、地政士等九種業者所進行的抽樣調 查，而得出對市場景氣之看法。「較上季增加率」乃對景氣看法表示轉好 或變壞廠商比率之差額。該比率若為正數者，表示景氣好轉，負數者反之。

「較去年同季增加率」亦可類推。

（八）趨勢預測分析：研究者需研提某項財貨生產過程之概念描述，以及足可表 達該項產業波動趨勢之理論模型，並選取適當之解釋變數置入分析，資料 來源可採次級資料或一手調查，研究結果除能檢測當期市場表現，並可預 測未來趨勢發展。

（九）資訊彙整分析：目的旨在應用資料處理方法呈現有意義的資訊，不採分析

18 參 考資料 來源 ：住宅 e 化 網居住 知識 百科 http://ehi.cpami.gov.tw/Net/Wiki/

模型、亦不進行調查，而是先設定某些重要課題，搜尋彙整出散落在各部 門之現有資料，並進行資料庫屬性之一致化作業，包括相互比對、串聯與 勾稽等，再針對前揭課題提出具體數據資訊。

（十）資料調查分析：研究目的旨在資料蒐集，不建構分析模型，亦不援引其他 單位或政府部門公布之調查數據或結果，針對特定研究課題或目的設計問 卷內容並進行一手調查，彙整基本統計量或進行描述式分析。