結論

經由各章所述之研究架構及經驗實證方法，本文已如期完成預期成果，並研 提研究發現如下。

一、檢視發布內容是否符合社會各界需求

經回顧本所歷年編製之房地產景氣動向季報之研究架構，及參考國內其他政 府部門進行景氣相關資訊之機制及做法，評析其優缺點後，發現問題如下：

（一）總體性景氣指標無法呈現區域次市場之資訊

由於房地產財貨的僵固性，必須固著於某區位且不可移動，不同區域之市場 供需及價格存在相當大的差異。設若採區位次市場的架構區隔其活動表現，應較 能符合資訊使用者的需求。然而，現行分析模型採用之變數多為全國性總體資 料，部分重要變數欠缺、或無法切割縣市別之數值，以致不易產製區域市場資訊。

（二）真實市場資料不易取得，無法真切反應市場現況

一般而言，「景氣」趨勢的描述是透過某些具代表性的經濟變數，觀察在一 段期間內，時間數列中的變異性、共變性、及持續性等統計特性，作為描繪動態 變化的基礎。因此，研究內容十分仰賴資料範圍及品質之良窳，然而現階段資料 廣度尚未能以涵蓋所有房地產體系中各部門之活動，且真實之數據例如房價等無 法順利取得，僅能採替代變數處理，編製成果較無法真切表達景氣實況。

二、 分析模型之檢討

經檢視景氣指標之解釋力，包括領先指標可以預測幾季之後的同時指標，其 一致性如何，以及領先指標預測景氣之準確度，估計結果如下：

（一）領先指標期數較短，無法發揮適切之預警功能

針對領先指標可以預測 2 季之後的同時指標，二者之一致性，以及領先指標 預測景氣之準確度等經驗實證，從因果分析中得知，房地產領先指標確會影響房 地產同步指標的表現，且約能以房地產領先指標預測房地產同步指標兩季。由此 可知，領先期數較為不足，無法在市場即將產生轉折時發揮適切之預警功能。

（二）景氣指標解釋力尚待提升

景氣基準循環能否適切反映市場波動亟需檢視。分析模型預測力之關鍵在於 景氣基準循環（景氣轉折點估計、波峰谷底期間之設定等）之代表性，及檢查值 區間設定等，以及歷經長期社會及經濟變遷下，影響市場之重大事件或現象，景 氣基準循環能否適切反映市場波動亟需檢視，必須建立定期之整體通盤檢討機 制，方能提高模型之解釋力。

（三）廠商經營意願調查之代表性較為不足

本研究之問卷調查對象，乃以九種類型各公會所提供的會員名冊為母體進行 抽樣。包括建設公司、營造廠、廣告/代銷公司、仲介公司、建築經理公司、投 資/顧問公司、不動產估價師事務、地政士、金融機構等。惟總回收份數約在 150 份以下，若細分為不同業別及地區，則有調查樣本數較少之問題，致分析結論之 代表性仍受質疑。

（四）資料屬性之限制

景氣分析模型多數變數無法切割區域性資料，無法反映不同地區之市場表 現。其次，現階段尚缺乏長期且穩定之真實房價與交易量資訊，必須以其他替 代變數取代，尚待提升。

三、 資訊應用及需求之檢討

茲彙整歷次學者專家諮詢座談，以及記者會媒體發問內容，釐清各界需要之 資訊重點，以及民眾關切之面向，摘述如後。

（一）國內無類似資訊可客觀比較

國內外並無與「台灣房地產動向季報」相似之房地產調查分析可供相互佐 證。房地產景氣信號缺乏客觀、外部之檢測數據，例如經建會同時發布景氣燈號，

並同時預測GDP數值，二者可互為參考比較，導致資訊準確度無法驗證。

（二）資訊與使用對象之需求稍有落差

景氣對策訊號呈現市場預警功能，原本旨在提供政策因應之依據，但國內缺 乏可完全對應房地產資訊之政策單位或部門，預警功能無法完全發揮。其次，原 先預期以生產廠商或營建主管部門為資訊服務對象，但整體市場結構歷經社會及 經濟變遷，房地產市場活動與金融業、仲介代銷服務關聯性日增，若依原有模型 假設，已無法滿足相關產業之應用效益。

此外，景氣趨勢指標多為綜合性數據，並非提供一般民眾或單一產業部門參 考，且分析方法亦無法提供個別產業之景氣信號資訊，整體應用效益受限。民間

（涵括產業界、政府部門、學術團體、研究單位）對於市場個別資訊（如房價、

租金、交易量、存量）的需求遠勝於綜合性評估分數。

（三）亟需擴充相關資訊及探討議題

經過多年之房地產市場觀察，近期國內的少子化議題，外資湧入、資金寬鬆、

低利率引發之投資效應，以及豪宅現象等。又如鄰近如日本韓國等國家或地區之 市場經驗比較，是亟需擴充之資訊及探討議題。

四、 現行國內公私部門進行之房地產相關調查之整體架構下，房地產景氣動向 分析扮演之功能及必要性

（一）各國並未有發布房地產景氣燈號及預測機制

國外所發布的房地產市場景氣資訊眾多，例如日本不動產研究所（日本都市 地價指數、日本都市租金指數）；美國則有美國不動產全國協會(NAR)以及聯邦住 宅金融署(FHFA)（美國全國房價指數），民營 Radar Logic 不動產研究機構（美 國 RPX 25 都會區綜合房價指數），美國「住宅營造商全國公會」（美國獨幢住宅 價格指數、美國住宅機會指數）；英國方面，英國哈利法斯抵押公司（英國哈利 法斯房價指數），英國全國建築信用合作社（英國全國建築信用合作社房價指 數），以及加拿大，包括加拿大國家銀行（加拿大綜合住宅價格指數），加拿大中 央政府統計局（加拿大新建住宅價格指數）等。

值得注意的是，美、日、英、加各國資訊多以「房價指數」為資料型態，鮮 少採用綜合式的景氣燈號發布。同時，本研究也觀察到，前述資訊發布單位仍以

產業協會、獨學術研究機構佔大部分；公部門雖有聯邦住宅金融署(FHFA)發布美 國全國房價指數，及加拿大中央政府統計局發布加拿大新建住宅價格指數等，亦 偏重在既有房價指數概況之呈現，並不著重於對未來趨勢之預測，亦確保了不過 度干預市場之中立原則。

（二）本所辦理房地產景氣發布工作之階段性任務完成

從各國經驗發現，資訊發布單位仍以產業協會、獨立學術研究機構佔大部 分，公部門鮮少涉及，分析重點亦偏重在既有房價指數概況之呈現，並不著重於 對未來趨勢之預測，以確保不過度干預市場之中立原則。此外，回顧自 本 所 房 地 產 景 氣 動 向 發 布 以 來 之 歷年之景氣循環¹，自民國 88 年第 1 季之景氣燈號 為代表偏緩之黃藍燈（10 分），其後於民 國 9 0 年 第 3 季 為 代 表 低 迷 之 藍 燈 （ 6 分 ） 為 最 低 ， 再 於 民 國 9 2 年 第 2 季 從 谷 底 向 上 轉 折 ， 民 國 9 3 年 第 1 季 為 代 表 穩 定 安 全 之 綠 燈 （ 1 4 分 ）， 直 至 民 國 9 6 年 第 2 季 從 高 峰 向 下 轉 折 ， 於 民 國 9 8 年 第 1 季 降 為 代 表 低 迷 之 藍 燈 （ 6 分 ）， 之 後 逐 步 上 升 ， 迄 民 國 9 9 年 第 2 季 再 次 爬 升 至 代 表 代 表 穩 定 安 全 之 綠 燈 （ 1 4 分 ）。 其 間 房 地 產 景 氣 燈 號 對 於 政 府 部 門 皆 能 發 揮 應 有 之 標 示 及 警 訊 功 能 ， 當 景 氣 低 迷 時 ， 相 關 單 位 可 適 時 投 入 提 振 措 施 ， 在 市 場 景 氣 可 能 有 過 高 之 虞 者 ， 則 適 時 提 出 平 抑 措 施 。 房 地 產 景 氣 發 布 十 餘 年 來 ， 已 促 使 自 然 形 成 市 場 機 制 ， 顯 示 本所辦理房地 產景氣發布工作之階段性任務完成。

1房地產景氣基準循環綜合指標轉折點（同表1-2-1）

階段 谷 底 轉折日期

高 峰 轉折日期

1 _{民 國} 6 8 年 / 第 1 季 民 國 7 0 年 / 第 4 季

2 ^{民 國} 7 7 年 / 第 1 季 民 國 7 8 年 / 第 4 季

3 ^{民 國} 8 2 年 / 第 1 季 民 國 8 3 年 / 第 3 季

4 ^{民 國} 9 2 年 / 第 2 季 民 國 9 6 年 / 第 2 季