總體趨勢判讀方法分析

民國 95 年第 1 季房地產市場景氣，領先指標小幅

3.結論：當季景氣穩定。

相較於上季與去年同季為-39.42%與-50%，預期第四季

明顯落差。

息比為 82%：18%明顯看壞。綜合而言，本季房地產市

較第 1 季略佳，展望未來房地產景氣，由於領先指標維

地、緊縮金融…等抑制房價飆漲措施下，預期短期市場

民國 99 年第 2 季房地產市場景氣，領先指標上升

地交易量指數、生產層面之建造執照面積、交易層面之新推個案標準單價、使用 層面之住宅使用率四項變數，分別估計其變動率落點之檢查值，轉換為對應分數 後加總為房地產景氣對策訊號分數，並且轉換為對應燈號。

其次，同時指標代表當季景氣之表現，若本季估計值上升，表示研究當季之 景氣較上季趨勢好轉或上揚，下降則意涵景氣較上季為差。其次，依據廠商經營 意願調查結果，廠商對本季、相較上一季之估計增減率，亦可作為判斷本季表現 之參考。

再者是廠商經營意願調查，針對本季相較於上一季淨增加之變動，依據數值 範圍分別區分為大於 50%明顯看好、30~50%偏好、10~30%略偏好、10~-10%穩定、

-10~-30%略偏壞、-30~-50%偏壞、小於-50%明顯看壞。

由此可知，在確認研究當季景氣表現方面，房地產景氣對策訊號、同時指標 及廠商經營意願調查中對當季景氣之看法三項數據，是確認當季景氣態勢的基 礎。由於此三項指標估計結果極為明確，較無過度引申或解釋之虞。

（一）客觀數據與主觀經驗判斷併用 (1)未來趨勢：

以領先指標而言，若估計值上升，則表示預期三至四季之後的景氣趨勢將好 轉或上揚，下降則意涵將趨緩或下修。此外，廠商對未來三至四季之景氣預期亦 一併考量。

未來趨勢研判係以領先指標為主、廠商看法為輔，設若領先指標、廠商對未 來一、兩季看法皆為正向，則應預期未來趨勢未看好，反之趨勢預測則為下修。

例如，94 年第 4 季、95 年第 1 季、96 年第 1 季、97 年第 2 季、97 年第 3 季、

97 年第 4 季，領先指標皆為穩定或以下（含持平、小幅下降、大幅下降），且 廠商對未來一、兩季看法在持平以下（含持平、略偏壞、明顯偏壞），故預測未 來趨勢為「趨緩」、「審慎」、「將明顯下修」、「將持續下修」等，數據結果 與綜合結論頗為一致。

儘管如此，回顧歷年資料，卻有部分季別當客觀分析數據看法為正向時，綜

合結論內容卻未必完全一致。例如 98 年第 2 季、98 年第 3 季、98 年第 4 季、99 年第 1 季，領先指標皆為穩定或以上（含持平、小幅上升、大幅上升），且廠商 對未來一、兩季看法在持平以上（含持平、略偏好、明顯偏好），但預測未來趨 勢為「盤整」、「短期波動」、「風險增加」、「房價將下修」等。究其原因，

係依據市場氛圍觀察如市場利多及利空新聞比例、政治事件，及市場供需之概況 如資金規模及房價水準、廠商對房價看法、住宅存量等，以及政策走向如標售地 供給、稅賦、緊縮金融政策措施等，以致未能導引出完全樂觀之結論。

由此可知，在未來趨勢研判方面，客觀的數據如領先指標、廠商經營意願調 查等之外，研究單位需參考當時市場氛圍、供需概況、政策走向等資訊，進行主 觀之調整，尤其在市場景氣表現仍屬穩健時，會注意未來可能轉趨減弱之跡象，

以強化提先預警功能。

(2)其他參考資訊：

除此之外，尚需考慮資金面，依據 M1b(期底)年增率、M2 年增率(期底)，觀 察市場資金充裕狀況，以及成長量能趨勢。其次，購置住宅貸款餘額與建築貸款 餘額變動，銀行新承做購屋貸款利率水準。資金愈充裕，廠商及購屋者挹注市場 之動能可能愈高。另一方面則是物價因素，從近期按月物價指數及年增率，觀察 物價波動狀況，當物價及油價飆升，連帶的拉高營建成本，壓縮民眾購屋預算。

（三）主觀經驗判斷 (1)市場消息面：

蒐集市場消息面新聞，評析其對景氣產生正向或負向之影響，彙整利空利 多消息比例，作為市場氣氛之參考。

(2)總體經濟面：

從經濟景氣領先指標、景 氣 領 先 指 標 6 個 月 平 滑 化 年 變 動 率 (%)、 經 濟景氣對策信號之近期表現，經濟成長率、就業市場之勞動失業率，檢視國內 經濟景氣現況及趨勢。基本上，係採取房地產景氣與總體景氣變化為同向關係

之觀點。

(3)房地產市場價量變化：

係引用國泰房地產指數資料，全國可能成交價指數、各都會區房價漲跌，

議價空間等。以及全國整體及各區域的推案量、銷售率、成交量增減。綜合研 析市場結構特性。 以 及 參 考 信 義 房 價 指 數 ， 檢 視 近 期 各 季 及 各 區 域 房 價 漲 跌 幅 度 。

(4)房地產政策：

回顧近期政府部門重大之房地產政策及執行情形，例如緊縮非自用房貸、

停止台北市精華區國有地標售、興建平價住宅、加強不動產交易資訊透明化等 措施因應，原先規劃的提高地價稅與房屋稅政策則因仍有爭議而暫緩等。基本 上針對該項政策對於供給面（例如建商開發意願、興建成本、資金運作等），

以及需求面（如民眾購屋意願、負擔能力等）之正負影響進行評估。

(5)商用不動產市場：

辦公室租金水準與整體空置率，未來可能需求如兩岸簽署 MOU，經濟合作 架構協議(ECFA)等議題發酵等，預期前述影響可能之變化。

（四）資訊彙總

綜合前述，彙總而成對近期市場走勢之總體評論，以 99 年第 1 季綜合為 例：目前房地產市場有關總體經濟景氣持續復甦、市場資金寬鬆、以及對未來 兩岸經貿發展的預期心理下，呈現價格小幅上揚、成交量小幅減少、推案量仍 持續增加的趨勢。不過，雖目前總體經濟仍呈現成長，但成長力道已逐漸趨緩，

且有歐洲債信問題的隱憂，貨幣供給雖仍寬鬆，但年增率也逐漸降低，加以政 府積極緊縮非自用不動產貸款、建商推案的量體仍大，預期短期房地產市場經 營與投資風險將大幅增加，相關參與者須更加審慎。

第 五 節 小 結

綜合前述分析，現行房地產景氣分析模式有以下特殊性，長期以來已為各界 資訊解讀所忽略或誤解，歸納以下結論：

一、資訊缺乏客觀檢測機制

（一）國內外並無與「台灣房地產動向季報」相似之房地產調查分析可供相互佐 證。

（二）房地產景氣信號缺乏客觀、外部之檢測數據，例如經建會同時發布景氣燈 號，並同時預測GDP數值，二者可互為參考比較，導致資訊準確度無法驗 證

二、分析模式及景氣對策訊號之應用效益有限

（一）景氣趨勢指標多為綜合性數據，並非提供一般民眾或單一產業部門參考。

三、資訊無法滿足服務對象之需求

（一）景氣對策訊號呈現市場預警功能，旨在提供政策因應之依據，但國內缺乏 可完全對應房地產資訊之政策單位或部門，預警功能無法完全發揮。

（二）原先預期以生產廠商或營建主管部門為資訊服務對象，但房地產是否具有 領先總體經濟「火車頭工業」特質仍待確認；因此，相關產業之應用效益 較不清晰；但整體市場結構歷經社會及經濟變遷，房地產市場活動與金融 業、仲介代銷服務關聯性日增，若依原有模型假設，已無法滿足相關產業 之應用效益。且分析方法亦無法提供個別產業之景氣信號資訊，整體應用 效益受限。

（三）民間（涵括產業界、政府部門、學術團體、研究單位）對於市場個別資訊

（如房價、租金、交易量、存量）的需求遠勝於綜合性評估分數。

四、景氣指標解釋力尚待提升

（一）針對領先指標可以預測2季之後的同時指標，二者之一致性，以及領先指

標預測景氣之準確度等經驗實證，從因果分析中得知，房地產領先指標確 會影響房地產同步指標的表現，且約能以房地產領先指標預測房地產同步 指標兩季。由此可知，領先期數較為不足，無法在市場即將產生轉折時發 揮適切之預警功能。

（二）景氣基準循環能否適切反映市場波動亟需檢視。分析模型預測力之關鍵在 於景氣基準循環（景氣轉折點估計、波峰谷底期間之設定等）之代表性，

及檢查值區間設定等，但長期未做修正。

（三）又如，房地產景氣基準循環綜合指標轉折點，未納入近期2008年金融風暴 之影響，且自88年執行以來之修正僅為作業單位之內部調整，全案亟需進 行定期之整體式通盤檢討。

五、研究數據之代表性仍待提升

（一）資料屬性之限制

1.現階段尚缺乏長期且穩定之真實房價與交易量資訊，必須以其他替代變數取 代，尚待提升。

2.多數變數無法切割區域性資料，無法反映不同地區之市場表現。

3.各地區廠商意願調查樣本數較少，調查代表性仍有改進空間。