私部門發布之房價指數資訊

一 般 而 言，房 地 產 是 一 項 具 有 差 異 性 的 商 品，例 如 區 位 的 獨 特 性 或 是 面 積 、 類 型 、 屋 齡 、 屋 況 等 ， 即 使 是 同 一 幢 建 築 物 的 上 下 樓 層 ， 也 會 有 不 同 的 品 質，因 此 在 衡 量 房 地 產 的 價 格 時，通 常 是 針 對 個 別 房 地 產 進 行 估 價。也 因 此，當 有 某 媒 體 指 稱 從 某 房 屋 公 司 的 成 交 資 料 顯 示 台 北 市 的 房 價 較 去 年 同 期 上 漲 10%， 這 類 資 訊 可 能 存 在 選 樣 誤 差 、 以 及 未 固 定 比 較 對 象⁹的 問 題 。 也 因 此 ， 研 究 者 需 要 採 取 客 觀 的 科 學 估 計 方 法，將 原 始 的 房 價 變 動 轉 換 成 標 準 化 的 指 數，方 具 有 比 較 意 義。

張 金 鶚 (2010)指 出 ， 「 價 格 指 數 」 (Price Indexes)是 衡 量 某 些 財 貨 或 勞 務 價 格 在 不 同 時 間 或 地 點 的 變 動 情 形，為 測 量 價 格 之 相 對 及 平 均 變 動 的 統 計 方 法 。 常 含 有 下 列 四 種 意 義 ： (1)為 相 對 的 比 例 ， 通 常 以 百 分 比 表 示。(2)為 時 間 或 空 間 的 比 較，以 時 間 數 列 比 較 較 常 見 。 (3)為 相 對 之 變 動 ， 此 變 動 可 為 單 項 (如 成 屋 類 房 價 指 數 )； 或 多 項 之 平 均 變 動 (如 包 含 成 屋 及 預 售 屋 的 綜 合 房 價 指 數 )。 (4)為 測 量 一 現 象 之 全 體 ， 但 常 僅 擷 取 較 重 要 項 目 計 算 成 指 數 。 透 過 價 格 指 數 的 比 較 ， 便 可 觀 察 同 一 類 型 商 品 價 格 在 不 同 時 期 或 地 點 的 差 異 。 因 此 ， 為 精 確 評 估 房 屋 「 價 」 的 變 動 ， 避 免 因 「 量 」 或 「 質 」 變 化 之 干 擾 造 成 價 格 指 數

9依據楊宗憲(2005)，選樣誤差的問題係指不同時期成交的房屋可能類型或區位 分配不同。例如去年可能文山區成交房屋較多，今年可能大安區成交房屋較多，

所以宣稱今年房價上漲，可能是因為大安區房價原本就較文山區高，並非是真正 房價上漲。其次，未固定比較對象的問題，例如依成交資料顯示，去年每戶平均 為 500 萬元，今年每戶平均 600 萬元，房價卻不一定是上漲，因為若去年平均面 積遠較今年低，則房價可能是下跌。因此是否有一致的比較對象也是衡量房價變 動訊息是否可信的重點，特別是當以總價表示房價變動時，必須詳察比較的基準 是否為平均每坪價格或總價。

的 誤 差，換 言 之，掌握房地產價格與數量其時間、空間與類型之相對變動，可 說 是 編 製 不 動 產 價 格 指 數 之 核 心 觀 念 與 重 要 功 能。除 此 之 外，地區性的指 數無法相互比較，各縣市指數僅代表該縣市的房價差異，不同縣市間的房價指數 無法相互比較，這是一般價格指數常見的判讀原則。

有 關 國 內 房 價 指 數 方 面 ， 主 要 仍 集 中 在 私 部 門 的 建 設 公 司 或 房 屋 仲 介 公 司 研 發 編 製，較 為 人 所 熟 之 的 包 括 信 義 房 價 指 數、台灣房屋房價指數、

北區房價指數、國泰房地產價格指數、永慶價格指數等。如表 2-4-1 所示，玆參 考楊宗憲(2005)擇要摘述如下：

一、信義房價指數

信義房價指數是信義房屋仲介股份有限公司利用該公司之仲介成交資料 庫，於 1994 年開始每季定期發布的中古屋價格指數。它的特色是利用特徵價格 法(Hedonic Price Theory)來衡量房屋價格變動，運用統計模型計算價格變動並 固定房屋屬性。但由於該項指標是以中古屋的交易價格編製而成，僅代表中古屋 市場的價格變動，並不包括預售屋與新屋市場、法拍屋市場。此項房價指數以台 北市、台北縣、台中市、及高雄市四個地區為主，且因有時台北縣市的成交樣本 數較多，導致總指數會偏向台北縣市的房價趨勢。

二、國泰房地產價格指數

國泰建設公司委託政治大學台灣房地產研究中心，利用該公司的市調資料 庫，運用特徵價格法於 92 年第 1 季起發布國泰房地產價格指數，該指數是代表 預售屋及新成屋的價格變動趨勢，涵蓋台北市縣、台中市縣、台南市縣、高雄市 縣、及屏東縣市等地區的房價變動。不在上述地區範圍內的房屋市場變動趨勢則 無法得知。且其分類指數(台北市、台北縣、台中都會區、高雄都會區)代表該地 區的整體房價水準及變動，並不一定反映個案價格的變化。儘管如此，該公司的 市調資料並非只有國泰建設興建銷售個案，而是市場上出現的大部分個案(含其 他公司)皆包含在內，因此該指標在反映整體預售及新成屋市場的價格變動應具 有代表性。

三、台灣房屋房價指數（北區房價指數）

北 區 房 價 指 數 為 北 區 房 屋 仲 介 公 司 於 民 國 91 年 開 始 發 布，運 用 該 公 司 之 仲 介 成 交 案 例 編 製 之 中 古 屋 房 價 指 數 。 受 到 該 公 司 業 務 範 圍 限 制 ， 目 前 指 數 涵 蓋 地 區 僅 桃 園 縣 、 新 竹 縣 、 新 竹 市 三 縣 市 。 雖 該 公 司 在 桃 園 新 竹 地 區 之 仲 介 市 場 有 較 高 之 佔 有 率 ， 但 就 該 地 區 之 買 賣 移 轉 總 量 而 言 ， 仍 可 能 存 在 代 表 性 問 題 。

該 指 數 編 製 方 式 為 先 求 取 各 分 區 之 平 均 房 價 ， 透 過 價 比 公 式 及 物 價 指 數 計 算 成 平 減 指 數，再 運用 移 動 平 均 法 得 到 平 滑 化 之 指 數 數 列。此 外 ， 該 指 數 僅 運 用 價 比 公 式 ， 實 質 並 未 控 制 房 屋 之 異 質 性 ， 故 當 成 交 案 例 之 分 布 有 所 偏 離 時 ， 指 數 的 代 表 性 會 產 生 異 動 ， 穩 定 性 也 會 受 到 影 響 ； 而 平 減 指 數 雖 具 有 平 減 物 價 波 動 之 效 果 ， 但 當 基 期 時 點 距 今 過 長 時 ， 指 數 平 減 易 使 價 格 趨 勢 與 未 平 減 指 數 差 異 過 大 ， 在 使 用 上 易 生 困 擾 。 因 此 ， 通 常 會 同 時 提 供 未 平 減 與 平 減 指 數 供 使 用 者 參 考。但 自 2008 年 5 月起，北 區房屋已改為台灣房屋。

四 、 永 慶 房 價 指 數

永慶房價指數(Yungching Price Index, 簡稱 YPI)係永慶房屋特捐贈財團 法人政大學術發展基金會，委由政大地政系林左裕教授及賴宗裕教授研究團隊協 助建立。該指數之資料來源為該公司成立 20 年來累積數十萬筆的中古屋行情資 料庫，除針對全台九大主要都會區，並納入台南市、宜蘭縣及基隆市，並針對房 產交易最為頻繁的台北市各行政區及北縣 12 大主要行政區，建立行政區分區價 格指數。

有別於平均價格法是以一段時間内的總成交金額除以總成交面積計算所 得，其结果受成交結構影響較大，如在統計週期內，以偏遠地區成交為主，則總 體的成交均價會被拉低，但這並不意味着房價下降，亦即單以平均價格估計，往 往會導致對市場真實走勢的誤判，也無法讓民眾確實了解台灣房市真實波動變化 情形，因此本指數係採價比及特徵價格法編製。

除此之外，台灣房屋房價指數係台灣房屋公司委託中央大學研製，採按季發

布方式辦理，以該公司成交之中古屋資料為主，惟範圍仍以桃園縣、新竹市縣為

http://www.ippi.org.tw/realestate/Market/MarketIndex.as

、 宅搜網

，本研究整理。）

說明：

1.指數（index number）是用一種簡單的數字，表示多種同類事物綜合現象（如物價、

物量與物值）平均之相對變動的百分比。指數可按加權與否區分為簡單指數與加權指 數，拉氏指數（Laspeyres price index）為最常用的加權指數之一。

2.基期（base period），就是用來作比較基礎的時期：

3.同一物品之各計算期價格與基期價格的比，稱為價比。

4.移動平均法：是將所分析的時間序列 Y，逐年、逐季、逐月或逐日順序移動，陸續取 若干年、季、月或日的數值平均之，得一連串由平均數所構成的數列

5.平減指數：以金額（價值 V=PQ）表示的時間數列指標，其名目(nominal)變動都包含 物價上升部分，以國內生產為例，假定兩年間實際生產量不變，而價格上漲一倍，則 按當年價格(current price)計算之生產價值必增加一倍，因此如欲顯示純粹數量（或 品質）的變動，必須剔除物價變動部分，而僅表示實質(real)變動部分者，這種〝剔 除 〞 的 計 算 程 序 稱 為 平 減 （ deflate ） 。 平 減 所 依 據 的 價 格 指 標 稱 為 平 減 指 數 (deflator)。亦即實質值＝名目值÷平減指數。實質值又稱為按固定價格(constant price)計算之生產價值。