房地產景氣分析暨發布方式回顧與檢討之研究
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(2) （099301070000G2002）. 房地產景氣分析暨發布方式回顧 與檢討之研究. 研究主持人：靳燕玲. 內政部建築研究所自行研究報告 中華民國 99 年 10 月 （本報告內容及建議，純屬研究意見，不代表本機關意見）.
(3) ARCHITECTURE AND BUILDING RESEARCH INSTITUTE MINISTRY OF THE INTERIOR RESEARCH PROJECT REPORT. A Review and Discussion of Real Estate Cycle Indicators analysis and Publication Method. BY CHIN YENG LING.
(4) Oct 31, 2010.
(5) GPN： ISBN：.
(6) 房地產景氣分析暨發布方式回顧與檢討之研究. 內政部建築研究所. 99 年 度.
(7) 房地產景氣分析暨發布方式回顧與檢討之研究 出版機關：內政部建築研究所 電話：（02）89127890 地址：台北縣新店市北新路 3 段 200 號 13 樓 網址：http://abri.gov.tw 出版年月：99 年 10 月 版（刷）次：第一版 工本費：300 元 GPN： ISBN：.
(8) 目 次. 目. 次. 表次.............................................. Ⅲ 圖次.............................................. Ⅴ 摘要.............................................. Ⅶ 第一章 緒論 ....................................... 01 第一節 研究緣起與目的 ......................... 01 第二節 研究背景 ............................... 02 第三節 研究範圍與內容 ......................... 12 第四節 用語定義說明 ........................... 13 第五節 研究方法及流程 ......................... 16 第二章 國內公部門發布景氣相關資訊之借鏡 ........... 19 第一節 景氣趨勢預測式分析 ..................... 20 第二節 資訊彙整式分析 ......................... 30 第三節 資料調查式分析 ......................... 41 第四節 私部門發布之房價指數資訊 ............... 49 第五節 小結 ................................... 54 第三章 房地產景氣動向資訊之應用檢討 ............... 55 第一節 專家學者諮詢會議重點回顧 ............... 55 第二節 記者會媒體提問摘述 ..................... 63 第三節 小結 ................................... 68 第四章 房地產景氣分析模式檢討 ..................... 69 第一節 整體分析方法概述 ....................... 69 I.
(9) 房地產景氣分析與發布方式之回顧與檢討研究. 第二節 景氣對策訊號意涵 ....................... 79 第三節 景氣指標解釋力檢討 ..................... 82 第四節 總體趨勢判讀方法分析 ................... 90 第五節 小結 .................................. 102 第五章 研究結論與建議 ............................ 105 第一節 結論 .................................. 105 第二節 建議 .................................. 109 附錄一 期初簡報會議紀錄及回應 .................. 111 附錄二 期中簡報會議紀錄及回應 .................. 115. 參考書目......................................... 123. II.
(10) 表 次. 表次. 表 1-2-1 房地產景氣循環轉折‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧4 表 1-2-2 戶籍登記現住人口結構‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧7 表 2-2-1 不動產價格 e 點通資料庫收錄情況‧‧‧‧‧40 表 2-4-1 國內私部門發布之房價指數比較‧‧‧‧‧‧52 表 3-1-1 歷次學者專家諮詢會議討論摘要 1‧‧‧‧‧56 表 3-1-2 歷次學者專家諮詢會議討論摘要 2‧‧‧‧‧57 表 3-1-3 歷次學者專家諮詢會議討論摘要 3‧‧‧‧‧58 表 3-1-4 歷次學者專家諮詢會議討論摘要 4‧‧‧‧‧60 表 3-2-1 景氣記者會媒體發問摘要‧‧‧‧‧‧‧‧‧63 表 4-1-1 臺灣房地產景氣綜合指標數列名稱‧‧‧‧‧72 表 4-1-2 房地產景氣基準循環綜合指標轉折點‧‧‧‧75 表 4-2-1 房地產景氣對策訊號‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧80 表 4-2-2 對策訊號個別項目檢查值及格式‧‧‧‧‧‧80 表 4-3-1 單根檢定估計 1‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧83 表 4-3-2 單根檢定估計 2‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧83 表 4-3-3 向量自我迴歸估計 1‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧84 表 4-3-4 向量自我迴歸估計 2‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧85 表 4-3-5 因果關係檢定估計‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧85 表 4-3-6 各季估計誤差百分比(PE)‧‧‧‧‧‧‧‧‧87 表 4-4-1 歷 年 景 氣 動 向 季 報 摘 要 ‧‧‧‧‧‧‧‧‧90. III.
(11) 房地產景氣分析與發布方式之回顧與檢討研究. IV.
(12) 圖 次. 圖次. 圖 1-2-1 各國住宅自有率比較‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧09 圖 1-5-1 研究流程圖‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧17 圖 2-1-1 資訊分析之類型‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧19 圖 2-2-1 營建署住宅 e 化網‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧32 圖 2-2-2 住宅資訊統計網‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧33 圖 2-2-3 住宅資訊統計網縣市查詢頁面 1‧‧‧‧‧‧35 圖 2-2-4 住宅資訊統計網縣市查詢頁面 2‧‧‧‧‧‧36 圖 2-2-5 住宅資訊統計網查詢說明‧‧‧‧‧‧‧‧‧37 圖 2-2-6 不動產價格 e 點通查詢頁面 1‧‧‧‧‧‧38 圖 2-2-7 不動產價格 e 點通查詢頁面 2‧‧‧‧‧‧39 圖 2-2-8 不動產價格 e 點通查詢頁面 3‧‧‧‧‧‧40 圖 2-3-1 房地產交易價格簡訊流程圖‧‧‧‧‧‧‧‧45 圖 2-3-2 房地產交易價格簡訊查詢頁面 1‧‧‧‧‧‧46 圖 2-3-3 房地產交易價格簡訊查詢頁面 2‧‧‧‧‧‧47 圖 2-3-4 房地產交易價格簡訊查詢頁面 3‧‧‧‧‧‧48 圖 3-1-1 學者專家諮詢會議參與單位‧‧‧‧‧‧‧‧36 圖 4-1-1 房地產景氣影響變數選取之概念架構圖‧‧‧69 圖 4-1-2 台灣景氣綜合指標編製流程圖‧‧‧‧‧‧‧74 圖 4-3-1 百分比誤差(PE)估計圖‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧86. V.
(13) 房地產景氣分析與發布方式之回顧與檢討研究. VI.
(14) V.
(15) 摘. 摘. 要. 要. 關鍵詞：房地產景氣 一、研究緣起及目的 本 所 自 民 國 88 年 起 按 季 編 製 「 台 灣 房 地 產 景 氣 動 向 季 報 」， 台 灣 房 地 產 景 氣 指 標 及 燈 號 迄 本 (99)年 度 計 已 發 布 達 47 次，廣 為 國 內 外 產 業界、政府部門、學術團體、研究機構重視及運用，已建立長期且具 公信力之房地產景氣資訊，提供消費者即時且正確之市場動態資訊， 及供相關產業界據以調整經營策略，並作為政府部門研議相關政策參 考。惟隨著近年經濟結構的變遷，原有之分析模型及研究方法是否適 宜，有重新檢討之必要。另一方面，本案辦理方式歷經多年，其分析 內 容 與 發 布 機 制 亦 亟 待 檢 討 修 正，以 符 合 社 會 大 眾 之 需 求。綜 上 所 述， 本研究目的概述如下： （一）發布機制之檢討：回顧國內其他政府部門進行景氣相關資訊之 機 制 及 做 法，評 析 其 優 缺 點，檢 視 本 案 是 否 符 合 社 會 各 界 需 求。 （二）分析模型之檢討：檢視景氣指標之解釋力，包括領先指標可以 預測幾季之後的同時指標，其一致性如何，以及領先指標預測 景氣之準確度如何？ （三）資訊應用及需求之檢討：彙整歷次學者專家諮詢座談，以及記 者會媒體發問內容，釐清各界需要之資訊重點，以及民眾關切 之面向。 （四）依現行國內公私部門進行之房地產相關調查之整體架構下，檢 討房地產景氣動向分析之辦理方式。. VII.
(16) 房地產景氣分析與發布方式之回顧與檢討研究 二、研究方法及過程 本 研 究 課 題 包 括： （ 一 ）評 析 比 較 國 內 相 關 單 位 辦 理 及 發 布 景 氣 相 關 資 訊 機 制 。（ 二 ） 檢 討 景 氣 動 向 模 型 資 料 產 出 及 分 析 方 法 之 限 制 。 （ 三 ）檢 視 各 界 關 切 房 地 產 景 氣 資 訊 之 重 點 及 應 用 效 益。 （ 四 ）提 出 未 來辦理方式之具體改善建議，作為研訂執行策略之參考。 基 於 前 述 課 題，本 研 究 應 用 文 獻 分 析 法、次 級 資 料 分 析 法、及 專 家諮詢法。 第 一，在 文 獻 分 析 方 面，蒐 集 目 前 國 內 公 部 門 辦 理 住 宅 及 房 地 產 相關資訊之建置或發布機制，評析其、特色及功能。第二，在應用次 級資料方面，先檢視本所房地產景氣動向季報發布之執行現況，有何 優 缺 點、及 亟 待 改 進 之 處。再 探 討 現 有 之 模 型 分 析 概 念 架 構 是 否 完 備， 依歷年數據資料檢視景氣指標之解釋力，包括景氣對策訊號是否能具 體反映各層面市場動態變化，領先指標可以預測未來幾季的同時指 標，二者之一致性如何。之後則是了解各界對本項資訊之應用程度， 包括彙整歷年來學者專家座談會之討論重點，了解各界對於本季報內 容之評價，是否符合各該產業之資訊應用需求。其次，記者會之媒體 發問內容，蒐集各界對於此項資訊之關切重點何在，與本所預期之資 訊 服 務 對 象 是 否 有 差 異。第 三，專 家 諮 詢 法 方 面，彙 總 前 述 研 究 內 容 ， 釐清現階段執行問題癥結後，建立未來執行方式及配套措施之策略架 構，邀集產政學研各界共同研商，提供必要之諮詢，本案採期中及期 末簡報會議方式辦理。 三、重要發現 經回顧本所歷年編製之房地產景氣動向季報之研究架構，及參考 國內其他政府部門進行景氣相關資訊之機制及做法，評析其優缺點 VIII.
(17) 摘. 要. 後，發現問題如下： （ 一 ）檢 視 發 布 內 容 是 否 符 合 社 會 各 界 需 求（ 詳 本 研 究 第 二 章 p.19-54 頁） 1.總 體 性 景 氣 指 標 無 法 呈 現 區 域 次 市 場 之 資 訊 現行分析模型採用之變數多為全國性總體資料，部分重要變數欠 缺、或無法切割縣市別之數值，以致不易產製區域市場資訊。 2.真 實 市 場 資 料 不 易 取 得 ， 無 法 真 切 反 應 市 場 現 況 研究內容十分仰賴資料範圍及品質之良窳，然而現階段資料廣度 尚未能以涵蓋所有房地產體系中各部門之活動，且真實之數據例如房 價等無法順利取得，僅能採替代變數處理，編製成果較無法真切表達 景氣實況。 （ 二 ） 分 析 模 型 之 檢 討 （ 詳 本 研 究 第 四 章 p.69-104 頁 ） 1.領 先 指 標 期 數 較 短 ， 無 法 發 揮 適 切 之 預 警 功 能 實證分析中得知，房地產領先指標確會影響房地產同步指標的表 現，且約能以房地產領先指標預測房地產同步指標兩季。由此可知， 領 先 期 數 較 為 不 足，無 法 在 市 場 即 將 產 生 轉 折 時 發 揮 適 切 之 預 警 功 能。 2.景 氣 指 標 解 釋 力 尚 待 提 升 景氣基準循環能否適切反映市場波動亟需檢視。分析模型預測力 之 關 鍵 在 於 景 氣 基 準 循 環（ 景 氣 轉 折 點 估 計、波 峰 谷 底 期 間 之 設 定 等 ） 之代表性，及檢查值區間設定等，以及歷經長期社會及經濟變遷下， 影響市場之重大事件或現象，景氣基準循環能否適切反映市場波動亟 需 檢 視，必 須 建 立 定 期 之 整 體 通 盤 檢 討 機 制，方 能 提 高 模 型 之 解 釋 力。. IX.
(18) 房地產景氣分析與發布方式之回顧與檢討研究 3.廠 商 經 營 意 願 調 查 之 代 表 性 較 為 不 足 本研究之問卷調查對象，乃以九種類型各公會所提供的會員名冊 為 母 體 進 行 抽 樣。包 括 建 設 公 司、營 造 廠、廣 告 /代 銷 公 司、仲 介 公 司 、 建 築 經 理 公 司、投 資 /顧 問 公 司、不 動 產 估 價 師 事 務、地 政 士、金 融 機 構 等 。 惟 總 回 收 份 數 約 在 150 份 以 下 ， 若 細 分 為 不 同 業 別 及 地 區 ， 則 有調查樣本數較少之問題，致分析結論之代表性仍受質疑。 4.資 料 屬 性 之 限 制 景氣分析模型多數變數無法切割區域性資料，無法反映不同地區之市 場表現。其次，現階段尚缺乏長期且穩定之真實房價與交易量資訊， 必須以其他替代變數取代，尚待提升。 （ 三 ） 資 訊 應 用 及 需 求 之 檢 討 （ 詳 本 研 究 第 三 章 p.55-68 頁 ） 1.國 內 無 類 似 資 訊 可 客 觀 比 較 國內外並無與「台灣房地產動向季報」相似之房地產調查分析可 供相互佐證。房地產景氣信號缺乏客觀、外部之檢測數據，例如經建 會 同 時 發 布 景 氣 燈 號，並 同 時 預 測 GDP數 值，二 者 可 互 為 參 考 比 較，導 致資訊準確度無法驗證。 2.資 訊 與 使 用 對 象 之 需 求 稍 有 落 差 景氣對策訊號呈現市場預警功能，原本旨在提供政策因應之依 據，但國內缺乏可完全對應房地產資訊之政策單位或部門，預警功能 無法完全發揮。其次，景氣趨勢指標多為綜合性數據，並非提供一般 民眾或單一產業部門參考，且分析方法亦無法提供個別產業之景氣信 號資訊，整體應用效益受限。民間（涵括產業界、政府部門、學術團 體、研究單位）對於市場個別資訊（如房價、租金、交易量、存量）. X.
(19) 摘. 要. 的需求遠勝於綜合性評估分數。此外，整體市場結構歷經社會及經濟 變遷，房地產市場活動與金融業、仲介代銷服務關聯性日增，若依原 有模型假設，已無法滿足相關產業之應用效益。 3.亟 需 擴 充 之 資 訊 及 探 討 議 題 經 過 多 年 之 房 地 產 市 場 觀 察，近 期 國 內 的 少 子 化 議 題，外 資 湧 入、 資金寬鬆、低利率引發之投資效應，以及豪宅現象等。又如鄰近如日 本 韓 國 等 國 家 或 地 區 之 市 場 經 驗 比 較，是 亟 需 擴 充 之 資 訊 及 探 討 議 題。 （ 四 ）在 國 內 公 私 部 門 房 地 產 相 關 調 查 整 體 架 構 下 ，房 地 產 景 氣 動 向 分 析 扮 演 之 功 能 及 必 要 性 （ 詳 本 研 究 第 五 章 p.105-110 頁 ） 1.各 國 並 未 有 發 布 房 地 產 景 氣 燈 號 及 預 測 機 制 美、日、英、加各國資訊多以「房價指數」為資料型態，鮮少採 用綜合式的景氣燈號發布。同時，本研究也觀察到，前述資訊發布單 位仍以產業協會、獨學術研究機構佔大部分；公部門雖有聯邦住宅金 融 署 (FHFA)發 布 美 國 全 國 房 價 指 數 ， 及 加 拿 大 中 央 政 府 統 計 局 發 布 加 拿大新建住宅價格指數等，亦偏重在既有房價指數概況之呈現，並不 著重於對未來趨勢之預測，亦確保了不過度干預市場之中立原則。 2.本 所 辦 理 房 地 產 景 氣 發 布 工 作 之 階 段 性 任 務 完 成 從各國經驗發現，資訊發布單位仍以產業協會、獨立學術研究機 構佔大部分，公部門鮮少涉及，分析重點亦偏重在既有房價指數概況 之呈現，並不著重於對未來趨勢之預測，以確保不過度干預市場之中 立原則。此外，回顧自 本 所 房 地 產 景 氣 動 向 發 布 以 來 之 歷年之. XI.
(20) 房地產景氣分析與發布方式之回顧與檢討研究 景 氣 循 環 1 ， 自 民 國 88 年 第 1 季 之 景 氣 燈 號 為 代 表 偏 緩 之 黃 藍 燈 （ 10 分），其後於民 國 90 年 第 3 季 為 代 表 低 迷 之 藍 燈 （ 6 分 ） 為 最 低 ， 再 於 民 國 92年 第 2季 從 谷 底 向 上 轉 折 ， 民 國 93年 第 1季 為 代 表 穩 定 安 全 之 綠 燈 （ 14分 ）， 直 至 民 國 96年 第 2季 從 高 峰 向 下 轉 折 ， 於 民 國 98 年 第 1 季 降 為 代 表 低 迷 之 藍 燈 （ 6 分 ）， 之 後 逐 步 上 升 ， 迄 民 國 99年 第 2季 再 次 爬 升 至 代 表 代 表 穩 定 安 全 之 綠 燈 （ 14分 ） 。 其 間 房 地 產 景 氣 燈 號 對 於 政 府部門皆能發揮應有之標示及警訊功能，當景氣低迷時， 相關單位可適時投入提振措施，在市場景氣可能有過高之 虞者，則適時提出平抑措施。房地產景氣發布十餘年來， 已 促 使 自 然 形 成 市 場 機 制 ， 顯 示 本所辦理房地產景氣發布工作 之階段性任務完成。 四、主要建議事項 根據研究發現，以下分別從立即可行的建議、及中長期建議加以 列舉說明。. 1. 房 地 產 景 氣 基 準 循 環 綜 合 指 標 轉 折 點 （ 同 表 1-2-1） 階段. XII. 谷. 底. 轉折日期. 高 峰 轉折日期. 1. 民 國 68 年 /第 1 季. 民 國 70 年 /第 4 季. 2. 民 國 77 年 /第 1 季. 民 國 78 年 /第 4 季. 3. 民 國 82 年 /第 1 季. 民 國 83 年 /第 3 季. 4. 民 國 92 年 /第 2 季. 民 國 96 年 /第 2 季.
(21) 摘. 要. 立即可行建議. 建議一. 調整房地產景氣訊號分數及燈號公布之方式 主辦機關：內政部建築研究所 現行房地產景氣訊號分數及燈號，領先指標、同時指標皆為綜合 性研析指標，無法呈現區域次市場之資訊，為避免誤導民眾產生以一 概全之解讀，綜合性指標宜暫時不公布。 其次，強化個別層面包括投資、生產、交易、使用面之彙整及分 析。至於廠商問卷調查部份，在現行調查方法不變之條件下，由於不 同地區及不同業別之樣本數過少，似不宜做細部資訊之呈現。 整體而言，現行房地產景氣動向季報之分析成果，可由記者會發 布採為政府單位內部參考方式辦理。. 建議二. 房地產景氣季報編製與發布作業，宜由住宅專責單位統籌辦 理：短期建議 主辦機關：內政部營建署 協辦機關︰內政部建築研究所 本 案 依 據 行 政 院 96 年 11 月 21 日 院 臺 建 字 第 0960050731 號 函 核 定，自 民 國 97 年 起 納 入 整 體 住 宅 政 策 之 計 畫 目 標 一、健 全 住 宅 市 場 策 略三：加強住宅市場供需引導及總量規劃項下，由本所辦理。惟為統 整住宅資訊發布事務之事權整合原則，本房地產景氣動向季報編製與. XIII.
(22) 房地產景氣分析與發布方式之回顧與檢討研究 發布作業，宜由住宅業務專責單位之內政部營建署統籌辦理。. 中長期建議. 建議三. 進行房地產景氣分析模型之通盤檢討，並建立定期檢討之機 制：中長期建議 主辦機關：內政部建築研究所 針對現行分析模型之景氣指標解釋力仍待提升，及領先指標預測 期數稍短、廠商經營意願調查之代表性較為不足、及資料屬性受限等 諸多限制，除須立即進行變數篩選，及重新定義景氣波動趨勢，並因 應社會經濟變遷下市場結構變化，進行模型之修正。此外，仍有必要 建立定期檢討之機制。. XIV.
(23) 摘. 要. ABSTRACT Keywords: Real Estate Cycle Indicators ”Taiwan Real Estate Cycle Indicators Quarterly Report “published by Architecture and Building Research institute, Ministry of The Interior (ABRI) has already developed long-term and public trusting real estate cycle information.. With the changes of economical structure in recent. years, it is necessary to re-exam the adequacy of the original analysis model and research approach. This study employs methods of literature review,. secondary. information. analysis,. and. expert. consultation.. Subjects for research and findings are described as follows: Comparing the mechanism and method of revealing cycle indicators relevant information by other governmental departments in Taiwan, the real estate cycle indicators published by ABRI is a comprehensive indicator, which cannot present the secondary market information of an area. Besides, the true market information is difficult to obtain and it is hard to present current market situation. In discussion of analysis model, the estimation results showed that real estate leading indicator did affect real estate synchronous indicator. Real estate leading indicator can be used to predict real estate synchronous indicator for about two quarters. It shows that the leading period is not long enough to warn the public early when the market suddenly changes. Secondly, the basis cycle and the check value interval have not revised in accordance with the influence of social and economical XV.
(24) 房地產景氣分析與發布方式之回顧與檢討研究 changes for a long time.. Thus, the explanation ability of the cycle. indicators needs to be improved. conducted. by. private. companies. representativeness over the years.. The sampling size of surveys was. too. small. to. demonstrate. Moreover, the parameters of the. analysis model were unable to process regional data so that the model cannot reflect the market conditions of different areas.. Also, long-term. and steady information about real estate trading value and amount was lacked.. The issues above are originates with restrictions of information. character. As information utilization and demand was concerned, the study results showed that there was no similar information that can be compared objectively in Taiwan.. The monitoring indicators were. subjected to provide the basis for making policies.. However, there was. no policy making institute or department totally correspond to real estate information that the early warning function cannot work successfully. The composite indicator provided mostly the comprehensive data, which was not made for the public or single industry's to consult.. As a result,. the total benefit was limited. The information was sent primarily by industry associations or academic research institutions and seldom by governmental department in other countries.. The analysis emphasized on existing real estate. indicators and does not focus on predicting tendency, so as to ensure not to excessively intervene market.. Review the cycles over the years since. first announced real estate cycle indicators in Taiwan by ABRI, the indicator was yellow-blue light (score 10) that represented slightly slow business at the first quarter in 1999 and turned upwards thereafter.. XVI. The.
(25) 摘. 要. indicator was green light (score 14) that represented steady business at the first quarter in 2004 and turned downwards thereafter.. The. indicator was blue light (score 6) that represented slow business at the first quarter in 2009 and turned upwards gradually thereafter.. The. indicator was green light (score 14) again at the second quarter in 2010. The real estate cycle indicators were able to perform indication and warning functions during that time and built market mechanism naturally. It showed that the mission of ABRI as conducting real estate cycle indicators was achieved. Concluded from the analysis above, the suggestions are proposed as follows: Suggestion 1 Adjust Publication method of real estate cycle indicator score and light: A short-tern suggestion Responsible Organization: Architecture and Building Research institute, Ministry of The Interior Current real estate cycle indicators, both score and light, leading indicator and simultaneous indicator are all comprehensive analyses indicators that were difficult to present the secondary market information an area.. In order to avoid misleading the public to apply indicators in. whole area without exception, the comprehensive indicator should not be announced temporarily. within. governmental. Current analysis results can be referenced departments. instead. of. releasing. in. press. conferences.. XVII.
(26) 房地產景氣分析與發布方式之回顧與檢討研究 Suggestion 2 Re-exam the real estate cycle indicator analysis model and build a periodical review mechanism: A Mid-tern or long-term suggestion Responsible Organization: Architecture and Building Research institute, Ministry of The Interior The explanation ability for the real estate cycle indicator of the current analysis model still needs to be improved.. With the limitation. of short leading indicator prediction periods, lack of representativeness of surveys conducted by private companies, and restrictions of information character, several model adjustments should be made.. The. parameters should be screened immediately, and the cycle fluctuating trend should be redefined.. Also, the model should be revised and. periodically reviewed due to market structure changes under social and economical changes. Suggestion 3 The real estate cycle indicator quarterly report should be edited and published by governmental department that responsible for housing policy: A short-tern suggestion Responsible. Organization:. Construction. and. Planning. Agency,. Ministry of The Interior Assistant Organization: Architecture and Building Research institute, Ministry of The Interior Based on Executive Yuan, November 21 2007, Tai Jian Zi No. 0960050731 Letter, this case was integrated into Total Housing Policy Objective 1: Healthy Housing Market, Strategy 3: Enhancement of XVIII.
(27) 摘. 要. Housing Market Supply and Demand Guide and Total Amount Control Plan since 2008 held by ABRI.. However, based on the responsibilities. integration principle for residential building information, the real estate cycle indicator quarterly report should be edited and published by housing affairs responsible governmental department - Construction and Planning Agency, Ministry of The Interior.. XIX.
(28) 房地產景氣分析與發布方式之回顧與檢討研究. XX.
(29) 第一章. 緒論. 第一章 緒論 第一節. 研究緣起與目的. 本所為建立長期且具公信力之房地產景氣資訊，提供消費者即時且正確之市 場動態資訊，及供相關產業界據以調整經營策略，並作為政府部門研議相關政策 1. 參考，自民國 88 年起 按季編製「台灣房地產景氣動向季報」，台灣房地產景氣 指標及燈號迄本(99)年度計已發布達 47 次，廣為國內外產業界、政府部門、學 術團體、研究機構重視及運用，惟隨著近年經濟結構的變遷，原有之分析模型及 研究方法是否適宜，有重新檢討之必要。另一方面，本案辦理方式歷經多年，其 分析內容與發布機制亦亟待檢討修正，以符合社會大眾之需求。 綜上所述，本研究目的概述如下： （一） 發布機制之檢討：回顧國內其他政府部門進行景氣相關資訊之機制及做 法，評析其優缺點，檢視本案是否符合社會各界需求。 （二） 分析模型之檢討：檢視景氣指標之解釋力，包括領先指標可以預測幾季 之後的同時指標，其一致性如何，以及領先指標預測景氣之準確度如何？ （三） 資訊應用及需求之檢討：彙整歷次學者專家諮詢座談，以及記者會媒體 發問內容，釐清各界需要之資訊重點，以及民眾關切之面向。. （四） 依現行國內公私部門進行之房地產相關調查之整體架構下，檢討房地產 景氣動向分析之辦理方式。. 1. 民國 88 年正值 我國房 地產 景氣持 續衰 退，實有必 要建立 長期 景氣指 標資 訊，提供相 關. 部 門及產 業界 資訊查 詢，以為政 策研 擬及經 營方 針參考，本 所配合 行政 院「強 化經 濟體 質 方案」 因應 措施之 「建 立住宅 資訊 系統」 之政 策方針 ，銜 命辦理 本季 報編製 作業 。 1.
(30) 房地產景氣分析與發布方式之回顧與檢討研究. 第二節 研究背景 本 節 擬 分 從 景 氣 綜 合 指 標 之 總 體 性、景 氣 趨 勢 預 測 力 之 估 計、景 氣 對 策 訊 號 機 制 之 應 用、資 料 屬 性 之 限 制，並 檢 視 社 會 經 濟 變 遷 之 影 響 各 方 面，陳 述 本 研 究 案 之 形 成 背 景，並 說 明 進 行 本 案 之 迫 切 性 及 重 要性。 一、景氣綜合指標之總體性 一般而言，任何一項經濟活動之表現是綜合市場運作過程之綜合結果，因 此，要解釋某一地區、在一定期間內、某項經濟活動之市場景氣循環狀況，並不 適宜僅觀察某單項經濟數據之表現2，作為判讀景氣動態之依據。以大眾熟知的 總體經濟景氣指標來說，各國的經驗大多參考美國 NBER(National Bureau of Economic Research，簡稱 NBER)的方法，也就是選取所得、交易、就業及生產 等四大經濟部門之代表性指標，綜合代表該國總體經濟之波動。我國行政院經建 會則是以生產、就業及所得、金融、貿易、不動產、國外及其他等六項經濟性質， 做為領先指標及同時指標之構成層面。 此外，本所執行之房地產景氣指標係仿效經建會總體經濟景氣指標之編製步 驟，以投資、生產、交易、使用等層面之多項指標彙總為綜合指標，以反應房地 產景氣動向。就研究範圍廣度之而言，的確較單一指標式之涵蓋性為佳，然而， 綜合指標資訊較適宜用來作為整體趨勢的基本定調，例如領先指標可以做為未來. 2. 採 單一指 標衡 量房地 產景 氣之文 獻，多偏重 某一 層面之 表現，較 無 法 頗 析 整 體 之 概 況 。. 如 Grenadier(1995)使用空 屋率來 推測 代表房 地產 景氣； 彭建 文(2000)以 台北市 、台 北 縣 預售屋 房價 來反應 房地 產市場 的景 氣；其他尚 有以建 造執 照面積、或 以房屋 建築 費用 指數判斷房地產景氣之觀點；業界則大都以房價與成交量來判斷房地產市場景氣狀況 等。 2.
(31) 第一章. 緒論. 景氣動向的參考指標3，同時指標可視為當前房地產景氣的代表指標，但無法如 單一指標般呈現各層面市場的單一現象。 綜上所述，房地產景氣指標應為總體性分析資訊，其目的應與個別區域市場 之分析有別，尤其近期，經由各項總體資料研判趨勢，釐清房地產與總體經濟之 關係，及對金融體系穩定可能產生之影響，可作為研擬相關公共或財政措施必要 性之參考。 二、景氣基準循環之準確性亟需通盤檢討 房地產景氣預測力及解釋力如何，能否精確而有效的釐清變數之波動特性， 一直是房地產景氣動向模型之核心問題。國內亦有相關文獻曾針對「台灣房地產 景氣動向季報」是否能夠有效掌握景氣轉折期，以及擴張期與收縮期期間長短的 檢驗。 詹任偉(2004) 為景氣動向季報內部數值相關關聯性的分析，結果顯示同時 指標、領先指標與廠商意見調查結果之間具有一致性結構，但仍無法完全澄清「景 氣綜合指標」與個別指標、價格、交易量之關係。 林秋瑾(2004)採馬可夫轉換狀態空間模型，以基準循環之構成指標變數，分 析景氣擴張與收縮期不對稱現象，卻得到與台灣房地產景氣動向季報不同的擴張 縮短狀態，另谷底之轉折點日期則為相符，並可由大約 6 年之週期作為谷底預 測，但較難預測高峰日期。 周幸蓉、李春長(2007) 以單變量馬可夫轉換模型分析領先指標與景氣轉折 點認定之關係，結果發現有狀態轉換過度頻繁之現象，且景氣衰退與擴張的持續 期間與現實狀況相反。馬毓駿、林秋瑾(2008)採用多變量的馬可夫轉換模型，對 構成房地產指數的多個內容變數同時進行分析，藉由多變量的架構連結變數間的 相互關係來確認景氣轉折與持續期間。實證結果發現，不論是領先指標或基準循. 3. 領 先指標 與同 時指標 綜合 指數之 資料 期間為 民國 60 年第 1 季 至民 國 91 年 第 4 季， 透. 過 對此二 時間 數列進 行因 果關係 檢定，初步 得知 由房地 產景 氣綜合 指標 中之領 先指 標綜 合 指數可 以預 測三季 之後 房地產 景氣 的變動 。 3.
(32) 房地產景氣分析與發布方式之回顧與檢討研究 環指標下掌握轉折的能力有顯著改善外，且對於房地產景氣的擴張期與收縮期的 特性捕捉較為精確。 誠然，精確而有效的模型不僅有助於瞭解房地產與總體經濟變數波動特性的 差異，儘管如此，前述文獻多聚焦在統計技術或方法之改良，卻未針對景氣基準 循環正確性進行嚴謹之分析，亦可能是實證結果未盡理想之根本原因之一。事實 上，房地產景氣動向分析模型預測力準確與否的關鍵，在於景氣基準循環建立是 否具代表性，包括景氣轉折點估計、波峰谷底期間4之設定等，做為判定景氣趨 勢之基礎，進而編製領先同時綜合指標、對策訊號等資訊，然而該模型自88年執 行以來，歷經景氣循環之變遷，未能適切表達市場波動，亟需進行通盤式檢討與 修正，以避免景氣判斷失真之虞。 三、景氣對策訊號機制之應用方向 編製景氣對策信號之方法係先篩選各層面指標之一構成項目，進行季節調整 及去趨勢調整後，計算年變動率，然後分別訂出四個「檢查值5」（check point）。 按這四個檢查值可將每一構成項目切割成五個區間，依序訂為「藍燈」、「黃藍 燈」、「綠燈」、「黃紅燈」及「紅燈」五種信號，並分別給予藍燈 1 分、黃 藍燈 2 分、綠燈 3 分、黃紅燈 4 分、紅燈 5 分之分數。每月再將各構成項目年 變動率與檢查值比較，視其落於何種燈號區間即為個別項目燈號及分數，最後加 總得綜合判斷分數，並據以判斷當月的景氣對策信號是何種燈號。例如紅燈代表. 4. 依 據 內政部 建築研 究所 (2010)99 年第 1 季 台灣 房地產 景氣 動向季 報，房 地產景氣 基準. 循 環綜合 指標 轉折點 如下 表，惟未納 入近期 2008 年 金融風暴 之影響，且自 88 年執行 以 來 之修正 僅為 作業單 位之 內部調 整， 為求審 慎， 亟需進 行整 體式通 盤檢 討。 表 1-2-1 房地 產景氣 循環 轉折 階段. 1 2 3 4. 谷 底 轉折日期 民 國 68 年 /第 1 民 國 77 年 /第 1 民 國 82 年 /第 1 民 國 92 年 /第 2. 季 季 季 季. 高 峰 轉折日期 民 國 70 年 /第 4 民 國 78 年 /第 4 民 國 83 年 /第 3 民 國 96 年 /第 2. 季 季 季 季. 資 料來源 ：內 政部建 築研 究所 99 年第 1 季台 灣房 地產景 氣動 向季報 5. 檢 查值計 算範 圍期間 為民國 72Q1 至 96Q4，作為 固定期 間比 較之標 準。. 4.
(33) 第一章. 緒論. 熱絡(警訊)、黃紅燈偏熱(注意)、綠燈穩定(安全)、黃藍燈偏緩(注意)、藍燈低 迷(警訊)。 綜上所述，景氣對策信號為市場活動榮枯的綜合反映，然而，個別層面指標 的消長常在彙整的過程中被淡化，無法呈現市場在投資、生產、交易、使用層面 之變動狀況；換言之，不同產業部門在獲知總體市場的大致趨勢發展之後，仍必 須依據自身經營狀況再進行較細緻之判讀。同時，又為了呈現該項資訊對市場參 與者之預警功能，將統計值採一組類似交通管制信號，以紅、黃、綠燈所組成之 標誌表達出來，旨在提供政府相關單位採取因應措施之依據，並非提供一般民眾 或單一產業部門參考。 四、資料屬性之限制 一般而言，「景氣」趨勢的描述是透過某些具代表性的經濟變數，觀察在一 段期間內，時間數列中的變異性、共變性、及持續性等統計特性，作為描繪動態 變化的基礎。因此，研究內容十分仰賴資料範圍及品質之良窳，設若資料廣度能 以涵蓋所有房地產體系中各部門之活動，則編製成果較能真切表達景氣實況。然 而現行景氣動向模型共十七項構成指標中，皆擷取自政府部門釋出之次級資料， 具有長期穩定且具公信力之特點，儘管如此，仍有因受限於資料屬性所致之未盡 之處。 花敬群(1999)曾歸納幾項台灣房地產景氣編製遭遇之問題，首先，動向分析 模型較偏重以住宅市場為主、金融面指標為輔，未必能涵蓋所有房地產部門；其 次，某些資料的時間充足性並非一致，且存在調查方法修正導致前後定義改變之 問題，以及資料規格與時點與季資訊產製過程未能相符，以及為了提高資料可用 性必須進行調整，卻導致其正確性受到影響等6。. 6. 例 如 我國建 造執照 面積自 1981 年起 方收錄 統計 資料，我國 在民國 78 年 以前為 利率 管. 制 時期，必須 採民間 放款 利率替 代。另使用 執照 資料類 別欄 位自原「住 宅」區 分出「商 用 住宅」等調 整。例 如住 宅自有 率與 住宅存 量皆 為年資 料，與季資 訊之 產製期 程未 能配 合，惟現行已採台電不足底度數轉換為住宅使用率。又如土地減建物買賣移轉登記件 5.
(34) 房地產景氣分析與發布方式之回顧與檢討研究 其次，掌握房地產市場價量變化最核心、且具關鍵性之數據仍為缺乏，特別 是市場交易價格透明化制度之建立尚在起步7，目前仍以國泰建設台灣地區新推 8. 個案標準單價 ，須待房價資料庫建置較為成熟階段，再評估將真實房價納入模 型指標之可行性。 再者，由於房地產財貨的僵固性，必須固著於某區位且不可移動，不同區域 之市場供需及價格存在相當大的差異，與區域發展、都市化程度、產業及人口空 間分布等均密切相關。設若採區位次市場的架構區隔其活動表現，應較能符合資 訊使用者的需求。然而，現行分析模型採用之變數多為全國性總體資料，部分重 要變數欠缺、或無法切割縣市別之數值，以致不易產製區域市場資訊。 五、社會經濟變遷之影響 （一）高齡化、少子化趨勢影響居住型態 影響人口變動之因素，主要為出生和死亡所引起之自然變動，及因國際遷徙 引起之社會變動；然而臺灣地區出生率下降速度超過死亡率增加速度，人口自然 增加率減緩，是總人口成長減緩之主要原因。依據行政院經建會(2008)「中華民 國臺灣 97 年至 145 年人口推計」，我國即將出現人口零成長，人口成長率逐年. 數，為 避免因 現行土 地登 記作業 影響 可能產 生負 值，必須將 時間數 列或 絕對值 符合 統計 有 效性， 必須 加以調 整等 ；惟現 行改 以素地 交易 量之指 數型 態替代 。 7. 內 政部於 民國 99 年推動 修正成 屋買 賣定型 化契 約範本 與不 動產經 紀業 管理條 例，要. 求 成屋與 預售 屋交易 全須 以實際 成交 價格登 記，再藉由 各縣 巿地政 單位 回傳數 據建 立資 料庫，以小街廓為單位對外公布。於成屋買賣定型化契約範本中納入成屋實價登記部 分 ，民眾 進入 內政部 地政 司網站 就可 查出區 域實 際成交 價格 。 8. 「 新推個 案標 準單價 」自 92 年第 2 季 起採用 國泰 全國新 推個 案平均 標準 單價作 為資. 料 來源，由於 資料來 源的 存續時 間不 同，因 此在 不同時 期，選擇當 期能 蒐集到 之最 佳市 場 價格資 訊作 為資訊 來源，因此 自民國 63 年至 76 年採用主 計處舉 辦之 住宅狀 況調 查中 之 交易價 格、民國 77 年至 81 年採用太 平洋房 屋公 司、信 義房 屋公司、台 灣不動 產成 交 公 報之中 古屋 交易價 格，先個別 編製 價格指 數，再以相 同基 期銜接，接 著與國 泰房 地產 價 格指數 銜接 成為完 整房 價指數 時間 序列，最後 再轉為 標準 住宅的 平均 單價。詳細 對應 時 間參見 國泰 房地產 指數 92 年 2 月 27 日新聞稿 及張金 鶚(1999)，住宅資 訊系統 之整 合 與 規劃， 內政 部營建 署委 託研究 計劃 。 6.
(35) 第一章. 緒論. 下降9。不僅如此，民國 97 年我國男性平均餘命達 75.6 歲，女性為 82.3 歲；預 計民國 145 年男性將增加 6.6 歲達 82.2 歲，女性增加 6.7 歲達 89 歲。 依據內政統計通報 99 年第 4 週（2010），98 年底我國戶籍登記人口為 2,312 萬人，總增加率僅 3.6 ，就長期而言，我國人口總增加率呈遞減趨勢，98 年雖 較 97 年略升，但仍不及十年前之半數。我國 98 年自然增加率降至 2.1 ，社會 增加率則因 89-92 年大量增加之大陸配偶至 98 年已滿年限可取得我國國民身分 證，致初設戶籍人數倍增而大幅提升，亦使總人口增加率較 97 年略升。. 表 1-2-2、戶籍登記現住人口結構. 民國88年底. 年齡結構百分比 (％) 性比例 扶養比 總增加 自然增 社會增 人數 0-14歲 15-64歲 65歲以上 (女=100) (％) 扶幼比 扶老比 率() 加率() 加率() 22,092,387 7.44 7.16 0.28 21.43 70.13 8.44 104.95 42.60 30.56 12.04. 民國89年底. 22,276,672. 8.31. 8.08. 0.22. 21.11. 70.26. 8.62. 104.66. 42.32. 30.05 12.27. 40.85. 民國90年底 民國91年底. 22,405,568 22,520,776. 5.77 5.13. 5.94 5.29. -0.17 -0.16. 20.81 20.42. 70.39 70.56. 8.81 9.02. 104.36 104.08. 42.07 41.72. 29.56 12.51 28.94 12.78. 42.33 44.17. 民國92年底. 22,604,550. 3.71. 4.27. -0.55. 19.83. 70.94. 9.24. 103.84. 40.97. 27.95 13.02. 46.58. 民國93年底. 22,689,122. 3.73. 3.59. 0.14. 19.34. 71.19. 9.48. 103.53. 40.48. 27.16 13.31. 49.02. 民國94年底. 22,770,383. 3.58. 2.92. 0.65. 18.70. 71.56. 9.74. 103.16. 39.74. 26.14 13.60. 52.05. 民國95年底. 22,876,527. 4.65. 3.01. 1.64. 18.12. 71.88. 10.00. 102.72. 39.12. 25.21 13.91. 55.17. 民國96年底 民國97年底. 22,958,360. 3.57. 2.76. 0.81. 17.56. 72.24. 10.21. 102.28. 38.43. 24.30 14.13. 58.13. 23,037,031 23,119,772. 3.42 3.59. 2.40 2.07. 1.02 1.52. 16.95 16.34. 72.62 73.03. 10.43 10.63. 101.89 101.34. 37.70 36.93. 23.34 14.36 22.38 14.56. 61.51 65.05. 戶籍人口登記數. 年底別. 民國98年底. 老化 指數 (％) 39.40. 資料來源：本部戶政司。 說 明：1.自然增加率=(出生人數－死亡人數)÷年中人口數×1,000。 2.社會增加率=(遷入人口數－遷出人口數)÷年中人口數×1,000。 3.總增加率= 自然增加率+ 社會增加率。 4.性比例=(男性人口數/女性人口數)*100 。 5.扶養比=(0-14歲人口+65歲以上人口)/(15-64 歲人口)*100。 6.扶幼比=(0-14歲人口)/(15-64 歲人口)*100。 7.扶老比=(65歲以上人口)/(15-64歲人口)*100。 8.老化指數=(65 歲以上人口)/(0-14 歲人口)*100。. （資料來源：本部戶政司） 再由人口結構觀察，由於少子女化與高齡化趨勢，臺灣地區扶養比10呈現下. 9. 推計 97 年成 長率約為 3.6 左右，高 、中、 低推 計之人 口零 成長分 別出 現在 117 年 、. 115 年及 112 年；推計 97 年 總人口為 23.0 百萬 人，至 145 年，高 、中 、低推 計之 人 口 數將分 別減 少為 21.1 百 萬人、 20.3 百萬人及 19.3 百萬 人，推 計上 下差異 約為 1.9 百 萬人。 10. 扶 養 比 係 指 依 賴 人 口 對 有 工 作 能 力 人 口 的 比 率，亦 即 幼 年 人 口 及 高 齡 人 口 對 青 壯 年. 人 口 之 比 率 ； 用 指 數 來 表 示 即 每 100 個 有 工 作 能 力 人 口 應 扶 養 多 少 個 依 賴 人 口 。 7.
(36) 房地產景氣分析與發布方式之回顧與檢討研究 降趨勢，如表 1-2-2 所示，民國 98 年扶養比跌落至 37，是自民國 35 年有統計 資料以來的新低，亦即每百個 15 歲到 64 歲被視有工作能力者，平均只扶養 37 個老人和小孩，與 40 年前扶養比 74 相較，呈現兩倍的差距。另我國自 82 年起 邁入高齡化社會以來，65 歲以上老人所占比例持續攀升，98 年底已達 10.6％， 老化指數為 65.1％，雖仍較歐美及日本等已開發國家為低，但較其他亞洲國家 為高，且推計 106 年增為 14.0% ，至 114 年達 20%，在短短的 24 年間倍增，相 較於其他先進國家有長達 50 年以上的時間來準備，我國只有一半的時間來因應。 綜合前述，當這一代之出生人數減少，使下一代之育齡婦女人數縮減，若生 育行為意向不變，將使得再下一代之出生人數更加縮減，因此人口老化速度將會 愈來愈快。其次，少子化現象會惡化老年扶養比，且當家庭成員數逐年減少下， 家庭功能也將隨之式微，間接造成家庭結構窄化，多數家庭結構為單身家庭、無 子女家庭及只有獨生子女家庭。再者，依據內政部統計，我國目前 65 歲以上人 口教育程度具大專以上者僅有 8.7%，但 50-64 歲人口則高達 20.2%，其後各世代 的教育程度愈來愈高，較具使用科技能力及獨立自主性，亦可能降低與子女同住 或三代同堂之意願。 在這樣的背景之下，國內居住型態呈現家庭戶量逐漸減少、人均居住面積漸 增、以及住宅自有率上升的情形，依據內政部住宅統計資訊網（2010），從民國 87 年平均每戶 3.77 人，降至民國 99 年的 2.95 人；平均每戶居住面積從民國 87 年的 40 坪，增加為民國 97 年的 42.23 坪；平均每人居住面積從民國 87 年的 10.55 坪，增加為民國 97 年的 12.61 坪；住宅自有率也從民國 87 年的 86.24％，增加 為民國 97 年的 87.36％。顯示人口結構、人力素質特徵影響人們期望居住型態 的改變，可能衍生住宅需求的潛在變化。 （二）房地資產作為高齡化家庭之財務補充 依據行政院主計處民國96年國富統計，房地產價值26兆新台幣，平均約占每 戶家庭部門資產結構之38.39%，突顯房地產為家庭部門重要資產。就住宅權屬而 言，台灣目前住宅自有率已高達87.4%，與主要國家相比，僅次於大力推動公共 8.
(37) 第一章. 緒論. 住宅之新加坡的90.1%（如圖1-2-1所示）。. 圖 1-2-1、各國住宅自有率比較 （資料來源：經建會(2010)健全房屋市場方案） TU.S. Census Bureau, Housing and Household Economic Statistics Division； Great Britain Housing Statistics；Eurostat Census Bureau；Japan Statistical Yearbook；Singapore Department of Statistics；內政部統計處；行政院主計處。 說明： 1.德國住宅自有率為91 年、法國、荷蘭為92 年、南韓為94 年、英國為96 年。 2.台灣住宅自有率係行政院主計處按年辦理家庭收支調查時，以訪問調查方式辦理，97 年樣本 數為 13,776 戶，問項分為自有、租押、配住或其他(包括借住)，住宅自有比率係住宅為自有 之家戶數占總戶數比率，其中「自有」依指現住房屋所有權係屬戶內成員之任何一人或其直系 親屬者。. 除此之外，我國高住宅自有率的特色，家戶的住宅資產不僅滿足人們遮蔽、 生養的基本居住需要，在未來，更可能成為高齡化社會老年家戶養老財務運用的 工具。 以日本為例，即在近年推動高齡者運用住宅資產作為養老財務的補充措施之 作法。依 據 經 建 會 (2010)之 研 究 ， 日 本 長 期 受 到 高 齡 少 子 化 導 致 扶 養 比 沉 重 的 困 擾，加 以 日 本 長 期 低 利 率 環 境 和 低 迷 的 股 市，加 速 了 國 民 年 金 系 統 財 務 問 題 的 惡 化，在 此 背 景 下，促 使 逆 向 抵 押 貸 款 發 展 成 為 替 代 年 金 的 角 色 。 此 時 ， 「 以 房 養 老 」 的 構 想 因 運 而 生 11， 這 是 在 既 有 的 社 會 11. 該項制度得以推展之原因如下：(1)老人擁有不動產占總資產比率甚高：日本 2000 年 60 至 69 9.
(38) 房地產景氣分析與發布方式之回顧與檢討研究 保 險 體 系 外，老 人 充 分 運 用 自 己 的 資 產 養 老，作 為 老 年 生 活 保 障 之 補 充 性措施。 （三）區域房地產價格之失衡發展 房地產不僅具有居住消費之功能，在我國，住宅投資之需求亦有其重要性。 12 在這樣的背景下，一戶多宅成為普遍之現象 ，擁屋兼有自住與投資的特殊性，. 成為市場需求的重要支撐。然而，若某區域的市場價格已脫離所得負擔之合理範 圍13，則有必要警覺是否存在不當之投機行為。我國自2008年金融風暴後，對於 不動產保值效果之期待增強，市 場 游 資 過 多 、 遺 贈 稅 調 降 帶 動 海 外 資 金 回 流 ， 兩 岸 關 係 改 善 、 加以預期台灣與中國簽訂ECFA帶動大中國經濟圈繁榮之 效應，台灣地區住宅品質相較於中國及香港各地毫不遜色，自然成為外資操作資 產配置之標的區域之一，投資性買盤在短期間湧入並推升房價，造成某些特定區 域價格飆漲，遠超過一般民眾所得所能負荷，房價過高成為十大民怨之首。 究其原因，長期以來存在市場資訊不足與不對稱之問題，若市場資 訊 傳 遞. 歲老年人持有土地及房屋占其總資產約 53%，超過 70 歲以上老年人持有土地及房屋占其總資產 約 55%。(2)繼續持有動機強烈：老年人不願意將既有的房屋出售，即使這些房屋已無居住需求。 (3)對於老屋的心理層次需求：老年人認為如果離開祖先遺留下來的不動產會感到罪惡感，因此 不願輕易脫手。(4) 住宅遷徙困難：2001 年日本雖通過提升老年人住宅安全法，且政府開始提 供老年人居家的機構性服務，但也是初期發展階段，老人仍期待在自宅老化。 12. 依 據 本 部 營 建 署 (2010)98 年 下 半 年 住 宅 需 求 動 向 半 年 報 ， 整 體 購 屋 者 擁 屋 數 以 一 戶. (41.31%) 與 二 戶 (41.33%) 居 多 ， 擁 有 二 戶 以 上 比 例 ， 以 台 北 市 (68.92%) 與 桃 竹 縣 市 (69.55%)居多 。在購 屋動 機與擁 屋數 的交叉 分析 上，自 住動 機者以 持有 二戶以 下居 多， 合 計有 76,383 戶，佔 89.18%；投 資動 機者以 擁有 二戶居 多，有 9,310 戶 ，佔 45.08%。 各 地區中，台 北市自 住動 機者持 有二 戶比例 較高，佔 49.74%；投資動機 者持有 二戶 比例 同 樣以台 北市 較高，佔 41.01%。該項 調查界 定投 資動機 包括 持有後 轉手 賺取價 差、以 及 出 租經營 等短 期需求，但 在華人 社會 常見的 擁屋 動機尚 包括 為下一 代購 屋置產，屬 長期 需 求，惟 調查 中未列 入此 問項。 13. 依 據營建 署(2010)98 年下 半年住 宅需 求動向 半年 報調查 結果，全 國房價 所得比為 7.08. 倍 、貸款 負擔 率為 28.21%，且台 北市 房價所 得比 為 9.06 倍 、貸款 負擔率 36.12%)。另 依 行政院 主計 處公布 九十 八年的「家 庭收支 調查 結果」，台北 市家庭 可支 配所得為 124.6 萬 元，若 以該 地區 30 坪中 古住宅 均價 1,461 萬元 估算，要 11.5 年不 吃不 喝才能 買一 戶。. 10.
(39) 第一章. 緒論. 性 佳，則 房 地 產 價 格 將 可 完 全 反 映 市 場 的 供 需 關 係，亦 可 降 低 不 當 炒 作 之 機 會 。 儘 管 現 行 有關交易價格的透明化已有相關措施因應14，但以人頭戶短 期大量炒作房價之投機行為仍存在，不僅導致房價急速飆漲，待市場趨勢反轉， 亦可能產生貸款滯繳等問題，提高金融機構放貸風險，亦可能深化房價波動或崩 15 跌之疑慮。為此，近期央行與聯合徵信中心提出房貸授信戶資料總歸戶 制度，. 彙整全省各區段房屋平均交易價格等資訊，提供會員銀行查詢，以辨識是否為投 資性買屋，並在核貸程序上審慎查核，藉以消弭投機行為，穩定房價。 綜合前述，房地產資產不僅影響所得分配以及家庭財富層面，對於金融環境 之穩定與健全更有其重要性。. 14. 如 註 6。. 15. 央 行和聯 徵中 心整合 雙方 資料進 行交 叉比對，未 來銀行 在聯 徵的資 料庫 中能查 到個人. 房 貸授信 資料，尤其 是短 期交易 過多 或跨區 授信 的名單，藉 以辨識 是否 為投資 客。此外 聯 徵中心 擬單 獨增列 房貸 授信資 料，包括 三年內 各縣市 的房 貸交易 資料，銀 行就可 以從 資 料判斷 授信 戶在同 一地 區，短 期內 是否交 易頻 繁、是 否集 中特定 區段 買賣。這是 針對 授 信戶進 行房 貸歸戶 ，以 利銀行 判斷 是否有 人頭 戶之措 施。 11.
(40) 房地產景氣分析與發布方式之回顧與檢討研究. 第三節 研究範圍與內容 本案之研究內容，主要回顧我國現有公部門之住宅及房地產資訊範圍中，檢 視本所房地產景氣動向資訊之特色，以及歷經多年社會及經濟結構變遷下，此項 資訊之功能及應用性，是否能滿足社會各界之需求，亟需重新檢討。 研究內容概述如下： （一）第一部份主要係蒐集資料，主要回顧國內公部門發布景氣相關資訊之 做法，從資訊類型、服務對象、及發布方式等各方面，有無可供借鏡之處，並評 析本所房地產景氣資訊之特色及限制。 （二）第二部分擬檢討本所房地產景氣動向資訊分析之執行架構，包括模型 分析架構、景氣燈號意涵、景氣指標解釋力等。 （三）第三部份則在檢視資訊應用層面，彙整歷年來學者專家座談會之討論 重點，以及記者會之媒體發問內容，蒐集各界對於此項資訊之關切重點及應用成 效。 （四）綜合前述分析，檢視現行房地產景氣動向模式之研究及調查方法、發 布方式、執行效益等優缺點，及應加以調整或修正之處。 （五）歸納研究結論，並研提未來執行方向之配套措施建議，綜整後區分短 中長期目標及期程，再次邀集相關單位研議並尋求共識，以作為後續辦理方式之 參考。 綜合前述，本研究預期成果包括： 1.評析比較國內相關單位辦理及發布景氣相關資訊機制。 2.檢討景氣動向模型資料產出及分析方法之限制。 3.檢視各界關切房地產景氣資訊之重點及應用效益。 4.提出未來辦理方式之具體改善建議，作為研訂執行策略之參考。. 12.
(41) 第一章. 第四節. 緒論. 用語定義說明. （一）房地產：我國之法律用語並無「房地產」一辭，依民法第 66 條 （物之 意義（一）－不動產）稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物， 尚未分離者，為該不動產之部分。一般界定房地產範圍包括(1)房－房屋 建築物，(2)地－土地，(3)產－財產權屬16。有關房屋建築物又包括了「成 屋」（已興建完成可以使用的房屋）及「預售屋」（未興建或尚未興建完 成之房屋）二大類。惟建築物之使用類型廣泛，本研究偏重在住宅部份， 並不考慮商用或辦公室等不動產。此外，房地產之商品本質包括不可移動 性或區位僵固性、異質性、不可分割性、耐久性、昂貴性、投資與消費雙 重性17。 （二）景氣循環：基準循環（reference cycle）代表一國在某段期間內經濟的 循環波動，而循環波動之高峰、谷底出現的日期便稱為基準日期 （reference date）。一般判定景氣循環高峰谷底基準日期的做法是選取 一組重要的總體經濟指標，這組經濟指標的波動應是與經濟週期波動一 致，以不同側面反應總體經濟。景氣循環的過程包括上升擺動（Upswing） 的擴張期（Expansion）與下降擺動（Downswing）的收縮期（Contraction） 。 當產業活動的興盛（景氣）與衰退（不景氣）現象彼此交替重複出現時， 稱為「景氣循環」（Business Cycle）。房地產景氣乃是綜合衡量房地產. 16 17. 參 考張金 鶚(1996)之 定義 。 一般而言，房地產具有以下特性：(1)不可移動性或區位僵固性-區位決定價格與未來發產潛. 力。(2)異質性-任何一項房地產商品之品質皆不相同，價格不易統一。(3)不可分割性-涵括房地 產、公共設施、鄰里環境的整體品質。(4)耐久性-投資折舊低並影響市場的存量與流量。(5)昂 貴性-交易金額大且交易次數少。(6)投資與消費雙重性-使用價值與投資價值不易區分。（參考 資料來源：住宅 e 化網居住知識百科http://ehi.cpami.gov.tw/。）. 13.
(42) 房地產景氣分析與發布方式之回顧與檢討研究 投資、生產、交易、與使用等階段的活動興衰頻繁程度。當房地產投資景 氣時，生產活動未必景氣；而生產活動景氣時，交易活動未必景氣，因此 難以僅用單一指標或「房價」高低、「銷售率」來說明房地產市場景氣與 否18。 （三）景氣燈號：紅燈表示景氣熱絡（警訊），黃紅燈表示景氣偏熱（注意）， 綠燈表示景氣穩定（安全），黃藍燈表示景氣偏緩（注意），藍燈表示景 氣低迷（警訊）。 （四）景氣分數：景氣分數乃評估景氣狀況的另一指標，其與景氣燈號關係如 下：20－18分：紅燈。17－15分：黃紅燈。14－12分：綠燈。 11－8分： 黃藍燈。7－4分：藍燈。 （五）領先指標：領先指標包括：國內生產毛額、貨幣供給額、營建股股價指數、 建築貸款餘額變動量、消費者物價指數。 （六）同時指標：同時指標則包括：素地交易量指數、基準放款利率、建造執照 面積、新推個案標準單價、新承做購屋貸款金額、住宅使用率。 （七）廠商市場景氣判斷：廠商市場景氣判斷係指透過針對金融機構消費金融 部、建設公司、營造廠、廣告/代銷公司、仲介公司、建築經理公司、投 資/顧問公司、不動產估價師事務所、地政士等九種業者所進行的抽樣調 查，而得出對市場景氣之看法。「較上季增加率」乃對景氣看法表示轉好 或變壞廠商比率之差額。該比率若為正數者，表示景氣好轉，負數者反之。 「較去年同季增加率」亦可類推。 （八）趨勢預測分析：研究者需研提某項財貨生產過程之概念描述，以及足可表 達該項產業波動趨勢之理論模型，並選取適當之解釋變數置入分析，資料 來源可採次級資料或一手調查，研究結果除能檢測當期市場表現，並可預 測未來趨勢發展。 （九）資訊彙整分析：目的旨在應用資料處理方法呈現有意義的資訊，不採分析. 18. 14. 參 考資料 來源 ：住宅 e 化 網居住 知識 百科 http://ehi.cpami.gov.tw/Net/Wiki/.
(43) 第一章. 緒論. 模型、亦不進行調查，而是先設定某些重要課題，搜尋彙整出散落在各部 門之現有資料，並進行資料庫屬性之一致化作業，包括相互比對、串聯與 勾稽等，再針對前揭課題提出具體數據資訊。 （十）資料調查分析：研究目的旨在資料蒐集，不建構分析模型，亦不援引其他 單位或政府部門公布之調查數據或結果，針對特定研究課題或目的設計問 卷內容並進行一手調查，彙整基本統計量或進行描述式分析。. 15.
(44) 房地產景氣分析與發布方式之回顧與檢討研究. 第五節 研究方法及流程 本案研究方法主要包括文獻分析法、次級資料分析法、及專家諮詢法，分別 敘述如下： 一、文獻分析 （一）蒐集目前國內公部門辦理住宅及房地產相關資訊之建置或發布機制，評析 其、特色及功能。 二、次級資料分析法 （一）檢視本所房地產景氣動向季報發布之執行現況，有何優缺點、及亟待改進 之處。 探討現有之模型分析概念架構是否完備，依歷年數據資料檢視景氣指標之解 釋力，包括景氣對策訊號是否能具體反映各層面市場動態變化，領先指標可以預 測未來幾季的同時指標，二者之一致性如何。 （二）了解各界對本項資訊之應用程度 彙整歷年來學者專家座談會之討論重點，了解各界對於本季報內容之評價， 是否符合各該產業之資訊應用需求。其次，記者會之媒體發問內容，蒐集各界對 於此項資訊之關切重點何在，與本所預期之資訊服務對象是否有差異。 三、專家諮詢法 經彙總前述研究內容，釐清現階段執行問題癥結後，建立未來執行方式及配 套措施之策略架構，邀集產政學研各界共同研商，提供必要之諮詢，本案採期中 及期末簡報會議方式辦理。 綜上所述，本研究流程如圖1-5-1所示：. 16.
(45) 第一章. 緒論. 確定研究目標及預期成果 確定研究目標及預期成果 文獻回顧與現況分析 文獻回顧與現況分析 國內公部門相關資訊回顧 國內公部門相關資訊回顧 資訊類型/ 資訊類型/服務對象/ 服務對象/發布 發布 方式 方式. 房地產景氣分析方法檢討 房地產景氣分析方法檢討 模型分析架構/ 模型分析架構/景氣燈號意涵/ 景氣燈號意涵/景 景 氣指標解釋力 氣指標解釋力. 資訊應用檢討 資訊應用檢討 專家學者諮詢/ 專家學者諮詢/媒體提問 媒體提問. 釐清問題癥結 釐清問題癥結 結論 結論. 邀請學者專家、 相關單位等研商. 執行方式及配套措施建議 執行方式及配套措施建議. 圖1-5-1、研究流程圖 （資料來源：本研究研擬）. 17.
(46) 房地產景氣分析與發布方式之回顧與檢討研究. 18.
(47) 第二章. 第二章. 國內公部門發布房地產相關資訊之借鏡. 國內公部門發布景氣相關資訊之借鏡. 本章回顧國內公部門較受關注的經濟景氣或房地產相關資訊研析及發布作 業，依據其研究設計、資料來源、分析方法，概分為趨勢預測分析、資訊彙整分 析、資料調查分析1三類，如圖2-1-1所示。其中，趨勢預測分析之研究方法較為 複雜，核心要旨在於理論模型之建構是否足以解釋景氣概況，選取變數之適宜性 及代表性，以及預測力之準確度。資訊彙整分析之重點，則是擷取散落在各部門 現有之統計資料，透過資料整合、串聯與查核等處理技術，編輯並再製出符合需 求之資訊，藉此提升資料之意義及應用價值。至於資料調查分析之目的，則是以 獲取第一手資料為主，針對特定研究課題設計問卷內容並實際調查，再進行統計 描述。 行政院經建會台灣景氣指標月報、 台經院不動產業景氣趨勢調查報告. 營建署住宅e化網、 住宅統計資訊網、 不動產價格e點通. 營建署住宅需求動向半年報、 地政司房地產交易價格簡訊. 圖2-1-1、資訊分析之類型 （資料來源：本研究研擬）. 1. 詳第 1 章第 4 節用 語定 義說明 。 19.
(48) 房地產景氣分析與發布方式之回顧與檢討研究 本節以政府部門、或財團法人組織設立之研究機構發布之各項資訊為範圍， 篩選屬長期辦理、具公信力、且廣受大眾關注之資訊，在趨勢預測式分析方面， 以總體經濟相關估計及預測較為常見，包括行政院經濟建設委員會辦理之總體經 濟景氣報告、以及台灣經濟研究院不動產業景氣趨勢調查報告。其次，在資訊彙 整式分析方面，本部營建署整體住宅政策中建置之多項住宅資訊即大多歸屬於此 類，本研究擬以住宅e化網為例，擇要概述之。再者，在資料調查式分析方面， 茲回顧與民眾居住需求相關之調查，擬摘述本部營建署辦理之住宅需求動向半年 報；在房地產市場價格相關資訊方面，擬以本部地政司辦理之房地產交易價格簡 訊為案例探討；茲參考前述幾項調查之網頁說明資料2及書面報告，分就其研究 方法及辦理情形概述如下。. 第一節 景氣趨勢預測式分析. 一、行政院經建會台灣景氣指標月報 行政院經濟建設委員會辦理之「台灣景氣指標」（月報），為發布單位自行 辦理之趨勢預測分析式資訊。有關發布期程及方式，該項指標採按月發布方式， 於每月底發布前一月之景氣概況為原則，偶因編製指標所需之其他單位釋出資料 日期延後，則酌予順延。除此之外，網頁並提供歷年資料查詢功能，依景氣指標、 指標構成項目、景氣對策信號三類，民 眾 可 設 定 擬 查 詢 項 目 在 特 定 期 間 內 之 時 間 序 列 數 值，或 設 定 最 大 或 最 小 值 查 詢 ， 以 及 與 上 期 比 較 、 與 去 年上期比較數值。 本項指標屬公開資訊，其資訊服務對象為全國各產業界、政府部門、學術單 位、及研究機構，亦涵括任何有資訊需求之社會大眾。. 2. 詳 行 政 院 經 建 會 網 站 ︰ (http://www.cepd.gov.tw/) ； 台 灣 經 濟 研 究 院 網 站 ：. （http://www.tier.org.tw/）；內政部營建署網站︰(http://www.cpami.gov.tw/)；內政部地 政司網站(http://www.land.moi.gov.tw/)。. 20.
(49) 第二章. 國內公部門發布房地產相關資訊之借鏡. 該項資訊雖以全國整體經濟景氣概況為範圍，並不區分房地產相關產業，但 由於本所執行之房地產景氣動向分析模型之建立，係參考該單位之台灣景氣指標 及對策信號編製方法改編而成，因此回顧該指標之分析架構更顯重要。該會自民 國 66 年開始編製並發布台灣景氣指標及對策信號（資料回溯至 57 年)，歷年共 經 5 次修訂後，復於 2007 年參考 OECD（經濟合作開發組織 The Organization For Economic Cooperation And Development）作法，就景氣指標及燈號進行全盤檢 討修正，以期正確反映景氣動向。以下就修訂檢討後之指標編製內容做概要簡 述，係參考行政院經建會景氣組研析之相關資料3。 （一）分析範圍與目的 台灣景氣指標呈現內容主要包括兩部分，第一部份是編製景氣對策信號，主 要目的在於，藉由不同燈號以提示應採的景氣對策，並綜合判斷短期景氣是否將 過熱或衰退，而預先發出信號，提供政府部門研擬政策及企業擬定景氣對策之參 考。第二部份則是景氣指標，現行指標包括領先指標及同時指標，領先指標係領 先景氣變動，可預知高峰、谷底發生，同時指標則同步反映當前景氣狀況。 （二）編製方法 以下內容係直接摘述經建會於網頁公布之「景氣對策信號編製說明」及「景 氣指標編製說明」及相關新聞稿。 1.基準循環之認定 景 氣 循 環 的 基 準 日 期 (The reference date of business cycle)是 指 總 體 經 濟 波 動 高 峰 及 谷 底 的 時 點。目 前 各 國 認 定 基 準 日 期 的 方 式 如 美 國 國 家 經 濟 研 究 局 (National Bureau of Economic Research； NBER)採 古 典 循 環 的 概 念，以 就 業、生 產、所 得 及 銷 售 四 大 部 門 代 表 性 指 標，針 對 各 代 表 性 指 標 進 行 分 析 ， 再 輔 以 GDP 資 料 做 綜 合 性 研 判 ， 最 後 由. 3. 資 料來源 ：行 政院經 建會 經濟分 析及 對策. (http://www.cepd.gov.tw/m1.aspx?sNo=0000135) 21.
(50) 房地產景氣分析與發布方式之回顧與檢討研究 Business Cycle Dating Committee 做 最 終 確 認 。 日 本 則 是 以 同 時 指 標 構 成 項 目 編 製 歷 史 擴 散 指 數 (Historical Diffusion Index)判 定 ， 最 後 由 景 氣 動 向 指 數 研 究 會 完 成 認 定。OECD 採 用 成 長 循 環 概 念，以 工 業 生 產 指 數 為 基 準 循 環 做 轉 折 點 認 定。我 國 景 氣 基 準 日 期 之 認 定，係 採 成 長 循 環 概 念。除 選 取 一 組 代 表 性 經 濟 指 標，綜 合 為 一 基 準 循 環 數 列，並 參 酌 個別代表性指標表現，以判斷景氣基準日期。 景 氣 峰 谷 認 定 工 作，亦 由 生 產、消 費、就 業 、貿 易、交 易 等 代 表 性 數 列 編 製 擴 散 指 數，以 輔 佐 景 氣 基 準 日 期 之 判 斷。最 後 邀 集 各 界 專 家 學 者 討 論 ， 完 成 峰 谷 日 期 之 認 定 。 經建會經濟研究處近期曾於 98 年 3 月進行 第 12 次景氣循環認定工作4。 2.景氣對策信號 景氣對策信號的編製目的，原是沿襲1960 年代美國的Formula Flexibility 與法國景氣政策信號制度的概念，作為政策預警之用，以供政府當局擬定經濟決 策之參考，企業界亦可根據信號變化，調整其投資計畫或經營方針。由於經由信 號變化可以反映景氣波動，現今已為社會各界普遍使用，做為判斷景氣榮枯的重 要參考。 景氣對策信號構成項目之選取，除包含與景氣波動較為密切之統計序列外， 並參酌當時經濟發展階段之政策目標決定。我國景氣對策信號自民國66 年發布 以來，歷經67 年、73 年、78 年、84 年、90 年與96 年共6 次修訂，構成項目 由原先12項修訂為當前9 項，包括：(1)貨幣總計數M1B、(2)直接及間接金融（存 量）、(3)股價指數、(4)工業生產指數、(5)非農業部門就業人數、(6)海關出口 4. 依 據資料 顯示 ，國內 截至 98 年底已出現 12 次明 顯的景 氣循 環。第 11 次 高峰結 束後 ，. 經歷 11 個月 收縮期 ，於 民國 94 年 2 月觸底， 旋即邁 入第 12 次 景氣 循環， 經歷 37 個 月 擴張期 ，至 97 年 3 月 達到景 氣高 峰。因 此由 實質 GDP、 綜合指 數、 擴散指 數、 景氣 指 標及景 氣對 策信號 綜合 研判， 認定 台灣 第 11 次 景氣循 環谷 底為 94 年 2 月，收縮 期 自 93 年 3 月至 94 年 2 月 ，持續 11 個月 ；第 12 次景氣 循環 高峰為 97 年 3 月， 擴 張 期 自 94 年 2 月 至 97 年 3 月 ， 持 續 37 個 月 。 資 料 來 源 ： 行 政 院 經 建 會 (http://www.cepd.gov.tw/m1.aspx?sNo=0013214) 22.
(51) 第二章. 國內公部門發布房地產相關資訊之借鏡. 值、(7)機械及電機設備進口值、(8)製造業銷售值、(9)批發零售及餐飲業營業 額指數。 經建會編製景氣對策信號之方法係先將每一構成項目做初步處理（季節調整 及計算年變動率），然後分別訂出四個「檢查值」（check point）。按這四個 檢查值可將每一構成項目切割成五個區間，依序訂為「藍燈」、「黃藍燈」、「綠 燈」、「黃紅燈」及「紅燈」五種信號，並分別給予藍燈1 分、黃藍燈2 分、綠 燈3 分、黃紅燈4 分、紅燈5 分之分數。每月再將各構成項目年變動率與檢查值 比較，視其落於何種燈號區間即為個別項目燈號及分數，最後加總得綜合判斷分 數，並據以判斷當月的景氣對策信號是何種燈號。 目前經建會公布之檢查值，係根據民國85 年至95 年（涵蓋至少2 次景氣循 環）各構成項目之年變動率為觀察樣本，以Bootstrap 統計方法，在維持資料的 時間序列順序之特定抽樣規則下隨機抽樣，重覆多次模擬出各構成項目年變動率 之分配，並參酌未來經建計畫目標及學者專家對未來景氣判斷，綜合研訂。 景氣對策信號各燈號之解讀意義如下：若對策信號亮出「綠燈」，表示當前 景氣穩定、「紅燈」表示景氣熱絡、「藍燈」表示景氣低迷，至於「黃紅燈」及 「黃藍燈」二者均為注意性燈號，宜密切觀察後續景氣是否轉向。 3.景氣指標建立 景氣綜合指數係將總體經濟各部門重要數列綜合而成為一數列，經建會編製 之景氣指標過去係參考美國NBER 及商務部之作法，2007 年起改採「經濟合作暨 發展組織(OECD)」作法編製。OECD 發布之景氣領先指標係包含「成長趨勢 （trend）」 及「循環波動(cycle)」兩部分，為期反映景氣動向，該組織同時 發布領先指標6 個月平滑化年變動率，以利及早判斷景氣之可能轉折。經建會除 比照發布該變動率外，並另發布不含趨勢之同時指標，以方便各界觀察景氣變 化。詳細編製步驟說明如下： 【步驟1】構成項目資料處理 (1) 季節調整 23.
(52) 房地產景氣分析與發布方式之回顧與檢討研究 為避免季節性因素干擾景氣變動狀況，除少數構成項目(如股價指數)外，所 有構成項目皆須經過季節調整。目前常見季節調整方法有二，一為美國普查局 (Bureau of Census) 發展之X12ARIMA，另一為Gómez and Maravall 發展之 TRAMO/SEATS。目前經建會採用前者方法進行季節調整，有關季節調整部分可進 一步參考下節說明。 (2) 去除成長趨勢 估計數列之階段平均趨勢值(Phase Average Trend；PAT)1，再由季節調整 後數列中以相除或相減的方式去除之。PAT 概念為：計算數列 75 個月移動平均 值做為初步成長趨勢(tentative trend)。去除數列初步成長趨勢值以計算離差 (deviation from trend) ， 再利用 BryBoschan(1971)2 規則決定初步轉折點 (tentative turning points)。 (3) 平滑化 為避免構成項目受到不規則變動(irregular)影響，導致數列波動過大，影 響 指 數 走 勢 判 斷 ， 故 先 計 算 季 節 調 整 後 數 列 之 MCD(months for cyclical dominance)3，再將去除成長趨勢後數列依MCD 大小做不同項數的移動平均計 算。當數列MCD=1 時不做任何處理；數列MCD 等於2 或3 時，將數列做3 項移動 平均；MCD 等於4、5、6 時做5 項移動平均計算。 (4) 標準化 標準化之目的在於將使各個構成項目之循環波動幅度一致，標準化因子為將 數列觀察值減去其平均數，再除以平均絕對離差。 【步驟2】綜合指數合成 (1) 構成項目加權平均：構成項目經上述處理後，以相同權重予以平均。 (2) 振幅調整(Amplitude Adjustment)與趨勢還原(Trend Restored)：由於景氣 指標功能在預測或同時反映基準循環變化，故須將指數再進行振幅調整與趨 勢還原，使與基準循環數列或其他經濟變數走勢相較，以利對景氣動向之判 斷。 【步驟3】6 個月平滑化年變動率 24.
(53) 第二章. 國內公部門發布房地產相關資訊之借鏡. 計算領先指標6 個月平滑化年變動率除可進一步消除指數不規則變動外，更可做 為提早預知轉折點之發生之重要指標。公式為：. [(X. / (∑ X t −i / 12 )). 12 / 6 .5. t. ]×100 i = 1 ~ 12 ,. （三）分析內容 發布內容以景氣指標及對策信號為主，包括該月份景氣領先指標6 個月平滑 化年變動率數值，較上月增減幾個百分點，連續上升或下滑期間；不含趨勢之同 時指標數值，較上月上升幅度，連續上升或下降期間；景氣對策信號分數及代表 燈號。並詳列歷年領先指標、同時指標與景氣信號走勢圖。 1.領先指標 該月領先指標綜合指數數值，較上月增減比率；6個月平滑化年變動率數值， 較上月增減幾個百分點。各構成項目經去除長期趨勢後，項較上月下滑之項目為 何，其餘較上月上升之項目為何。 2.同時指標 該月同時指標綜合指數數值，較上月上升或下滑比率；不含趨勢之同時指標 數值，較上月上升或下滑比率。各構成項目經去除長期趨勢後，較上月增加之項 目概況，其餘較上月減少之項目概況。 3.景氣對策信號 該月景氣對策信號所有構成項目中，何者燈號維持不變、何者燈號轉變及其 分數增減，判合判斷分數數值及總燈號。再分別針對個別構成項目，敘述其與上 月相較之變動率及燈號狀況。 4.結論 概述金融面、生產面、貿易面、消費面指標表現，領先指標與同時指標動態； 景氣對策信號分數及總燈號。綜合評析當前國內景氣之格局。 5.未來展望. 25.
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