現行土地使用分區及編定情形

依據變更鳳山市主要計畫(第二次通盤檢討)暫予保留第十四案計畫說明書 中細部計畫草案（送內政部審議草案 ¹），了解目前本研究範圍之土地使用分區 及編定情形。

根據地政局調查結果，目前僅有 2 位堅持維持農業使用（如圖 4-1），故都發 局修正最新都市計畫鳳山五甲東側農業區之區段徵收範圍，面積修正為約 91.7474 公頃。

1在此所稱草案係指 100.7.20.高市府四維都發規字第 1000077431 號函送內政部修正書圖。

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圖 4-1、維持農業耕作分佈圖 資料來源：本研究繪製。

本研究範圍土地使用分區編定概念，以範圍中心劃設十字綠園道，十字中心 做為商業區開發，延續十字中心商業區的發展定位往四周延伸，並配合周邊環境 條件則劃設其他分區。

本研究範圍內之商業區的建蔽率為 70%、容積率為 420%；住宅區建蔽率為 60%、容積率為 240%。各種劃設分區內容說明如下表 4-1 及各土地使用計畫示 意圖為圖 4-2。

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圖 4-2、土地使用計畫示意圖

資料來源：高雄市政府都市發展局，2012。

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4.1.3 小結

根據本研究範圍地理位置圖（圖 4-3）顯示，西側及北側不僅面臨鳳山區主 要幹道五甲一路及國泰路，南側更是緊接台 88 快速道路，而東側地區則銜接鳳 山溪周邊水岸，遊憩服務與優質住宅區機能強大。為配合都市整體商業區發展需 要、提高土地利用效益、避免窳陋混亂、製造污染之土地使用影響都市景觀與環 境安全衛生，應配合鳳山溪整治，區域防災滯洪，促進土地利用效益，並解決鳳 山區僅存閒置多年之大面積且無任何環境敏感限制條件之整體開發地區，開闢更 多公園綠地、豐富鳳山溪環境生態，亦可改善地區環境髒亂，實應妥善規劃及早 開發。

圖 4-3、本研究範圍地理位置圖

資料來源：Google map，2012；本研究繪製。

五甲路東側農業區辦理區段徵收在都市計畫擬定變更之理由，主要是基於鳳 山區舊市區商業發展腹地不足，擬以作為新商業中心。此一主張為內政部都委會 審議時，質疑既有商業區的發展定位以及通盤檢討辦法規定之商業區劃設百分比 問題，經發局指出當前在計畫區並無重大商業投資計畫，也無商業發展引導政策

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（經發局，101.7.19 高市經發工字第 10133079900 號函），故原有劃設大面積商 業區的願景，實現可能性不高，假設若遭致內政部都委會刪減商業區劃設比例時，

恐怕衝擊到計畫區私有土地所有權人參加區段徵收意願。因此，變更必須調整論 述主軸朝向：(1)配合整體商業區發展需要；(2)現況發展窳陋違章工廠製造污染 影響環境衛生與都市景觀凌亂問題；(3)解決延宕多年整體開發，配合鳳山溪整 治，防災治水，豐富生態景觀；(4)改善生活環境品質，照顧弱勢族群。如此都 市計畫之變更才不致於聚焦在商業利益或者財政利益而失去變更之正當性。

本研究總結訪談里長後所蒐集到的訊息，皆認為五甲路東側農業區已不適宜 再做農業使用，而且現況荒廢髒亂，容易成為環境衛生及治安死角，嚴重影響鳳 山區的整體發展，明確表示希望市政府能趕快完成都市計畫變更、並進行整體開 發，且一致認為開發完成後一定能為鳳山區帶來很好的繁榮發展。

但是，範圍內里長們針對都市計畫變更的規劃內容、以及實施區段徵收的開 發過程，也充分反映了地方的問題、需求、及疑慮。範圍內里長們認為，本研究 範圍之面積規模很大，未來劃設之公共設施分區的格局也會很大，但在地的需求 並非僅是表象的大馬路、大公園的車流和人潮，最需要的是公共建設。希望政府 能拿出最大的善意妥為處理，讓此一重大市政建設能順利進行、早日落實。