第六章 都市多元開放空間價值估算
第三節 臺中市都會開放空間價值
一、 臺中市不同開放空間組合的價值
本研究使用第5 分量、第 50 分量與第 95 分量迴歸，搭配對照的 SDM 結果計 算臺中市開放空間組合的價值。低房價樣本為房價低於 123.52 萬元者；中價位房 價為364.24 萬元至 938.64 萬元；高價位房價則是超過 2,440 萬元的樣本。將各估 計結果計算的邊際效果與該房價分量樣本平均數相乘，計算出每一個空間組合的 價值。計算結果如表6-4-1 至表 6-4-3，表 6-4-1 計算住宅附近 2 公里內有 3 類開放 空間的空間組合；表6-4-2 為 4 類的情形；表 6-4-3 則是 5 類開放空間皆在住宅附 近的情形。其中，第95 分量沒有「鄰里公園──緩衝綠地──農地」組合的樣本。
房屋2 公里範圍內空間組合價值加總後，計算出 SDM 估計價值最高的空間組 合為「鄰里公園──緩衝綠地──廣場──農地」，如圖6-12，平均組合價值為 86.42 萬元，而當組合內所有開放空間面積為最大時，價值可達 417.44 萬元。除了鄰里 公園價值為負值之外，價值最高的開放空間為廣場、農地與緩衝綠地。而第5 分量 的計算結果也是同一個組合的價值最高，約17.07 萬元。如圖 6-13，四種開放空間 中，農地與鄰里公園價值為負值，而廣場與緩衝綠地有較高的正面價值。
在第95 分量估計結果中，開放空間種類數為 4 類以下的組合中，僅都會公園 的價值為正值；5 類開放空間的組合中則僅農地為正的價值；然而除了「鄰里公園
──都會公園──緩衝綠地」組合中都會公園效益超過其他開放空間類型的負值 之外，其他各組合計算出的空間組合價值皆為負值。第95 房價分量估計結果價值 最高的開放空間組合為「鄰里公園──都會公園──緩衝綠地」，但因樣本數過少 僅2 筆，不足以作為代表，而價值次高的組合為「鄰里公園──都會公園──緩衝 綠地──廣場」，如圖6-14 該組合之價值為負值。而第 50 分量計算結果，因為開 放空間組合的面積變數估計效果皆為負值，因此所有空間組合價值加總後皆為負 值，價值最高的組合與第95 分量的次高組合相同，為「鄰里公園──都會公園─
─緩衝綠地──廣場」，如圖6-15 所示。
導致開放空間價值為負的原因，除了可能是因為居民希望住宅附近規劃為開 放空間以外的用途之外，還有可能是因為開放空間帶給附近居民負面的影響，例如：
表
6-4-1 臺中市房屋方圓 2 公里內有 3 種開放空間之組合平均效益／損失
估計方法 房屋方圓 2 公里內空間組合（鄰里公園──都會公園──緩衝綠地） 房屋方圓 2 公里外開放空間
（樣本數） 項目 鄰里公園 都會公園 緩衝綠地 項目 總和
第 5 分量 平均面積（m2） 6,198.22 16,812.50 589.82 平均面積（m2） 538,387.90
（142） 平均效益／損失（萬元） -9.90 1.24 0.13 平均效益／損失（萬元） -536.61
平均距離（m） 2,141.36
第 50 分量 平均面積（m2） 5,179.40 18,078.99 832.90 平均面積（m2） 272,081.55
（43） 平均效益／損失（萬元） -28.03 -3.30 -0.48 平均效益／損失（萬元） 564.63
平均距離（m） 2,377.60
第 95 分量 平均面積（m2） 6,198.22 32,071.05 589.82 平均面積（m2） 538,387.90
（2） 平均效益／損失（萬元） -27.47 60.85 -8.22 平均效益／損失（萬元） -720.69
平均距離（m） 2,140.44
SDM 平均面積（m2） 5,989.09 17,371.96 656.33 平均面積（m2） 479,054.54
（234） 平均效益／損失（萬元） -35.50 -4.45 0.67 平均效益／損失（萬元） 2,331.29
平均距離（m） 2,191.79
估計方法 房屋方圓 2 公里內空間組合（鄰里公園──緩衝綠地──農地） 房屋方圓 2 公里外開放空間
（樣本數） 項目 鄰里公園 緩衝綠地 農地 項目 總和
第 5 分量 平均面積（m2） 3,742.41 4,733.62 919,160.00 平均面積（m2） 61,108.43
（2） 平均效益／損失（萬元） -5.98 1.03 -0.67 平均效益／損失（萬元） -68.99
平均距離（m） 2,603.30
第 50 分量 平均面積（m2） 2,497.24 6,180.23 663,904.40 平均面積（m2） 15,445.99
（59） 平均效益／損失（萬元） -13.51 -3.52 -14.97 平均效益／損失（萬元） 36.71
平均距離（m） 2,655.21
第 95 分量 平均面積（m2） - - - 平均面積（m2） -
- 平均效益／損失（萬元） - - - 平均效益／損失（萬元） -
平均距離（m） -
SDM 平均面積（m2） 2,556.81 5,969.69 653,536.30 平均面積（m2） 20,396.35
（127） 平均效益／損失（萬元） -15.16 6.05 35.93 平均效益／損失（萬元） 109.24
平均距離（m） 2,928.91
資料來源：本研究估算。
表
6-4-2 臺中市房屋方圓 2 公里內有 4 種開放空間之組合平均效益／損失
估計方法 房屋方圓 2 公里內空間組合（鄰里公園──都會公園──緩衝綠地──廣場） 房屋方圓 2 公里外開放空間
（樣本數） 項目 鄰里公園 都會公園 緩衝綠地 廣場 項目 總和
第 5 分量 平均面積（m2） 3,238.15 63,842.48 3,956.23 1,549.65 平均面積（m2） 248,142.30
（2,008） 平均效益／損失（萬元） -5.17 4.72 0.86 5.05 平均效益／損失（萬元） -8.04
平均距離（m） 3,284.97
第 50 分量 平均面積（m2） 2,822.83 37,461.74 4,961.74 2,031.75 平均面積（m2） 281,335.50
（11,895） 平均效益／損失（萬元） -15.28 -6.83 -2.83 -0.25 平均效益／損失（萬元） -9.86
平均距離（m） 2,812.81
第 95 分量 平均面積（m2） 2,407.11 26,132.33 2,032.40 6,887.05 平均面積（m2） 169,254.80
（965） 平均效益／損失（萬元） -10.67 49.58 -28.32 -146.74 平均效益／損失（萬元） 13.63
平均距離（m） 2,658.18
SDM 平均面積（m2） 2,809.24 40,803.27 4,691.66 2,320.08 平均面積（m2） 273,760.60
（25,756） 平均效益／損失（萬元） -16.65 -10.46 4.76 24.28 平均效益／損失（萬元） -45.63
平均距離（m） 2,900.85
估計方法 房屋方圓 2 公里內空間組合（鄰里公園──都會公園──緩衝綠地──農地） 房屋方圓 2 公里外開放空間
（樣本數） 項目 鄰里公園 都會公園 緩衝綠地 農地 項目 總和
第 5 分量 平均面積（m2） 5,154.64 63,022.52 7,497.19 296,869.50 平均面積（m2） 1,809.67
（38） 平均效益／損失（萬元） -8.23 4.66 1.63 -0.22 平均效益／損失（萬元） -3.55
平均距離（m） 2,564.21
第 50 分量 平均面積（m2） 5,716.25 76,904.37 19,108.35 668,275.50 平均面積（m2） 4,272.04
（811） 平均效益／損失（萬元） -30.93 -14.03 -10.90 -15.07 平均效益／損失（萬元） 17.88
平均距離（m） 3,067.21
第 95 分量 平均面積（m2） 4,486.61 452,655.00 12,231.50 3,331,909.00 平均面積（m2） 1,730.01
（2） 平均效益／損失（萬元） -19.89 858.82 -170.46 -1,122.19 平均效益／損失（萬元） -4.77
平均距離（m） 2,266.92
SDM 平均面積（m2） 5,249.56 87,496.15 15,437.21 629,907.30 平均面積（m2） 4,529.42
（1,344） 平均效益／損失（萬元） -31.12 -22.42 15.66 34.63 平均效益／損失（萬元） 44.84
平均距離（m） 2,000.80
表
6-4-2（續）
估計方法 房屋方圓 2 公里內空間組合（鄰里公園──緩衝綠地──廣場──農地） 房屋方圓 2 公里外開放空間
（樣本數） 項目 鄰里公園 緩衝綠地 廣場 農地 項目 總和
第 5 分量 平均面積（m2） 2,705.23 1,801.48 6,569.29 554,021.60 平均面積（m2） 89,112.04
（17） 平均效益／損失（萬元） -4.32 0.39 21.40 -0.41 平均效益／損失（萬元） -26.47
平均距離（m） 2,484.39
第 50 分量 平均面積（m2） 3,663.43 1,434.06 5,063.06 512,328.70 平均面積（m2） 31,524.00
（629） 平均效益／損失（萬元） -19.82 -0.82 -0.62 -11.55 平均效益／損失（萬元） 17.88
平均距離（m） 2,486.79
第 95 分量 平均面積（m2） 2,326.34 1,242.19 3,313.48 279,854.30 平均面積（m2） 14,252.80
（3） 平均效益／損失（萬元） -10.31 -17.31 -70.60 -94.25 平均效益／損失（萬元） 77.67
平均距離（m） 2,386.02
SDM 平均面積（m2） 3,614.33 1,427.87 5,264.88 543,537.30 平均面積（m2） 37,125.09
（986） 平均效益／損失（萬元） -21.43 1.45 55.09 29.88 平均效益／損失（萬元） 30.14
平均距離（m） 2,000.19
資料來源：本研究估算。
表
6-4-3 臺中市房屋方圓 2 公里內有 5 種開放空間之組合平均效益／損失
估計方法 房屋方圓 2 公里內開放空間（鄰里公園──都會公園──緩衝綠地──廣場──農地）
（樣本數） 項目 鄰里公園 都會公園 緩衝綠地 廣場 農地
第5 分量 平均面積（m2） 3,523.26 35,403.07 3,127.75 2,839.23 276,076.30
（1,079） 平均效益／損失（萬元） -7.64 1.77 -2.73 8.89 -10.71
第50 分量 平均面積（m2） 3,109.23 31,980.82 4,951.30 3,628.83 382,926.10
（19,636） 平均效益／損失（萬元） -22.45 -4.78 -14.69 -7.36 -22.75 第95 分量 平均面積（m2） 2,561.91 34,508.21 1,578.25 5,984.76 267,462.00
（2,320） 平均效益／損失（萬元） -81.13 -26.11 -10.86 -253.64 27.87 SDM 平均面積（m2） 3,094.14 32,147.43 4,295.00 4,052.58 352,232.60
（37,660） 平均效益／損失（萬元） -31.21 7.64 -17.08 20.09 -41.30 資料來源：本研究估算。
鄰里公園 -21.43萬元
緩衝綠地 1.45萬元
廣場 55.09萬元 農地
29.88萬元
都會公園
平均效益／損失：-21.43萬元 平均：86.42萬元
最小：1.63萬元 最大：417.44萬元
（樣本數：986）
平均距離：2.49公里
資料來源：本研究估算。
圖
6-12 臺中市以 SDM 估計價值最高之空間組合
鄰里公園 -4.32萬元
緩衝綠地 0.39萬元
廣場 21.40萬元 農地
-0.41萬元 都會公園
平均效益／損失：-26.47萬元 平均：17.07萬元
最小：-2.08萬元 最大：58.88萬元
（樣本數：17）
平均距離：2.48公里
資料來源：本研究估算。
圖
6-13 臺中市第 5 分量價值最高之空間組合
鄰里公園
第二章第一節提及的人為危害或生物系統危害。因為開放空間本身的特性不易管 理，而發生衛生問題或成為治安死角，或因為管理不當對附近居民產生噪音、光害 等問題；生物系統危害則有過敏原或有害動植物入侵，對居民的生活造成不良影響。
不過在第50 分量的「鄰里公園──都會公園──緩衝綠地」、「鄰里公園──
緩衝綠地──農地」、「鄰里公園──都會公園──緩衝綠地──農地」與「鄰里公 園──緩衝綠地──廣場──農地」，以及第 95 分量的「鄰里公園──都會公園
──緩衝綠地──廣場」與「鄰里公園──緩衝綠地──廣場──農地」，這些組 合儘管位在住宅方圓 2 公里內開放空間組合價值為負值，位在房屋附近 2 公里之 外的開放空間類型尚能帶給居民正面價值，因此居民可透過到離住宅較遠但住宅 附近沒有的這些開放空間來滿足其對開放空間的需求。
由以上分析已知在低房價位的第5 分量與以平均值估計的 SDM 估算結果中，
現有開放空間對居民而言價值最高的組合為有四類開放空間的「鄰里公園──緩 衝綠地──廣場──農地」，因此對臺中市居民來說，多元開放空間組合仍有不可 忽視的價值。而造成開放空間組合未能帶給居民正面的效益的原因，可能為來自人 為或生態系統的危害，如果前述危害能受到重視並予以改善，則有機會提升各開放 空間組合對居民的價值。如Lyytimäki（2015）與 Shackleton 等人（2016）的主張，
衡量開放空間價值時，同時衡量正面與負面的影響，正視生態系統危害的問題，才 能做妥善管理與規劃，提升居民的生活品質。
二、 臺中市不同分布情形下開放空間的價值
臺中市共分為11 區，而每一區開放空間分散程度最低與分散程度最高的實際 情形如圖 6-16。同樣以第二節的方式，將臺中市開放空間分做兩種情形，第 1 類 情形，開放空間在由最集中到最分散的情況為面積大而數量多的開放空間變隨分 散程度增加面積縮小且數量減少，包含第1 區（北、中、西區）、第2 區（南、東、
大里區）、第3 區（西屯、南屯區）、第 4 區（北屯、潭子、豐原區）、第 5 區（梧 棲、大雅、沙鹿、龍井區）、第6 區（神岡、清水、大甲區）與第 8 區（太平區）。
而人口密度中低的第 7 區（烏日、大肚區）與第 9 區（后里、石岡、外埔、大安 區），以及人口密度較低的第10 區（霧峰區）與第 11 區（東勢、新社區），則屬於 第2 種情形，開放空間在最集中時僅集中於房屋方圓 2 公里範圍內的一隅，數量
第1 區（北、中、西區）開放空間最集中 SDI：212.41
第1 區（北、中、西區）開放空間最分散
SDI：642.74
第2 區（南、東、大里區）開放空間最集中
SDI：78.32
第2 區（南、東、大里區）開放空間最分散
SDI：520.07
第3 區（西屯、南屯區）開放空間最集中
SDI：28.15
第3 區（西屯、南屯區）開放空間最分散
SDI：515.36 資料來源：本研究繪製。
圖
6-16 臺中市 11 區開放空間最集中與最分散對照圖
第4 區（北屯、潭子、豐原區）開放空間最集中 SDI：6.11
第4 區（北屯、潭子、豐原區）開放空間最分散
SDI：632.74
第5 區（梧棲、大雅、沙鹿、龍井區）開放空間最集中
SDI：12.50
第5 區（梧棲、大雅、沙鹿、龍井區）開放空間最分散
SDI：843.34
第6 區（神岡、清水、大甲區）開放空間最集中
SDI：13.49
第6 區（神岡、清水、大甲區）開放空間最分散
SDI：569.33
資料來源：本研究繪製。
圖
6-16（續）
第7 區（烏日、大肚區）開放空間最集中 SDI：11.37
第7 區（烏日、大肚區）開放空間最分散
SDI：208.80
第8 區（太平區）開放空間最集中
SDI：37.28
第8 區（太平區）開放空間最分散
SDI：507.61
第9 區（后里、石岡、外埔、大安區）開放空間最集中
SDI：6.86
第9 區（后里、石岡、外埔、大安區）開放空間最分散
SDI：270.70
資料來源：本研究繪製。
圖
6-16（續）
第10 區（霧峰區）開放空間最集中 SDI：66.74
第10 區（霧峰區）開放空間最集中 SDI：66.74