資料來源與處理

一、房屋交易樣本選擇

本研究自內政部不動產交易實價查詢服務網，蒐集從實價登錄系統開始有資 料登錄至研究開始可取得最新房屋交易資料，期間為2012 年 8 月 1 日至 2017 年 7 月 31 日（內政部，2017b），從中篩選位在桃園市與臺中市都市計畫區內的房屋 樣本，桃園市共155,773 筆、臺中市共 164,706 筆。

為從房屋樣本中選取住宅樣本，篩選主要用途欄記載為住家用、住商用、住工 用或國民住宅之樣本。篩選後的住宅樣本內尚有記載不完整、不符合本研究研究對 象；如交易日期或建築完成日期記載不明確，會導致無法計算屋齡、總樓層數或移 轉樓層數欄為 0 或記載不明確會導致缺少重要特徵變數、總價為 0 可能非實際買 賣交易或記載有誤。此外，當房屋交易情況特殊時，大多會註明在實價登錄資料的 備註欄中，因此再從備註欄中找出特殊關係間交易、屋況特殊、房屋價格包含其他 費用（如裝潢費）、無實際買賣交易（如僅移轉所有權而未進行實際交易）、非房屋 交易的樣本並刪除。篩選完成之後，桃園市共99,855 筆、臺中市共有 67,723 筆房 屋交易樣本。再透過將房屋交易樣本點匯入地理資訊系統（geographic information system，以下簡稱 GIS），與都市計畫區圖進行疊圖分析，刪除在空間上有誤差之 樣本後，桃園市之住宅樣本數為97,443 筆、臺中市為 66,164 筆。本研究刪除之交 易資料內涵及說明列於表4-1。

二、變數選擇

本研究應變數為房屋價格，因為資料是2012 年 8 月至 2017 年 7 月橫跨多年 的橫斷面資料，而使用的其他公共設施與開放空間圖層為 2016 年底或 2017 年的 最新資料，並配合圖層資料的使用，選取2017 年作為基準年，使用行政院主計總 處（2018）公告的年平均消費者物價指數做平減，使房價能夠在同一基準下估計。

自變數主要分為房屋結構變數、房屋區位變數、社會經濟變數與房屋開放空間 特徵變數四個類別。房屋結構變數資料包含房屋本身的樓地板面積、屋齡、格局、

表

4-1 刪除之交易資料類型

過往研究指出房屋附近學校的品質對購房考量有很大影響（Haurin & Brasington，

1996）。林忠樑與林佳慧（2014）也指出位在滿額國中學區的房屋價格比位在非滿 額國中學區的房屋價格高。滿額國中指當年度新生招生滿額的國中，造成學校滿額 乃可能因為當地人口較為密集或升學率較佳，家長為了使學童上前志願的高中，會

將滿額國中學區作為購屋的區位考量。而交通方便程度，例如房屋離交通設施越近 也會使房價提高（陳忠廉，2013；林忠樑、林佳慧，2014）。除了交通設施之外，

影響居住生活品質的公共設施還有醫療設施。過去研究亦指出房屋附近商業活絡 程度高則房價也會較高，例如，王群猛與陈奉瑶（2015）發現離銀行越近的住宅價 格越高；杨林川等人（2016）也指出住宅步行可達範圍內有商業設施對房價有正面 影響。社會經濟變數方面，因桃園市在研究期間升格直轄市，房價可能因為桃園市 的社會經濟環境改變而有變動，因此在桃園市的模型中，增加房屋交易時間是否在 升格後的虛擬變數；而臺中市無社會經濟變數。而房屋開放空間變數，則包含了位 在房屋方圓 2 公里範圍內不同開放空間組合之面積變數及 SDI；以及位在房屋方 圓 2 公里範圍之外的開放空間面積與距離變數。房屋區位變數與房屋開放空間變 數沒有現成的資料，需要使用地圖自行測量、計算。

三、房屋結構特徵資料來源與處理

房屋結構特徵資料紀載在實價登錄資料中，樓地板面積為轉移面積，以平方公 尺為單位。屋齡以房屋的交易日期與建築完成日期計算，當樣本為預售屋，屋齡會 計算出負值，此時採用0 作為屋齡數值。房間數、廳數、衛浴數、建物類型、停車 位面積從不動產實價登錄資料取得。經樣本篩選過後的建物類型共分為：住宅大樓、

公寓、華廈、透天厝、商業辦公大樓、店面、套房與其他等八種。交易樓層為移轉 樓層數，當該筆交易有多個樓層同時轉移時，考量較高樓層視野較好，採用移轉樓 層當中地上樓層的最上層。建物的總樓層數以實價登錄的資料為主，然而建物型態 為透天厝的樣本，總樓層數欄位中記載為全，此時採用移轉樓層中的最高樓層作為 該樣本的總樓層數。

四、房屋區位資料來源與處理

由於購房主要會考量國中的學區，故本研究選擇房屋附近滿額國中之數量來 代表學區變數。滿額國中名單直接以電話聯絡桃園市政府教育局與臺中市政府教 育局中等教育科承辦人員，取得2017 年 8 月 30 日統計的 106 年學年度（2017）

新生入學滿額國中的名單，其中桃園市68 所國民中學當中共有 6 所、台中市的 97 所國中裡計有 3 所滿額國中。而兩直轄市內的國中圖資，為地理資訊圖資雲服務

平臺（Taiwan Geospatial One Stop，以下簡稱 TGOS 平臺）上提供之 105 學年度

（2016）各級學校分布位置的開放資料（教育部，2017）。此外，根據『國民教育 法』（2016 修正）第四條的規定，國中學區由直轄市或縣（市）政府依據人口、交 通、社區、文化環境、行政區域及學校分布情形劃分、分區設置，且劃分原則與分 發入學規定亦由直轄市或縣（市）政府訂定。據此，桃園市政府訂有『桃園市市立 國民中小學學區劃分原則』（2016）、臺中市政府訂定『臺中市公立國民中小學新生 分發及入學實施要點』（2014）。其中，臺中市對於國中學區的劃分原則定在第2 條 中，僅做原則上的敘述；桃園市則訂在第4 條，考量學生交通因素，以 5 公里為原 則。參考上述地方政府規定，將學區內涵設定為「房屋方圓5 公里內滿額國中數」。

交通設施方面，桃園市與臺中市主要的大眾交通工具為客運與火車，因此選擇 這兩種交通工具與房屋的距離來代表交通方便程度。火車站的資料取自交通路網 數值圖服務網所提供的圖資，圖層時間為2016 年 11 月（交通部，2016）。客運站 圖資則從GIS-T 交通網路地理資訊倉儲系統（以下簡稱 GIS-T）下載公路客運站牌 圖資，資料時間為2016 年 9 月（交通部，2018）。GIS-T 是由交通部所建置的平臺，

提供基礎圖資、運輸系統、觀光資訊、調適及防災資訊、交通統計與其他介接資訊 的五大類圖層資料（交通部，2018）。

住宅周遭的醫療資源方面，本研究選用醫院的數目來代表房屋附近的醫療資 源。臺灣醫療院所主要收錄在衛生福利部中央健康保險署（2016）所提供的健保特 約醫療院所名冊，資料時間為2016 年 9 月 9 日。自名冊中篩選設址於桃園市與臺 中市的醫療院所，醫事機構種類為綜合醫院、醫院、專科醫院、精神科醫院、慢性 醫院、專科診所、一般診所（醫務室）、西醫診所、牙醫醫院、牙醫專科診所、牙 醫一般診所、西醫診所（醫務室）、中醫綜合醫院、中醫醫院、中醫專科診所、中 醫一般診所，共 16 種型態別，並刪除在研究期間已終止特約或歇業的醫療機構。

然而因考量醫療機構服務範圍與規模有別，應加以區分，因此本研究依據特約類別，

即醫學中心、區域醫院、地區醫院、診所四種不同的特約等級，將醫療機構分為就 近看診的小醫院（診所），以及一般民眾多以開車或搭乘大眾運輸工具就醫的大醫 院（醫學中心、區域醫院、地區醫院），在此定義之下，桃園市有 35 家大醫院、

1,448 家小醫院；臺中市有 70 家大醫院、3,151 家小醫院。

商業的活絡程度方面，本研究則使用房屋附近的商業機構數量多寡來表示，商

業機構包含金融機構與百貨公司。金融機構的資料使用中華民國中央銀行全球資 訊網（2018a）所提供的全國金融機構查詢系統，查詢位在桃園市與臺中市的金融 機構，資料時間為2018 年 2 月 28 日（中華民國中央銀行全球資訊網，2018b），其 中金融機構類別以本國銀行（含分行）與郵局作為代表，桃園市共有本國銀行274 間、郵局94 間，台中市則有 120 間郵局、441 間本國銀行。而百貨公司則使用經 濟部商業司（2018）的商工行政資料開放平臺上提供的公司登記營業項目別為百貨 公司業的資料，資料日期為2018 年 3 月 1 日。依據行政院主計總處（2016）公告 的『行業標準分類（第十次修訂）』，百貨公司業屬於綜合商品零售業中的一種，定 義為「從事在同一場所分部門零售服飾品、化妝品、家用器具及用具等多種商品，

且分部門辦理結帳作業之行業。」，又根據『公司法』（2015 修正）第 18 條規定：

「公司所營事業除許可業務應載明於章程外，其餘不受限制」，換言之除了需要先 經過許可的業務（例如：旅行業）之外，皆為百貨公司業者可以經營的業務。從地 址篩選位在桃園市與臺中市的百貨公司後，排除已破產、解散、廢止或核准設立但 已命令解散的公司，桃園市與臺中市的百貨公司共有335 家、697 家。

醫療資源與商業機構則因為沒有現成的圖資，故需要先從主管機關取得地址 資料後，使用 TGOS 平臺提供的門牌比對服務（內政部，2018），將地址轉換為 TWD97 經緯度座標。而房屋附近的醫療資源數量之範圍的選擇，小醫院為就近看 診方便的指標，因此選擇 500 公尺；大醫院則是以開車或搭乘大眾運輸工具就醫 的距離，設定為10 公里。商業機構方面，為凸顯房屋附近就近使用商業服務的方 便性，以 500 公尺做為環域半徑。房屋所在的行政區採用實價登錄資料中記載的 內容，並將各個行政區轉換成虛擬變數。

五、開放空間特徵資料來源與處理

都市開放空間資料可以從都市計畫區圖資當中篩選取得，而兩直轄市供應資

都市開放空間資料可以從都市計畫區圖資當中篩選取得，而兩直轄市供應資