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第三節 評價
本節之內容分為二個部分，第一部分是名詞定義，主要在說明何謂評價、
與評價相關名詞之定義為何，包括：評價標的之範疇、價值標準與價值前提等 概念。第二部分則在談評價業務之執行，包括評價業務之分類、執行評價業務 之要求等。
一、名詞定義
（一）「評價」一詞之辨明
在討論評價之定義前，應先辨明者，當屬「評價」一詞本身之用語
(wording)。在我國，「評價」並非專門用語，常與「估價」、「鑑價」、「鑑定」、
「估定」等詞混用，而未統一。此情況，在法規之訂定上尤為明顯，例如，《產 業創新條例》中將評估無形資產之價值為評價，而《不動產估價師法》則將不 動產之評價稱為估價，在《土地法》卻稱為估定，在《金融機構受理擔保品鑑 價要點》中，又將評估擔保品價值一事稱為鑑價。
另一方面，此一混淆狀況亦存於英語系國家。在英語中，valuation 一詞與 appraisal 一詞亦有相似狀況。但是，習慣上，appraisal 常於專指受評標的為不 動產時使用，而 valuation 則用於評估除不動產外之財產時使用，如企業權益 (business interests)、無形資產等。不過，二詞之定義與使用於評價界已逐漸統 一，並互為通同。然，為利本研究之進行，並避免混淆，故本研究統一採用評 價一詞，而其對應之英文，為 valuation。
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（二）評價之定義
國際評價準則理事會(International Valuation Standards Council, IVSC)5制定之 國際評價準則(International Valuation Standards, IVSs)，將評價定義為「(1) the process of establishing the value of an asset or liability; (2) the amount representing an opinion or estimate of value」，亦即，評價一詞本身具有二個涵義，一是評定 價值的過程，二是代表價值之意見或估計的金額，而美國評價基金會(The Appraisal Foundation, TAF)6之看法，與國際評價準則理事會類似，在其制訂之 專業評價實務統一準則(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, USPAP)中，將評價定義為：「(1) the act or process of developing an opinion of value; (2) an opinion of value.」，同樣將評價一詞同時賦予二個意涵，一是該對價 值形成意見之過程，二是對價值所形成意見。
在我國，目前有二套與評價業務相關之法規或準則，其一是《不動產估價 師法》所授權訂定之《不動產估價技術規則》，其二是由中華民國會計研究發展 基金會評價準則委員會所制定之評價準則公報。前者之法律位階屬命令，不動 產估價師於執行業務時，應遵守其規定，後者則屬民間團體所制定之習慣，目 前尚未經法律授權，故無強制力，僅供評價人員執業時據以參考之用，不過，
應予注意者，係已有部分內容經行政命令要求遵循而有強制力。
在《不動產估價師法》或《不動產估價技術規則》中，並未對評價作成定 義，而評價準則公報則定義評價為：「決定標的之價值及報告其結果之行為或過 程」，即評價係一過程/行為，該過程有二個階段，包括決定價值與報導該結 果。上開不同組織對評價所下之定義，整理如表三-2。
5 國際評價準則理事會(IVSC)，係一獨立之非營利機構，其會員組織，全球近百個。該機構成 立之宗旨，係在提升服務公共利益，制定全球性之評價實務及評價專業準則。
6 評價基金會(TAF)，係美國民間之非營利教育組織(private non-profit educational organization)，
其所制定之專業評價實務統一標準(USPAP)，該標準經美國國會授權，具法律效果。
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國際評價準則 (1) the process of establishing the value of an asset or liability;
(2) the amount representing an opinion or estimate of value.
專業評價實務統 一準則
(1) the act or process of developing an opinion of value;
(2) an opinion of value. (group of assets)、負債(liability)或負債群組(group of liabilities)，以及資產及負債 之群組(group of assets and liabilities)」。有別於國際評價準則將評價標的分為資 產、負債，以及資產和負債之方式，專業評價實務統一準則則似參考民法上財 產之分類，將評價標的分為三類，有：不動產(real property)、動產(personal property)，以及無形財產(intangible property/assets)。此處之不動產，即民法上
7 林英彥，2006，《不動產估價》，文笙書局股份有限公司。
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所稱之不動產(real estate)，係土地及其定著物，此外，可被評價者，包括因不 動產所有權而固有之權益(interests)、利益(benefits)及權力(rights)。動產，則指 除不動產以外之可辨認有形實物(tangible objects)，如：機器及設備、傢俱、藝 術品、古董等。最後，無形財產則係非實體(intangible)財產，非適用前開不動 產及動產之分類者，均屬此類，包括：企業權益(business interests)、特許經營 權(franchises)、商標權(trademarks)、專利權(patents)、商譽(goodwill)、權益 (equities)、合約(contracts)等。
在我國的評價準則公報下，評價標的有資產、負債及業主權益。該分類方 式與會計上之分類相同，亦即，凡會出現在資產負債表上之項目(line items)，均 有可能是被評價之標的。然而，在《不動產估價師法》下之評價標的，僅有土 地、建築改良物、農作改良物及其權利，而未觸及其他類財產。此外，應予注 意者，係該法第 14 條第二項明定：「未取得不動產估價師資格者，不得辦理前 項估價業務。但建築師依建築師法規定，辦理建築物估價業務者，不在此限」， 易言之，在我國，有關不動產之評價，除建築物之估價外，均僅能由具備不動 產估價師資格者辦理。
評價標的在各法規或準則下之比較，彙整表三-3。
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國際評價準則 資產(asset)或資產群組(group of assets)、負債(liability)或負債群組(group of liabilities)，以及資產及負債之群組(group of assets and liabilities) 專業評價實務統
一準則
分類 說明
不動產 real property
不動產(real estate)
‧同民法之定義：土地及其定著物
‧包含該所有權固有之權益(interests)、利益(benefits) 及權力(rights)
動產 personal property
不動產以外之可辨認有形實物(objects)
‧如傢俱、藝術品、古董、機器及設備等 無形資產
intangible property/assets
非實體資產，包括：企業權益(business interests)、特 許經營權(franchises)、商標權(trademarks)、專利權 (patents)、商譽(goodwill)、權益(equities)、合約 (contracts)等。
評價準則公報 資產、負債及業主權益
‧同一般公認會計原則(GAAP)之定義 不動產估價師法 土地、建築改良物、農作改良物及其權利。
（四）價值、價值標準與價值前提
所謂價值，依專業評價實務統一準則之定義，係資產(properties)與某個人 間的貨幣性關係(monetary relationship)。這個「某人」，可能是該資產之買方、
賣方，或使用該資產之人，而價值是在某個時點，按價值的特定定義(specific definition)，對資產所值幾何的意見。反觀國際評價準則或我國評價準則公報，
則未直接給定一個明確定義，而是透過「價值標準(standard of value)」及「價值 前提(premise of value)」二個概念進一步闡述之。所謂價值標準，係所被尋求之 價值的類型(types)的定義，而價值前提，則是對適用於該評價之情境(the set of circumstances)所作的假設(assumption)。8
在國際評價準則公報 IVS 104 中，計有 6 種評價標準，分別為市場價值
8 Pratt, S. P. 1995. What Is Value: defining terms in the valuation of a business. Family Advocate (17):
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(Market Value)、市場租金(Market Rent)、公平價值(Equitable Value)、投資價值 (Investment Value/Worth)、綜效價值(Synergistic Value)，以及清算價值
(Liquidation Value)。此外，該號公報亦提及 4 種由其他機構所定義之價值標 準，有：1.國際財務報導準則(International Financial Reporting Standards ,IFRSs) 定義的公允價值(Fair Value)、2.經濟合作暨發展組織(Organization for Economic Co-operation and Development, OECD)定義的公平市場價值(Fair Market Value)、
3.美國國稅局(United States Internal Revenue Service)定義的公平市場價值(Fair Market Value)，以及 4.法律上的公平價值(Fair Value)。各種不同之價值標準，內 含對交易相對人、交易情境及市場環境之不同假設，故縱評價標的相同，在不 同之價值標準下，即可能有不同價值。
在我國的評價準則第 4 號「評價流程準則」中所提出之價值標準，有 3 類，分別為：公平市場價值(Fair Market Value)、投資價值(Investment Value)，以 及公平價值(Fair value)。上述 3 種價值標準之說明，彙整如表三-4。
表三-4、價值標準：公平市場價值、投資價值、公平價值 價值標準 說明
公平市場價值 指具成交意願及能力，瞭解相關事實，且均非被迫之不特定市 場參與者，於公開未受限制之市場進行正常交易下，得以達成 資產交換或負債清償之現金或約當現金的價格。
投資價值 指資產對特定投資者基於其個別投資需求、營運目的及預期而 具有之價值，該價值可能高於或低於其公平市場價值。此價值 標準係基於可辨認之投資目的或條件，將特定資產與特定投資 者相互連結。
公平價值 公平價值之定義，包括下列 2 種：
(1) 就財務報導目的而言，fair value 譯為公允價值，係指於衡量 日，市場參與者間在有秩序之交易中出售某一資產所能收 取或移轉某一負債之所需支付之價格。
(2) 就法律事務而言，公平價值應根據相關法令或判例予以定 義。
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而價值前提，在國際評價準則公報 IVS 104 下，計有 4 個，包括：最高及 最佳使用(Highest and Best Use, HABU)、繼續使用(Current Use/Existing Use)、正 常清算(Orderly Liquidation)，以及被迫出售(Forced Sale)。其中，最常使用之價 值前提，是最高及最佳使用。所謂最高及最佳使用，係指自參與者(participant) 之觀點出發，能使一項資產產生最大價值(the highest value)之使用方式，惟該使 用方式須物理及財務上可行，且為法律所准許。
我國評價準則公報則將價值前提定義為：「針對影響評價標的價值之可能情 境所作之假設，包括使用、交換或防禦之第一層級之前提，以及其下之各次級 前提」。此處所指之層級，計有 4 個，包括：第一層級「交換(Exchange)、使用 (Use)、防禦(Defense)」、第二層級「單獨(Stand-alone)、合併(In-combination)」、
第三層級「現行用途(Existing)、改變用途(Alternative)」，以及第四層級「原地 使用、異地使用」，各個層級相互交乘，可產生計 20 種價值前提。
另一方面，在我國《不動產估價技術規則》下，不動產價值之評估結果即 稱為「價格」，而就不同價值前提下，可分為 4 種價值標準，分別為：正常價 格、限定價格、特定價格、特殊價格。上述 4 種價值標準之比較9，彙整如表三 -5。
9 周承瑋，2016，不動產估價師對估計投資性不動產公允價值之影響，國立政治大學會計研究 所碩士論文。
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(valuation)及公正意見(fairness opinion)。前者係評價人員對評價標的之價值表達 意見，後者則是評價人員對一筆提議交易(proposed transaction)之財務條件 (financial terms)是否公平，表達意見。在「評價」業務下，又可依評價人員選 用評價方法及程序之基礎，區分為評價案件及價值運算案件。所謂評價案件，係指評價人員依其專業判斷，選用合理之評價方法及程序，對評價標的表達意 見，而在價值運算案件，評價人員對評價標的表達意見所選用評價方法及程
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(preparer)評價 (valuation)
1.評價案件 對評價標的之價值表達意見。 (fairness opinion)
對提議交易(proposed transaction)之財務條件(financial terms) 是否公平，表達意見。
‧財務條件：交易設計、價格等 驗證者
(verifier)
評價複核 (review)
對其他評價人員工作之品質(quality)表達意見。
‧判斷基礎：報告、工作底稿，或二者